摘要：文章基于多國非競爭型投入產(chǎn)出表，運用非完全假設(shè)抽取法計算了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)。首先，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出商品屬性時與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，表現(xiàn)出資產(chǎn)屬性時與金融等虛擬經(jīng)濟部門聯(lián)系緊密。其次，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度越高與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度越高。再次，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)越來越弱。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域集聚了大量風(fēng)險，建議采取措施疏導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)市場的過剩資金逐步流出，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸，并有效拓展投資渠道，使其為實體經(jīng)濟服務(wù)。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)；資產(chǎn)屬性；實體經(jīng)濟；軟著陸

一、 引言

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”曾經(jīng)為經(jīng)濟的增長做了很大的貢獻(xiàn)。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來的正面影響已經(jīng)逐漸被負(fù)面影響掩蓋。房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國經(jīng)濟，損害了經(jīng)濟增長的潛力，這已經(jīng)是不爭的事實。

王國軍、劉水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行了測算，部分學(xué)者還對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行了國際比較。已有的研究比較了相關(guān)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性的大小，也大多發(fā)現(xiàn)了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的強關(guān)聯(lián)性，但是都沒有從虛實的角度將產(chǎn)業(yè)分類，也沒有分析關(guān)聯(lián)性強弱的原因。接下來，本文將基于1995年～2011年多國非競爭型投入產(chǎn)出表，測算房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，并從虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟分類的角度進(jìn)行分析。

二、 房地產(chǎn)業(yè)特征分析

本文對發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行對比，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的異同點總結(jié)為以下幾個方面。

1. 房地產(chǎn)價格波動差異大，與經(jīng)濟呈正反饋。房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資往往與經(jīng)濟的景氣度聯(lián)系密切。而房屋銷售價格的升降則是反映一國房地產(chǎn)行業(yè)是否景氣的重要指標(biāo)之一。數(shù)據(jù)顯示，每個國家的房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)一定程度的波動。其中幅度最大、持續(xù)時間最長的當(dāng)屬日本。自1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以來，日本的房價持續(xù)下跌，到現(xiàn)在房價整體水平不及原來的50%，雖然已經(jīng)持續(xù)了20多年，仍然沒有止跌的跡象。與此相對應(yīng)的，日本的經(jīng)濟增長速度業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅而減慢，在個別年份甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟的負(fù)增長。另外2008年底由美國次級貸款引起的經(jīng)濟危機使得各國的房價均出現(xiàn)了一定程度的下降，尤其是美國和英國。相應(yīng)的幾乎每個國家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。隨著美國幾輪量化寬松的執(zhí)行和各國經(jīng)濟復(fù)蘇計劃的實施，在經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時各國房價也有所上升。

中國房地產(chǎn)價格在20世紀(jì)90年代房改探索期出現(xiàn)了一定程度的下降，然而整體而言在1995年～2011年中國房價上漲的速度非?？?。同時，這接近二十年的時間也是中國經(jīng)濟的快速增長期。與中國的快速增長不同的是，德國房價近二十年處于平穩(wěn)緩慢上升狀態(tài)，而德國的經(jīng)濟同樣也是在穩(wěn)步增長。

2. 房地產(chǎn)業(yè)效益水平高于其他行業(yè)。在被考察的國家中，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值率（增加值占產(chǎn)出的份額）比其他行業(yè)都高很多。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，資本報酬高，體現(xiàn)為較高的營業(yè)盈余。1995年～2011年幾乎所有國家的增加值率都達(dá)到65%以上，大部分國家在70%～90%，巴西房地產(chǎn)業(yè)的增加值率更是高達(dá)92%。就變動趨勢而言，巴西、日本、英國三個國家房地產(chǎn)業(yè)的增加值率在這17年的時間內(nèi)幾乎沒變。盡管各國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅度的波動，尤其是日本房價一直處于下跌階段，但是房地產(chǎn)行業(yè)增加值率卻一直很高。美國房地產(chǎn)業(yè)增加率總體而言呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢，由于2008年金融危機增加值率又出現(xiàn)了下降。中國和德國房地產(chǎn)業(yè)增加值率在1995年～2011年期間呈現(xiàn)上升趨勢，中國主要是由于資本報酬占總產(chǎn)值的份額越來越大。中國的房地產(chǎn)業(yè)的資本報酬率從1995年的63%上升到2011年74%，這也正反應(yīng)了房產(chǎn)行業(yè)吸收資金能力強的事實。

