李啟翔

摘 要：農(nóng)村房屋抵押貸款法律思考是契合當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的時(shí)代命題。我國(guó)立法和配套制度建設(shè)的不足嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村房屋抵押貸款制度價(jià)值的發(fā)揮。基于現(xiàn)有國(guó)情和法律語(yǔ)境，在保持農(nóng)村土地所有權(quán)不變的情況下，推動(dòng)立法承認(rèn)農(nóng)村房屋抵押貸款，消除司法障礙的同時(shí)推動(dòng)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、宅基地法定租賃制度、房屋價(jià)值評(píng)估制度以及社會(huì)保障制度等配套制度建設(shè)對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款突破當(dāng)前困境大有裨益。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋；宅基地；流轉(zhuǎn)

一、農(nóng)村房屋的特殊性

（一）農(nóng)村房屋的社會(huì)保障屬性。農(nóng)村房屋占用的土地被稱(chēng)為宅基地，而宅基地使用權(quán)的獲得是基于房屋所有者隸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的身份，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能獲得宅基地。與這種身份屬性相對(duì)應(yīng)，農(nóng)民建房使用宅基地除繳納相關(guān)證件辦理手續(xù)外，無(wú)需為該使用權(quán)支付費(fèi)用，具有無(wú)償性的特點(diǎn)。從農(nóng)村現(xiàn)實(shí)情況分析，一旦分并使用宅基地，該使用權(quán)并不存在期限限制，只要房屋繼續(xù)存在，甚至還可以通過(guò)繼承的方式繼續(xù)使用。這樣的特點(diǎn)決定了農(nóng)村房屋具有最低生活保障，確保每戶(hù)農(nóng)民有棲身之所。這決定了農(nóng)村房屋的福利和社會(huì)保障屬性。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)，大量農(nóng)村居民涌入城市，造成大量農(nóng)村房屋閑置，這種社會(huì)保障屬性日漸削弱，但由于我國(guó)相關(guān)立法和制度并未對(duì)此做出積極回應(yīng)，導(dǎo)致農(nóng)村房屋的財(cái)產(chǎn)性?xún)r(jià)值得不到有效體現(xiàn)，而社會(huì)保障屬性的功能式微。

（二）農(nóng)村房屋權(quán)能受限。農(nóng)民作為房屋的所有者，顯然享有對(duì)房屋的占有、使用、支配和收益的權(quán)利。從我國(guó)相關(guān)民商事立法的角度分析，顯然其財(cái)產(chǎn)屬性可以得到合理的主張和發(fā)揮。但由于房屋所占用土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，其所有權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的限制，而農(nóng)村房屋與宅基地不可分割，一旦分割必然導(dǎo)致房屋喪失其應(yīng)有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)十分有限。在現(xiàn)行制度下，農(nóng)村房屋的權(quán)能顯然受到限制，在權(quán)屬形式上缺乏合法性，大多房屋沒(méi)有房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的權(quán)屬登記，而只有房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證。甚至有的農(nóng)村房屋拆建只有相關(guān)審批，房屋和土地使用權(quán)都未進(jìn)行確權(quán)登記，造成了農(nóng)村房屋權(quán)能的受限，房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值很難體現(xiàn)。

二、農(nóng)村房屋抵押貸款的障礙

（一）農(nóng)村房屋抵押貸款的法律障礙。我國(guó)憲法明確了農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)村房屋所涉宅基地農(nóng)民僅有使用權(quán)不具備所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地的土地使用權(quán)不得抵押，《擔(dān)保法》第37條做出了類(lèi)似規(guī)定，這決定了農(nóng)村房屋抵押貸款的可能性喪失。我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)民居民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村居民出賣(mài)、出租住房后在申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這是由宅基地的社會(huì)保障屬性決定的。

盡管房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值屬性決定了其可以用于抵押，但由于房屋作為抵押物顯然也應(yīng)該包含宅基地使用權(quán)或者所有權(quán)，由于宅基地使用權(quán)或者所有權(quán)的抵押不能，所以應(yīng)該推定農(nóng)村房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押貸款。這決定了當(dāng)前農(nóng)村房屋抵押貸款的關(guān)鍵在于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制的修正。盡管近年來(lái)我國(guó)積極推動(dòng)農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)，但相關(guān)試點(diǎn)工作并未突破現(xiàn)有法律規(guī)定，導(dǎo)致試點(diǎn)呈現(xiàn)出擦邊球的有限成果屬性。法律障礙成為農(nóng)村房屋抵押貸款不能的主要障礙。

（二）農(nóng)村房屋抵押貸款配套制度的障礙。首先，農(nóng)村房屋抵押登記制度的障礙。當(dāng)前，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記工作主要有房產(chǎn)局負(fù)責(zé)，而對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作并無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，一般而言，農(nóng)村房屋建房證或者土地使用證的登記審批單位為國(guó)土資源機(jī)關(guān)。然而，由于我國(guó)農(nóng)村人口和面積較大，登記工作存在較大難度。我國(guó)當(dāng)前并未全面展開(kāi)對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)工作，導(dǎo)致農(nóng)村房屋僅有土地使用證或產(chǎn)權(quán)證，而大多數(shù)的農(nóng)村房屋并未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。在此情況下，如果想通過(guò)農(nóng)村房屋抵押貸款，無(wú)法辦理抵押登記。

