菅瑋，王中衛(wèi)

(1.濟源市統(tǒng)計局，河南濟源454650;2.濟源市房地產(chǎn)管理局，河南濟源454650)

濟源房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及供求趨勢分析

菅瑋1，王中衛(wèi)2

(1.濟源市統(tǒng)計局，河南濟源454650;2.濟源市房地產(chǎn)管理局，河南濟源454650)

濟源房地產(chǎn)業(yè)從1992年起步發(fā)展到2013年，伴隨著濟源經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市規(guī)模的擴張，經(jīng)歷了從無到有、從弱到強、不斷發(fā)展壯大的過程，房地產(chǎn)供給市場呈持續(xù)上升態(tài)勢，但房地產(chǎn)需求市場隨經(jīng)濟波動和政策調(diào)控趨勢明顯。通過對濟源房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的分析，總結判斷當前濟源房地產(chǎn)市場運行變化的特征，同時提出要解決當前房地產(chǎn)市場供需不平衡的矛盾，需要著重從科學編制住房建設規(guī)劃、做好對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃布局、堅持“大招商、招大商”戰(zhàn)略以及加強政府監(jiān)管力度等方面做起。

供求關系;價格;房地產(chǎn);濟源市

近年來，房地產(chǎn)市場倍受百姓關注;同時對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為政府客觀調(diào)控的重要方面。因此，準確把握房地產(chǎn)市場供求信息也就顯得尤為重要。

一、城市化是濟源房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石

濟源房地產(chǎn)市場開發(fā)從1992年起步，距今已有22年時間。隨著濟源經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴張，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了從無到有、從弱到強，不斷發(fā)展壯大的進程。房地產(chǎn)業(yè)市場的每一次發(fā)展、飛躍，都與濟源城市規(guī)模擴張有著緊密的聯(lián)系。1983年《濟源縣城市總體規(guī)劃》審批通過，城市建設藍圖剛剛拉開，建成區(qū)面積僅3.5平方公里，房地產(chǎn)市場還處于空白;1992-1997年城市內(nèi)環(huán)道路基本形成，濟源城市框架初步拉開，建成區(qū)面積達到20.4平方公里，房地產(chǎn)市場開始起步，緩慢發(fā)展;2004年在濟源市被列入“中原城市群”和“河南省城鄉(xiāng)一體化試點市”后，《濟源市城市總體規(guī)劃》第三輪修編完成，城市化進程提速，房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展時期;2007年城市新版總體規(guī)劃通過批復實施，城市規(guī)劃區(qū)面積達到50平方公里，建成區(qū)由原來的20.4平方公里到目前的34.8平方公里;城鎮(zhèn)化率由2004年的36%，提高到2012年的53.4%，城市人口規(guī)模增長加快，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模得到進一步擴張，這從房地產(chǎn)歷年數(shù)據(jù)分析中得到了印證(以1992-2013年數(shù)據(jù)為例)［1］。由此可見，城市化是濟源房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎和決定性因素，只要城市化加速的進程不發(fā)生逆轉(zhuǎn)，濟源房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體向好的趨勢不會改變。

二、濟源房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析

(一)房地產(chǎn)市場供給總量呈持續(xù)上升態(tài)勢

濟源房地產(chǎn)市場起步較晚，市場化速度慢，自2004年以來伴隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟總量的擴張，住房需求的增長，才真正進入快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)投資與施工規(guī)模均呈持續(xù)上升態(tài)勢。

1.房地產(chǎn)投資總量不斷增加

1989年，濟源市第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立，到2013年注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達到110家，其中有在建項目的聯(lián)網(wǎng)直報企業(yè)71家。71家企業(yè)中:二級企業(yè)16家，三級企業(yè)10家，4級企業(yè)1家，暫定資質(zhì)企業(yè)44家。房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1992年的380萬元擴大到2013年的31.9億元，增加了838倍，年均增長37.8%。

圖1 1992-2013年分年度房地產(chǎn)投資完成額(億元)

