張典

留學(xué)生在異國他鄉(xiāng)的小窩可能并不如想象中溫馨，這都是“異地選房導(dǎo)致信息不對稱”惹的禍。怎樣才能在異國避免受騙，找到心滿意足的住房呢？

在陌生的城市找到稱心如意的住處本就不易，對于初到異國的留學(xué)生來說，更是難上加難。尤其是那些剛剛拿到錄取通知，人還在國內(nèi)的留學(xué)生們，已經(jīng)被簽證、機(jī)票、選課的事搞得焦頭爛額，還得為房子操心。

由于無法到現(xiàn)場看房，留學(xué)生們往往只能通過遠(yuǎn)程租房中介提供的圖片、視頻簡單瀏覽，而房屋本身所處的社區(qū)環(huán)境、交通條件和設(shè)施狀態(tài)等諸多重要因素卻無法親自把關(guān)。大部分人在開學(xué)前四個(gè)月，即入學(xué)當(dāng)年5月便早早交付大筆金額（美國租房通常預(yù)付三個(gè)月房租，包括首月、末月房租作為押金，且加收一個(gè)月房租作為中介費(fèi)），并與中介簽下一年的租房合約（通常為當(dāng)年9月到次年8月底）。而當(dāng)8月末9月初開學(xué)在即，遠(yuǎn)渡重洋的留學(xué)生拖著沉重旅行箱，推開新家的門，或許才會意識到，接下來一年在異國他鄉(xiāng)的小窩可能并不如想象中溫馨。

波士頓作為美國著名的大學(xué)城，坐落著58所高等學(xué)府。據(jù)美國教育部中心2009年的調(diào)查顯示，波士頓地區(qū)共容納著超過25萬名來自美國本土和外國留學(xué)的大學(xué)生。截止今年，波士頓地區(qū)的大學(xué)生總數(shù)應(yīng)早已超過這個(gè)數(shù)字。2013-2014學(xué)年，僅波士頓大學(xué)（Boston University）就有來自超過140個(gè)國家的3.3萬名國際學(xué)生入學(xué)。

在中國，所有的高等學(xué)府都為學(xué)生準(zhǔn)備集體宿舍，而在美國，情況有所不同。一般來說，美國大學(xué)第一年入學(xué)的本科生大多年齡為18歲左右。美國大學(xué)認(rèn)為這個(gè)年齡段的學(xué)生還是小孩，需要學(xué)校監(jiān)護(hù)，因此會強(qiáng)制要求所有大一學(xué)生住校，一年以后再由學(xué)生自行選擇。而對于更多的研究生和博士生來說，找房子是自己的事。學(xué)校頂多提供一些供學(xué)生互相交流的平臺，卻沒有義務(wù)幫助學(xué)生租房，租房的重?fù)?dān)責(zé)無旁貸地落到留學(xué)生的肩上。

大部分學(xué)生在國內(nèi)不是走讀就是住校，對異國的租房行業(yè)更是知之甚少。人在國內(nèi)信息不對稱的情況下，怎樣才能在異國避免受騙，找到心滿意足的住房呢？《留學(xué)》采訪了一些去年入學(xué)的留學(xué)生，并邀請了法律專家和業(yè)內(nèi)人士給予實(shí)用建議。

陷阱一

利用異地優(yōu)勢巧瞞房屋缺陷

波士頓大學(xué)公共關(guān)系專業(yè)研究生吳琪現(xiàn)與其他三名室友合租在離學(xué)校步行需15分鐘的一套高檔公寓中，她的臥室房租為900美金/月。而與此同時(shí)，她仍在為之前預(yù)租的位于哈佛大道的另一套公寓支付750美金/月的房租。

“我真不敢相信我為那套破破爛爛的房子已經(jīng)損失了2000美金！”吳琪說道，依然難掩激動的語氣。

與大多數(shù)人一樣，吳琪在去年4月接到了波士頓大學(xué)的錄取通知書，并迅速加入了新生QQ群，從學(xué)長學(xué)姐口中得知波士頓房源緊張的情況。她立即在群里聯(lián)系了兩個(gè)女生，決定一起找群內(nèi)一名中介租房。

