梁作鵬+葛揚+賈春梅

摘要：房價持續(xù)上漲對江蘇各區(qū)域居民消費均產(chǎn)生了擠出作用，但是擠出程度存在明顯差異。蘇中地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出作用最大；蘇南地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出作用居中；蘇北地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出作用最小。造成三大區(qū)域上述差異的原因在于：房價壓力不同、居民住房自有率不同，邊際消費傾向不同以及房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不同。因此，為了擴大居民消費，促進經(jīng)濟增長，需要分類調(diào)控以抑制房價過快上漲、促進三大區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、完善住房租賃市場，培育“先租后買”觀念等。

關(guān)鍵詞：房價；居民消費；區(qū)域差異；住房自有率

一、 引言

消費、投資和凈出口是拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，其中消費是經(jīng)濟增長的第一拉動力。然而，在中國經(jīng)濟增長的動力結(jié)構(gòu)中，最為乏力的卻是消費，江蘇也不例外。近10年來江蘇消費對經(jīng)濟增長的拉動作用仍顯不足，江蘇最終消費率基本在40%，而居民消費率均在30%以下。最終消費率是消費在“地區(qū)生產(chǎn)總值”中的比重，包括居民消費率和政府消費率。僅就居民消費率而言，從橫向看，世界銀行的統(tǒng)計資料顯示，2010年低收入國家居民消費率平均為75%，高收入國家平均為62%，中等收入國家平均為57.5%，而江蘇的居民消費率在30%以下，遠低于中等收入國家的平均水平；從縱向看，2003年～2010年，江蘇居民消費率逐年下降，2011年～2012年居民消費率稍有回升，但仍然低于30%（見表1）。

影響居民消費的因素有很多，比如，居民收入、收入分配、居民消費傾向、資產(chǎn)價格波動等。從庇古開始學者們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)實物資產(chǎn)價格波動會影響居民的消費行為。住房不僅是必需的容身之所，也是居民擁有的最重要的實物資產(chǎn)。購買住房在現(xiàn)行統(tǒng)計中屬于投資，不屬于消費。在既定收入的條件下，房價波動會影響住房之外的其他商品消費。房價波動是促進還是抑制居民的消費性支出水平？不同區(qū)域的房價波動對居民消費性支出水平的影響是否相同？對這些問題的準確回答，有利于揭示房價波動對居民消費的影響機理，有助于對房價進行分類調(diào)控，有益于促進居民消費，進而拉動經(jīng)濟增長。

二、 江蘇房價影響居民消費的區(qū)域差異性事實

根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和地理位置的差異，江蘇被劃分為三大區(qū)域：蘇南地區(qū)、蘇中地區(qū)和蘇北地區(qū)。經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高、自然稟賦相對較好的蘇南地區(qū)包括南京、無錫、常州、蘇州和鎮(zhèn)江；經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低、自然稟賦相對較差的蘇北地區(qū)包括徐州、連云港、淮安、鹽城和宿遷；經(jīng)濟發(fā)展水平和自然稟賦居中的蘇中地區(qū)包括南通、揚州和泰州。三大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，差異非常明顯。2012年經(jīng)濟發(fā)展水平最高的蘇州市區(qū)人均GDP為111 628元，而經(jīng)濟發(fā)展水平最低的宿遷市區(qū)人均GDP只有37 491元，蘇州是宿遷的近3倍。從城市居民人均可支配性收入看，蘇州高達37 531元；宿遷低至18 311元，蘇州是宿遷的2.05倍；蘇南地區(qū)平均為35 827元，而蘇北地區(qū)平均僅為20 822元。

此外，三大區(qū)域的住宅均價也呈逐年上漲的態(tài)勢，但房價上漲速度各不相同。國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（定基以2010年價格為100）中，報告了江蘇省的4個城市的住宅價格指數(shù)。這4個城市是：南京、無錫、揚州和徐州，其中南京和無錫屬于蘇南地區(qū)、揚州屬于蘇中地區(qū)、徐州屬于蘇北地區(qū)。按照城市行政級別劃分標準，南京屬于副省級城市，而無錫、揚州和徐州均屬于地級市。因而，我們只比較無錫、揚州和徐州三個地級市的房價變動情況。對處于蘇中地區(qū)的揚州而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數(shù)為103.8；2012年住宅價格定基指數(shù)為103.9。對處于蘇南地區(qū)的無錫而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數(shù)為101.6；2012年住宅價格定基指數(shù)為101.8。對處于蘇北地區(qū)的徐州而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數(shù)為103.2；2012年住宅價格定基指數(shù)為102.7。由此可見，2010年～2012年處于蘇中地區(qū)的揚州房價上漲率最高；處于蘇北地區(qū)的徐州房價上漲率居中；而處于蘇南地區(qū)的無錫房價上漲率最小。

