肖健

該文通過詳細的闡述了現(xiàn)階段我國房貸按揭的內(nèi)涵，深刻的分析和研究了現(xiàn)階段我國房貸按揭的利與弊，以期有助于人們正確的認識房貸按揭，充分的發(fā)揮出房貸按揭的優(yōu)點，規(guī)避房貸按揭的不足，滿足不同經(jīng)濟水平置業(yè)者的購房需求，緩解他們的資金壓力，只需要通過多樣的支付手段來按照約定的周期來還款，能夠有效的保證他們所購房屋的質(zhì)量，有效的降低房地產(chǎn)項目投資的風險，實現(xiàn)理性購房。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展步伐的加劇，城鎮(zhèn)化的速度也隨之得到了明顯的提升。尤其是在近幾年間，在全國各地都掀起了一股“買房熱”的狂潮。在房價的飛速飆升不僅僅沒有讓人們知難而退，反而是買房熱情倍漲。據(jù)相關的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，相比較西方國家來說，我國城鎮(zhèn)居民自由住房率水平較高，達到了百分之九十。在房屋的購買中，為了能夠有效的緩解資金壓力，越來越多的置業(yè)者選擇以房貸按揭的方式來購置房屋。對我國房貸按揭的利與弊分析成為了解決問題的關鍵，被擺在了首要的位置，顯得尤為重要。

一、我國房貸按揭的內(nèi)涵

我國房貸按揭的內(nèi)涵就是住房的按揭付款。可以說，房貸按揭屬于住房擔保貸款的一種主要表現(xiàn)形式。所謂的“按揭”，就是置業(yè)者在商品房的預購過程中，是通過貸款抵押的方式而獲得的。在按揭的兩個終端中，一方是按揭人，也就是房屋購買人。另一方也就是按揭受益人，也就是銀行。在按揭過程中，房屋購買人將房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行來作為還款的保證。而銀行則為房屋購買人提供房屋購買的貸款資金。房屋購買人按照事先的約定的周期和還款方式，來分期支付給銀行。銀行則享受一定的利息收益。如果房屋貸款人未能夠在約定的時間內(nèi)，以約定的方式來償還銀行貸款的話，銀行有權(quán)將房屋收回。就我國現(xiàn)階段的房貸按揭方式來說，主要分為以下四個：其一，等額本息還款。其二，等額本金還款。其三，固定利率。其四，等額遞增（減）以及按期付息還本。

二、現(xiàn)階段我國房貸按揭的益處

貸款購房門檻低，所受限制較小。對于房貸按揭來說，對于按揭人的規(guī)定沒有明確的要求。這也就意味著不管按揭人是否繳納住房公積金等，都能夠辦理按揭貸款。其要求只需要滿足銀行對于房屋購買所需支付的首付款項金額即可。同時，還需要有良好的社會信譽作為保障。按揭人只需要以自然月為單位，參照一定的利率來支付銀行房屋貸款的款項。這對于具有房屋需求的人來說，較為劃算。房貸按揭不需要支付全額的房屋購買資金，只需要按照一定的比例支付首付即可。這也就有效的緩解了置業(yè)者的資金壓力。同時，還能夠滿足其購房的需求。尤其值得一提的是，房貸按揭條件下，銀行所收取的貸款利息率較低。這對于經(jīng)濟收入水平較低的群體來說，是極具吸引力的。

降低置業(yè)者購房的風險。在貸款按揭中，銀行成為了對于房屋質(zhì)量把關一道重要的關卡。銀行在辦理按揭中，需要綜合性的考慮到兩個方面的內(nèi)容。其一，就是對于按揭人的審核。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源其次，就是對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量審核。以此，不僅僅能夠保障銀行的利益，同時，更是降低了置業(yè)者購房的風險。

保證資金經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房貸按揭的方式，能夠讓置業(yè)者在支付必要的房屋購買資金之后，將剩余的資金進行在投資，以實現(xiàn)資金的經(jīng)濟效益最大化。