就增加值占GDP的比率而言美國、日本和德國均超過10%，高于本國制造類行業(yè)增加值占GDP的比重。而中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比率雖然自1995年以來在逐漸上升，但相對而言較低，沒有超過6%。

3. 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“中間小、兩頭大、高自給”的特征。無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)均呈現(xiàn)出“中間小、兩頭大、高自給”的特征。所謂“間小、兩頭大”是指中間投入和中間使用占總產(chǎn)出的比例相對較小，而增加值和最終產(chǎn)品占總產(chǎn)出的比例較大。各國高增加值率則意味著中間投入占比的減小。中間使用在每個國家中占的比例雖然不盡相同，但是比例相對都較小。此外與發(fā)達(dá)國家和其他發(fā)展中國家相比，中國消費拉動的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出較小，而投資拉動的比例則較高。而所謂的“高自給”是指房地產(chǎn)行業(yè)無論是中間品進(jìn)口比例還是出口比例都特別小，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)雖然有較高的效益水平，但是對其他行業(yè)的拉動作用不強，對國際貿(mào)易的貢獻(xiàn)也不高。

三、 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)測度

本文借鑒Dietzenbacher和Van der Linden（1997）構(gòu)建的非完全假設(shè)抽取法來測度房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度。

1. 非完全假設(shè)抽取法。非完全假設(shè)抽取法對前向關(guān)聯(lián)測度的原理就是在保持后項關(guān)聯(lián)不變的前提下，抽取掉房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)，各行業(yè)產(chǎn)出的變動率則表示房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度。

具體過程如下：

采用相同的思路，從投入產(chǎn)出表的橫向關(guān)聯(lián)可以推導(dǎo)出假設(shè)抽法計算的后向關(guān)聯(lián)的計算公式。

2. 房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的國際比較。圖1為根據(jù)公式（4）計算的各行業(yè)產(chǎn)出變動的百分比以測度房地產(chǎn)行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)反映的是被房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的支撐作用，或者說處于房地產(chǎn)業(yè)下游的產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的需求程度。在此，僅以中國、巴西、美國和日本四個國家為代表進(jìn)行說明。圖1為四個國家房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)圖，圖中縱軸數(shù)值為各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出變動的百分比。

（1）巴西和日本的房地產(chǎn)較多體現(xiàn)其商品屬性。巴西和日本與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)最強的產(chǎn)業(yè)分別是批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)和倉儲運輸業(yè)。傳統(tǒng)意義上這三個產(chǎn)業(yè)是對房地產(chǎn)業(yè)需求最高的，這幾個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最強說明，房地產(chǎn)業(yè)在這兩個國家體現(xiàn)的是最基本的商品屬性。而這是由每個國家房地產(chǎn)的發(fā)展階段決定的。日本在此期間房價一直處于下降階段，投機需求收到壓抑，房地產(chǎn)的虛擬屬性無法體現(xiàn)，因此主要體現(xiàn)為商品屬性。而巴西今年來雖然房價保持上漲趨勢，但是由于是發(fā)展中國家，經(jīng)濟的虛擬化程度較低，房地產(chǎn)的虛擬性同樣收到抑制。

（2）中國和美國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)屬性得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是指房地產(chǎn)在作為消費品的同時成為居民的一種資產(chǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)為房地產(chǎn)能夠為持有者提供持續(xù)的資金流，并且可以獲取價值增值的收益。而房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)離不開金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)信托等活動使得房地產(chǎn)業(yè)成為金融部門的重要客戶。如圖1中所示，在這兩個國家中金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)程度遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。

（3）發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)對政府的支撐作用大于發(fā)達(dá)國家。相比而言，中國和巴西房地產(chǎn)與公共服務(wù)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)大于日本和美國，尤其是中國在2000年前后房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型時房地產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)是所有產(chǎn)業(yè)中最大的。這說明中國和巴西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)更多的是采取直接干預(yù)的方式，發(fā)達(dá)國家更多的采取市場的方式。

