胡清

摘要：會計(jì)信息的質(zhì)量對于房地產(chǎn)行業(yè)來說十分重要，既是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保障，又是房地產(chǎn)行業(yè)制定企業(yè)管理制度的依據(jù)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理制度比較完善，但由于會計(jì)信息體系的不完善，使得房地產(chǎn)行業(yè)所取得的會計(jì)信息有一部分缺乏真實(shí)性。本文首先從四個(gè)方面簡單分析了新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響；其次，對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息體系存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的歸納與分析；最后，筆者列舉了幾點(diǎn)完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息體系的措施，以供讀者參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會計(jì)信息 完善

一、新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分，新的會計(jì)準(zhǔn)則也對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算作出了更加詳細(xì)的規(guī)定，其中對于房地產(chǎn)行業(yè)在會計(jì)核算、損益確認(rèn)以及稅收體系改革和財(cái)務(wù)報(bào)告的編制上所產(chǎn)生的影響比較明顯。

（一）在會計(jì)核算方面產(chǎn)生的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則對不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了細(xì)分，區(qū)分為不同的類型，目的是為了讓不同房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者，能夠取得自己想要的相關(guān)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，但這樣的會計(jì)核算增加了房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的工作量。同時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同類型的細(xì)分，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中所呈現(xiàn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)比率的內(nèi)容也有所差別，這會影響房地產(chǎn)行業(yè)各期相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。

（二）對房地產(chǎn)行業(yè)損益確認(rèn)的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則中，對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的處理很多地方都要以公允價(jià)值核算，例如在成本模式下，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。此時(shí)，對于這樣的房地產(chǎn)既不需要計(jì)提折舊，也不需要進(jìn)行攤銷，只要在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對賬而價(jià)值進(jìn)行調(diào)整即可，對于產(chǎn)生的差額計(jì)入當(dāng)期損益即可。這樣的損益確認(rèn)方面要求企業(yè)對于各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果把握要十分的精準(zhǔn)，即使這樣，在轉(zhuǎn)換不同類型的房地產(chǎn)時(shí)，由于確認(rèn)損失的同時(shí)不能確認(rèn)收益，給企業(yè)當(dāng)期損益的金額造成了一定的影響，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)各會計(jì)核算期間的財(cái)務(wù)經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

（三）對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系改革的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則將房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目和非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，并規(guī)定了不同計(jì)稅毛利率，對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅額產(chǎn)生了巨大的影響。受新會計(jì)準(zhǔn)則稅收體系改革的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策也將會有所調(diào)整。例如，細(xì)分的房地產(chǎn)類型為新稅收政策提供了有效的信息支持，為稅收體系的改革打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如何把握稅收政策與房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息相互之間的影響，是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該重視的問題之一。

（四）對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告編制的影響

新準(zhǔn)則稅收體系的改革，對于我國上市公司來說，強(qiáng)制性要求較多。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響大多會體現(xiàn)在上市公司上。由于我國只有少數(shù)上市公司屬于境外或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，各國準(zhǔn)則上的差異導(dǎo)致上市企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的成本加大，而新準(zhǔn)則的出臺，降低了這部分成本支出。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息體系存在的問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真

1、失真的主要表現(xiàn)

（1）主營業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)比較隨意

由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目在建設(shè)期間成本費(fèi)用大于企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入，只有在經(jīng)營項(xiàng)目峻工后，才會將大量的預(yù)收款或應(yīng)收款確認(rèn)為企業(yè)的收入。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)期間的損益浮動性非常的大。再加上房地產(chǎn)行業(yè)所出售的產(chǎn)品價(jià)值相對于比較高，預(yù)售與分期付款的銷售方式時(shí)常存在，造成產(chǎn)品的交付期與收款期存在一定差異。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于收入確認(rèn)的重點(diǎn)還是放在手續(xù)是否完成上，而沒有將實(shí)質(zhì)交易是否完作為確認(rèn)收入的考慮重點(diǎn)。

（2）企業(yè)的真實(shí)情況不能如實(shí)的在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的特殊性，對于發(fā)生的成本和確認(rèn)的收入無法及時(shí)的確認(rèn)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法體現(xiàn)真實(shí)的經(jīng)營情況。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，存貨核算混亂。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起相對于其他發(fā)達(dá)國家比較晚，對于項(xiàng)目開發(fā)過程中的存貨核算經(jīng)驗(yàn)較少，因此，缺乏專業(yè)的開發(fā)成本控制意識，導(dǎo)致存貨使用與結(jié)存信息失真；第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收的款項(xiàng)不能在當(dāng)月轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入中，使相配比的開發(fā)成本也無法及時(shí)的結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期經(jīng)營成本當(dāng)中。因此，房地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)周期會很長。對于平時(shí)核算的所得稅款都以預(yù)繳的形式體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，導(dǎo)致當(dāng)期損益與當(dāng)期收入及成本之間無鉤稽關(guān)系。第三，會計(jì)財(cái)表存在虛假現(xiàn)象。大多房地產(chǎn)企業(yè)都存在內(nèi)外兩套賬的情況，其目的是為了減少企業(yè)的經(jīng)營稅費(fèi)；還有一些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置多套賬，即能達(dá)到應(yīng)付政府部門監(jiān)控的目的，也能為企業(yè)獲得更多銀行貸款。

