曠榮+曠菂

走入攸縣，一棟棟高樓拔地而起，道路明亮寬敞，城市干凈衛(wèi)生，街道亮化有致，規(guī)劃氣勢(shì)恢宏，攸縣城市發(fā)展之快，城市建設(shè)之好，能夠讓你感受出，現(xiàn)代化城市氣息，從城市建設(shè)看，攸縣告別了貧窮，遠(yuǎn)離了“臟、亂、差”，進(jìn)入了快車道，攸縣與過(guò)去揮手遠(yuǎn)去。如果你閉上眼，憧憬未來(lái)，一座新興城市將從湖南東部冉冉升起，攸縣將以其獨(dú)特的魅力，屹立在世界城市之林。這一切，源自于房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)切切實(shí)實(shí)地改變了攸縣。據(jù)了解，攸縣與改革開放之前相比，城市人口增了5倍，城市擴(kuò)容了10倍，街道增加30倍，房地產(chǎn)投資增加數(shù)100倍，與其繁榮密切相關(guān)的財(cái)政，房地產(chǎn)稅費(fèi)約占50%，資源性產(chǎn)業(yè)約占45%，其他產(chǎn)業(yè)僅占5%。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)成了攸縣縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成了支柱性產(chǎn)業(yè)，成了財(cái)政的“依靠”，很難想象，沒有了房地產(chǎn)繁榮的政府，日子還怎么過(guò)？房地產(chǎn)繁榮表象下的隱憂不容小覷！

一、縣級(jí)房地產(chǎn)膨脹發(fā)展焉知禍福

城市發(fā)展有其自身規(guī)律，不僅是規(guī)模擴(kuò)張，更是生態(tài)環(huán)境、城市功能、人文社會(huì)現(xiàn)代化過(guò)程?？v觀攸縣城市發(fā)展，有軌跡可循，有利弊可鑒。

擴(kuò)張了城市，失衡了生態(tài)。規(guī)模大配套弱，攸縣近20年，城市規(guī)劃一改“小足碎步”遺風(fēng)，放眼世界，大踏步前進(jìn)，規(guī)劃了“一城四區(qū)”、“兩江四岸”、40平方公里、40萬(wàn)人口、一流中等宜居城市，城市規(guī)劃大氣磅礴，提綱掣領(lǐng)，引領(lǐng)縣域經(jīng)濟(jì)。攸縣圍繞規(guī)劃搞建設(shè)，新城區(qū)修建了“三縱三橫”城區(qū)道路，修建了S11高速貫通新老城區(qū)的環(huán)城道；老城區(qū)修建了中心大道、濱江大道等城市主干道，改變了城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，構(gòu)建了中等城市發(fā)展態(tài)勢(shì)。但城市配套功能建設(shè)滯后，老城區(qū)有待完善，新城區(qū)基本空白，“城市病”矛盾突出。人口多崗位少，新增人口為購(gòu)房移民，這些“泊來(lái)族”，消費(fèi)、收入“兩張皮”，吃住在城市，收入在農(nóng)村，且“泊來(lái)族”無(wú)穩(wěn)定收入，多靠父母資助，短期馬虎對(duì)付生活，長(zhǎng)遠(yuǎn)必成社會(huì)問(wèn)題，解決辦法只能是增加就業(yè)崗位，增崗就要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展，靠城市功能完善。市民增保障疲，房地產(chǎn)快速發(fā)展，城市人口劇增，為了生存，有的只能外出打工，賺錢還貸，有的工作無(wú)著落， “住在城市，命在農(nóng)村”， 成了“邊緣人”，加上子女就學(xué)、醫(yī)保社?！半y入圍”，難成真正意義“城市人”。城市人口增加，服務(wù)需求擴(kuò)張，城市壓力增大，社會(huì)保障疲軟。小區(qū)多空置率高，近十年，攸縣新建小區(qū)數(shù)十家，樓層一棟比一棟高，規(guī)模一個(gè)比一個(gè)大，質(zhì)量一個(gè)比一個(gè)好，環(huán)境一個(gè)比一個(gè)美，但小區(qū)的住置率“居低難高”，低在20%，高不過(guò)40%，房產(chǎn)居住功能“失真”。

