曾盛蘭

【摘 要】當(dāng)今社會(huì)，隨著政府的不斷投入，人們生活水平的提高，保障性住房作為一種準(zhǔn)公共品的出現(xiàn)，是指根據(jù)國家政策及法律法規(guī)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，為中低收入住房困難的家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金。保障性住房的分類有多種，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房構(gòu)成。本文試從分析長沙市保障性住房的建設(shè)初始階段，建設(shè)完成時(shí)期和準(zhǔn)入退出機(jī)制三個(gè)方面存在的問題對(duì)保障性住房提出一些見解與看法。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；資金；監(jiān)管

一、保障性住房的現(xiàn)狀

長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務(wù)，2008年起長沙市啟動(dòng)了“健全住房保障體系 、推進(jìn)制度改革、房屋改造和環(huán)境改善”為主要內(nèi)容的“一健三改”保障性安居工程建設(shè)，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設(shè)“長沙模式”。 2014年，我市將加快棚戶區(qū)改造步伐，加大保障性住房建設(shè)力度，全市保障性安居工程計(jì)劃開工建設(shè)22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區(qū)13260戶。但是由于建設(shè)制度和保障性政策的不完善，出現(xiàn)了一些急需解決的問題和關(guān)于保障性住房建設(shè)方面的缺陷。為進(jìn)一步完善地方保障性住房，有必要進(jìn)一步完善政策和制度中的漏洞，將受保對(duì)象的利益落到實(shí)處。

二、目前我國保障性住房存在的問題

1.保障性住房建設(shè)資金缺乏

資金瓶頸約束是我國保障性住房建設(shè)推進(jìn)的一大障礙。當(dāng)前，保障性住房的資金來源除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，住房公積金增值余額、地方政府財(cái)政資金等均存在漏洞。而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2009年，全國土地出讓支出總額中，用于廉租房建設(shè)的僅占總支出的1.5%，遠(yuǎn)低于《廉租住房保障資金管理辦法》設(shè)定的10%的最低標(biāo)準(zhǔn)，這些都使得地方政府沒有足夠的財(cái)力來支持保障性住房的建設(shè)。廉租房是政府提供的公共品，政府不僅是責(zé)任主體，也應(yīng)是出資主體。從地方政府的角度來看，根據(jù)目前的分稅制財(cái)政體制，地方財(cái)政收入大大小于中央財(cái)政收入的增長，而地方政府所對(duì)應(yīng)的事權(quán)卻不斷增加，目前地方政府的財(cái)政收入主要依靠于土地出讓金，而建設(shè)廉租住房是撥讓而非出讓土地，這使得政府更加難以拿出資金進(jìn)行廉租房的建設(shè)。于此同時(shí)，廉租住房屬于非營利性住房，建設(shè)過程一般比較長，這導(dǎo)致保障性住房投資時(shí)間會(huì)被延期到下一年執(zhí)行，在一定程度上也增加了資金的缺口。根據(jù)資料顯示，長沙市在2011年需要完成總投資約400億元的44.72萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，扣除中央補(bǔ)助，省級(jí)補(bǔ)助，土地出讓收益等后，然存在180多億元的資金缺口。

2.保障性住房的選址和質(zhì)量方面存在問題

地方政府從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，常常把位置優(yōu)越的土地進(jìn)行公開出讓以獲得足額的財(cái)政資金，而位置偏遠(yuǎn)的地段則用于保障性住房的建設(shè)。政府出于對(duì)成本的考慮，常常忽略了當(dāng)前保障群體對(duì)周圍環(huán)境的重視和社會(huì)的影響，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房大多集中在位置較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，附近的交通，醫(yī)療，學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足，給用戶的出行、居住、教育帶來極大的不便。并且，在長沙市保障性住房成群、集中建設(shè)情況屢見不鮮，比如在雨花區(qū)就有多個(gè)如鄱陽、粟塘、鳳凰苑、天凱東苑等保障性住房小區(qū)，這種集中建設(shè)將原來分散在城市不同位置的人集中起來，并與一些高檔的商品住宅區(qū)域有著明顯的差異，凸顯出居住的分化和地域的差別性，對(duì)保障性居民形成無形的心理壓力，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。在房屋質(zhì)量方面，因?yàn)楸Ｕ闲宰》看蠖喽际菍?duì)中低收入家庭提供住房福利保障功能，開發(fā)商很難在此項(xiàng)目上獲利，進(jìn)而將導(dǎo)致他們?yōu)榱斯?jié)約成本而采取如偷工減料，為增加住戶而不考慮房屋的結(jié)構(gòu)等等行為，這給長沙市銀盆嶺地區(qū)的保障群體帶來房屋居住的質(zhì)量問題，如：墻面滲水，混凝土脫落、小區(qū)路面不平，沒有物業(yè)管理等等。

