【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系到國計民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟的健康發(fā)展和人民的幸福生活至關(guān)重要。近年來，我國政府為幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展，出臺了諸多調(diào)控政策。本研究采用事件研究法對我國政府的調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理活動的影響進行實證分析，從會計學(xué)盈余管理的角度探討2003～2012年間我國政府出臺的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

【關(guān)鍵詞】政府調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 盈余管理

一、緒論

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，漸漸成為人們關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，主要進行房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和銷售活動，具有投資規(guī)模大、資產(chǎn)風(fēng)險高、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)緩慢、受國民經(jīng)濟發(fā)展周期性的影響等等特征。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展拉動了建筑材料（水泥、鋼鐵等）、建筑工程、室內(nèi)裝修、家具、家用電器和玻璃行業(yè)等等六十多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，漸漸成為中國經(jīng)濟發(fā)展的基石。同時，房地產(chǎn)作為一種生活必需品和一種投資品，與廣大人民群眾的生活具有十分密切的聯(lián)系，而近年來，快速攀升的房價更是牽動著每一個普通老百姓的日常生活和幸福感。

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展以及人民的幸福生活的重要性，近年來，我國政府積極出臺了諸多房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，旨在幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)地發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮著非常重要的作用，因而筆者認為從會計學(xué)的角度更深入地理解房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要且有意義的。

本研究對2003～2012年十年期間我國政策出臺的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策進行梳理和分類，并且結(jié)合應(yīng)計盈余管理和真實盈余管理兩個角度對于我國房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動的探討，旨在幫助政策制定者更好地理解房地產(chǎn)企業(yè)對不同類型的調(diào)控政策做出的不同反應(yīng)，進而政策制定者將來可以制定出更有效的調(diào)控政策，同時，也為有關(guān)部門識別房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動、監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。另外，本研究根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售制度以及收入確認的特殊性，對傳統(tǒng)的應(yīng)計盈余管理模型進行了改進，使之更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營和盈余管理情況。

本研究選用的公司樣本是2003～2012年在中國上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的所有房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共計126家。

本研究中房地產(chǎn)調(diào)控政策信息來源于我國政府各部門網(wǎng)站，宏觀控制變量數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，會計信息來自于國泰安數(shù)據(jù)庫。

二、2003～2012年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

本研究對政府調(diào)控政策的分類主要有兩個標(biāo)準：第一個標(biāo)準是根據(jù)政策調(diào)控的方向分為緊縮政策與非緊縮政策；第二個標(biāo)準是按照制定政策的相關(guān)部門及政策內(nèi)容分為三類：國務(wù)院直接出臺的綜合性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，例如“國五條”“國十條”等；中國人民銀行出臺的貨幣政策，例如中國人民銀行出臺的上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率、存貸款基準利率等；以及其他政府部門出臺的其他政策，例如，國家稅務(wù)總局出臺的與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅收政策、國土資源部出臺的與房地產(chǎn)開發(fā)用地審批有關(guān)的政策等。我國政府各年份出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策詳見下表：

表1 2003～2012年中國政府房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

政府調(diào)控政策代理變量設(shè)置如下：

一是將表1中緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策數(shù)除以各年份出臺的政策總數(shù)；二是設(shè)置緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策四個變量虛擬變量，賦值規(guī)則如下：

1.若某一年份緊縮政策數(shù)比例值大于50%則將該年“緊縮政策”賦值為1，否則為0；

2.若某一年份綜合性政策數(shù)比例值大于0則將該年“綜合性政策”賦值為1，否則為0；

3.若某一年份貨幣政策數(shù)比例大于或等于其他政策數(shù)比例，則將該年“貨幣政策”賦值為1，否則為0。

三、盈余管理活動代理變量

本研究中盈余管理活動的代理變量分為應(yīng)計盈余管理活動代理變量和真實盈余管理活動代理變量兩類。

（一）應(yīng)計盈余管理活動代理變量

一是根據(jù)瓊斯模型（Jones，1991）計算的操縱性應(yīng)計利潤，用DA表示；

二是根據(jù)修正的瓊斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）計算的操縱性應(yīng)計利潤，用DA01表示；