通常地，“消費房價比”這一指標可以衡量房價對消費的擠出效應(yīng)。消費房價比=年人均消費性支出/住宅均價。該指標越大表示房價對消費的擠出作用越小；該指標越小表示房價對消費的擠出作用越大。它衡量了三口之家購買一套標準住房將擠出多少年的消費能力。我們利用公式：住宅平均售價=■各市住宅銷售額/■各市住宅銷售面積計算出三大區(qū)域的住宅均價（各市房價來自中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的《中國城市房價排行榜》），并根據(jù)《江蘇統(tǒng)計年鑒-2013》中“區(qū)域經(jīng)濟”提供的蘇南、蘇中和蘇北地區(qū)的人均消費性支出水平以及住宅均價，計算出三大區(qū)域的消費房價比（見表2）。

表2中的數(shù)據(jù)表明，蘇中地區(qū)的消費房價比最小，表明房價上漲對居民消費的擠出作用最大；蘇南地區(qū)的消費房價比居中，表明房價上漲對居民消費的擠出作用居中；蘇北地區(qū)的消費房價比最大，表明房價上漲對居民消費的擠出作用最小。由此可見，江蘇的蘇南地區(qū)、蘇北地區(qū)，以及蘇中地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出程度存在明顯差異。

三、 區(qū)域差異性的原因分析

江蘇三大區(qū)域房價上漲對居民消費的擠出作用如此不同，原因何在呢？我們認為三大區(qū)域房價上漲對居民消費的擠出作用區(qū)域差異的原因主要在于房價痛苦指數(shù)、居民自有住房擁有率、邊際消費傾向、基本社保差異等方面不同所致。當然，江蘇三大區(qū)域內(nèi)房價上漲對居民消費的影響程度是房價痛苦指數(shù)、居民住房自有占比、邊際消費傾向，以及房地產(chǎn)市場發(fā)育程度等因素共同作用的結(jié)果。

1. 房價收入比不同（即房價痛苦指數(shù)不同）。房價收入比又稱為“房價痛苦指數(shù)”。房價收入比=（住宅銷售均價 人均住房建筑面積）/人均可支配收入。該指標衡量了以收入水平為主要變量的居民對房價的承受能力。1992年世界銀行對中國經(jīng)濟考察研究叢書《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》提出中國城市房價收入比的合理區(qū)間應(yīng)為（4，6）。

根據(jù)江蘇統(tǒng)計年鑒提供的“人均可支配收入”、“人均住房建筑面積”以及計算出的住宅銷售均價，計算出蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)的房價收入比（見表3）。通過表3可以看出，蘇中地區(qū)的房價收入比最高，高達12.4；蘇北地區(qū)的房價收入比最低為9.1；蘇中地區(qū)的房價收入比為10。假如按照世界銀行的上述房價收入比標準考察江蘇的情況可以得出，三大區(qū)域的房價收入比都遠遠超過了房價收入比的合理取值，但是房價收入比的區(qū)域差異性比較明顯、居民的住房支付能力不同。蘇中地區(qū)的住房支付能力最低，房價痛苦指數(shù)最高；蘇北地區(qū)的住房支付能力最高房價，痛苦指數(shù)最低。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出最大、蘇北地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出最小。

