韓國(guó)棟 梁旭 姚玲珍

摘要：在基本構(gòu)建形成“四位一體”的住房保障體系過(guò)程中，上海住房保障金融實(shí)踐取得了一定的成效，但也面臨諸多困境，在新形勢(shì)下特別需要進(jìn)行制度創(chuàng)新和頂層設(shè)計(jì)。文章通過(guò)系統(tǒng)梳理上海住房保障金融發(fā)展得失，分析上海當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵和金融發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，提出要從上海市統(tǒng)籌全局的高度，對(duì)住房保障金融工作進(jìn)行全方位、深層次和戰(zhàn)略性的頂層設(shè)計(jì)，并就此問(wèn)題進(jìn)行了較為深入的探討。

關(guān)鍵詞：上海；住房保障；金融發(fā)展；頂層設(shè)計(jì)

一、 上海市住房保障金融發(fā)展現(xiàn)狀與困境

1. 上海市住房保障金融發(fā)展現(xiàn)狀。

（1）初步形成政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的金融支持機(jī)制。一方面，市政府積極主導(dǎo)投入，加大市、區(qū)（縣）兩級(jí)財(cái)政性資金投入力度，中央代發(fā)的地方政府債券資金優(yōu)先安排于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)等。另一方面，通過(guò)政策引導(dǎo)、機(jī)構(gòu)參與和市場(chǎng)運(yùn)作等方式吸引社會(huì)各界參與住房保障體系建設(shè)，開(kāi)拓利用保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金基金投資公共租賃住房項(xiàng)目等。

（2）積極構(gòu)建多方投入、市場(chǎng)運(yùn)作的多元融資路徑。積極利用信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮銀行、保險(xiǎn)公司、住房公積金管理中心等專業(yè)機(jī)構(gòu)的作用，打造出多元化、多樣性、多渠道的融資路徑。

（3）逐步探索供需兼顧、全程覆蓋的金融服務(wù)體系。在繼續(xù)加大保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的金融支持力度外，逐步重視保障性住房運(yùn)營(yíng)管理和使用消費(fèi)環(huán)節(jié)的金融支持。采取政策優(yōu)惠、專項(xiàng)投入等方式，支持一批公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過(guò)各種渠道籌集并經(jīng)營(yíng)公共租賃住房。

2. 新形勢(shì)下上海市住房保障金融發(fā)展困境。

（1）缺乏金融支持住房保障發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃。在具體工作中，很多相關(guān)部門沒(méi)有全面認(rèn)識(shí)保障住房特點(diǎn)和理解住房保障工作的重要性，在現(xiàn)有規(guī)章制度文件下的住房保障金融工作思路還停留在對(duì)待商品住房開(kāi)發(fā)融資的老套中。

（2）以信貸市場(chǎng)間接融資為主而資本市場(chǎng)融資嚴(yán)重不足?；诒Ｕ献》宽?xiàng)目的公益性和微利特點(diǎn)，住房保障資金需求特點(diǎn)主要是低成本、長(zhǎng)周期。但如果過(guò)于強(qiáng)調(diào)銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障住房項(xiàng)目的信貸支持，將會(huì)使保障住房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)集聚于銀行系統(tǒng)，不利于國(guó)家金融安全，有必要拓寬市場(chǎng)融資渠道。

（3）缺少住房保障金融制度創(chuàng)新難以根本解決融資困難。完善的住房保障金融配套體系應(yīng)具有三大基本功能：穩(wěn)定而廣闊的籌資來(lái)源、多元而競(jìng)爭(zhēng)的金融產(chǎn)品、嚴(yán)密而有效的風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。上?，F(xiàn)有的住房保障金融支持方式與工具屬于摸索試點(diǎn)，不具備可持續(xù)性發(fā)展基礎(chǔ)，難以滿足上海住房保障金融發(fā)展的長(zhǎng)期要求。

二、 上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)的概念與內(nèi)涵

1. 上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)的概念與特征。上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)，是從全市層面對(duì)住房保障金融進(jìn)行全方位、深層次和戰(zhàn)略性設(shè)計(jì)，包括住房保障金融發(fā)展的指導(dǎo)思想、方針原則、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展模式?？傮w來(lái)看，上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)具有頂層決定性、整體關(guān)聯(lián)性和實(shí)際可操作性等主要特征。

