摘要：高校物業(yè)管理是一項(xiàng)繁瑣而又重要的工作，是高校管理工作的重要組成部分。目前高校物業(yè)工作中仍存在很多問題。高校物業(yè)管理也在尋求更為合適的發(fā)展之路。本文結(jié)合筆者從事高校物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)分析了高校物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，對(duì)高校物業(yè)管理工作的質(zhì)量提升進(jìn)行了膚淺的探討。

關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；特性；質(zhì)量提升

隨著全國高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)化應(yīng)運(yùn)而生。高校物業(yè)管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。但是，高校物業(yè)管理發(fā)展不平衡，滯后于真正意義上的社會(huì)化物業(yè)管理，在管理技術(shù)、服務(wù)質(zhì)量、人員素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營意識(shí)和業(yè)主觀念上的差異等方面，存在著諸多問題和困難，在一定程度上影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展。政府的正確導(dǎo)向、學(xué)校的扶持、歷史的沿襲，高校物業(yè)管理企業(yè)目前仍然是高校通過市場方式或非市場方式選擇的主要對(duì)象。盡管如此，高校物業(yè)管理企業(yè)還面臨生存的危機(jī)，在邁向現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型進(jìn)程中仍面臨諸多問題，如何應(yīng)對(duì)？將直接影響到高校物業(yè)管理企業(yè)生存與發(fā)展。

一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術(shù)還是在服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問題，物業(yè)管理在服務(wù)意識(shí)和經(jīng)營觀念上沒有做到真正意義上的社會(huì)化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會(huì)化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時(shí)也影響了高校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實(shí)行的是象征性的有償服務(wù)，管理實(shí)體與高校簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學(xué)校的行政指令下進(jìn)行，缺乏科學(xué)依據(jù)和市場標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議相當(dāng)不穩(wěn)定。尤其在服務(wù)費(fèi)用和服務(wù)內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)辦事，只追求社會(huì)效益，不講經(jīng)濟(jì)效益，市場經(jīng)營意識(shí)淡漠。由于學(xué)校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費(fèi)用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營，很難向企業(yè)化、市場化的方向良性發(fā)展。

由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來說，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過去單一的、與原學(xué)校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對(duì)初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理；從服務(wù)方式上，由過去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问健⒍鄬哟畏?wù)；從管理水平上由過去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務(wù)到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對(duì)專業(yè)化的管理模式初步形成。

二、高校物業(yè)管理工作的特性

與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會(huì)化改革的驅(qū)動(dòng)，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進(jìn)步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會(huì)的高度重視。深刻認(rèn)識(shí)和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點(diǎn)，對(duì)于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。

（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為高校培養(yǎng)人才的有機(jī)組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)高校物業(yè)管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同時(shí)又反過來影響校園文化建設(shè)。

（2）知識(shí)多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識(shí)技能作為基礎(chǔ)。在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域涉及到管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、教育學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、法學(xué)等，在自然科學(xué)領(lǐng)域涉及到的學(xué)科則更為廣泛。在工作中知識(shí)多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)種類繁多，每個(gè)人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識(shí)和多種專業(yè)的常識(shí)，進(jìn)行科學(xué)管理，使各項(xiàng)工作逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學(xué)管理水平

（3）服務(wù)對(duì)象的特定性。社會(huì)物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)不同職業(yè)的人，而高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的教育機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是以廣大教師和學(xué)生為主的知識(shí)群體，也是社會(huì)上的一個(gè)特殊群體。他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的形象、服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容都有較高要求，服務(wù)和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學(xué)生安全顯得特別重要。

（4）群眾性。高校物業(yè)管理的大量工作與群眾有著密切的關(guān)系，是為廣大群眾服務(wù)的，與群眾的切身利益有密切的關(guān)系。同時(shí)，它必須時(shí)時(shí)接受群眾的監(jiān)督和檢驗(yàn)。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會(huì)影響其他工作的正常開展和師生的工作、學(xué)習(xí)的情緒。

三、高校物業(yè)管理質(zhì)量提升的思考

（1）建立高校物業(yè)管理新體系，要從本地區(qū)的物業(yè)管理的實(shí)際情況出發(fā)，按照社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，結(jié)合高校物業(yè)管理自身的特點(diǎn)、任務(wù)和要求，積極探索和建立一個(gè)能使房屋保值和增值，設(shè)備設(shè)施正常使用，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達(dá)到社會(huì)效益 ， 環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三者統(tǒng)一的物業(yè)管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來，把業(yè)主自治管理和物業(yè)公司專業(yè)化管理有機(jī)地結(jié)合起來，這樣既能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的自主經(jīng)營和規(guī)范運(yùn)作，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)主管部門和行業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，推進(jìn)高校物業(yè)管理社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。

（2）加強(qiáng)員工技術(shù)培訓(xùn)。高素質(zhì)人才不僅是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化的要求，也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，每天又直接面對(duì)師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，直接導(dǎo)致師生的滿意度，直接影響各高校的發(fā)展和辦學(xué)水平。部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)，員工的培訓(xùn)極為必要。

（3）提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。由于高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，專業(yè)性強(qiáng)。需要對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，緊密結(jié)合高校的實(shí)際，加強(qiáng)專業(yè)建設(shè)。為保證管理水平，還可適當(dāng)引進(jìn)一些社會(huì)上如保安、綠化等專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理，尤其是對(duì)那些正處在發(fā)展過程中的高校物業(yè)管理來說更適宜，這也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢。校外物業(yè)管理公司的介入、不僅為高校帶來規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的物業(yè)管理，也引入了現(xiàn)代化的經(jīng)營理念，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。

（4）理順物業(yè)管理中的各種關(guān)系。物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，涉及到各種行業(yè)、各種部門，要結(jié)合物業(yè)管理的任務(wù)和特點(diǎn)，正確處理好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系、依法管理與自主管理的關(guān)系、自治管理與專業(yè)管理的關(guān)系、市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間的關(guān)系、眼前利益與長遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系。促進(jìn)物業(yè)管理有效、健康的發(fā)展。

四、結(jié)語

高校物業(yè)管理是一項(xiàng)非常繁瑣又比較辛苦的工作，既是高校的“門面”和“窗口”，也是高校事業(yè)發(fā)展必不可少的一環(huán)。做好物業(yè)管理工作是高校物業(yè)工作者的天職，也是高校發(fā)展與生俱來的永恒課題。從職能分工看，物業(yè)管理工作其實(shí)是機(jī)關(guān)工作的一部分，它服務(wù)于高校各項(xiàng)工作，以大局為先，以服務(wù)為重。客觀的說沒有高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，高校的各項(xiàng)工作就會(huì)失去基礎(chǔ)和動(dòng)力，一切都將無從談起。為此如何提高高校的物業(yè)管理工作是每一位高校物業(yè)管理人員必須認(rèn)真思考的問題。

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作者簡介：胡正明（1963-）男，湖北武漢人，管理員，從事高校物業(yè)管理研究。

（作者單位：武漢理工大學(xué)后勤保障處）