創(chuàng)造了政績(jī)，掏空了民財(cái)。形象工程多，縣民收入減。房地產(chǎn)膨脹發(fā)展，改變了城市形象，“地標(biāo)式”、“名片式”建筑，“園林式、度假村式”小區(qū)，雨后春筍，蘑菇涌現(xiàn)，客觀上提升了攸縣的品位，發(fā)展了攸縣經(jīng)濟(jì)，豐富了攸縣的政績(jī)。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，是頂級(jí)消費(fèi)?？h民買房，消耗了未來(lái)的消費(fèi)潛力。攸縣毛坯房均價(jià)約3000/m2，加上裝修費(fèi)，一套120 m2房子價(jià)格在60～80萬(wàn)間。對(duì)買房戶來(lái)說(shuō)，是一筆不小的開銷，要當(dāng)10年以上的“房奴”。形象工程靚，財(cái)政負(fù)債增。為美化城市，制造政績(jī)，攸縣開展城市提質(zhì)改造，修建了道路，亮化了街道，修繕了設(shè)施，改善了保障體系，修建了政務(wù)中心。攸縣獲 “省級(jí)衛(wèi)生文明城市”，申報(bào)“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生文明城市”，并向國(guó)務(wù)院申報(bào)“撤縣建市”，累積了軟實(shí)力，為城市提質(zhì)升品，塑造新攸縣形象，起了關(guān)鍵作用。但城市提質(zhì)改造，耗費(fèi)了大量資金，超前式的發(fā)展思路，帶來(lái)了過(guò)度財(cái)政消費(fèi)，導(dǎo)致攸縣財(cái)政緊繃，舉債度日，負(fù)債多達(dá)數(shù)十億，成名副其實(shí)“舉債財(cái)政”。

美化了街道，削弱了產(chǎn)業(yè)。街道亮了，發(fā)展勢(shì)頭弱了。攸縣開展“城鄉(xiāng)同治”，“穿衣戴帽” 亮化街道改造，城市面貌煥然一新。攸縣的創(chuàng)新之舉，得到了國(guó)務(wù)院、省市主要領(lǐng)導(dǎo)的肯定，經(jīng)驗(yàn)推介全國(guó)，獲得殊榮。但創(chuàng)建有如“雙刃劍”，一方面，它提升了城市品位，帶來(lái)了莫大榮譽(yù)，另一方面，耗費(fèi)了大量人力、財(cái)力、物力，消耗了發(fā)展后勁。城市大了，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)衰了。經(jīng)過(guò)持續(xù)發(fā)展，縣城由改革開放前不到3平方公里，擴(kuò)張到26平方公里，人口不足3萬(wàn)增至11萬(wàn)，從外延趨勢(shì)看，城市成跳躍發(fā)展，呈幾何狀擴(kuò)張；從內(nèi)延趨勢(shì)看，城市仍需協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅看“面子”， 還要看“里子”，不僅看規(guī)模擴(kuò)張，還要看綜合實(shí)力，更重要的看產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，是否強(qiáng)勁了，是否發(fā)達(dá)了。近幾年，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走下坡路，曾經(jīng)聞名全國(guó)的“五小”工業(yè)，衰的衰了，垮的垮了，倒的倒閉了，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)呈沒落之勢(shì)。衛(wèi)生好了，社會(huì)風(fēng)氣壞了。創(chuàng)建幾年，城市文明了、衛(wèi)生了，民眾享受到了創(chuàng)建成果，縣民肯定創(chuàng)建的同時(shí)，毫不掩飾對(duì)社會(huì)風(fēng)氣的不滿，“城市文明了，打牌的多了”、 “街道干凈了，痞子多了”、“實(shí)體經(jīng)濟(jì)少了，放債公司多了”、“企業(yè)垮了，高利放貸的富了”。