“中介給我們推薦了哈佛大道上的一處房子，還給我們看了房子的照片和視頻，告訴我們周圍有地鐵和餐館，生活非常便利。”吳琪回憶道，“房子看上去很大，干凈明亮，客廳有漂亮的窗簾。中介當(dāng)時(shí)一直向我們推銷說這樣一套房子才1850美金太值了，我們不抓緊的話馬上會被別人搶了。”

于是三個(gè)姑娘立刻提前預(yù)付了三個(gè)月房租，共計(jì)7400美元，從國內(nèi)將錢匯給了美國的中介，并在網(wǎng)上簽了租房合約。而到了8月底三個(gè)姑娘從國內(nèi)趕到波士頓準(zhǔn)備入住時(shí)，才意識到不對。公寓臨近大街十分嘈雜，屋內(nèi)面積狹窄，墻面地面都很臟，木地板上還有密集的霉菌。更重要的是，她們終于明白為什么所有的照片和視頻中客廳都拉著窗簾——客廳窗外有一個(gè)巨大的街道垃圾箱，刺鼻的臭味竄進(jìn)客廳，整套公寓都充斥著足以讓人窒息的味道。

吳琪和她的室友拒絕入住，但她們已經(jīng)支付了三個(gè)月的房租，也簽訂了合約。中介認(rèn)為自己盡到了中介義務(wù)，拒絕退還中介費(fèi)。

“中介還說，我們簽了合約就應(yīng)該對房子負(fù)責(zé)，在找到下家之前，都必須由我們墊付房租?！眳晴髡f。

姑娘們不得不重新選擇了另一處公寓，并最終在9月底將舊公寓轉(zhuǎn)手。但這套公寓轉(zhuǎn)租時(shí)降價(jià)到1750美金/月，這就意味著她們不僅損失了中介費(fèi)和支付第二套公寓的房租，還將在接下來的十一個(gè)月里每月為新房客墊付差價(jià)100美金。三個(gè)姑娘總共損失了4800美金，吳琪一個(gè)人就損失了將近2000美 金。

《留學(xué)》支招

找人看房注重房屋細(xì)節(jié)

吳琪事后表示，中介在發(fā)生糾紛后主動幫她們聯(lián)系了新的房子，但她認(rèn)為發(fā)生糾紛的重要原因是中介的隱瞞，明知垃圾桶的事卻不主動告知。中介只談了房子的好處，卻沒談房子的壞處。

“中介只告訴我們交通便利，但后來住在附近的朋友告訴我們，正因?yàn)樘拷蛷d和地鐵，夜晚十分嘈雜，很難好好休息?！眳晴鞯囊幻矣驯硎?，“我認(rèn)為之后租房的朋友一定要主動詢問中介，甚至要求中介提供細(xì)節(jié)、未經(jīng)修圖的照片。否則在信息不對稱的情況下，他們往往會刻意隱瞞房子的瑕疵?！?/p>

MT Law律師事務(wù)所創(chuàng)始人兼總經(jīng)理田勝昔律師通過《留學(xué)》建議留學(xué)生：在簽租房合同之前，最好請一位在當(dāng)?shù)氐呐笥鸦蚍康禺a(chǎn)中介幫忙到現(xiàn)場看房把關(guān)，并且拜托朋友特別注意房子的一些細(xì)節(jié)。除了房屋內(nèi)部，也要注意屋外和周邊的情況。若可能的話，可以和當(dāng)時(shí)的房客聊聊房子的問題。這樣可以避免一些不必要的法律糾紛。

但如果房子的整體條件非常惡劣，達(dá)到影響人類正常居?。╱ninhabitable）的情況，房客就可以采取法律手段直接終止租約。田律師就以上案例情節(jié)分析，“木地板上還有密集的霉菌”和“刺鼻的氣味”就可以是房間uninhabitable的證據(jù)，但大街嘈雜，面積狹窄和地面很臟就不是uninhabitable的理由。大波士頓地區(qū)法律服務(wù)中心（Greater Boston Legal Services）的羅伯特.貝迪克（Robert Burdick）律師建議：這種情況下，應(yīng)該首先找到本市的住房檢察部門（一般稱作Housing Inspection Department）對房屋進(jìn)行評估。如果監(jiān)察部門認(rèn)同房屋有嚴(yán)重質(zhì)量問題，會聯(lián)系房東要求其改善條件。如果租客仍不滿意，則可從監(jiān)察部門領(lǐng)取一份住房報(bào)告，并要求其向房東傳送限制令。

