商業(yè)地產(chǎn)公司的房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅應(yīng)如何申報(bào)

問：我是一家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，最近，公司邀請了稅務(wù)顧問為我公司進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)評估，他對我們公司的幾筆房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)提出了不同的觀點(diǎn)，具體如下：1.我公司有一部分的開發(fā)產(chǎn)品作為經(jīng)營用房一直是作為倉庫用途，按照從價(jià)計(jì)征申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的。稅務(wù)顧問在對我公司發(fā)票核查時(shí)，發(fā)現(xiàn)發(fā)票上標(biāo)明的是倉儲費(fèi)，按房產(chǎn)余值申報(bào)了營業(yè)稅，實(shí)際上，公司將這部分申報(bào)倉庫用途的經(jīng)營用房出租給另一家公司，按月固定收到房租。因此，他認(rèn)為應(yīng)作為租賃業(yè)務(wù)收入處理，按租金申報(bào)房產(chǎn)稅。如果按租金申報(bào)房產(chǎn)稅，我公司要補(bǔ)充申報(bào)15萬元。2.去年我公司與甲公司簽訂了3年期的合同，承租甲公司的倉庫從事生產(chǎn)經(jīng)營。但是，由于公司經(jīng)營的一些因素，導(dǎo)致部分工程暫時(shí)停工，公司將部分倉庫轉(zhuǎn)租給他人使用，每月收到4萬元的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入。我公司在日常申報(bào)時(shí)，按轉(zhuǎn)租收入申報(bào)的房產(chǎn)稅。稅務(wù)顧問認(rèn)為，這部分收入只用申報(bào)營業(yè)稅，不用申報(bào)房產(chǎn)稅。3.我公司將一部分商業(yè)地產(chǎn)出租，當(dāng)時(shí)合同約定年租賃房產(chǎn)金額為120萬元，另外每年收取電梯費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)和暖氣管道費(fèi)26萬元。這一部分費(fèi)用我們只申報(bào)了營業(yè)稅。稅務(wù)顧問認(rèn)為，每年收取的電梯費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)和暖氣管道費(fèi)26萬要并入租金收入征收房產(chǎn)稅。請問，對于以上這些問題，稅務(wù)顧問的觀點(diǎn)正確嗎，如何準(zhǔn)確把握好這類事項(xiàng)的稅收政策？

東海地產(chǎn)公司 李強(qiáng)軍

答：房產(chǎn)稅作為一個(gè)小稅種，盡管業(yè)務(wù)不是很復(fù)雜，新政策不多，但由于其與不動(dòng)產(chǎn)密不可分，而不動(dòng)產(chǎn)在日常經(jīng)營過程中的處理存在特殊性，所以作為財(cái)務(wù)人員容易出差政策把握不透不準(zhǔn)現(xiàn)象，進(jìn)而增加了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，對照你單位的具體情況分析如下：

首先，第一個(gè)問題，到底是按租金納稅還是按房產(chǎn)余值納稅，關(guān)鍵看企業(yè)是提供的什么經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。房產(chǎn)稅作為對納稅人財(cái)產(chǎn)征收的一種稅，其計(jì)稅依據(jù)分為兩種：一種是企業(yè)用于自身經(jīng)營的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值納稅；一種是企業(yè)用于對外出租的，是按照實(shí)際收到的租金收入納稅。所以，判定按哪種依據(jù)計(jì)稅，要看其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是什么。倉儲業(yè)是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客戶貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)，而租賃業(yè)是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。你公司業(yè)務(wù)實(shí)際上是將經(jīng)營用房轉(zhuǎn)讓給他人使用，盡管發(fā)票開具是倉儲費(fèi)用，但你公司沒有提供有關(guān)倉儲保管等業(yè)務(wù)，按實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)以租金收入作為房產(chǎn)稅申報(bào)依據(jù)。

第二個(gè)問題爭議的焦點(diǎn)是，轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否征收房產(chǎn)稅。從稅收的特征上來講，征收房產(chǎn)稅要有法定依據(jù)?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90 號）第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未明確及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。轉(zhuǎn)租房產(chǎn)人不屬于產(chǎn)權(quán)所有人，因此盡管取得了租金收入，但不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，你公司取得的這筆轉(zhuǎn)租收入要申報(bào)營業(yè)稅，但不需申報(bào)房產(chǎn)稅。

第三個(gè)問題，屬于將房產(chǎn)租賃收入肢解成房產(chǎn)租金收入和設(shè)備租金收入，涉稅風(fēng)險(xiǎn)很大?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋和規(guī)定》（財(cái)稅地〔1987〕3號）規(guī)定：“房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2 2005〕173號）規(guī)定：“凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)上是否單獨(dú)記賬和核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。”由此可見，電梯、消防設(shè)施和暖氣管道在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)視為房屋得一部分，計(jì)征房產(chǎn)稅。你公司應(yīng)就出租房產(chǎn)以及附著不可移動(dòng)的設(shè)施租金總和申報(bào)房產(chǎn)稅。

楊道群