2. 上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)的內(nèi)涵。

（1）指導(dǎo)思想。指導(dǎo)思想是頂層設(shè)計(jì)的性質(zhì)保證。上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，按照全面建成小康社會(huì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，不斷完善住房保障金融體系和拓寬住房保障融資渠道，支持本市建立健全住房保障體系和加快解決上海市中低收入家庭住房困難問(wèn)題，為上海市加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、加快建設(shè)“四個(gè)中心”和現(xiàn)代化國(guó)際大都市提供重要保證。

（2）方針原則。方針原則是頂層設(shè)計(jì)的方向引導(dǎo)。頂層設(shè)計(jì)要堅(jiān)持的原則有三：一是發(fā)展要適度，住房保障金融要服務(wù)于上海市住房保障發(fā)展，與住房保障規(guī)模和水平相適應(yīng)；二是體系要完整，上海市住房保障金融服務(wù)需要適應(yīng)住房保障發(fā)展不同階段的不同要求，構(gòu)建完整的住房保障金融服務(wù)體系；三是渠道要?jiǎng)?chuàng)新，住房保障金融需要根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新融資渠道，而不能固步自封，陷于經(jīng)驗(yàn)主義。

（3）發(fā)展目標(biāo)。發(fā)展目標(biāo)是頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略部署，分為近期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)。近期目標(biāo)是，為解決上海市中低收入家庭住房困難問(wèn)題提供金融服務(wù)支撐體系，促進(jìn)上海市建立健全“四位一體”的住房保障體系，同時(shí)，通過(guò)住房保障金融創(chuàng)新，探索住房金融發(fā)展的新模式，為促進(jìn)住房保障和住房市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)住房保障金融市場(chǎng)供需均衡，支持上海市實(shí)現(xiàn)“住有所居”的人居目標(biāo)。

（4）發(fā)展模式。發(fā)展模式是頂層設(shè)計(jì)的主導(dǎo)樣式。頂層設(shè)計(jì)立足上海市住房市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際和住房保障工作現(xiàn)狀，需要堅(jiān)持上?！皟蓚€(gè)體系、三個(gè)為主”的住房發(fā)展方向，既要充分發(fā)揮政府在建立健全住房保障體系中的主導(dǎo)作用，也要充分挖掘社會(huì)各界資源進(jìn)行整合來(lái)全方位參與住房保障各項(xiàng)工作，主要特征是住房保障金融工作的政府主導(dǎo)性和住房保障金融發(fā)展的市場(chǎng)參與性。

三、 上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)的關(guān)鍵問(wèn)題

1. 符合住房保障動(dòng)態(tài)發(fā)展要求。上海市目前正處于加快推進(jìn)“四個(gè)率先”、加快建設(shè)“四個(gè)中心”和現(xiàn)代化國(guó)際大都市的關(guān)鍵階段，住房保障水平過(guò)低或過(guò)高都不合適。在當(dāng)前時(shí)期因住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理使住房市場(chǎng)中低端商品住宅供應(yīng)不足，導(dǎo)致住房保障需求較大，這需要政府主導(dǎo)提供保障住房緩解住房供求矛盾，解決低收入人群的住房困難；未來(lái)隨著上海常住人口增長(zhǎng)速度穩(wěn)定后，住房供需關(guān)系出現(xiàn)相對(duì)緩和，需要政府保障的范圍將會(huì)縮小，住房保障補(bǔ)貼方式適宜采取補(bǔ)人頭。

2. 妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系。住房保障本質(zhì)上是政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品服務(wù)，其效用是通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，使廣大中低收入階層也能享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，從而確保分配公平和社會(huì)穩(wěn)定。在具體實(shí)踐中，全社會(huì)必須認(rèn)識(shí)到住房保障的性質(zhì)應(yīng)定位于保障居民住房的基本需求，而非簡(jiǎn)單地理解為改善和提高居民的住房水平，同時(shí)，也必須認(rèn)識(shí)到政府作為構(gòu)建公共住房供應(yīng)體系的主體，不等于政府包辦住房保障問(wèn)題，必須考慮政府的財(cái)政支付能力是否具有可持續(xù)性。

3. 全程服務(wù)保障住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)階段，上海市公共租賃住房工作剛剛啟動(dòng)，住房保障近期供應(yīng)體系以配售為主、配租為輔，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海市住房保障工作將從“以售為主”轉(zhuǎn)向“以租為主”轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以公共租賃住房為主體、貨幣化補(bǔ)貼為主要輔助手段的住房保障體系。有必要針對(duì)這些變化，統(tǒng)籌社會(huì)各方面資源，構(gòu)建滿足住房保障不同發(fā)展階段資金需求的金融服務(wù)體系，全程支持保障住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理和使用消費(fèi)等環(huán)節(jié)。