3.保障性住房在準(zhǔn)入退出機(jī)制上存在不足

在準(zhǔn)入退出方面，國家對(duì)于申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的個(gè)人經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)狀況未制定明確有效的審查辦法，造成了許多不符合收入條件的個(gè)人和家庭享受了該由低收入家庭享有的住房政策。根據(jù)長沙市政府出臺(tái)的文件可知，在長沙本地申請(qǐng)保障性住房的條件僅有戶口、住房和收入的條件，且對(duì)收入的認(rèn)定只需其具有《長沙市住房保障家庭收入認(rèn)定證明》。在政府不能明晰受保人群具體收入、住房的基本信息時(shí)，就容易出現(xiàn)虛假申報(bào)、尋租行為、騙租騙購的發(fā)生。同時(shí)，我們也看到，《廉租住房保障辦法》并未將外來非本地人員列入到受保群體，這對(duì)于外來務(wù)工人員，大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生等弱勢(shì)群體來說，買房是相對(duì)困難的，這樣就有失公平了。

三、關(guān)于完善保障性住房的建議

1.建立多種穩(wěn)定的融資渠道

目前地方建設(shè)保障性住房的資金主要來自于土地出讓的收入。為了破解地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的局面，政府應(yīng)該拓寬融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)、個(gè)人參與到保障性住房的建設(shè)上來，調(diào)動(dòng)一切積極因素，以此增強(qiáng)住房融資的可持續(xù)性。一方面，政府要充分利用政策吸引社會(huì)資本進(jìn)入。比如，在公租房的建設(shè)上，可以考慮BOT的融資模式，即房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的自有資金建設(shè)保障性住房，政府允許其在一定時(shí)間范圍內(nèi)經(jīng)營并取得收益。到期之后，房地產(chǎn)須將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)交給政府。在建設(shè)住房期間，政府需要對(duì)該項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以達(dá)到相關(guān)居住標(biāo)準(zhǔn)。通過BOT模式融資可以大大緩解政府對(duì)于保障性住房的投資壓力。避免短期內(nèi)因資金缺口大、建設(shè)周期長而不能按時(shí)支付工程款的問題。同時(shí)，政府也可以利用相關(guān)稅收優(yōu)惠、商業(yè)貸款優(yōu)先等政策鼓勵(lì)大中型企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)保障性住房。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)為主導(dǎo)，積極建立投融資平臺(tái)，加強(qiáng)與各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的合作。政府可以與信托公司、保險(xiǎn)公司深化合作，通過放行債券、信托計(jì)劃等方式籌集建設(shè)保障性住房的所需資金。

2.加強(qiáng)保障性住房的合理規(guī)劃與房屋監(jiān)管

（1）健全相關(guān)法律，確立合適的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。政府為低收入人群提供保障性住房是責(zé)任，所以應(yīng)該按照一般住房要求來建保障性住房，且住房必須要有一些基本功能，政府不能因?yàn)槭墙o收入較低的人提供保障性住房而“偷工減料”，簡化保障性住房的功能。我國的保障性住房相對(duì)來說發(fā)展較晚，還沒有建立一套完整的法律體系。因此各個(gè)地區(qū)應(yīng)該盡快制定出《保障性住房管理?xiàng)l例》，為保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管提供統(tǒng)一全面的要求，不僅有利于保障保障居民的基本居住權(quán)利，而且能夠促使開發(fā)商按照具體的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住房，從而保障住房的質(zhì)量。作為民生工程的保障性住房，政府應(yīng)該尊重民意，明確將保障性住房建設(shè)納入政府考核機(jī)制的范圍，防止走政府“面子工程”的套路。明確低收入家庭的最低保障標(biāo)準(zhǔn)和保障質(zhì)量，使得保障性住房能夠有法律政策上比較權(quán)威的界定。

