李建和

摘要：近年來，伴隨國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了拉動國內(nèi)GDP增長的主要手段之一。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫，房價的不斷攀升，涌現(xiàn)出房屋租賃行業(yè)的蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，截止至2013年底，全國僅融資類房地產(chǎn)租賃公司已達(dá)1026家。目前各類房地產(chǎn)租賃行業(yè)更成為房地產(chǎn)二三級市場的組成部分，對于解決終端用戶剛需、拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮起到了決定性作用。房屋租賃操作模式從90年代萌生至今產(chǎn)生了巨大的發(fā)展和規(guī)范，國家商務(wù)部更是出臺了《商務(wù)部關(guān)于“十二五”期間促進(jìn)融資租賃業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等一系列規(guī)范，為房屋租賃業(yè)的蓬勃發(fā)展保駕護(hù)航。本文將對房屋租賃管理模式進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：租賃推廣；政策管理；安全管理；收益管控一、租賃推廣

(一)房屋租賃目的

房屋租賃管理最終的目的要達(dá)到空閑房屋整合利用，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，同時整合房產(chǎn)資源，拓展受眾群體，形成規(guī)?；茝V租賃，并形成特有的經(jīng)濟(jì)增長模式。

(二)房屋租賃宣傳模式：

1.傳統(tǒng)房屋租賃模式由最初的口口相傳到后期的平面宣傳，均體現(xiàn)出直接的宣傳目的。傳統(tǒng)房屋租賃的渠道具有一定優(yōu)勢，但對于當(dāng)前宣傳平臺與渠道來說劣勢明顯。表現(xiàn)為受眾率低下、宣傳覆蓋面窄、造成入租率相對較低，形成資源浪費(fèi)。目前的租賃市場以個體房屋租賃為主，無法形成產(chǎn)業(yè)模式，難以提升經(jīng)濟(jì)增長效率，無法體現(xiàn)房屋整合租賃優(yōu)勢。難以拓展規(guī)范化房屋租賃的目的。

2.房屋租賃未來發(fā)展模式將打破傳統(tǒng)宣傳模式，充分運(yùn)用新媒體模式進(jìn)行渠道拓展。借助網(wǎng)絡(luò)渠道、微信、微博渠道進(jìn)行推廣營銷，有效節(jié)約人資成本，提升宣傳覆蓋面。徹底消除傳統(tǒng)宣傳渠道受眾面小、選擇面小的劣勢，形成宣傳面廣、選擇對比方便的有力渠道。

(三)房產(chǎn)租賃目標(biāo)客源分析

1.自住型剛需租賃：目標(biāo)客戶群體為適婚年齡中青年、拆遷過渡客源、異地駐地居民及無購房能力客源為主。房源要求不高，性價比高為主體。

2.學(xué)位房租賃：擁有學(xué)齡兒童家庭為主，房源要求為：學(xué)位房、小戶型、家私配套齊全為主。

3.商業(yè)房產(chǎn)租賃：目標(biāo)客源對房產(chǎn)要求較高，對房產(chǎn)所處商圈目的性明確，對朝向、位置等有較高要求。同時，對周邊業(yè)態(tài)布置也有較高需求。

(四)整合推廣

以商業(yè)地產(chǎn)為例，商家租賃時將評估其目標(biāo)客源存儲量是否滿足其營銷需求，房產(chǎn)租賃定價將產(chǎn)生重要影響，租賃性價比是否滿足其需求，將成為房產(chǎn)租賃關(guān)鍵。如果擁有足夠房源的基礎(chǔ)上，出租方可考慮將自由屬性房產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)定位，形成群體效應(yīng)，拉動特定商戶入駐，形成CBD商圈，提升整體商業(yè)地產(chǎn)價值。參考華僑城的發(fā)展模式：華僑城現(xiàn)為大型地產(chǎn)運(yùn)營商，其運(yùn)營理念為用旅游拉動地產(chǎn)，用地產(chǎn)帶動發(fā)展，形成整體地段、地塊整體價值提升。

二、政策管理

房屋租賃管理的蓬勃發(fā)展必然要有規(guī)定法則的約束，需要嚴(yán)格按照國家政策法規(guī)執(zhí)行相關(guān)政策才能夠使房產(chǎn)租賃行業(yè)健康有序的推進(jìn)與發(fā)展。2011年2月國家出臺了《商品房屋租賃管理辦法》，對商品房租賃做出明文規(guī)定。一切政策渠道的推廣，均為保護(hù)房產(chǎn)租賃業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

(一)租賃業(yè)態(tài)需符合法律要求：

就房屋租賃市場而言，《租賃條例》設(shè)置了房屋租賃許可制度。并非所有的房屋均可作為租賃業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營，從現(xiàn)行的法律規(guī)定來看，有些房屋依法是無法出租的，譬如違法、違章建筑等。同時，個人進(jìn)行經(jīng)營性租賃的也需受到相關(guān)法規(guī)約束，個人房產(chǎn)租賃時需至相關(guān)職能部門進(jìn)行登記備案，并對承租人進(jìn)行審查及信息備案。為保障各項社會秩序的順利進(jìn)行，嚴(yán)格杜絕非法租賃行為成為了一條堅固的保障。

(二)行政征收：

行政征收分為行政征稅和行政收費(fèi)兩類。以深圳為例，房屋租賃行為除法定的租賃稅外，對房屋租賃方征收的行政收費(fèi)項目主要有房屋租賃管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、創(chuàng)建安全文明小區(qū)費(fèi)等。當(dāng)前，國家正在清理各種行政事業(yè)性收費(fèi)，并提出了“費(fèi)改稅”的基本政策走向。從長遠(yuǎn)來看，在征收私房租賃綜合稅之外，取消其他各種行政收費(fèi)，應(yīng)該是一個大的發(fā)展趨勢。