2. 居民自有住房擁有率不同，擁有兩套及以上住房的居民家庭占比不同。國家統(tǒng)計局常州調(diào)查隊于2010年11月對常州市區(qū)52個社區(qū)的2 167戶居民家庭進行了住戶基本情況抽樣調(diào)查，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民投資理念已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，住房條件也有了較大的改善，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也因此產(chǎn)生了一些變化。常州城市居民住房自有率高達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的家庭占比為25.4%。另據(jù)2012年6月浙江大學不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學媒介調(diào)查實驗室與《小康》雜志通過對40個城市展開調(diào)查而聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告，江蘇部分城市居民擁有住房的比率各不相同，蘇州居民擁有住房比率為81.6%，南京居民擁有住房比率為79.8%，無錫居民擁有住房比率為76.7%，宿遷居民擁有住房比率為93.4%；淮安居民擁有住房比率為85.4%。由此可見，三大區(qū)域相比較而言，蘇南城市居民自有住房擁有率相對較低，但擁有二套及以上套住房的占比較高。蘇北城市居民自有住房擁有率相對較高，但擁有二套及以上套住房占比不高。

房價上漲后，有房家庭因為貨幣幻覺效應(yīng)、收入效應(yīng)、過度自信等原因，可能會增加消費。而無房家庭，包括正在租房或打算買房的家庭，會因流動性約束、預算約束等而減少消費。因而，某個區(qū)域內(nèi)房價上漲對居民消費產(chǎn)生怎樣的影響，取決于有房家庭占比大，還是無房家庭的占比大。一般而言，某區(qū)域內(nèi)有房家庭的占比大，消費增加的多；無房家庭占比小，消費減少的少。因而，該區(qū)域消費可能會增加，換言之，房價上漲對居民消費的擠出作用小。這在一定程度上解釋了為什么蘇北地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出最小。相反，某區(qū)域內(nèi)有房家庭的占比小，消費增加少；無房家庭占比大，消費減少的多。因而，該區(qū)域消費可能會減少，即房價上漲對居民消費的擠出作用大。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出最大。

3. 邊際消費傾向不同。凱恩斯的消費理論表明，隨著收入水平的增加，居民的邊際消費傾向逐漸減少。蘇南地區(qū)高收入家庭占比較高，蘇中地區(qū)高收入家庭占比蘇南地區(qū)少，蘇北地區(qū)高收入家庭占比最少。因此，蘇南發(fā)達地區(qū)現(xiàn)期收入的邊際消費傾向應(yīng)該小于蘇中和蘇北地區(qū)。蘇南地區(qū)居民的邊際消費傾向小于蘇中地區(qū)，因而，蘇南與蘇中地區(qū)相比，雖然這大區(qū)域的居民消費都會減少，但是蘇南地區(qū)居民消費的擠出更少，因而，這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出比蘇南地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出作用大。

4. 房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不同。此外，蘇北地區(qū)房價上漲與其獨有的特點也密不可分。其一，蘇北地區(qū)的城市化進程、人員流動速度以及經(jīng)濟發(fā)展等均不及蘇南、蘇中地區(qū)，使得蘇北地區(qū)的房地產(chǎn)需求主要是剛性需求，投機性需求相對較少。其二，蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)居民日常消費以必需消費為主，房價上漲，居民消費并沒有太多的下降空間。其三，相對于蘇南、蘇中地區(qū)，蘇北地區(qū)的人口密度較低，建筑用地較多，房價上漲的預期不如蘇南、蘇中地區(qū)強烈，因而對消費的擠出效應(yīng)最小。

四、 政策建議

近年來，高房價成為嚴重制約江蘇居民消費的一個突出問題。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強的市場，蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、房價上漲速度，居民邊際消費傾向等有著諸多的不同，因而，房價上漲對普通居民消費的影響不盡相同。應(yīng)采取什么不同政策有區(qū)別、有針對性地控制房價過快上漲、增加消費對經(jīng)濟增長的拉動作用呢？

1. 分類調(diào)控，抑制房價過快上漲。房價的持續(xù)上漲對某些區(qū)域的居民消費已形成較為嚴重的“擠出效應(yīng)”，假如購房支出對居民日常其他消費支出擠占得太多，其他的消費支出就會受到負向影響。這將逐漸影響到江蘇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及江蘇經(jīng)濟社會的長遠發(fā)展。如果抑制房價過快上漲，讓房價逐步回歸到合理的范圍內(nèi)，并在某個平衡點上逐步穩(wěn)定下來，用于住房以外的其他消費的潛力就可以逐步地發(fā)揮出來。因而，江蘇需要依據(jù)城市規(guī)模、供求狀況，分別施以區(qū)別化政策，對住房價格實施分類調(diào)控。