三、現(xiàn)階段我國房貸按揭的弊端

從銀行方面來說，承擔的風險性較大。從本質(zhì)上講，房貸按揭也就是一種抵押式貸款。這也就導致了一定風險的出現(xiàn)。近代社會中，影響最為深遠的當屬于二十一世紀初，美國次貸危機所引發(fā)的全球性的金融危機了。給世界各國的經(jīng)濟都造成了不同程度的影響和波動。由此，我們不難看出房貸按揭所存在的危害性。這種風險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：其一，借款人信用風險，導致無法再規(guī)定期限內(nèi)償還銀行貸款。導致這種風險形成的關鍵原因還是在銀行方面。銀行在提供按揭貸款服務時，沒有事先對按揭人的經(jīng)濟狀況以及家庭條件狀況進行相關的調(diào)查和審核。也正是因為在房貸按揭中存在著這樣的弊端，給不法按揭人提供了一定的可乘之機。其二，存在詐騙銀行信貸資金行為的風險。所謂的虛假房貸按揭行為，也就是套取銀行信用，將從銀行中的貸款資金挪作他用的行為。在這一過程中，按揭人的貸款意圖和動機不純，購房行為屬于是虛假行為，其資金的用途也不是為了購置房屋。其三，項目風險較大，導致無法如期交工。房地產(chǎn)項目的開發(fā)到交工的過程中，由于缺乏對于開發(fā)項目質(zhì)量，開發(fā)能力，經(jīng)營者實力，項目是否具備法律效益等等方面的嚴格把關和程序?qū)徍酥贫龋瑢е铝朔康禺a(chǎn)開發(fā)商存在到期無法順利完工的現(xiàn)象，不利于維護房屋購置者的權(quán)益。另外，現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金落實情況缺乏響應的跟蹤和監(jiān)督規(guī)范，導致了一定的項目風險的存在。其四，抵押物估價結(jié)論的科學性風險。其五，由于貸款操作環(huán)節(jié)方面的漏洞，所導致的貸款操作風險。

從按揭人方面來說，承擔的償還貸款壓力較大。這種壓力突出的為兩個方面。其一，按揭者的經(jīng)濟承受能力。在房貸按揭的模式下，雖然一定程度上緩解了對于大額資金的需求。然而，卻將置業(yè)者牢牢的捆綁在了長房貸償還的約束機制下。這也就給按揭人造成了長期的償還貸款的壓力。同時，銀行提供的房屋貸款也不是無償提供的，是需要按揭者支付一定的利息。這也就決定了，按揭者每月需要償還的貸款資金是本金與利息的總和，數(shù)目也不容忽視。其二，按揭者的心理承受能力。房貸按揭是一種負債購買房屋的體現(xiàn)。沉重的債務負擔在一定程度上給按揭者造成了一定的心理壓力。

就貸款流程方面來說，較為繁瑣。在房貸按揭的辦理過程中，需要準備的資料和證明材料較多。再加上貸款審批流程的流轉(zhuǎn)周期較長，效率較低。這也就導致了在申請按揭貸款時，需要花費較長的時間來進行，較為繁瑣。

貸款房屋無法自由買賣。由貸款按揭來購買的房屋，在按揭期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)屬于銀行所有。因此，在銀行貸款尚未償還清楚時，房屋是無法自由的進行買賣的。造成了一定的局限性特點。

總而言之，在我國經(jīng)濟水平的提升過程中，人們對于房屋購買的需求大幅度提升。雖然置業(yè)者在房屋購買時的動機是各不相同的。但是，在資金不足時，人們往往會選擇房貸按揭的方式來進行房屋的購買。本文通過深刻的分析和研究了現(xiàn)階段我國房貸按揭的利弊，以期有助于充分的發(fā)揮出房貸按揭的優(yōu)點，規(guī)避房貸按揭的不足，幫助人們正確的認識房貸按揭，滿足不同經(jīng)濟水平置業(yè)者的購房需求，緩解他們的資金壓力，有效的降低房地產(chǎn)項目投資的風險，實現(xiàn)理性購房。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）endprint