改善了居住，透支了信用。房地產(chǎn)的發(fā)展，提升了城市品質(zhì)，改善了居住條件，與二十年前相比，市民人均面積由10m2增至超30m2，住房質(zhì)量也存天淵之別，市民對(duì)房子要求高，少于120 m2普遍滯銷，但對(duì)應(yīng)成本，水漲船高，在此情況下，市民購(gòu)房大都按揭，有的罔顧經(jīng)濟(jì)承受能力，超能力購(gòu)房消費(fèi)，不僅透支了實(shí)力，而且透支了信用。購(gòu)房戶普遍“不爽”，“房奴”心態(tài)十足：“住房大了，貸款多了”、“ 財(cái)富增了，日子苦了”、“ 條件好了，壓力大了”、“ 表面風(fēng)光了，幸福感遠(yuǎn)離了”。

二、修建房地產(chǎn)快道的政府欲罷不能

政府發(fā)展房地產(chǎn)，明知“上癮”傷人，又欲罷不能，陷入“兩難” 。

房地產(chǎn)做成了土地財(cái)政。土地“半邊天”，縣級(jí)財(cái)政，土地出讓金比重大，相關(guān)稅費(fèi)水漲船高，土地出讓金及房產(chǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，約占50%財(cái)政?！巴恋?zé)帷必?cái)政好，“土地冷”財(cái)政愁，財(cái)政對(duì)土地的倚重，窺斑見豹。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源土地依賴成性，縣本級(jí)財(cái)政，日子好不好過(guò)，關(guān)鍵看是否盤活了土地。政府想方設(shè)法做土地文章，“舊城改造”、“新城新區(qū)建設(shè)”、“園區(qū)開發(fā)”，“土地捆綁建設(shè)”，“土地?fù)Q項(xiàng)目”，“土地棋”層出不窮；口號(hào)喊得“震天響”， “讓位于經(jīng)濟(jì)建設(shè)”，“一切為了發(fā)展”，理由冠冕堂皇，目的只有一個(gè)，“盤活土地賺錢”。土地政府不虛名，土地經(jīng)濟(jì)“位高責(zé)重”，涉及到干部衣食住行，事關(guān)黨委政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為保財(cái)政收入，政府圍著土地轉(zhuǎn)，成了“土豪地主”， 低價(jià)征地、高價(jià)賣地，壟斷地價(jià)、強(qiáng)征強(qiáng)拆，修路建街、圈地占地，土地成了黨政工作重心?！爱a(chǎn)業(yè)疏了，土地?zé)崃恕薄?“百姓苦了，政府肥了”、“圈地多了，矛盾增了”，土地政府名不虛傳。endprint

房地產(chǎn)擠壓了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)業(yè)衰了，房地產(chǎn)上升為支柱產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)被壓縮，發(fā)展后勁被耗減，經(jīng)濟(jì)地位被削弱，經(jīng)濟(jì)比重邊緣化；產(chǎn)業(yè)難了，緣于房地產(chǎn)周期短、見效快，利潤(rùn)高、來(lái)錢快，挫傷傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)積極性，一些業(yè)主看不到出路，轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)雪上加霜。產(chǎn)業(yè)冷了，自房地產(chǎn)熱興起，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)萎靡不振，有的利用土地搞開發(fā)，一桿子買賣，吃光賣光，有的干脆放任不管，反正效益不好，搞好搞壞無(wú)所謂。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)總量小，財(cái)政“沒得益”，政府“似管非管”、“可管可不管”。產(chǎn)業(yè)小了，攸縣傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)萎縮，有的大的變小，小的沒了，有的茍延殘喘，聽之任之， “當(dāng)一天和尚撞一天鐘”。株洲市酒埠江鋼鐵廠，國(guó)有中型企業(yè)， 1996年改制為民企，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，產(chǎn)能低了，效益差了，企業(yè)衰了，規(guī)模小了。