2004年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年遞增，總量迅速擴大，當年投資突破億元大關，達到1.3億元，較上年增長160%，為歷史最高增長水平;2007年再次迅猛增長，達到9億元，較上年增長143.2%;2013年完成31.9億元，較上年增長17.5%。2007-2013年，7年間累計完成投資100億元，年均增長23.6%。

2.房屋施工規(guī)模逐年擴大

隨著房地產(chǎn)投資額的增長，新建房屋(住宅，下同)施工規(guī)模也逐年擴大。1992年全市房屋施工面積1.4萬平方米;2004年達到18.9萬平方米;2007年突破100萬平方米，達到108.1萬平方米，較上年增長128.1%;2012年突破300萬平方米，達到314.9萬平方米，較上年增長26.9%; 2013年施工規(guī)模達到343.2萬平方米，同比增長9%。

圖2 1992-2013年分年度房屋建設施工面積(萬平方米)

3.商業(yè)地產(chǎn)投資快速發(fā)展

濟源市商業(yè)地產(chǎn)(辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房)的起步始于2000年，當年投資額僅有78萬元，施工面積0.48萬平方米，經(jīng)過14年的發(fā)展，2013年商業(yè)地產(chǎn)投資額已達8.53億元，較上年增長41.9%，2000-2013年間累計完成投資額28.8億元。其中辦公樓投資額1.74億元，較上年增長57倍，累計完成2.1億元，占投資總量的7.3%;商業(yè)營業(yè)用房投資6.79億元，較上年增長13.5%，累計完成26.7億元，占投資總量的92.7%。2013年商業(yè)地產(chǎn)施工面積達到80.73萬平方米，較上年增長57.3%，其中辦公樓施工面積15.98萬平方米，較上年增長18倍，占施工總量的19.8%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積64.75萬平方米，較上年增長28.3%，占施工總量的80.2%。

圖3 2000-2013年分年度商業(yè)地產(chǎn)投資額(億元)

(二)房地產(chǎn)需求市場隨政策波動趨勢明顯

施工規(guī)模持續(xù)擴大的同時，新建商品房成交量由于受經(jīng)濟波動和政策調(diào)控因素影響，增長起伏波動較大，大致經(jīng)歷以下3個階段:

圖4 1992-2013年房地產(chǎn)分年度銷售面積(萬平方米)

1.房地產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展階段

1992-2007年，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，正處于發(fā)展起步階段，需求市場剛剛形成，商品房成交量穩(wěn)步攀升。1992年，全市商品房成交量僅有0.63萬平方米，成交套數(shù)約50余套;2004年成交量達到6.2萬平方米，較上年增長63.2%，成交套數(shù)約500多套。2007年樓市利好，信貸投放力度加大，房地產(chǎn)投資增勢強勁，定金及預收款呈現(xiàn)較快增長，增速高達472.7%;商品房成交量大漲，達到39.8萬平方米，較上年增長109.5%，成交套數(shù)約3300多套。

2.金融危機爆發(fā)階段

2008年金融危機爆發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較強影響。經(jīng)濟增長開始下行，市場需求疲軟，房地產(chǎn)市場亦從2007年的紅火發(fā)生逆轉(zhuǎn)，商品房成交量由2007年的39.8萬平方米，下滑至2008年的28.5萬平方米，同比下降28.4%，2009年繼續(xù)慣性下滑態(tài)勢。隨著中央一系列積極財政政策的實施和“四萬億”的投資拉動，經(jīng)濟增長開始平穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場逐漸回暖，2010年商品房成交量回升至41.6萬平方米，較上年增長54.1%;2011年成交量達到高峰70.2萬平方米，較上年增長68.5%，成交套數(shù)5819套。

3.宏觀政策調(diào)控階段

2012年受“國八條”新政影響，商品房交易出現(xiàn)又一輪拐點，從2012年元月開始，成交量逐月回落，銷售面積同比下降至最低點27.6%，年底跌幅收窄趨穩(wěn)，完成交易量60萬平方米，較上年下降14.5%;2013年銷售一直處于溫和回升的態(tài)勢，全年成交量完成67萬平方米，較上年增長11.7%。