2、失真的原因

（1）內(nèi)部監(jiān)控弱化，治理結(jié)構(gòu)不完善

目前，我國大部分房地產(chǎn)行業(yè)都存在經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)相分離的情況，當(dāng)經(jīng)營者與所有者之間發(fā)生沖突時(shí)，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)控的弱化，公司管理混亂，再加上我國房地長行業(yè)，沒有建立內(nèi)部審計(jì)制度，獨(dú)立董事和監(jiān)事會的職能發(fā)揮也沒有落到實(shí)處，這給了企業(yè)高管、會計(jì)工作人員提供謀私的便利條件，此時(shí)，將會給所有者帶來巨大的損失。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則與政策存在一定的局限性

由于會計(jì)準(zhǔn)則為使用者預(yù)留了一定的控制權(quán)，造成會計(jì)規(guī)范的不夠完整，給一些企業(yè)提供了操縱會計(jì)信息的條件，誘發(fā)了會計(jì)信息失真的現(xiàn)象出現(xiàn)。一些企業(yè)在會計(jì)政策和相關(guān)準(zhǔn)則的調(diào)控范圍內(nèi)調(diào)控企業(yè)會計(jì)信息，粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告，達(dá)到經(jīng)營者擴(kuò)大企業(yè)融資目的，使投資者的利益受到損害。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量較差

1、披露的風(fēng)險(xiǎn)信息不夠完整

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中會面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，例如項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、國家相關(guān)政策的風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等等，因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該充分的在經(jīng)濟(jì)市場上發(fā)布企業(yè)財(cái)務(wù)信息。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中并沒有將企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)完全體現(xiàn)出來，只是將抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)在報(bào)告附注中簡單披露出來，對于開發(fā)過程中質(zhì)量保證金的披露并沒有涉及到，對此，相關(guān)會計(jì)法規(guī)制度還需進(jìn)一步的規(guī)范。

2、評價(jià)業(yè)績的信息不夠客觀

由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目核算需要?dú)v經(jīng)幾年時(shí)間，在項(xiàng)目籌建期間發(fā)生的大部分費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入當(dāng)期損益，而預(yù)售款項(xiàng)目在籌建期間又無法確認(rèn)收入，使得房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算無法真正體現(xiàn)收入與費(fèi)用相配比的原則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般企業(yè)的業(yè)績評價(jià)指標(biāo)評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營狀況缺乏一定的客觀性，也會使投資者產(chǎn)生誤解。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)各期經(jīng)營成果可比性較差

由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目核算周期較長，一般從土地開發(fā)到收入確認(rèn)都要經(jīng)營一年以上的時(shí)間，確認(rèn)收入的年度是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果，所以，一般企業(yè)的業(yè)績評價(jià)指標(biāo)無法客觀、真實(shí)的反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果，反而會誤導(dǎo)投資者，使投資者利益受損。

三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息體系的措施

（一）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該提高信息披露含量，盡可能的將企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營狀況披露在會計(jì)信息中。增設(shè)“預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用”信息項(xiàng)目，使企業(yè)收入與費(fèi)用在此信息項(xiàng)目中能夠體現(xiàn)出相互配比原則，提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量，使房地產(chǎn)行業(yè)在不能結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的情況下也能夠?yàn)樾畔⑹褂谜咛峁┱鎸?shí)可靠的參考數(shù)據(jù)。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算制度

目前，房地產(chǎn)行業(yè)必須構(gòu)建完善的內(nèi)部會計(jì)核算制度，這不僅要求內(nèi)容里要包括國家統(tǒng)一的會計(jì)制度，同時(shí)也要求制度內(nèi)容里包括根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)而制定的會計(jì)核算與管理要求。在嚴(yán)格執(zhí)行國家統(tǒng)一財(cái)務(wù)會計(jì)核算規(guī)范的同時(shí)，整合企業(yè)現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)工作，通過完善的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算制度保障企業(yè)會計(jì)核算制度的系統(tǒng)性和完整性。

（三）建立科學(xué)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)法律體系，強(qiáng)化該行業(yè)監(jiān)督機(jī)制

由于財(cái)務(wù)工作本身具有較強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，因此，科學(xué)的會計(jì)法律體系可以使財(cái)務(wù)工作有法可依，有據(jù)可尋，也使監(jiān)管部門在核查企業(yè)財(cái)務(wù)工作是否符合會計(jì)法律規(guī)章制度時(shí)，有針對性的核實(shí)企業(yè)經(jīng)營活動的合理性與合法性，避免監(jiān)管人員盲目實(shí)施工作。

四、結(jié)束

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息體系的規(guī)范性直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性，只有完善的會計(jì)信息體系才能為房地產(chǎn)會計(jì)核算提供真實(shí)、可靠的會計(jì)核算依據(jù)。因此，完善的會計(jì)信息體系對于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是十分重要的。

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（責(zé)任編輯：王平勇）