李瓊

摘 要：因?yàn)槭艿蕉囗?xiàng)因素和國家相關(guān)政策調(diào)控的影響，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展都在面臨著日益嚴(yán)峻的考驗(yàn)。風(fēng)險導(dǎo)向的審計(jì)是在其內(nèi)部的新興審計(jì)方式，主要將風(fēng)險導(dǎo)向的審計(jì)技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)中加以應(yīng)用，這既能夠符合商業(yè)銀行審計(jì)監(jiān)督需求，也符合風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)方式的發(fā)展與應(yīng)用趨向。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險導(dǎo)向；內(nèi)部審計(jì)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款

銀行中的風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)工作是商業(yè)銀行推動內(nèi)部審計(jì)發(fā)展的新方式，主要是以達(dá)成銀行目標(biāo)以及為銀行獲取收益為導(dǎo)向，是將風(fēng)險控制、企業(yè)管理及內(nèi)部監(jiān)督評價合而為一的綜合性審計(jì)工作。這項(xiàng)環(huán)節(jié)注重的是商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的潛在風(fēng)險及未來的發(fā)展，并依據(jù)合理化、系統(tǒng)化的風(fēng)險評估來對審計(jì)項(xiàng)目及重點(diǎn)進(jìn)行判斷，而且更為重視審計(jì)、經(jīng)營及商業(yè)銀行管理等多個環(huán)節(jié)的風(fēng)險預(yù)估、并致力于將風(fēng)險防范的意識貫徹在整個內(nèi)部審計(jì)工作過程中。商業(yè)銀行是一個集合多種風(fēng)險的機(jī)構(gòu)，這也使的其內(nèi)部審計(jì)工作向風(fēng)險評估及預(yù)防方向發(fā)展的趨向更為明顯，所以將風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?jì)技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)節(jié)中加以利用，既能夠順應(yīng)商業(yè)銀行的審計(jì)監(jiān)督要求，也是風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)的部審計(jì)方式未來的發(fā)展與應(yīng)用方向。

一、市場的現(xiàn)況

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要指代由金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)提供的中長期項(xiàng)目融資，主要用于商業(yè)用房、個人合租房及其他房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其融資的對象主要是正式注冊，擁有相應(yīng)執(zhí)業(yè)證明，且擁有房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)及開發(fā)權(quán)的集體、國有外資及股份制機(jī)構(gòu)，其有效期限一般來說是三年以下（包括三年）。2012年時，我國的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)合計(jì)資產(chǎn)總額為96000億元以上，同比增長高達(dá)12.7%，其中國內(nèi)貸款占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)總額的15%，自籌資產(chǎn)占據(jù)41%，利用外資占據(jù)1%，其余資產(chǎn)來源占據(jù)43%。從各項(xiàng)資產(chǎn)來源的同比增長率來分析，除去利用外資的部分同比減少了48.8%之外，其余渠道的資產(chǎn)來源均呈現(xiàn)出同比上漲的趨勢，其中，個人按揭貸款的同比增長率為21.3% ，預(yù)收款及定金均同比增長18.2% ，自籌資產(chǎn)同比增長11.7%，國內(nèi)貸款同比增長13.2%，其他資產(chǎn)同比增長11%。總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)同比增長速度有所降低，除去利用外資的同比增長率呈現(xiàn)出回升趨勢之外，其他來源的資產(chǎn)及資產(chǎn)的總量同比增長速度均呈下滑趨勢。怎樣找到房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)融資風(fēng)險的妥善應(yīng)對措施，已經(jīng)成為了商業(yè)銀行內(nèi)部審計(jì)人員最為重視的問題之一。

二、合理性的分析

內(nèi)部審計(jì)的方式經(jīng)歷了制度導(dǎo)向、賬項(xiàng)導(dǎo)向及風(fēng)險導(dǎo)向三個審計(jì)階段。在這之中，風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)是在發(fā)達(dá)國家應(yīng)用最為廣泛的。自2005年我國的內(nèi)部審計(jì)協(xié)會對第三批內(nèi)部審計(jì)要求進(jìn)行發(fā)布與落實(shí)，并將風(fēng)險控制審計(jì)加入內(nèi)部審計(jì)的體系開始，我國的內(nèi)部審計(jì)工作發(fā)展便進(jìn)入了一個更重視建設(shè)性及策略性的風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)時期。近期以來，我國各大商業(yè)銀行都先后進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)制度的整改，初步設(shè)立了較為獨(dú)立且傾向垂直管理的內(nèi)部審計(jì)體制及全方位風(fēng)險管理方式，審計(jì)工作在強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部監(jiān)督、整頓違規(guī)現(xiàn)象、預(yù)防潛在風(fēng)險、保證經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成及商業(yè)銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)范化等多個方面都體現(xiàn)出了很大的優(yōu)勢。在這樣的大環(huán)境下，風(fēng)險導(dǎo)向的審計(jì)工作在房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中的適用性尤為顯著。