“整個(gè)過程并不耗時(shí)，緊急情況下一周內(nèi)就可執(zhí)行。更重要的是，尋求此項(xiàng)服務(wù)是完全免費(fèi)的，學(xué)生不用擔(dān)心花錢聘請律師?！必惖峡苏f。

陷阱二

預(yù)付定金后惡意抬價(jià)或慫恿換房

閆苾沁是波士頓大學(xué)法學(xué)碩士，與其他兩名同專業(yè)的室友合租在哈佛大道的一套獨(dú)棟房屋改造的公寓中。房屋很陳舊，已有100多年歷史，多次轉(zhuǎn)手后被新房東分成四套兩室一廳的公寓出租。

“第一眼看到的時(shí)候真的太失望了?！遍Z苾沁說道，“視頻里的房子溫馨整潔，但我們到的時(shí)候，前任房客剛搬走，到處都是垃圾。中介承諾入住前打掃但食言了，最后還是我們自己一邊搬家一邊打掃。”

她表示租房過程中還有一段令她不快的插曲。在入學(xué)當(dāng)年5月，閆苾沁與室友們在看過中介提供的視頻后，從國內(nèi)匯款6600美金（三個(gè)月房租）給中介定下了一套公寓。但匯錢成功的兩三天后，中介告訴她們，房東改變心意不愿意租給她們了。

“中介告訴我們，房東不想把房子租給三個(gè)學(xué)法律的女生，擔(dān)心有麻煩不好處理?！遍Z苾沁回憶道。在三個(gè)姑娘想要退款咨詢別家中介時(shí)，卻被原先的中介制止。中介告訴她們，匯到美國的錢再退回來會產(chǎn)生許多亂七八糟的手續(xù)費(fèi)，非常不劃算，他建議姑娘們多交一些錢試試，或干脆找更好一點(diǎn)的房子。

但之后中介介紹的房子質(zhì)量明顯下降，不僅位置更加偏僻，房屋布局也大不如前。中介的解釋是，找房的人越來越多，越往后的房子質(zhì)量會越差，讓姑娘們見好就收，再不簽約連眼前這套也沒了。就在她們決定妥協(xié)的時(shí)候，中介又表示，房東回心轉(zhuǎn)意愿意原價(jià)租房給她們了。

“這個(gè)中介的信譽(yù)度已經(jīng)嚴(yán)重下降了……這么來來回回的，讓我們懷疑到底是房東改主意了，還是中介變相多收錢?！遍Z苾沁說：“中介還給我們開出了許多空頭支票，包括免費(fèi)帶我們?nèi)ソ紖^(qū)的宜家買家具。但當(dāng)我們按照提供的聯(lián)系方式打電話過去，人家說中介說了不算，還是找我們要了車錢?！?/p>

閆苾沁表示她們已經(jīng)算幸運(yùn)，朋友中有許多都是預(yù)付定金之后又被要求加錢，最后都只能乖乖妥協(xié)。

《留學(xué)》支招

核準(zhǔn)中介資質(zhì)明確各項(xiàng)權(quán)利

收到定金后再臨時(shí)反悔，真的是房東反悔，還是中介賺錢的伎倆？波士頓大學(xué)一名畢業(yè)生小藝（化名）曾在當(dāng)?shù)匾患抑薪闄C(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)五個(gè)月，她接受采訪時(shí)表示，美國的大城市、尤其是學(xué)生聚集的城市，房屋中介的競爭都非常激烈，同一套房屋可能在好幾家中介掛名。因此在租客匯款后，房子已經(jīng)被別人搶到的幾率也是有的。但很多時(shí)候，中介也會以此為借口，抬高價(jià)格。

小藝建議，在選擇中介前，找中介要一些個(gè)人信息、從業(yè)證件是必要的。最好能GOOGLE搜索一下該中介的信用記錄。此外留學(xué)生租房時(shí)不要怕麻煩，讓中介多推薦幾套房子，在心中做好以防萬一的準(zhǔn)備。但更重要的是，需要在付款后盡快要求簽訂合約，并仔細(xì)閱讀合約條款。

MT Law律所的田律師提示，合約簽訂后再額外收費(fèi)是合同違約行為，所以在簽合同之前一定要看清楚合同條款，尤其是看房租中是否包括水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、Internet費(fèi)用和其他雜費(fèi)。另外田律師補(bǔ)充道，另一個(gè)學(xué)生租房容易遇到多收錢的地方，是租期滿后的收房階段。如果房東在收房階段不滿意，也有可能拒絕退還押金。