三、安全管理

安全無小事、責(zé)任大于天。對于房產(chǎn)租賃業(yè)來說，安全管理是租賃經(jīng)營的基礎(chǔ)，完善的安全管理是租賃經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)保障。租賃方除經(jīng)營行為外更重要的職能即對租賃業(yè)態(tài)安全的管理與監(jiān)控。和諧與安全的租賃環(huán)境，才能使房屋租賃管理健康的發(fā)展與壯大。

(一)水電燃?xì)獍踩芾?/p>

對于所有涉及到人員的場所，水電煤氣的違規(guī)使用成為了危害人員生命財產(chǎn)安全的殺手，一時的大意鑄成大錯。無論是住宅租賃還是商業(yè)租賃，租賃方每日必將對水電燃?xì)獾壬畋匾O(shè)施進(jìn)行使用。作為租賃管理方，必須嚴(yán)格要求承租方，加強(qiáng)培訓(xùn)與監(jiān)督檢查，通過明確的合同條款對承租方進(jìn)行壓力管控，規(guī)范承租方的使用習(xí)慣，防止與杜絕此類危險。積極配合相關(guān)職能部門定期檢查與維護(hù)，是安全保障的有效手段。

(二)消防安全管理：

租賃方應(yīng)制定嚴(yán)密的消防安全管理規(guī)定，并作為租賃協(xié)議的前置協(xié)議與承租方進(jìn)行簽署，明確消防安全管理細(xì)節(jié)。同時，定期邀請或配合消防執(zhí)法部門對承租方各項消防設(shè)施、設(shè)備檢查與維護(hù)，并對承租方內(nèi)部人員進(jìn)行定期安全培訓(xùn)，增強(qiáng)承租方消防安全意識。

作為租賃單位，有權(quán)利與義務(wù)定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備功能性完好，消防通道是否阻塞、測試自動噴淋裝置是否完好等，定期對老舊破損電路進(jìn)行檢查維修與更換，保障租賃物業(yè)安全運(yùn)營。

(三)違法行為監(jiān)督

租賃方有權(quán)利與義務(wù)承擔(dān)租賃物業(yè)的使用范圍監(jiān)管。協(xié)議簽署時應(yīng)明確房屋使用屬性與限制屬性，承租方嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、專賣、私自改變物業(yè)使用性質(zhì)等。在承租方使用該物業(yè)時租賃房應(yīng)實時關(guān)注物業(yè)內(nèi)是否具有違法行為，如發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)行為就應(yīng)及時制止并上報相關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)，嚴(yán)格杜絕承租方利用租賃物業(yè)從事違法或非法行為。通過租賃方的嚴(yán)格監(jiān)管，保障租賃物業(yè)的順利發(fā)展與進(jìn)行。違法行為監(jiān)督一項應(yīng)在與承租方簽署協(xié)議時予重點(diǎn)說明。

四、租賃管理的收益管控

利潤分配：房屋租賃管理作為一種新興行業(yè)模式，科學(xué)的利潤的管控自然成為大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展的主題。房屋租賃企業(yè)，是人工密集型企業(yè)，前臺工作者有推廣人員、銷售人員、財務(wù)人員等，后臺人員擁有保潔、管理處、保安員等等，人工成本自然成為了成本支出占了收益的較大份額。遵循利潤127定律分配，應(yīng)該是房屋租賃企業(yè)發(fā)展的科學(xué)比例。127定律來源于旅游行業(yè)，本意為用1成利潤維修與增添設(shè)備，達(dá)到2成游客回頭率，達(dá)到7成的游客穿透率。作為房屋租賃企業(yè)，應(yīng)當(dāng)用1成的利潤，去維修翻新房屋，2成的利潤擴(kuò)大房屋租賃產(chǎn)品，用7成的利潤進(jìn)行人工成本支出，提升員工工作熱情與服務(wù)意識。如今，企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)在于服務(wù)，從“海底撈”——“胖東來”，服務(wù)被人津津樂道，糾其原因，員工具有極大服務(wù)熱情與服務(wù)意識。企業(yè)文化是一方面，更重要的是使員工體驗到了豐厚的企業(yè)回報，達(dá)到了員工滿意度，自然服務(wù)上去了，品牌也就上去了。大型房地產(chǎn)企業(yè)萬科，同樣也是口碑營銷，無論何種地段，何種地域環(huán)境的萬科物業(yè)，服務(wù)永遠(yuǎn)為第一位。好服務(wù)贏得好口碑，好口碑換來好業(yè)績，好業(yè)績換來利潤，好利潤換來好員工，好員工換來好服務(wù)，這樣一個良性循環(huán)。

房產(chǎn)租賃行業(yè)作為當(dāng)今的新興產(chǎn)業(yè)，相信在一段時間內(nèi)仍將不斷壯大與發(fā)展，最終形成自身的行業(yè)模式，帶動駐地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拓展駐地就業(yè)渠道，拉動駐地配套行業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終達(dá)到整體的繁榮與發(fā)展。(作者單位：大同鐵聯(lián)實業(yè)有限責(zé)任公司)

參考文獻(xiàn)：

［1］中投顧問.2014-2018年中國租賃業(yè)投資分析及前景預(yù)測報告，2014年5月

［2］華僑城集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式探析http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-05/08/c_121391892_6.htm

［3］“海底撈”服務(wù)營銷理念http://wenku.baidu.com/view/e11fa608ba1aa8114431d9ca.html