三、審計(jì)工作的核心要素

（一）資產(chǎn)來源的合法性

對于項(xiàng)目本金來源合法性的審核是至關(guān)重要、必不可缺的。對融資項(xiàng)目本金來源合法性、到位情況及自有資產(chǎn)比率的核查，都對判定項(xiàng)目融資投放是否與客戶自有資產(chǎn)到位進(jìn)度相符的工作有著很大的幫助，也有利于對項(xiàng)目運(yùn)營概況及信貸資產(chǎn)實(shí)際用處做出更加準(zhǔn)確的預(yù)估。同時，還應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目其他資產(chǎn)來源的到位情況進(jìn)行核查，比如通過對被審核企業(yè)在其他金融機(jī)構(gòu)的融資情況進(jìn)行詳細(xì)審核，便能夠了解到被審核企業(yè)是否有過利用已竣工項(xiàng)目進(jìn)行重復(fù)融資或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行進(jìn)行重復(fù)申請融資的不良行為。

（二）項(xiàng)目融資的封閉性

對房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的融資進(jìn)行封閉式的管理，能夠有效的預(yù)防信貸資產(chǎn)被擅自挪用的問題。企業(yè)處在開發(fā)階段時，封閉賬戶能夠有效確保融資資產(chǎn)僅用于項(xiàng)目的開發(fā)。企業(yè)處在銷售階段時，封閉賬戶可以確保企業(yè)銷售后的回款會優(yōu)先用于進(jìn)行銀行融資的歸還。在貸款支用之前，可以依據(jù)企業(yè)的各項(xiàng)付款憑證及交易合同等來對項(xiàng)目的合法性與真實(shí)性進(jìn)行核查，且通過現(xiàn)場及網(wǎng)絡(luò)查詢等渠道也能夠?qū)?xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)，判斷企業(yè)付款進(jìn)度的合理性及匹配性。在貸款支用后，應(yīng)當(dāng)對房屋銷售的進(jìn)度、要求進(jìn)行審核，確保企業(yè)依照銷售進(jìn)度按時進(jìn)行還款。對于在售的項(xiàng)目，可以借由樓盤銷售情況的現(xiàn)場了解、走訪房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登陸當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)站核查樓盤預(yù)售登記備案表等多種渠道對項(xiàng)目的實(shí)際銷售狀況進(jìn)行進(jìn)一步的確認(rèn)，查看被審核的企業(yè)是否依照要求將銷售資產(chǎn)打入了封閉賬戶。對于已竣工或備案銷售的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)要求其依照銷售進(jìn)度進(jìn)行還款。

（三）項(xiàng)目抵押的有效性

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)融資，普遍是以土地使用權(quán)及融資項(xiàng)目的在建工程作為抵押物。在進(jìn)行審核工作時，應(yīng)當(dāng)對抵押物權(quán)屬進(jìn)行嚴(yán)格的核查，確保對抵押物是否存在重復(fù)抵押、抵押物變更及缺陷或是否及時辦理在建工程抵押等情況進(jìn)行及時了解；同時，應(yīng)對抵押品的評估價值進(jìn)行更加科學(xué)合理的嚴(yán)謹(jǐn)審查，最大限度的削減商業(yè)銀行的抵押物變現(xiàn)、處置難度及信貸資金損失風(fēng)險。