3. 房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的國際比較。圖2為采用非完全假設(shè)抽取法計算的百分比表示的各國房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)表示房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的需求或者說其他產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用。

（1）整體而言發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)大于發(fā)展中國家。在考察的幾個國家中，美、英、德、日等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)整體而言普遍大于發(fā)展中國家。這說明發(fā)達(dá)國家的市場化程度高，產(chǎn)業(yè)之間的傳遞較為順暢。這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的美國，在房價一直下降的日本也得到體現(xiàn)。

（2）大部分國家的金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用最強。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征決定了房地產(chǎn)業(yè)的資金需求較高，無論是開發(fā)商還是購房者均需要金融部門的支持，而房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使得房地產(chǎn)業(yè)對金融部門的需求增加，投機者們利用金融杠桿在房地產(chǎn)市場獲取收益。這在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期是非常有利的。但是隨著房地產(chǎn)價格的上升，市場中對房地產(chǎn)的投資需求逐漸增多，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，同時兩者的風(fēng)險聯(lián)系也更加緊密，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的堆積同樣會危及到金融行業(yè)。美國2008年金融危機便是這樣產(chǎn)生的，數(shù)據(jù)顯示美國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)在2008年之前一直處于上升階段，而金融危機后隨著房地產(chǎn)市場的崩盤和金融危機的爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)減弱。

（3）中國房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟的拉動作用較弱。制造業(yè)、建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)是房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上的上游產(chǎn)業(yè)，理論而言房地產(chǎn)業(yè)與這幾個產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)最強。但是實際上，巴西、美國和日本的建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支撐力度雖然不是所有產(chǎn)業(yè)中最強的也都處于中等偏上水平。相比而言中國房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)最強的是服務(wù)業(yè)，對建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)的打動作用較低，對實體經(jīng)濟其它產(chǎn)業(yè)的拉動作用更低。

四、 結(jié)論和政策建議

本文利用1995年～2011年多國非競爭型投入產(chǎn)出表，從虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的角度切入分析房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，主要得出以下結(jié)論：

房地產(chǎn)具有商品屬性和資產(chǎn)屬性。在經(jīng)濟發(fā)展程度低、房地產(chǎn)價格處于下降階段主要體現(xiàn)其商品屬性，而在經(jīng)濟發(fā)展程度高、房價處于上升階段時體現(xiàn)其資產(chǎn)屬性。房地產(chǎn)的屬性使其與不同類型的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)差別。當(dāng)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密時，其表現(xiàn)為商品屬性。當(dāng)房地產(chǎn)與金融等虛擬經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密時，其表現(xiàn)為資產(chǎn)屬性。

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的增加越來越強，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度越高與金融部門的聯(lián)系越緊密。十幾年來中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域創(chuàng)造了巨大的風(fēng)險，面對當(dāng)前復(fù)雜的形勢，房地產(chǎn)業(yè)如果出現(xiàn)崩盤，金融業(yè)將會受到重大的沖擊。但是如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)高速發(fā)展下去，房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融部門集聚的風(fēng)險將會更多，將更加不利于經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。因此針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，應(yīng)該引導(dǎo)資金逐步撤出，力爭實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

中國房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)弱。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟又一定的貢獻(xiàn)，但是一個國家的立國之本在實體經(jīng)濟，實體搶則國強。房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)弱，一方面房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展不能帶動實體經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量的本可以用于發(fā)展實體經(jīng)濟的資金，在自身發(fā)展的同時進(jìn)一步阻礙了實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此建議在疏導(dǎo)資金從房地產(chǎn)業(yè)有序流出的同時拓展投資渠道，盡到房地產(chǎn)業(yè)的過剩資金流入到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，在化解危機的同時發(fā)展實體經(jīng)濟。

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基金項目：國家社會科學(xué)基金重大項目“我國發(fā)展實體經(jīng)濟的戰(zhàn)略、政策與制度研究——基于虛擬經(jīng)濟與實體數(shù)量關(guān)系的角度”（項目號：13&ZD018）；中航廣義虛擬經(jīng)濟研究專項基金項目。

作者簡介：賈慶英，南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系博士生。

收稿日期：2014-07-08。