2. 促進三大區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。建立與完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機制，應(yīng)堅持區(qū)別對待的基本方向，根據(jù)各區(qū)域的具體差距與實際情況，制定不同的發(fā)展政策，努力推進公共服務(wù)均等化，以縮小地區(qū)間差距，把地區(qū)發(fā)展中的“短板”補齊。堅持將“抓兩頭”作為促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的主要路徑，抓好條件較好地區(qū)的輻射帶動引領(lǐng)示范作用這一頭的同時，抓好欠發(fā)達地區(qū)的快速發(fā)展另一頭。依賴健全的管理體制、運行機制和法規(guī)體系，區(qū)域間的利益合理分配機制的建設(shè)，以促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

3. 完善住房租賃市場，培育“先租后買”觀念。改善居住條件是個循序漸進的過程，逐步改變居民“一步到位”的住房消費誤區(qū)，倡導“先租后買”的住房觀念，逐步改善居住條件。要扭轉(zhuǎn)居民的住房觀念，改變不愿租房的觀念，需要政府在一定時間內(nèi)向市場投放大量廉租房，讓租房家庭原意租，也租的起，增加住房租賃需求。引導居民樹立購租并重的二元化消費觀念，需要大力發(fā)展住房租賃市場，完善相關(guān)的政策與法律，堅持實行房屋租賃登記備案制度，對從事房屋租賃的中介機構(gòu)進行資格審查和資質(zhì)管理，培育良好的住房租賃中介；通過適當降低房屋租賃稅率增加住房二級市場的住房供給。

4. 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，完善住房供給體系。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立保障房與商品房相輔相成的住房保障制度，形成“低收入家庭獲得租金補貼后通過市場租賃住房，或申請公共租賃住房；中等偏低收入家庭購買經(jīng)濟適用房；中等及以上收入家庭購買商品房”的住房梯度消費模式。根據(jù)房地產(chǎn)市場變化，動態(tài)調(diào)控土地供給結(jié)構(gòu)、供給方式及供給時間，增加中小戶型普通商品住房的有效供給，限制大戶型、高檔住房的供給。

5. 促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。住房是家庭的重要財富，國外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產(chǎn)市場均比較發(fā)達的蘇南地區(qū)，可以進行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風險，研發(fā)和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

參考文獻：

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2.孔憲麗.房價波動對城鎮(zhèn)居民消費影響效應(yīng)的區(qū)域差異性分析.統(tǒng)計與決策，2011，（24）：108-110.

3.郝東陽.房價對城鎮(zhèn)居民消費影響的區(qū)域差異——基于31個省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)分析.消費經(jīng)濟，2013，（3）：12-16.

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6.姚玲珍，丁彥皓.房價變動對不同收入階層消費的擠出效應(yīng)——基于上海市的經(jīng)驗論證.現(xiàn)代財經(jīng)（天津財經(jīng)大學學報），2013，（5）：3-15.

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8.王軍.中國消費函數(shù)的實證分析及其思考.財經(jīng)研究，2001，（7）.

9.鄭翠華.刺激居民消費 拉動經(jīng)濟增長.東北財經(jīng)大學學報，2001，（2）.

10.嚴漢平，白永秀.中國區(qū)域差異變化軌跡及區(qū)域差異系統(tǒng)分析.云南大學學報（社會科學版），2004，（4）.

基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經(jīng)濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后；賈春梅，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，南京審計學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。住房是家庭的重要財富，國外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產(chǎn)市場均比較發(fā)達的蘇南地區(qū)，可以進行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風險，研發(fā)和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

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基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經(jīng)濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后；賈春梅，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，南京審計學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。住房是家庭的重要財富，國外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或金融衍生產(chǎn)品可以使房產(chǎn)在短時間內(nèi)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產(chǎn)市場均比較發(fā)達的蘇南地區(qū)，可以進行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研發(fā)與應(yīng)用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創(chuàng)新產(chǎn)品有風險，研發(fā)和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

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基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經(jīng)濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后；賈春梅，南京大學應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，南京審計學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。