1992-2013年間，累計銷售商品房面積400.5萬平方米，年均增長24.9%，累計銷售住宅約3萬余套，解決和改善了約10萬人的住房問題。

(三)二手房交易總體需求上升，近期增速放緩

隨著城市化水平的加快，流動人口的增加和新建商品房價格的居高不下，二手房逐漸受到部分無房戶和低收入家庭的青睞，總體需求上升，但交易并不十分活躍。2013年3、4月份，二手房交易因個人所得稅調(diào)整，交易額達到頂峰;之后遭遇停貸，再加上購房者對國家宏觀調(diào)控政策下的房價有下降預期，一直處于觀望狀態(tài)，導致交易量急速下滑，全年曾出現(xiàn)5個月的負增長，年底有所回升，但全年交易增長緩慢。

圖5 2013年1-12月份二手房交易量增速圖(%)

2013年交易量2204套，較上年增長85.9%;交易面積29.2萬平方米，較上年增長85.6%。交易量增長較大的原因:主要是受年初“國五條”新政及調(diào)整個人所得稅政策的影響，二手房交易在3月份出現(xiàn)“井噴”，單月交易量達到766套，同比增長463.2%，較2月份環(huán)比增長845.7%;4月份交易量同比增長346.5%，5月份交易量下滑到-15.9%，8月份交易跌至最低點-28.4%。如果扣除3、4月份的“井噴”因素影響，實際全年交易量同比增長在10%左右。

從對以上圖形的分析來看，濟源房地產(chǎn)供給市場受城市化發(fā)展的影響和帶動，始終處于一個持續(xù)增長的態(tài)勢，但需求變動受經(jīng)濟波動和政策調(diào)控因素影響的趨勢越來越明顯，尤其受金融政策的影響非常明顯，房地產(chǎn)需求下行的階段，都是在銀根收緊的情況下發(fā)生的。

三、對濟源近3年購房人群結構的分析

通過對2011—2013年近3年共10531戶購房人群的購房面積、居住地來源和年齡結構等調(diào)查分析①數(shù)據(jù)來源:濟源市統(tǒng)計局.濟源市房地產(chǎn)管理局購房備案信息資料(2011-2013).，結果如下:

1.中檔戶型偏好者占49.1%

在購房人群中，購買90平方米以下的有1173戶，占11.1%;90-120平方米的有2396戶，占22.8%;120-144平方米的有5173戶，占49.1%;144平方米及以上的有1785戶，占17.0%。

2.市內(nèi)購房人群占82.9%

來自市內(nèi)的購房戶有8727戶，占82.9%;來自市外省內(nèi)的購房戶1301戶，占總購房戶的12.3%;來自省外的購房戶503戶，占總購房戶的4.8%。

3.30歲以上購房群體占67.4%

在購房者中，處于30歲及以下年齡階段的有3437戶，占總購房戶的32.6%;30-50歲年齡段的購房戶5733戶，占總購房戶的54.4%;50歲以上年齡段的有1366戶，占總購房戶的13.0%。

四、對濟源房地產(chǎn)市場運行特點的分析與判斷

(一)商品房市場高度本土化

由于濟源地理區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯，吸引外來人口不足，外地購房比例較少，購房群體以本地人為主。通過對近三年購房人群結構分析，可以看出，濟源市房地產(chǎn)市場仍屬于高度本土化的市場，市內(nèi)購房與市外購房人群比例為82.9∶17.1。據(jù)鄭州官方的一項內(nèi)部調(diào)查數(shù)據(jù)資料顯示，近年來鄭州外地購房人群比例已超過50%以上，這與鄭州省會城市的區(qū)位優(yōu)勢有關。在濟源房地產(chǎn)項目逐漸增多、供給開始超過本土需求的今天，如何充分利用本土的文化、環(huán)境和教育等資源優(yōu)勢，有效發(fā)掘外地客戶群體的購買力，是需要關注與思考的一個課題。

