申家晨

【文章摘要】

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場盡管在政府的規(guī)劃與控制之下獲得了相對的效果，然而，因?yàn)槿缃竦姆康禺a(chǎn)市場整體的走勢依然不屬于由市場的發(fā)展機(jī)制內(nèi)生而成，而主要是由一些類似于“限購”這樣的行政高壓手段完成的。故而，整體基礎(chǔ)不穩(wěn)固，權(quán)衡我國現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展勢頭日益迅速的背景下，我國居民的硬性需求需要得到基本滿足，以及經(jīng)濟(jì)態(tài)勢失衡、人民幣升值等外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相結(jié)合的發(fā)展態(tài)勢，可以確切地說，我國目前的房地市場供求關(guān)系依然表現(xiàn)的較為矛盾，房價也還始終沒有歸為到比較現(xiàn)實(shí)的階段。但倘若政府的規(guī)劃控制的力度突然減少，也許在短時間內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)的迅速反彈，影響民生。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)市場；民生；市場規(guī)制

0 引言

我國自改革開放之來，住房制度也相應(yīng)了進(jìn)行了幾個階段的改革，進(jìn)而逐漸認(rèn)識到以市場為終極導(dǎo)向標(biāo)準(zhǔn)的目的，我國政府也開始緩慢地對房地產(chǎn)業(yè)的管制越來越少。伴隨著我國城市化步伐的加快與當(dāng)前社會人民消費(fèi)地持續(xù)上升，最近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)的投資也正在明顯的增速，許多一線城市的房屋銷售價格形成了多年的持續(xù)上漲，個別三線城市與局部偏遠(yuǎn)地區(qū)的房價也開始大幅地提高，也由此，我國的住房供應(yīng)組織的矛盾也愈演愈變，房地產(chǎn)市場秩序總體較為混亂。

1 通過民生看待房地產(chǎn)市場規(guī)制的成果

1.1合理性視角分析

如圖1所示，不難看出，自一九九一年以來，我國的房地產(chǎn)價格大體一致維持上漲的形式。并且從在二〇〇三年來，我國房地產(chǎn)的價格增長尤為快速，幾乎每一年的房地產(chǎn)價格增長速度都超過了GDP的增速幅度。

一座城市的房價的制訂，主要是基于該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市居民的購房水平所產(chǎn)生的。因此，往往房價的收入比能夠較為直觀地顯示出城市居民對于居民住房的比較現(xiàn)實(shí)的支付基礎(chǔ)。如果，房價的收入比一直居高不下，這就表明城市居民的購買力愈發(fā)薄弱。

根據(jù)世界銀行展開相關(guān)調(diào)查后的結(jié)論能夠看出，房價收入比（Housing price income ratio）呈現(xiàn)3至6倍這個范圍時，居民才可以有充分地條件進(jìn)行對購房的費(fèi)用支付行為。自二〇〇〇年以來，我國的房價收入比早就大大地超過了世界上所公認(rèn)的房價收入比的合理程度。特別的是在二〇〇四年之后，我國的房價收入比明顯開始提升，這也就直接地體現(xiàn)出來我國居民對于住房的購買力出現(xiàn)了極大地弱化。此外，不同收入的人群之間的房價收入比也呈現(xiàn)出擴(kuò)大的形式。在這其中，中等偏上人群、高收入戶以及最高收入人群的房價收入比大體可以存在2至6倍中間，這一些家庭具備十分充實(shí)的購買能力，因?yàn)橛绊憣τ谒麄兌裕⒉蛔愕?；然而，對比最低收入人群、低收入人群以及中等偏下人群的房價收入比不難發(fā)現(xiàn)，比二〇〇九年的平均水平分別增大了25.25%、16.9%、12.27、8.95%。我國如今的住房保障體系總體而言，覆蓋區(qū)域較為有限，其重點(diǎn)便是壓制了那些低收入人群。