4. 完善住房保障金融產(chǎn)品體系。在上?，F(xiàn)有的住房保障金融支持渠道中，銀行貸款仍起著非常重要的作用，貸款投向重點(diǎn)是銷售型保障住房的開(kāi)發(fā)貸款，而對(duì)于租賃型保障住房貸款較少。如未來(lái)仍過(guò)于強(qiáng)調(diào)銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房保障項(xiàng)目的信貸支持，將會(huì)加劇銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不利于金融安全，需要針對(duì)不同需求拓寬市場(chǎng)融資渠道，降低市場(chǎng)性融資的逐利性和住房保障的公益性之間的對(duì)立。

四、 上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)路徑

1. 完善政府與市場(chǎng)協(xié)同的住房保障金融運(yùn)行模式。妥善處理政府與市場(chǎng)關(guān)系和完善兩者協(xié)同的住房保障金融運(yùn)行模式是實(shí)現(xiàn)上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)目標(biāo)的核心內(nèi)容。首先，政府需結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，制定地方性的住房保障政策法規(guī)和發(fā)展規(guī)劃，明確住房保障應(yīng)保障居民基本生存權(quán)和定位于社會(huì)救助，采取分階段優(yōu)化住房保障范圍和動(dòng)態(tài)調(diào)整住房保障方式與水平；其次，政府繼續(xù)保持對(duì)住房保障的合理投入，例如，確保用于住房保障的市、區(qū)（縣）兩級(jí)財(cái)政性資金投入穩(wěn)步增長(zhǎng)，合理安排住房公積金增值收益投入，適度增加土地出讓凈收益用于保障住房的比例等；最后，改革優(yōu)化政府財(cái)政職能，重新構(gòu)建財(cái)富分配和財(cái)富積累的關(guān)系，通過(guò)探索發(fā)行市政債券、保障住房供應(yīng)的PPP模式等，避免因住房保障投入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同步而引發(fā)出各種社會(huì)問(wèn)題。

發(fā)展住房保障，除了政府投入之外，還需要全社會(huì)積極參與營(yíng)建良好的保障住房投融資環(huán)境，充分利用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決保障住房供應(yīng)和消費(fèi)難題。一方面，金融機(jī)構(gòu)充分認(rèn)識(shí)到自身社會(huì)責(zé)任，對(duì)符合融資條件的保障房項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)企業(yè)，可提供信貸支持、幫助發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)和進(jìn)行適度的股權(quán)融資等方式，增加保障房增量，并對(duì)保障房經(jīng)租類管理公司提供金融支持，幫助其能有效籌措或管理社會(huì)房源，盤活社會(huì)住房存量；另一方面，為提高保障對(duì)象的住房消費(fèi)能力，金融機(jī)構(gòu)可以采取分級(jí)管理方式，為其住房消費(fèi)提供一定的金融支持，鼓勵(lì)住房保障對(duì)象通過(guò)自身努力、運(yùn)用市場(chǎng)化方式來(lái)最終解決住房困難問(wèn)題，有助于社會(huì)形成一種正向激勵(lì)機(jī)制，使有限的住房保障投入到社會(huì)最需要的保障人群。

2. 優(yōu)化社會(huì)資本可持續(xù)支持住房保障的進(jìn)出路徑。充分利用市場(chǎng)機(jī)制和政策引導(dǎo)來(lái)優(yōu)化社會(huì)資本進(jìn)入和完善退出路徑是實(shí)現(xiàn)上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵步驟。影響到社會(huì)資本繼續(xù)投入住房保障的主要障礙在于，進(jìn)入路徑的引導(dǎo)機(jī)制或激勵(lì)不足，同時(shí)缺乏有效的退出路徑。

如何吸引更多的社會(huì)資本投入到住房保障？社會(huì)資本一般都是逐利的，若所投資的項(xiàng)目利潤(rùn)很高時(shí)則不請(qǐng)自來(lái)，而對(duì)利潤(rùn)很低甚至虧損時(shí)則退而避之。考慮到住房保障項(xiàng)目的民生屬性，同時(shí)在新形勢(shì)下是一個(gè)敏感的政治任務(wù)，很多社會(huì)資本力量也有一定的動(dòng)力來(lái)參與保障住房建設(shè)，努力承擔(dān)自己的社會(huì)責(zé)任。從這個(gè)角度出發(fā)，有必要設(shè)計(jì)一種機(jī)制，讓社會(huì)資本參與住房保障不再有過(guò)多糾結(jié)，而是敢于和樂(lè)于投入。