（2）科學(xué)合理的規(guī)劃保障性住房。保障性住房是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的住房，建設(shè)在城市主要地段，成本相對(duì)較高。但如果全部建設(shè)在郊區(qū)，又不能方便受保群眾。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在成本和利民中平衡來促使選址的科學(xué)性。對(duì)此，長沙市的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)充分考慮中低收入人群的居住和生活成本。在交通便利、設(shè)施相對(duì)完善的地區(qū)發(fā)展保障性住房。也可以嘗試保障性住房和商品住房“混合”建設(shè)，不設(shè)專門的保障性住房小區(qū)和商品住房小區(qū)，不同收入層級(jí)之間的人們可以居住在一起，這樣可以很好解決由于低收入人群過于集中而帶來的問題。

3.完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制

建立嚴(yán)格的收入、財(cái)產(chǎn)審核制度，以此作為保障住房的準(zhǔn)入依據(jù)中低收入群體是政府保障性住房的保障對(duì)象，需要解決對(duì)不同收入家庭進(jìn)行劃分和公平分配的問題。收入標(biāo)準(zhǔn)的難以核實(shí)是導(dǎo)致住房分配不公的主要原因，據(jù)此政府可以考慮將家庭的全部收入和資產(chǎn)都納入申請(qǐng)的范圍內(nèi)，并且需要涵蓋所有家庭成員的存款，投資等等，對(duì)家庭的財(cái)產(chǎn)收入要實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。家庭財(cái)產(chǎn)的申報(bào)制度的建立，可以考慮借助銀行的個(gè)人誠信檔案、以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的個(gè)人納稅情況等，以此建立家庭收入財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，并確定合適的保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，凡是符合標(biāo)準(zhǔn)的群眾才能申請(qǐng)保障性住房。通過法律的明文規(guī)定，防止保障性住房流向高收入階層，防止一些申購對(duì)象出現(xiàn)多種房源，而另一些申購對(duì)象無房可居的情況，滿足低收入群體的購房需求。此外，保障性住房的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)不受戶籍的限制，充分滿足外來務(wù)工人員的居住需求。

在退出機(jī)制方面，要實(shí)行定期審核的退出制度。如果原來的保障對(duì)象因?yàn)槭杖胨降奶岣叨辉賹儆诒Ｕ戏秶瑒t需要借助保障性住房退出機(jī)制，使其退出保障性住房，使得新的保障對(duì)象能夠入住。長沙市相關(guān)部門可以考慮從以下幾個(gè)方面建立保障性住房的退出制度：對(duì)保障性住房的居住群體應(yīng)進(jìn)行定期檢查（一般以一年為期），如果其經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)不滿足要求，應(yīng)該要求其回購房屋或者退租，以完善保障程序。對(duì)于主動(dòng)退租的住戶可以適當(dāng)給予一些鼓勵(lì)，如優(yōu)先申請(qǐng)住房，也可以采取實(shí)物或者獎(jiǎng)金的獎(jiǎng)勵(lì)方式 ，激勵(lì)承租人主動(dòng)退房。這樣可以減少相關(guān)行政人員因?yàn)椴槌龆馁M(fèi)的成本，避免管理者與租住人直接發(fā)生沖突。對(duì)于不符合保障規(guī)定了但拒不退房的住戶，也要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定給予相應(yīng)的懲罰。

在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的今天，保障性安居工程是民生工程，也是關(guān)系到政府的形象工程。 保障性住房政策對(duì)解決中低收入家庭問題有重要意義。面對(duì)保障性住房的建設(shè)和實(shí)施中的問題，應(yīng)該不斷加強(qiáng)和完善保障性住房的經(jīng)營、管理、監(jiān)督機(jī)制，加大保障性住房的資金支持，明確保障性住房的保障、監(jiān)管主體，擴(kuò)大保障性住房的范圍，加快保障性住房的建設(shè)進(jìn)度，促進(jìn)保障性住房發(fā)展的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋偉軒.大城市保障性住房空間布局的社會(huì)問題與治理途徑[J].城市發(fā)展研究，2011（8）

[2]郭湘閩.我國城市更新中住房保障問題的挑戰(zhàn)與對(duì)策[M].北京： 中國建筑工業(yè)出版社，2011： 12

[3]施風(fēng)雷.我國保障性住房建設(shè)中存在的問題及對(duì)策[N].鹽城工學(xué)院學(xué)報(bào)，2012-06