“因此同學(xué)們?nèi)胱〕跗冢瑧?yīng)該進(jìn)一步對房屋進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)留下證據(jù)，比如拍照發(fā)給房東確認(rèn)。這樣就可以避免租約結(jié)束的時(shí)候收不回押金的情況?！碧锫蓭熃ㄗh道。

陷阱三

二房東從中作?；蛉±?/p>

“二房東”指那些在同一套房子內(nèi)長期租住、與房東熟識的老房客，他們往往能直接代表房東執(zhí)行一些權(quán)利，如招租新房客，甚至收房租等等。由于受到房東的信任，二房東就變成了新房客和房東交流的中間人。

波士頓梅里馬克學(xué)院（Merrimack College）科學(xué)管理專業(yè)的張慧就是通過人人網(wǎng)等社交網(wǎng)站尋找房源。她看到有人發(fā)帖征室友，考慮到可以省掉中介費(fèi)，便直接加入合租到一套獨(dú)棟房屋中，房租750美金/月。但入住之后，她才意識到了自己吃虧了。

整套房子總共有四個(gè)臥室，一套總價(jià)為3150美元。但每個(gè)房間的大小差別很大，張慧的房間是四個(gè)臥室中最小的，擺下一張99 x 190cm的單人床后，再加上一張小書桌和椅子，空間就非常擁擠了。而最大的主臥比張慧的房間至少大了2倍，不僅能放下一張198 x 203cm的大床，靠墻擺下一張是張慧書桌四倍長的長桌后，屋里還能存放不少東西。不出意外的，二房東住著這套最大的主臥，而這間房間的租金為800美金/月。而其余兩名室友的房間也比主臥小了不少空間，依然按800美元/月支付租金。

除了壓低自己的房價(jià)，二房東還瞞著房東，讓自己的男友也住進(jìn)了她的房間，兩人平分著800元的房租。而四居室的房子其實(shí)住了五個(gè)人，這本身就違反了房東的規(guī)定。為了不被發(fā)現(xiàn)，二房東與男友及其他兩名舍友在住房合同上簽字，而讓張慧在每次房東來訪的時(shí)候躲進(jìn)房間。

“有時(shí)候房東突然來，我還得匆忙藏好。明明是自己的家，卻覺得自己像個(gè)‘黑戶?！睆埢壅f。張慧在那套房子中居住了大半年，房東自始至終不知道她的存在。

《留學(xué)》支招

直接與房東簽訂合同

許多留學(xué)生需要短期租房，比如暑假搬去別的城市實(shí)習(xí)兩個(gè)月的時(shí)候，可能圖方便臨時(shí)住進(jìn)短租的公寓。但MT Law律所的田律師還是建議留學(xué)生盡可能與房東本人簽暑合約，并且認(rèn)真閱讀租約中的各項(xiàng)條款，這樣可以避免一些風(fēng)險(xiǎn)。如在租期房屋發(fā)生失竊、甚至火災(zāi)等意外情況，房東則需按房租規(guī)定對租戶負(fù)責(zé)。而以上情況中的二房東則沒有權(quán)力代替房東行使權(quán)利義務(wù)。

“這些風(fēng)險(xiǎn)雖然是小概率事件，但也不是完全可以避免?！碧锫蓭熖嵝训溃斑€是建議同學(xué)們手握合同。”

但如果沒有簽訂白紙黑字的合同，同學(xué)們是不是就無法保障合法權(quán)益了呢？田律師指出，在短租的情況下，若房東默認(rèn)每月從房客賬戶收錢，即使房東與房客沒有簽訂紙制合約，也默認(rèn)雙方租賃關(guān)系成立，可以視為事實(shí)合同。在發(fā)生特殊情況下也有起訴房東的可能性。但由于沒有書面合同，此類爭議起訴的成本較高且勝訴的可能性較 小。

最后，田律師提醒廣大同學(xué)，法律是一種不得已的保障手段，由于有高昂的時(shí)間和金錢成本，并不建議同學(xué)們過度使用。最好的辦法還是在簽租約前萬事謹(jǐn)慎、小心，爭取防患于未然。