(二)人均住房面積高于全國水平

據(jù)2010年第六次人口普查家庭住房情況調(diào)查結果顯示，濟源市城區(qū)5個辦事處當年住房建筑面積共929.9萬平方米，戶均住房建筑面積148.3平方米/戶，人均建筑面積42.9平方米/人，高于全國30平方米的人均居住水平。2011-2013年3年時間全市新增商品房建筑面積197萬平方米，除去城中村改造拆遷面積38萬平方米①數(shù)據(jù)來源:濟源市統(tǒng)計局.濟源市城市改造辦公室“城中村”改造資料(2013).，城區(qū)家庭戶常住人口按25萬人(不含集體戶人口約5萬人左右)計算，測算目前城區(qū)家庭戶人均住房面積約在43.5平方米左右。濟源是典型的城鄉(xiāng)二元結構，城區(qū)內(nèi)大量自建房與商品房共存，住房面積并不短缺，一定程度上造成剛性需求的不旺盛。

(三)商品房存量供應充足

從1992年開始住宅商品化以來至今，22年間商品房累計新開工面積達601.2萬平方米，竣工面積316.6萬平方米，實際已銷售面積400.5萬平方米(含期房銷售)，目前在建未售面積達200.7萬平方米，預計2014年新開工面積在80-90萬平方米左右，按照年均銷售面積60萬平方米來計算，潛在的供應量仍可持續(xù)4-5年時間②數(shù)據(jù)來源:濟源城市調(diào)查隊.濟源市居民住房情況調(diào)查報告(2011).。2012年富士康的進駐吸引外來務工人員約1.5萬人，但目前仍以集體租房為主，還沒有形成新的購房群體。如果城中村改造大面積開展，一戶補償數(shù)套安置房，可能會向市場推出一部分閑置房，對商品房市場將帶來一定的沖擊;未來如果不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等新政進一步實施，將有可能降低部分投資性需求，令部分投資人拋售閑置房產(chǎn)，造成短時間內(nèi)供應量增加，會直接導致商品房市場的供過于求。

五、未來房地產(chǎn)政策導向及濟源房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策及建議

(一)密切關注房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向

十八屆三中全會《決定》的出臺，成為今后樓市發(fā)展的又一個轉(zhuǎn)折點，從原來的一攬子限購、限價計劃，到調(diào)控政策“長效機制”的建立，注重以市場機制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，諸如一系列深化土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，擴大房地產(chǎn)稅改革試點范圍等政策的實施，將會進一步穩(wěn)定消費者預期，削弱投機型需求動力，使房地產(chǎn)市場逐漸回歸健康合理水平。這些長期性、方向性的問題，需要政府今后予以高度關注，以便科學規(guī)劃房地產(chǎn)市場供給總量，防止出現(xiàn)供需不平衡等問題。

(二)當前濟源房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策及建議

1.科學編制住房建設規(guī)劃，穩(wěn)步搞好房地產(chǎn)開發(fā)

由政府組織科學編制一定時期內(nèi)住房建設規(guī)劃，針對濟源住房消費實際，結合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟發(fā)展周期的影響，從住宅建設的穩(wěn)定性和漸進性出發(fā)，根據(jù)每年市場消化量，批準相應規(guī)模的房地產(chǎn)項目開工建設;按照“分步實施、有序推進、先易后難”的原則，每年審批一定規(guī)模的“城中村”改造項目，加強對市場供給的控制，減少對商品房市場的沖擊，以免造成供需失衡;同時要規(guī)劃設計好城市建筑風格，按居住、商用、休閑等不同功能區(qū)設計不同的建筑風格，以彰顯地域特色、生態(tài)環(huán)境和文化底蘊，打造屬于“愚公故里，靈秀之城”的獨特建筑文化。