其次，農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估體系尚未形成。抵押貸款本身是基于抵押物本身價(jià)值，按照一定比例進(jìn)行貸款發(fā)放工作。而由于農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地所有權(quán)分離，單純以房屋進(jìn)行抵押的探索證實(shí)了一旦抵押人無(wú)法償還抵押貸款，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，因土地使用權(quán)無(wú)法流轉(zhuǎn)而喪失利益。因?yàn)槌齾s宅基地使用權(quán)，房屋本身的價(jià)值將大打折扣，只能按照二手建筑材料的價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。

三、農(nóng)村房屋抵押貸款對(duì)策建議

（一）完善立法，消除立法障礙。在堅(jiān)持農(nóng)村土地基土所有的基礎(chǔ)上，應(yīng)積極推動(dòng)立法承認(rèn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)，對(duì)農(nóng)村房屋抵押權(quán)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上推動(dòng)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

具體而言，設(shè)置農(nóng)村房屋抵押權(quán)應(yīng)明確抵押主體和抵押標(biāo)的。通過(guò)立法將農(nóng)村房屋抵押權(quán)的主體明確為農(nóng)村房屋所有權(quán)人。房屋所有權(quán)人設(shè)立抵押，必須滿(mǎn)足三個(gè)方面的條件：其一，所有權(quán)人必須對(duì)房屋所有權(quán)提供權(quán)屬證明及相關(guān)材料；其二，抵押人抵押房屋貸款的，房屋和房屋所在宅基地使用權(quán)一并抵押，并做出抵押房產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后自行解決居住場(chǎng)所和提供有穩(wěn)定生活來(lái)源的書(shū)面承諾；其三，抵押人抵押農(nóng)村房屋貸款的，應(yīng)明確貸款用途，針對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的具體情況，立法可以明確農(nóng)村房屋抵押貸款僅可用于農(nóng)林牧副漁業(yè)等的發(fā)展，不得用于消費(fèi)。抵押權(quán)人及金融機(jī)構(gòu)同樣需要具備行政許可，并具備熟悉農(nóng)村、掌握農(nóng)村現(xiàn)實(shí)情況并在農(nóng)村具有眾多服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。進(jìn)行抵押的必須征得集體經(jīng)濟(jì)組織的書(shū)面同意，并確保抵押標(biāo)的不存在其他權(quán)屬糾紛。

（二）強(qiáng)化配套制度建設(shè)。（1）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的必須通過(guò)登記的方式進(jìn)行公示，未經(jīng)登記的不得對(duì)抗第三人。所以從這個(gè)角度分析，農(nóng)村房屋抵押貸款得以實(shí)現(xiàn)的根本前提在于對(duì)房屋進(jìn)行確權(quán)登記，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押。從當(dāng)前農(nóng)村房屋的具體情況分析，未進(jìn)行登記的房屋大量存在，農(nóng)村居民能夠證實(shí)自己擁有所有權(quán)的憑證一般是相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的宅基地使用證或者建房許可證。但這兩種證書(shū)顯然無(wú)法從物權(quán)法的角度正式村民擁有房屋的所有權(quán)。（2）建立宅基地法定租賃權(quán)制度。在討論農(nóng)村房屋確權(quán)登記過(guò)程中提及需要配合宅基地法定租賃權(quán)制度進(jìn)行。該制度是指宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房所有權(quán)予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ａ粽厥褂脵?quán)的主體資格，這必然造成住房買(mǎi)受人與集體經(jīng)濟(jì)組織之間具備房屋使用期間的租賃關(guān)系。宅基地使用權(quán)人不得據(jù)宅基地使用權(quán)對(duì)抗買(mǎi)受人。在此情形下，房屋買(mǎi)受人可以與當(dāng)事人協(xié)商確定土地使用權(quán)租賃費(fèi)用，對(duì)無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，可以請(qǐng)求人民法院予以確定，租金收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織享有。（3）建立農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估制度。從當(dāng)前市場(chǎng)交易的情況分析，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)是針對(duì)城市房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，專(zhuān)門(mén)針對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)很少，缺乏對(duì)農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估的困境，阻礙了農(nóng)村房屋抵押貸款開(kāi)展。（4）社會(huì)保障服務(wù)體系。一旦上述配套制度發(fā)揮作用，抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，極易造成抵押主體喪失居所，缺乏必要的生活保障，影響村民的成產(chǎn)生活甚至生存，為社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。同時(shí)也不利于農(nóng)村房屋抵押貸款融資渠道價(jià)值的發(fā)揮。從這個(gè)角度分析，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)保障體系并軌，解除農(nóng)村居民生存后顧之憂能夠有效推動(dòng)農(nóng)村房屋資本化發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)村房屋抵押貸款融資渠道價(jià)值的發(fā)揮，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

針對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款業(yè)務(wù)建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系制度建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)落腳于農(nóng)村居民居住權(quán)保障，政府部門(mén)可以對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后失去住所的居民提供廉租房等公共住房保障，從而推動(dòng)抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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