1.2房價租金比觀察

房價租金比（The house price to rent ratio）可謂是判定房地產(chǎn)市場泡沫舉足輕重的一項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)，其代表的商品房的市價總值和該商品房月租金的比例。在公式里，一旦把分子和分母里一體的房屋面積消除，能夠簡化成銷售與租賃價格指數(shù)之間的比，倘若這個比值超過1，那么就能夠解釋為房地產(chǎn)價格的租金較高，進(jìn)而可以表明其投機(jī)環(huán)境明顯，房地產(chǎn)市場泡沫也因此而逐漸變大；相反，倘若這個比值小于1，則可以解釋為房地產(chǎn)價格的租金相對較低，投機(jī)環(huán)境減弱，基本不存在房價泡沫。

2 改善房地產(chǎn)市場規(guī)制對策

如果要提升政府的規(guī)制行為，從而使得我國的房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定、健康、合理地發(fā)展，那么也就必然抑制投資與投機(jī)行為的需求出現(xiàn)。確保民生性住房在配給中的需求供應(yīng)，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)制的重中之重就在于需最大化地提高長效制度的建設(shè)。

2.1放松規(guī)制的應(yīng)用

在經(jīng)過認(rèn)證，適應(yīng)該地區(qū)規(guī)劃與取得了相應(yīng)的審批背景之下，政府部門需要允許個人與單位自主的進(jìn)行建房，并且可以通過政策鼓勵的形式，鼓勵個人合作建房。這也就避免了房地產(chǎn)市場最終走向壁壘，邁入泥潭。隨著我國城市化步伐的加快與當(dāng)前社會人民消費(fèi)地持續(xù)上升，最近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)的投資也正在明顯的增速，許多一線城市的房屋銷售價格形成了多年的持續(xù)上漲，個別三線城市與局部偏遠(yuǎn)地區(qū)的房價也開始大幅地提高，政府應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)多樣性的市場參與主體，通過豐富的開發(fā)手段破除不良開發(fā)商對市場的惡意壟斷，推動房地產(chǎn)市場能夠出現(xiàn)相互競爭的格局出現(xiàn)。

另外，政府還需要積極地區(qū)介入到住房供給問題上來，把矛盾公開化揭露，公開化解決。從而能夠解決低收入人群的住房問題，并且以此當(dāng)成推動社會主義和諧的重要指標(biāo)，加強(qiáng)一些面向普通階層的住房，例如限價房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租房的供給程度，幫助低收入居然與社會解決住房難喝住宅失衡問題。

2.2弱化“土地財(cái)政”

如果要徹底改變地方城市所對土地財(cái)政的極度依附心里，就必須對當(dāng)前的財(cái)政制度實(shí)施改革，改革那些政府財(cái)權(quán)、事權(quán)不對等的狀態(tài)，讓地方政府徹底退出房地產(chǎn)的利益鏈條。與此同時，中央也需要健全對地方官員政績的考核形式，以此，可以構(gòu)建出一套能夠兼顧效率與公平的全績效多樣化的考核目標(biāo)系統(tǒng)。要把保障性住房建設(shè)水平與居民實(shí)際的居住程度，納進(jìn)地方官員的政績考評標(biāo)準(zhǔn)中來。

3 結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國關(guān)于房地產(chǎn)稅收種類多種多樣，其中就包括流轉(zhuǎn)稅與持有稅等，極大地阻礙了房地產(chǎn)市場所應(yīng)當(dāng)具備的公平分配原則。對此，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際的交易、保有等環(huán)節(jié)特點(diǎn)，最大程度的深化考察流轉(zhuǎn)稅、所得稅的不同屬性，合理的健全我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，以此提升居民滿意度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王文群，袁巧玲.基于博弈分析的房地產(chǎn)市場規(guī)制主體激勵機(jī)制研究[J].江西社會科學(xué)，2010，（11）：71-76.

[2]婁文龍.我國房地產(chǎn)市場中的政府規(guī)制及其改進(jìn)對策[J].求索，2011，（09）：23-25.

[3]潘俊，尹龍.基于房地產(chǎn)市場各利益主體的博弈分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（08）：29-31+43.