首先，保證投資住房保障項(xiàng)目要有一定的投資收益或可接受的最低回報(bào)率。例如，在保障房項(xiàng)目建設(shè)中土地成本一般占總投資的比重較大，加上目前的稅收政策重點(diǎn)又聚焦于交易環(huán)節(jié)，這些都使單純投資保障房項(xiàng)目的資金回報(bào)率不高。因此，政府在規(guī)劃保障房項(xiàng)目時(shí)需要統(tǒng)籌考慮進(jìn)行政策配套，例如，公租房用地采取行政劃撥或地租按年繳納方式，對(duì)公租房開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理采取減免相關(guān)稅費(fèi)措施，通過(guò)這些手段盡可能地提高保障房項(xiàng)目的投資回報(bào)率，減少社會(huì)資本投資保障房項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本和進(jìn)入住房保障領(lǐng)域的阻力。

其次，對(duì)各種社會(huì)資本進(jìn)行分段引導(dǎo)方式。根據(jù)各種社會(huì)資本的屬性特征，將其與保障住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理和使用消費(fèi)等環(huán)節(jié)進(jìn)行匹配，不強(qiáng)求針對(duì)某一個(gè)環(huán)節(jié)一哄而上，而是從全過(guò)程來(lái)考慮社會(huì)資本投入的總價(jià)值。例如，目前社會(huì)資本聚焦于銷售型保障房建設(shè)，而有意忽視對(duì)租賃型保障房建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理，有必要引導(dǎo)社會(huì)資本合理分配資源，對(duì)租賃型保障房投融資全程參與。

最后，對(duì)各種社會(huì)資本采取多樣化鼓勵(lì)方式。在現(xiàn)階段信貸資金是住房保障建設(shè)資金的重要來(lái)源，但很多商業(yè)銀行及其上級(jí)主管部門還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到商品房信貸與保障房信貸的差異，仍然按照商品房信貸審核和管理方式來(lái)對(duì)待保障房項(xiàng)目信貸。因此，這需要通過(guò)政策扶持來(lái)積極引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)參與保障房項(xiàng)目融資。例如，建議人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)政策支持保障房信貸投放，從貸款規(guī)模、考核機(jī)制、監(jiān)管政策等方面給予政策傾斜。從貸款規(guī)模上，單獨(dú)對(duì)商業(yè)銀行核定保障房貸款額度，不占用商業(yè)銀行的新增貸款規(guī)模；從監(jiān)管政策上，對(duì)保障房建設(shè)項(xiàng)目的資本金、貸款利率、期限、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)容忍度以及貸款資產(chǎn)認(rèn)定、不良貸款核銷等方面采取較為寬松的監(jiān)管政策；從考核機(jī)制上，對(duì)于積極履行社會(huì)責(zé)任和建立支持保障住房建設(shè)長(zhǎng)效工作機(jī)制的商業(yè)銀行，適當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)等。

如何能使投入到住房保障的社會(huì)資本自由退出？社會(huì)資本一般都偏愛(ài)流動(dòng)性，希望能夠在不同投資品種之間進(jìn)行優(yōu)化配置。保障房項(xiàng)目吸引社會(huì)資本投入，是希望社會(huì)資本能夠支持住房保障工作，而不是簡(jiǎn)單地將社會(huì)資本永遠(yuǎn)留在住房保障領(lǐng)域。只有為社會(huì)資本設(shè)計(jì)好良性的退出路徑，加快資金周轉(zhuǎn)，由社會(huì)共同分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，才能夠更有效地吸引更多的社會(huì)資本在不同時(shí)段積極參與保障房項(xiàng)目投入。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化可以為信貸資金提供新的退出思路。將銀行信貸資產(chǎn)證券化，可以解決商業(yè)銀行保障房貸款的流動(dòng)性問(wèn)題，平衡其流動(dòng)性和收益性。2012年央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中基礎(chǔ)資產(chǎn)的試點(diǎn)范圍新增保障性安居工程貸款。我們可以進(jìn)行試點(diǎn)保障房貸款的資產(chǎn)證券化，在短期有助于緩解商業(yè)銀行保障房項(xiàng)目再融資的壓力，改善銀行體系流動(dòng)性，而在長(zhǎng)期可以為商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式提供了契機(jī)，促進(jìn)商業(yè)銀行加快從貸款持有型向貸款流量型轉(zhuǎn)變。