房地產(chǎn)消弱了發(fā)展后勁。后勁弱了，房地產(chǎn)是高端消費(fèi)，動(dòng)軋幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，對(duì)買房者來(lái)說(shuō)，寅吃卯糧，占用了未來(lái)財(cái)力，一旦購(gòu)房，就成了“房奴”；后勁疲了，有的購(gòu)房業(yè)主，傾其所有開首付，按揭還貸，拆東墻補(bǔ)西墻，還貸成了“三座大山”，那有能力搞發(fā)展；后勁少了，有的傳統(tǒng)業(yè)主，經(jīng)營(yíng)輕車熟路，產(chǎn)品適銷對(duì)路，經(jīng)濟(jì)效益好，但經(jīng)不起購(gòu)房誘惑，超能力消費(fèi)，大面積購(gòu)房，占用了生產(chǎn)資金，影響了企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)；后勁沒了，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房企均存資金缺口，高息融資是常態(tài)，一些人棄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，搞房地產(chǎn)融資投機(jī)，參與高利放貸，結(jié)果事與愿違，掉入房企融資陷阱，錢打水漂，自廢武功。

房地產(chǎn)改變了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。近些年，房地產(chǎn)沖擊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，擠壓其發(fā)展空間，資金、人才、技術(shù)、市場(chǎng)均流向了房地產(chǎn)，得不到資源配置傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，身陷重圍，孤軍奮戰(zhàn)，一再萎縮；房地產(chǎn)要錢有錢，要人有人，要資源有資源，要利潤(rùn)有利潤(rùn)，房地產(chǎn)一路走來(lái)，高歌猛進(jìn)，一枝獨(dú)秀。耗盡了消費(fèi)能力。健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是健康的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)既是消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)、又是消費(fèi)和諧的經(jīng)濟(jì)、更是消費(fèi)平衡的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)是消費(fèi)環(huán)節(jié)中的一環(huán)，不能“鳩占鵲巢”，不能擠壓消費(fèi)市場(chǎng)，不能破壞總消費(fèi)平衡。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)消費(fèi)，改變了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，削弱了其他消費(fèi)能力，這種消費(fèi)既是畸形消費(fèi)，又是無(wú)度消費(fèi)，更是負(fù)能量消費(fèi)，侵蝕了健康經(jīng)濟(jì)肌體。

三、四線城市房地產(chǎn)破滅還有多遠(yuǎn)

房地產(chǎn)前景撲朔迷離，仁者見仁，智者見智，眾說(shuō)紛紜，不一而終。

房地產(chǎn)業(yè)真有金剛不壞之身？破壞了發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)適度發(fā)展，有利經(jīng)濟(jì)，反之有害，房地產(chǎn)要遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，否則，自毀前程，害己害人。目前，房地產(chǎn)畸形擴(kuò)張，擠壓了其他產(chǎn)業(yè)空間，危害了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡，削弱了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁，扭曲了客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。失衡了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，攸縣年年喊發(fā)展產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)始終難強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重始終難增，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)品質(zhì)始終難優(yōu)。房地產(chǎn)業(yè)膨脹，搶了社會(huì)發(fā)展先機(jī)，擠占了傳統(tǒng)業(yè)發(fā)展空間。干預(yù)了市場(chǎng)配置，市場(chǎng)是無(wú)形之手，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，優(yōu)化資源配置。攸縣房地產(chǎn)畸形發(fā)展，存量房過(guò)多，空置率奇高，樓市空前疲軟，消費(fèi)市場(chǎng)扭曲，“并發(fā)癥”反應(yīng)劇烈，樓市 “風(fēng)雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”，前景堪憂。扭曲的房地產(chǎn)，真能“獨(dú)善其身”？

