劉凡　李秀婷

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性，妨礙了決策部門和居民對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；周期；增長(zhǎng)型周期波動(dòng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇，只有在一定的時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)對(duì)一國(guó)的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，提出了一種刻畫我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析，解釋了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長(zhǎng)型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng)，顧名思義，是觀測(cè)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國(guó)家經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期，大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài)，由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期也常用絕對(duì)型周期去觀測(cè)。但是，隨著危機(jī)后各國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升， 主要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi)， 甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都少有下降，由此，無(wú)法由絕對(duì)水平觀測(cè)周期變化。對(duì)此，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的概念， 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率來(lái)觀測(cè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律，它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開(kāi)放以來(lái)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長(zhǎng)的， 無(wú)法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來(lái)刻畫其周期性，而增長(zhǎng)型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也是如此。

為了分析1991年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成以來(lái)的周期波動(dòng)特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑，去除短期波動(dòng)因素，分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長(zhǎng)期趨勢(shì)（長(zhǎng)周期）和短期（短周期）波動(dòng)成分構(gòu)成的，計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長(zhǎng)周期序列，刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化：

■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■

其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)??？姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價(jià)（XSJG）同比增長(zhǎng)率進(jìn)行平滑，從原始序列中提取長(zhǎng)周期成分，結(jié)果如圖1和圖2所示。

由計(jì)算結(jié)果可知，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰，而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰， 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底；又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰，而后轉(zhuǎn)為下行至今。

商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰， 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰， 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底；之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為1992～1994年的初步成長(zhǎng)階段、1995～2000年的調(diào)整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長(zhǎng)階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步形成階段。期間經(jīng)歷過(guò)1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)1937.50億元， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了164.98%。市場(chǎng)交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬(wàn)平方米， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn)， 市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

2. 調(diào)整階段（1995～2000年）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1995年開(kāi)始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉(zhuǎn)為上行，之后穩(wěn)步上升，市場(chǎng)交易開(kāi)始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn)，為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場(chǎng)化的初步實(shí)施階段，市場(chǎng)由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

3. 擴(kuò)張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個(gè)階段內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長(zhǎng)率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)，需求面波動(dòng)較大，但總體上還是保持增長(zhǎng)。如圖5所示。

4. 二次調(diào)整階段（2010年至今）

2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn)，而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯，回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，通過(guò)分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長(zhǎng)型周期， 它較好地揭示了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)階段中的內(nèi)在周期性。

參考文獻(xiàn)：

[1]李秀婷，劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2014，34（2）：323-336.

[2]何國(guó)釗，曹振良. 中國(guó)房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，1996（12）：51-56.

[3]蔡明超，黃徐星. 房地產(chǎn)市場(chǎng)反周期宏觀調(diào)控政策績(jī)效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2011，46（1）：80-89.

[4]徐會(huì)軍，唐志軍. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)周期波動(dòng)的實(shí)證分析[J]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，12（2）：74-81.

[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.

（責(zé)任編輯：龍會(huì)芳；校對(duì)：李丹）endprint

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性，妨礙了決策部門和居民對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；周期；增長(zhǎng)型周期波動(dòng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇，只有在一定的時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)對(duì)一國(guó)的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，提出了一種刻畫我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析，解釋了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長(zhǎng)型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng)，顧名思義，是觀測(cè)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國(guó)家經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期，大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài)，由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期也常用絕對(duì)型周期去觀測(cè)。但是，隨著危機(jī)后各國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升， 主要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi)， 甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都少有下降，由此，無(wú)法由絕對(duì)水平觀測(cè)周期變化。對(duì)此，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的概念， 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率來(lái)觀測(cè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律，它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開(kāi)放以來(lái)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長(zhǎng)的， 無(wú)法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來(lái)刻畫其周期性，而增長(zhǎng)型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也是如此。

為了分析1991年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成以來(lái)的周期波動(dòng)特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑，去除短期波動(dòng)因素，分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長(zhǎng)期趨勢(shì)（長(zhǎng)周期）和短期（短周期）波動(dòng)成分構(gòu)成的，計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長(zhǎng)周期序列，刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化：

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其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)??？姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價(jià)（XSJG）同比增長(zhǎng)率進(jìn)行平滑，從原始序列中提取長(zhǎng)周期成分，結(jié)果如圖1和圖2所示。