3. 創(chuàng)新住房保障金融產(chǎn)品拓寬住房保障金融市場(chǎng)。通過(guò)創(chuàng)新住房保障金融產(chǎn)品構(gòu)建分層次多元化的住房保障金融市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)上海市住房保障金融頂層設(shè)計(jì)目標(biāo)的必要措施。近年來(lái)，上海利用建設(shè)國(guó)際金融中心優(yōu)勢(shì)，內(nèi)引外聯(lián)，積極發(fā)揮了信貸資金、住房公積金和保險(xiǎn)資金等多種渠道融資優(yōu)勢(shì)，極大地提高了保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率，但現(xiàn)有的多方投入、市場(chǎng)運(yùn)作的這些融資路徑還缺乏聯(lián)通互動(dòng)，難以有效互補(bǔ)。

要想打造合理的住房保障金融市場(chǎng)體系就必須創(chuàng)造出與之相適應(yīng)的住房保障金融新產(chǎn)品和新機(jī)構(gòu)。首先，進(jìn)一步完善住房保障信貸市場(chǎng)產(chǎn)品和優(yōu)化信貸機(jī)構(gòu)。在近期，通過(guò)政府政策引導(dǎo)，無(wú)論是商業(yè)銀行，還是住房公積金管理中心，都應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到支持保障房建設(shè)在新形勢(shì)下的戰(zhàn)略意義，宜兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則和社會(huì)責(zé)任，培育新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，構(gòu)建層次豐富的信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)揮信貸機(jī)構(gòu)在保障性住房融資中的引導(dǎo)作用和“投貸債租證”綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)。在遠(yuǎn)期，上海市可以向中央申請(qǐng)創(chuàng)設(shè)專注于住房保障服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，可借鑒美國(guó)儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、日本住房金融公庫(kù)、德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄互助銀行等做法，通過(guò)政府的財(cái)政投融資體制，將低成本的長(zhǎng)期社會(huì)資金引入保障房領(lǐng)域，為難以從商業(yè)銀行獲得信貸的開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人提供長(zhǎng)期、低息的住房資金支持，解決了保障房資金長(zhǎng)期不足和來(lái)源不穩(wěn)定的缺陷，為保障房建設(shè)和消費(fèi)提供一個(gè)托底的金融支持。

其次，充分發(fā)揮債券市場(chǎng)在住房保障中的作用。與銀行信貸相比，債券具有自身優(yōu)勢(shì)。在近期，為保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位提供債券融資支持，可以發(fā)行保障房項(xiàng)目私募債，這將簡(jiǎn)化債券審批程序，降低融資成本，或?qū)⑷舾蓚€(gè)保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合發(fā)行集合債券，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，合理分?jǐn)傎Y信評(píng)級(jí)、發(fā)債擔(dān)保、承銷等費(fèi)用，有效規(guī)避單個(gè)保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)債規(guī)模偏小、發(fā)行成本過(guò)高的弱點(diǎn)，為解決項(xiàng)目融資難的問(wèn)題提供了新途徑。在遠(yuǎn)期，政府可以針對(duì)具體的住房保障項(xiàng)目自主發(fā)行市政債，為保障住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供長(zhǎng)期、低息資金，降低項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本。

最后，積極探索利用保障房資產(chǎn)進(jìn)行金融創(chuàng)新。公租房雖然一次性投資規(guī)模大，投資回收期長(zhǎng)，但具有租金收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低的收益特點(diǎn)，與REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）投資標(biāo)的物業(yè)特征相符合，同時(shí)國(guó)外有類似保障住房REITs的成功經(jīng)驗(yàn)。如政府統(tǒng)籌好相關(guān)各方利益，上海完全有能力在全國(guó)率先試點(diǎn)發(fā)行公租房REITs，形成可持續(xù)的公租房投融資機(jī)制。另外，公租房建設(shè)中常有信貸資金投入，通過(guò)發(fā)行保障房REITs，有助于開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)收回投資，加快資金周轉(zhuǎn)，及時(shí)歸還銀行貸款，引導(dǎo)銀行資金有序退出，有利于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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基金項(xiàng)目：上海市政府決策咨詢研究熱點(diǎn)課題（項(xiàng)目號(hào)：2012-GR-26）；上海市教委科研創(chuàng)新人文類一般課題（項(xiàng)目號(hào)：14YS128）；浙江省社科聯(lián)重點(diǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：2013Z59）；浙江農(nóng)林大學(xué)人才項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：20340200128）；教育部人文社會(huì)科學(xué)青年基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：14YJC790152）。

作者簡(jiǎn)介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)助理，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師；韓國(guó)棟，上海金融學(xué)院國(guó)際金融保險(xiǎn)學(xué)院講師，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境所博士后，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；梁旭，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生。

收稿日期：2014-08-17。