沒有房地產(chǎn)的政府能撐多久？短期行為，政府靠房地產(chǎn)支撐財(cái)政，靠壟斷土地維持高利潤(rùn)，靠土地支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府的逐利性，決定了其房地產(chǎn)短期行為特性?？h民政局、國(guó)土局大樓，投資約兩千萬(wàn)，興建不到20年，為“圈錢”，政府整體拍賣，拆除搞房產(chǎn)開發(fā)。短期發(fā)展，房地產(chǎn)雖然利潤(rùn)高、來(lái)錢快，但不能代替全盤經(jīng)濟(jì)，不能代替可持續(xù)發(fā)展，因此，政府布局經(jīng)濟(jì)，要總攬全局，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能“殺雞取卵”，不能泥塘中挖藕，“吃一截挖一截”。短時(shí)效益，政府壟斷下的土地，一本萬(wàn)利，土地成了“錢袋子”。土地經(jīng)濟(jì)，以房地產(chǎn)繁榮為條件，房榮俱榮，房損俱損，政府被房地產(chǎn)綁架。短命歸宿，房地產(chǎn)有其發(fā)展規(guī)律，不依人的意志轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)有興有衰，依托市場(chǎng)，市場(chǎng)沒落之時(shí)，就是房地產(chǎn)衰落之時(shí)。房地產(chǎn)成政府 的“爺”，生怕有閃失，拼命“保駕護(hù)航”，被房地產(chǎn)綁架的政府，真能 “健康長(zhǎng)歲”？

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真的能經(jīng)久不衰？矯枉過(guò)正須時(shí)日，房地產(chǎn)瘋狂已久 ，“久病成‘疾'”。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度，產(chǎn)能過(guò)剩，沖擊了樓市。攸縣“同樂(lè)湖國(guó)際”，高品質(zhì)住宅小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格適中，銷售不足40%，入住不足25%，成名符其實(shí) “鬼城”。 矯枉過(guò)正亦有時(shí)，東南商業(yè)廣場(chǎng)，縣招商重點(diǎn)項(xiàng)目，位處核心城區(qū)，開發(fā)商缺資金，樓雖賣光，“攤上”高利貸，上億利潤(rùn)被吞噬，虧損超2000萬(wàn)，因缺資金，水電難配套，商業(yè)不能開張，業(yè)主不能入住，引發(fā)群體上訪，房企無(wú)力解決，矛盾交政府，“形象工程”成“爛尾樓”。矯枉過(guò)正不待時(shí)，此消彼長(zhǎng)，興衰有期，是自然規(guī)律；房地產(chǎn)是興是衰，是贏是虧，世事難料。攸縣遭遇樓市“寒冬”，但項(xiàng)目有增無(wú)減，新樓盤“雨后春筍”、“滿天飛”，一但樓銷不出，依賴高息借貸運(yùn)轉(zhuǎn)的房企，終難逃一劫。

縣級(jí)地產(chǎn)泡沫離破滅還有多遠(yuǎn)？產(chǎn)業(yè)衰落時(shí)，房市低迷，產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)慘烈，成本驟漲，房企度日如年，房地產(chǎn)業(yè)岌岌可危；民財(cái)枯竭時(shí)，樓市猛如虎，樓價(jià)居高難下，重創(chuàng)購(gòu)買力。世風(fēng)日下，攀比成風(fēng)，買房成時(shí)髦，“痩雞婆拉硬屎”，不買不行，買房即成“房奴，處境尷尬。房?jī)r(jià)虛高，枯竭民財(cái)，嚴(yán)重傷害了消費(fèi)市場(chǎng)；民意抵制時(shí)，樓市虛高，吞噬了社會(huì)利潤(rùn)，影響了民眾生活，民眾對(duì)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，怨聲載道，累積了抗?fàn)幠芰?，已近臨界點(diǎn)，不緩解就會(huì)爆發(fā)。資源配置背離時(shí)，房地產(chǎn)是資本累積成的，高潮時(shí)，行業(yè) “呼風(fēng)喚雨” ，要人有人，要錢有錢，要什么有什么；低潮時(shí)，資源配置遠(yuǎn)離，房地產(chǎn)成 “喪門神”，“避之唯恐不及”。

四線城市遭遇樓市“寒冬”，政府已無(wú)奈，房企在玩火，市場(chǎng)在疲軟，樓市搖搖欲墜，房地產(chǎn)真有“金剛不壞之身”嗎？倘若有朝一日，房地產(chǎn)泡沫破滅，（政）府將還（政）府嗎？民眾拭目以待！endprint