由計(jì)算結(jié)果可知，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰，而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰， 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底；又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰，而后轉(zhuǎn)為下行至今。

商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰， 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰， 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底；之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為1992～1994年的初步成長(zhǎng)階段、1995～2000年的調(diào)整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長(zhǎng)階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步形成階段。期間經(jīng)歷過(guò)1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)1937.50億元， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了164.98%。市場(chǎng)交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬(wàn)平方米， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn)， 市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

2. 調(diào)整階段（1995～2000年）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1995年開(kāi)始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉(zhuǎn)為上行，之后穩(wěn)步上升，市場(chǎng)交易開(kāi)始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn)，為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場(chǎng)化的初步實(shí)施階段，市場(chǎng)由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

3. 擴(kuò)張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個(gè)階段內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長(zhǎng)率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)，需求面波動(dòng)較大，但總體上還是保持增長(zhǎng)。如圖5所示。

4. 二次調(diào)整階段（2010年至今）

2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn)，而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯，回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，通過(guò)分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長(zhǎng)型周期， 它較好地揭示了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)階段中的內(nèi)在周期性。

參考文獻(xiàn)：

[1]李秀婷，劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2014，34（2）：323-336.

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[3]蔡明超，黃徐星. 房地產(chǎn)市場(chǎng)反周期宏觀調(diào)控政策績(jī)效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2011，46（1）：80-89.

[4]徐會(huì)軍，唐志軍. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)周期波動(dòng)的實(shí)證分析[J]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，12（2）：74-81.

[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.

（責(zé)任編輯：龍會(huì)芳；校對(duì)：李丹）endprint

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性，妨礙了決策部門和居民對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；周期；增長(zhǎng)型周期波動(dòng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇，只有在一定的時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)對(duì)一國(guó)的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自形成以來(lái)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高成長(zhǎng)的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的角度，提出了一種刻畫我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析，解釋了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長(zhǎng)型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng)，顧名思義，是觀測(cè)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國(guó)家經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期，大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài)，由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期也常用絕對(duì)型周期去觀測(cè)。但是，隨著危機(jī)后各國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升， 主要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi)， 甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都少有下降，由此，無(wú)法由絕對(duì)水平觀測(cè)周期變化。對(duì)此，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長(zhǎng)型周期波動(dòng)的概念， 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率來(lái)觀測(cè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律，它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開(kāi)放以來(lái)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長(zhǎng)的， 無(wú)法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來(lái)刻畫其周期性，而增長(zhǎng)型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也是如此。

為了分析1991年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成以來(lái)的周期波動(dòng)特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑，去除短期波動(dòng)因素，分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長(zhǎng)期趨勢(shì)（長(zhǎng)周期）和短期（短周期）波動(dòng)成分構(gòu)成的，計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長(zhǎng)周期序列，刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化：

■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■

其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)取？姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價(jià)（XSJG）同比增長(zhǎng)率進(jìn)行平滑，從原始序列中提取長(zhǎng)周期成分，結(jié)果如圖1和圖2所示。

由計(jì)算結(jié)果可知，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰，而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰， 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底；又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰，而后轉(zhuǎn)為下行至今。

商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰， 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰， 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底；之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為1992～1994年的初步成長(zhǎng)階段、1995～2000年的調(diào)整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長(zhǎng)階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步形成階段。期間經(jīng)歷過(guò)1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)1937.50億元， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了164.98%。市場(chǎng)交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬(wàn)平方米， 相對(duì)1992年增長(zhǎng)了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn)， 市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

2. 調(diào)整階段（1995～2000年）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1995年開(kāi)始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉(zhuǎn)為上行，之后穩(wěn)步上升，市場(chǎng)交易開(kāi)始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn)，為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場(chǎng)化的初步實(shí)施階段，市場(chǎng)由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

3. 擴(kuò)張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個(gè)階段內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長(zhǎng)率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)，需求面波動(dòng)較大，但總體上還是保持增長(zhǎng)。如圖5所示。

4. 二次調(diào)整階段（2010年至今）

2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn)，而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯，回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)成分和短期周期波動(dòng)成分，通過(guò)分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長(zhǎng)型周期， 它較好地揭示了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)階段中的內(nèi)在周期性。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯：龍會(huì)芳；校對(duì)：李丹）endprint