季屹

摘要：房地產(chǎn)項目的成本控制是一項復雜的系統(tǒng)工程，工程造價的管理與控制作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成，是開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素。本文從建設工程的前期階段、設計階段、施工準備階段、施工階段和竣工結(jié)算階段等五個方面闡述如何對工程造價進行科學的控制與管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價；控制；管理

工程建設管理是一項復雜而專業(yè)的工作，它的三大控制目標是質(zhì)量、進度和投資。三大目標是個既統(tǒng)一又矛盾的整體，其理想值是高質(zhì)量、低投資、短工期。通常人們對工程進度和質(zhì)量很重視，而對工程造價控制關(guān)注不多，在實際的工程建設中，經(jīng)常會出現(xiàn)預算超概算，決算超預算的現(xiàn)象，主要是因為沒有進行工程造價的全過程控制。建設項目的花費站在業(yè)主角度是投資，而站在項目管理角度是造價。

全過程投資控制是要在目標效果、建設投入、壽命周期等因素形成的系統(tǒng)中，根據(jù)各階段工作的性質(zhì)和特點進行動態(tài)控制，尋求合理、有效的任務組合和解決方案，改變工程中造價估算、概算、預算和承包合同價、竣工決算價缺乏連續(xù)性的狀況，從而盡可能地為建設項目創(chuàng)造效益。對工程項目造價進行全過程控制不僅可有效防止突破投資限額，其更重要的是可促進建設、施工以及設計單位的管理，從而使投入建設項目的人力、物力、財力等有限資源得到充分利用，最終取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。

在房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作過程中，工程造價的控制工作往往得不到足夠的重視。這是因為大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在決策時太注重以資金運作為中心的投資回報，而對工程造價的控制過于滯后、過于粗糙，缺乏剛性和有效性。本文從實際出發(fā)，探討貫穿于建設工程的前期、設計、施工準備、施工過程和竣工結(jié)算等五個階段工程造價的控制與管理。

一、建設前期工程造價控制

項目建設前期，是指項目立項、進行可行性研究的投資決策階段。這一階段對建設項目工程造價的控制，在總體上起到?jīng)Q定性作用。建設地址的選擇、投資方案的選擇以及項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上是否可行，無一不對工程造價產(chǎn)生重大影響。在建設前期，必須要做大量細致的調(diào)查研究，針對于項目的定位及項目的建設方案進行評審，使項目決策有充分的科學理論依據(jù)。

二、設計階段工程造價控制

設計階段是控制工程造價的重要階段。有資料表明，在項目決策和設計階段，影響工程造價的可能性為30%-75%，而在施工階段影響工程造價的可能性只有5%-25%。由此可見，控制工程造價的關(guān)鍵，在于施工前的投資決策和設計階段。建設單位要做好設計階段的造價控制，必須運用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的原則。

三、施工準備階段工程造價控制

施工準備階段是控制整個工程項目成本的必要階段。

1、制定科學、先進、優(yōu)化可行的施工組織設計方案。在制定方案時，要認真研究設計圖紙，在確保工程質(zhì)量和工期的前提下，充分利用項目當?shù)氐挠欣Y源，充分發(fā)揮企業(yè)本身的人力、機械設備、材料等現(xiàn)有條件，通過采用新工藝、新技術(shù)，提高生產(chǎn)效率、降低成本。

2、根據(jù)最佳的施工組織設計方案，進行施工項目成本預測，確定項目成本總體控制目標。

3、簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。

四、施工階段工程造價控制

施工階段是控制整個工程項目成本的中心環(huán)節(jié)。其中包括質(zhì)量成本控制、工期成本控制等。

1、工程質(zhì)量成本控制。工程質(zhì)量成本控制是對建筑產(chǎn)品質(zhì)量形成全過程的全面控制。其主要目的就是在保證施工項目質(zhì)量達到設計標準的情況下，使其經(jīng)濟效益達到最佳。即依據(jù)質(zhì)量成本目標，對質(zhì)量成本形成過程中的一切耗費進行計算和審核、揭示偏差、采取措施、及時糾偏，以實現(xiàn)預期的質(zhì)量成本目標。