2.做好對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃布局，促進商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)在濟源的發(fā)展起步較晚，但發(fā)展速度較快，從2000年開始，陸續(xù)建成并投入運營的有城隍商貿(mào)城、中原國際商貿(mào)城、凱旋城、建業(yè)步行街、大商百貨、信堯購物廣場、三維百貨、大張百貨等商業(yè)項目。與商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展相對應，濟源對商業(yè)項目和商業(yè)運營的管理和規(guī)劃相對滯后，部分區(qū)域商業(yè)項目布局過于密集，業(yè)態(tài)分布不合理，同質(zhì)化競爭明顯，相互爭搶客源，導致競爭無序。因此有必要由相關部門根據(jù)城市人口總量、居民消費能力和消費習慣，充分考慮城際公交、物流發(fā)展等因素對中小城市商業(yè)的影響，對中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展項目實施總量控制;根據(jù)交通、地段和人流等因素，對具體區(qū)域商業(yè)發(fā)展項目予以合理評估規(guī)劃，科學布局一定量的辦公、商業(yè)等商務類項目或者城市綜合體項目，有效輻射周邊區(qū)域，促使商業(yè)地產(chǎn)良性、健康、持續(xù)發(fā)展。

4.堅持“大招商、招大商”戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)集聚人氣

從濟源歷次產(chǎn)業(yè)招商成功的案例可以看出，大型項目的帶動對人氣的提升有立竿見影的效果。濟源目前正在進行新城區(qū)的建設拓展，對未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生帶動作用。但同時新城區(qū)建設需要人氣的聚集，有人才有市，有市才有商，有商才有城。在城市化推進中，要通過“大招商、招大商”戰(zhàn)略，在新城區(qū)周邊擺布一批關聯(lián)度大、集聚度高、帶動力強、無污染、吸納勞動力多的大型名牌企業(yè)，以增加新城區(qū)的人口集聚;通過打造城市的軟硬件環(huán)境，綜合運用城市綠化、環(huán)境衛(wèi)生、教育醫(yī)療、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保障等資源，提升城市宜居品質(zhì)，吸引更多的外來人員來濟、親濟和留濟;通過大力發(fā)展休閑服務業(yè)、文化娛樂業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，完善交通、醫(yī)院及學校等公共配套設施，不斷擴大新區(qū)的影響力，使人們愿意在新區(qū)買房安家、“安居樂業(yè)”，防止出現(xiàn)新區(qū)和整個城市人口增長緩慢、新城不旺及商品房供應過剩的局面。

［1］濟源市統(tǒng)計局.濟源市統(tǒng)計年鑒(1992-2013)［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，2014.

［責任編輯 任聯(lián)齊］

Current Development of Real Estate Market in Jiyuan City and Trend Analysis of Supply and Demand

JIAN Wei1，WANG Zhong-wei2
(1.Statistics Bureau of Jiyuan City，Jiyuan 454650，Henan;2.Real Estate Bureau of Jiyuan City，Jiyuan 454650，Henan)

Starting from 1992 to 2013，the real estate industry in Jiyuan city，with the rapid development of economy and the expansion of city scale，has experienced the process of starting and developingand the market of supply continues to rise，but it si obvious that the real estate market demands fluctuate with economy and policy.Through the analysis on current real estate market，the market varying characteristics are concluded and it is pointed that making a plan of housing project and layout of commercial real estate scientifically so that the current problems of imbalanced supply of and demand can be solved.It is also proposed that tne government monitoring be strengthened with the strategy of great investment and absorbing big business.

supply and demand;price;real estate;Jiyuan city

10.3969/j.issn.1672-0342.2014.02.020

F293.35

A

1672-0342(2014)02-0071-06

2014-01-10

菅瑋(1974-)，女，河南安陽人，濟源市統(tǒng)計局投資科科長，研究方向為投資與房地產(chǎn);王中衛(wèi)(1966-)，男，河南濟源人，濟源市房地產(chǎn)管理局副局長，研究方向為房地產(chǎn)。