三是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征調(diào)整的瓊斯模型計算的操縱性應(yīng)計利潤，該模型即將修正的瓊斯模型中營業(yè)收入的變化量減去應(yīng)收賬款的變化量改為用營業(yè)收入的變化量減去應(yīng)收賬款的變化量再加上預(yù)收賬款變化量，由該模型得到的操縱性應(yīng)計利潤用DA02表示。三個應(yīng)計盈余管理模型得到的操縱性應(yīng)計利潤均經(jīng)過年初總資產(chǎn)調(diào)整。

（二）真實盈余管理代理變量

本研究參考現(xiàn)有文獻Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）對真實盈余管理活動的研究，選用四個真實盈余管理的代理變量：一是異常經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額，用Abnormal_cfo表示；二是異常生產(chǎn)成本，用Abnormal_Prod表示；三是異常期間費用，用Abnormal_SGA表示；四是真實盈余管理活動匯總額，用REM表示，由于異常經(jīng)營活動現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本和異常期間費用可以同時存在于同一年份同一公司，所以真實盈余管理活動匯總額（REM）代理變量是異常經(jīng)營活動現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本和異常期間費用三項的加總，以衡量企業(yè)真實盈余管理的總體情況。

根據(jù)本文第三部分對盈余管理理論及實證研究模型的介紹可知，四個真實盈余管理代理變量均經(jīng)過年初總資產(chǎn)調(diào)整。

四、控制變量

（一）宏觀控制變量

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系到國計民生的行業(yè)，且受經(jīng)濟周期、國家政策等影響大，本研究將國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費價格指數(shù)（CPI）、人口（Population）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（Income）四個變量作為宏觀控制變量。

（二）微觀控制變量

本研究參照現(xiàn)有文獻設(shè)置以下八個公司層面的控制變量：

一是總資產(chǎn)收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差異。

二是市值（Market Value），控制不同公司規(guī)模的差異。

三是市值賬面比（MtoB），控制不同公司成長性的差異。

四是“是否雇傭中國十大會計師事務(wù)所擔(dān)任審計師”（Big Auditor）和（5）“是否被審計師出具非標(biāo)準審計意見”（Audit Type），控制嚴厲的審計師對公司盈余管理的影響。

五是“微利公司（suspect01）”的篩選標(biāo)準是ROE在[0，1%]，為控制一個為了避免虧損而有強烈的動機進行盈余管理的群體對本研究的影響。

六是凈利潤（Net Income），控制房地產(chǎn)企業(yè)因凈利潤數(shù)額不同而需要進行不同方向的盈余管理的影響。

七是總資產(chǎn)負債率（leverage），控制不同資本結(jié)構(gòu)帶來的影響。

五、回歸模型及回歸結(jié)果

（一）回歸模型

EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε

其中，EM_Proxy指盈余管理活動代理變量，其他變量的含義如前文所述。

（二）回歸結(jié)果分析

本研究回歸分析結(jié)果見表2，根據(jù)表2可以總結(jié)出以下結(jié)論：

一是不同的政策有不同的影響。緊縮的調(diào)控政策對房地產(chǎn)上市公司的應(yīng)計盈余管理活動有顯著的影響，而對其真實盈余管理活動沒有顯著的影響；綜合性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策對房地產(chǎn)上市公司的真實盈余管理活動有顯著性的影響，而對其應(yīng)計盈余管理活動沒有顯著的影響；貨幣政策對于房地產(chǎn)上市公司的真實盈余管理活動和應(yīng)計盈余管理活動均有顯著的影響。

二是“審計意見”和“是否雇用中國十大會計師事務(wù)所擔(dān)任審計師”對于房地產(chǎn)公司的真實盈余管理活動和應(yīng)計盈余管理互動有不同的影響，審計意見對應(yīng)計盈余管理活動影響更大，而“是否雇用中國十大會計師事務(wù)所擔(dān)任審計師”對真實盈余管理活動的影響更大。

三是市值、ROA、總資產(chǎn)負債率僅對應(yīng)計盈余管理活動和異常期間費用有顯著性影響，對異常經(jīng)營活動現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本以及整體真實盈余管理活動沒有顯著性影響。

四是宏觀控制變量的影響很小，僅有“年末人口數(shù)”對瓊斯模型操縱性應(yīng)計利潤和修正的瓊斯模型操縱性應(yīng)計利潤有顯著的影響，其他宏觀控制變量對房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動均沒有顯著的影響。

參考文獻

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作者簡介：邱月（1991-），女，漢族，云南人，上海交通大學(xué)碩士研究生，研究方向：會計學(xué)。