2、工期成本控制。工期成本是為了實現(xiàn)工期目標或完成合同工期而采取措施的費用、以及因工期延誤而導致的業(yè)主索賠費用。工期并不是越短越好，縮短工期雖會減少設備等費用支出，但同時會造成人力、物力投入量的增加，有可能造成窩工，引起成本費的上升，工期縮短到一定程度后，成本費會急劇增加。相反，如果工期延長，人工費、臨時施費和機械設備的租賃費都有可能增加，如不能滿足合同工期要求，還可能造成業(yè)主索賠。

3、建設單位對施工過程的造價控制。

（1）合理確定材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，約占建筑產(chǎn)品成本的63%，因此必須在施工階段嚴格按照建設單位要求的材料標準，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。市場經(jīng)濟為材料的供應提供了多種渠道，而且材料品種價格繁多，建設單位預算人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現(xiàn)場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據(jù)。

（2）嚴把變更關(guān)，將工程預算控制在概算內(nèi)。在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等，這些問題的產(chǎn)生都會影響工程造價。所以在施工過程中，必須嚴把變更關(guān)，嚴禁施工單位私自與設計單位交涉進行變更，提高設計標準，增加建設內(nèi)容等。

（3）嚴格現(xiàn)場簽證管理。在施工過程中，現(xiàn)場簽證經(jīng)常發(fā)生，現(xiàn)場簽證由施工單位技術(shù)人員以現(xiàn)場實際發(fā)生工程量為依據(jù)進行編制，由施工單位負責人、建設單位現(xiàn)場代表及部門經(jīng)理、預算部代表現(xiàn)場符合無誤后共同簽字確認，對于隱蔽工程簽證，必須在隱蔽完成之前確認，并照相存檔，否則將不予以決算。嚴格現(xiàn)場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關(guān)鍵。

五、竣工結(jié)算階段工程造價控制

工程竣工結(jié)算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。合理控制工程造價體現(xiàn)在以下幾方面：

1、審查工程量。工程量是審查工程結(jié)算的重要內(nèi)容，應以工程竣工圖、工程簽證或者現(xiàn)場實際測量結(jié)果為依據(jù)，審核施工單位所報工程量是否準確，對于工程簽證，嚴格按照公司簽證制度執(zhí)行，尤其隱蔽工程的簽證，未在施工過程中確認的，不予以決算。

2、審查材料價格。建設單位和施工單位合同中確認的一次性包死價格將按照合同執(zhí)行。合同中未明確的將按合同規(guī)定的定額取費進行決算，在決算中，部分主材價格已由預算部在施工過程中與施工單位確認，此類材料價格應以施工中確認的價格為準，不予以調(diào)整。其他材料的價格應按合同規(guī)定的要求，如按照施工同期網(wǎng)刊價格進行確認。

建設項目全過程投資控制是針對整個建設項目目標系統(tǒng)所實施的控制活動，涉及到技術(shù)工藝、經(jīng)濟分析、組織架構(gòu)和合同成本等諸多方面，有大量的機構(gòu)和專業(yè)人員參與實施，需要各方共同協(xié)作完成的多方位、多層次的系統(tǒng)工作，由于各參與方在建設項目中所承擔的工作任務不同，角色不同，給項目帶來的影響也不同。要想做好項目的管理，有效地控制工程造價，就必須從項目的各個環(huán)節(jié)入手，找出控制要點，實施全過程動態(tài)控制，減少和避免資金流失，真正降低工程成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

重經(jīng)營輕管理，是我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的通病。在競爭激烈的賣方市場的條件下，開發(fā)商應通過強化內(nèi)部科學管理，有效控制和降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價，提高其經(jīng)濟效益和市場競爭力。（作者單位：南京頤和置業(yè)有限公司）

參考文獻：

[1]張彧：《工程造價的有效科學管理與控制》。