四、 案例分析

在開曼群島注冊的一家房地產(chǎn)公司我們簡稱為L，這個L房地產(chǎn)公司在香港交易所進(jìn)行主推上市，L房地產(chǎn)公司是一家具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一級資質(zhì)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，L公司自成立并上市以來，對L公司所在的有限企業(yè)進(jìn)行“監(jiān)管控制”模式的管理，這一模式說明董事長直接對中層的經(jīng)理或者主管進(jìn)行負(fù)責(zé)和管理交接，公司高層領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)的投資、投標(biāo)、產(chǎn)品進(jìn)行直接的管理或者委托給中層的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查和審核，董事長并根據(jù)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展情況制定審批三年的年度管理計(jì)劃。從2006年以來，該房地產(chǎn)公司聘請國外的專業(yè)省級專家進(jìn)行輔助工作人員管理工作的流程和相關(guān)的細(xì)節(jié)，梳理公司制度。在2007年L房地產(chǎn)公司開展財(cái)務(wù)審計(jì)方面的工作，并成立L公司的隸屬財(cái)務(wù)部門，該審計(jì)部門主要進(jìn)行稅務(wù)的核算，成本的控制以及基礎(chǔ)的審核并逐步拓展審計(jì)范圍，隨著更深度的發(fā)展，L公司為強(qiáng)化審計(jì)的范圍和強(qiáng)化管理，省級部門由此調(diào)整到董事會的下屬機(jī)構(gòu)，直接向董事進(jìn)行工作的匯報(bào)。公司董事根據(jù)審計(jì)的環(huán)節(jié)制定了幾個步驟來開展。第一部是董事長和總經(jīng)理的職務(wù)相分離，為審計(jì)部門的有效開展提供了更寬闊的領(lǐng)域，由此提高了審計(jì)的獨(dú)立性質(zhì)。第二點(diǎn)是董事長退出業(yè)務(wù)管理的職責(zé)領(lǐng)域，專門看管董事會的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，這就在一定程度上將總經(jīng)理和董事長的聯(lián)系相分離，從而為審計(jì)部門的開展提供更廣闊的發(fā)展空間，在2009年，L公司的審計(jì)部門根據(jù)管理的各項(xiàng)流程制度，對下屬的子公司進(jìn)行審計(jì)，主要作用就是審計(jì)強(qiáng)化的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險意識，從而有效的規(guī)避風(fēng)險。

在進(jìn)行正常的審計(jì)時，審計(jì)人員逐漸從中發(fā)現(xiàn)了在風(fēng)險管理方面的差異性和系統(tǒng)性薄弱的問題，L公司風(fēng)險管理缺乏完整的制度，內(nèi)部控制是風(fēng)險管理的有效展現(xiàn)，相對于內(nèi)部機(jī)制而言，風(fēng)險管理是審計(jì)的關(guān)鍵，通過L房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及“管控”的制度，風(fēng)險內(nèi)部審核取得了較好的效果。

L公司乘勝追擊，總結(jié)以往的失敗經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)之前的審計(jì)的問題、領(lǐng)導(dǎo)部門的判斷進(jìn)行綜合的評估，通過之前風(fēng)險制度缺乏科學(xué)性的現(xiàn)象制定措施。同時，L房地產(chǎn)公司主要圍繞風(fēng)險優(yōu)化、審計(jì)和人才培養(yǎng)等幾方面進(jìn)行有順序的安排，首先完成審計(jì)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)戰(zhàn)略，并且達(dá)到企業(yè)的基本利益，與利益效率相掛鉤，在完成這個過程之后進(jìn)一步的引入科學(xué)的管理方法，優(yōu)化審計(jì)團(tuán)隊(duì)的自身建設(shè)，通過風(fēng)險管理的成果從而推進(jìn)L房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)的應(yīng)用。最后L房地產(chǎn)公司根據(jù)科學(xué)的風(fēng)險理念和方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險識別系統(tǒng)的優(yōu)化改進(jìn)，并推動公司環(huán)境風(fēng)險機(jī)制的有效建立，根據(jù)現(xiàn)今社會發(fā)展?fàn)顩r改善公司的目標(biāo)，并對L房地產(chǎn)公司進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)質(zhì)量控制，這是一個很有效的案例，我們可以借鑒。

結(jié)語

現(xiàn)今企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員在工作當(dāng)中最應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是風(fēng)險是否能夠得到妥善的控制與管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。審計(jì)人員需要以對商業(yè)銀行整體或某個項(xiàng)目的具體交易目標(biāo)的預(yù)判作為基礎(chǔ)，并對這些目的可能會產(chǎn)生的關(guān)鍵風(fēng)險及相應(yīng)影響進(jìn)行詳細(xì)的分析，以此為基礎(chǔ)來制定出更加詳細(xì)的工作規(guī)劃。另外，還要進(jìn)行舞弊風(fēng)險的預(yù)判及相應(yīng)的控制測驗(yàn)。只有對這些微小細(xì)節(jié)都進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，才能夠確保審計(jì)工作的精確性與高效性，使商業(yè)銀行中的房地產(chǎn)開發(fā)融資業(yè)務(wù)取得更長久、更穩(wěn)定的發(fā)展。（作者單位：富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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