【摘要】在新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大環(huán)境下，河南省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時期，這一趨勢要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對當(dāng)前的宏觀市場有全面的了解和把握，本文對河南省房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀市場環(huán)境及對影響宏觀市場環(huán)境的經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 宏觀市場環(huán)境 經(jīng)濟(jì)因素

一、河南省房地產(chǎn)宏觀市場存在的問題

（一）有效需求不足

一是城鎮(zhèn)化水平低，需求拉動不足。2012年河南省城鎮(zhèn)化率為42.2%，低于全國51.27%的水平。二是第三產(chǎn)業(yè)滯后，難形成有效支撐。2012年全國第三產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的44.6%，第三產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的63.49%，而河南僅為30.25%和43.21%。三是城鎮(zhèn)居民收入水平較低。2012年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20442.62元，低于全國6517元，增速位列中部六省倒數(shù)第一。

（二）區(qū)域發(fā)展不平衡

2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資為3035.29億元，增長了15.6%。鄭州市完成全省投資的36.1%；洛陽市9.0%，全年完成投資超過100億的省轄市有10個，共完成投資2555.19億元，占全省房地產(chǎn)總投資的84.2%，其余8個省轄市僅占全省房地產(chǎn)投資的15.8%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。

（三）結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2012年以來，全省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出。一是90平方米以下商品住宅占比偏低。二是住宅占比降低，商業(yè)地產(chǎn)占比上升。目前商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險與機(jī)會并存的階段，如繼續(xù)發(fā)展將會面臨雙重考驗。

（四）國家調(diào)控政策對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

2013年3月份推出“新國五條”，對河南省房地產(chǎn)的影響主要有以下兩方面：一是新增征繳房屋買賣差價的20%稅收和進(jìn)一步上調(diào)二套房貸的首付比例，這對投資投機(jī)性需求有較強(qiáng)遏制作用，但對房價調(diào)控作用不明顯。二是新政要求限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。房地產(chǎn)入市會更謹(jǐn)慎，放緩?fù)票P速度，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)市場發(fā)展。

二、影響河南省房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的經(jīng)濟(jì)因素分析

（一）地區(qū)生產(chǎn)總值

經(jīng)濟(jì)發(fā)展會直接推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，也會增加房地產(chǎn)的市場需求以及居民的預(yù)期，繼而影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和戰(zhàn)略選擇，能再次推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2006年～2012年，河南省GDP總值增長幅度較大，只有在2009年受國際金融危機(jī)的影響，人均增長率首次在10%以下，但次年即恢復(fù)增長迅速的趨勢，說明河南省近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶給房地產(chǎn)行業(yè)良好的外部環(huán)境和投資契機(jī)，萬達(dá)、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入河南市場。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資額及占全社會固定資產(chǎn)投資的比重

此指標(biāo)反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模和增長狀況，依此可判斷當(dāng)前房地產(chǎn)的市場熱度和預(yù)期。該指標(biāo)在15%～20%是比較合理和良好的，超過30%時市場存在泡沫，但應(yīng)結(jié)合地區(qū)實際情況進(jìn)行分析。2012年以來，受政策影響，開發(fā)投資放緩，投資增速回落，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3035.29億元，同比增長15.6%，增速同比回落8.6個百分點(diǎn)，居全國第10位、中部六省第2位。從增速看，居全國第20位，中部六省第4位?？傮w來說，河南房地產(chǎn)市場仍處高速發(fā)展時期，熱度有所下降，但需謹(jǐn)防市場泡沫。

（三）房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP的比重

房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重用來反映房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展?fàn)顩r和該地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度及依賴程度。該指標(biāo)在3%～8%之間是合理的，超過5%時，可認(rèn)為是該地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年河南省該指標(biāo)為3.34%，2011為3.66%。2012年開始，由于較嚴(yán)格的調(diào)控政策，增速在2012年后有減緩，但總的來說，河南省房地產(chǎn)業(yè)的增加值增速平穩(wěn)，受政策調(diào)控市場發(fā)展良好。

（四）城鎮(zhèn)化水平

根據(jù)美國、日本等國家城市化得出的共同規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)40%以后，住宅的銷售額和銷售量會急劇上升。2012年河南省新增城鎮(zhèn)人口180萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.2%，就河南省近十年數(shù)據(jù)分析，城鎮(zhèn)化率每提高1%，將新增城鎮(zhèn)人口100萬，每增加1個城鎮(zhèn)人口，可帶動固定資產(chǎn)投資10萬元以上，僅此一項，2012年新增180萬城鎮(zhèn)人口可帶動全省1800億元以上的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，當(dāng)前河南省仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的高速時期，這也勢必給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

（五）通貨膨脹

通貨膨脹會提高建設(shè)成本和生活成本。建設(shè)成本增加會推高房價，而生活成本增加則會抑制消費(fèi)者的購房需求，通貨膨脹還會導(dǎo)致生產(chǎn)資料的價格上漲，在一定程度上抑制房地產(chǎn)的開發(fā)投資，但同時，高房價又是吸引房地產(chǎn)投資的又一因素。因此，通貨膨脹對推高房價有推波助瀾的作用，會吸引和增加房地產(chǎn)的投資，也可能導(dǎo)致投資過熱。2013年以來我國物價的上漲，可能對房價和房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。因此，要保持警惕，防止通貨膨脹抬頭。

三、確保河南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施與建議

第一，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、促進(jìn)房價的合理回歸，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第二，促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，提高居民收入水平，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，帶動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

第三，解決消費(fèi)不足及消費(fèi)過度并存的現(xiàn)象，最大限度滿足自住性和改善性需求，抑制投資性、投機(jī)性需求，引導(dǎo)住房消費(fèi)，穩(wěn)定房價。

第四，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，繼續(xù)加快保障性安居工程建設(shè)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，不斷拓展縣域房地產(chǎn)開發(fā)。

第五，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，處置閑置房地產(chǎn)用地，建立部門聯(lián)動機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

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作者簡介：劉瀟（1990-）女，漢族，云南個舊人，鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)2012級研究生，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。