隋星桐

［摘要］2013年10月22日,北京市住建委、發(fā)改委等五部門發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》(以下簡稱《自住型商品房意見》),計劃在未來兩年內(nèi)推出七萬套自住型商品住房,以解決中等收入家庭住房問題。本文通過準(zhǔn)入機(jī)制、項目用地性質(zhì)、運營環(huán)節(jié)、退出機(jī)制等方面對自住型商品房政策進(jìn)行梳理與分析,然后指出可能存在的問題,最后提出政策建議。

［關(guān)鍵詞］自住型商品房；住房保障；房地產(chǎn)調(diào)控政策

［中圖分類號］F2933［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0130-02

1自住型商品房政策梳理與分析

此次推出的自住型商品房與限價房和經(jīng)濟(jì)適用房有著很大區(qū)別,可以看做是房地產(chǎn)市場調(diào)控中市場手段的顯著加強(qiáng)。自住型商品房主要有以下特點：

11準(zhǔn)入機(jī)制不再看申購人財產(chǎn)收入狀況

從準(zhǔn)入機(jī)制來看,不再對申購者家庭收入,人均住房面積和家庭總資產(chǎn)凈值來劃定上下限。只要符合本市購房條件的家庭皆可購買,即北京市戶籍家庭名下有一套以內(nèi)房產(chǎn)；非北京戶籍家庭持有效暫住證并連續(xù)五年(含)以上在北京市繳納社保或個稅且名下無房。本市戶籍無房家庭和輪候經(jīng)適房限價房的家庭可以優(yōu)先購買。不限制購買人群就說明自住型商品房不屬于保障房體系內(nèi),其本質(zhì)是商品房。

12項目用地完全為出讓用地

從項目用地性質(zhì)來看,由以前的劃撥用地為主變?yōu)榱烁偟貎r限房價的出讓土地。保障性住房用地的供給方式一直以來存在著較大爭議。經(jīng)濟(jì)適用房主要以劃撥用地為主,而限價房則是有條件的招拍掛。由于二者在使用期限、產(chǎn)權(quán)設(shè)置、抵押、退出機(jī)制等方面的規(guī)定各不相同,給住房管理增加了不少難度。此外,經(jīng)濟(jì)適用房和限價房在某種程度上已淪為了“公務(wù)員房”,這不僅是國有資產(chǎn)的流失,也干擾了招拍掛土地市場的秩序,腐敗問題時有發(fā)生,而監(jiān)督薄弱。自住型商品房作為商品房多配建在商品房用地中,房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)置為共有產(chǎn)權(quán),限制了行政力量的干預(yù)。

13申購流程體現(xiàn)公平公正公開

從建設(shè)、運營、分配等環(huán)節(jié)來看,由以前的政府行政指導(dǎo)變?yōu)榱碎_發(fā)商為主體的市場行為。以金隅匯星苑和金隅匯景苑這兩個自住型商品房項目為例,兩個地塊的拿地時間并不是最早,但卻是第二、第三個開始接受申購的項目,企業(yè)自主性較強(qiáng)。企業(yè)在自己網(wǎng)站上設(shè)置了申購入口,由企業(yè)進(jìn)行材料初審,北京市住建委二審,最后企業(yè)組織公開搖號,接受公證和來自主管部門、公眾的監(jiān)督。在涉及民眾住房等切實民生問題上,對企業(yè)活動和市場行為為主體的“放權(quán)”,是保障公平與效率的基本手段,自住型商品房的申購流程如此設(shè)計應(yīng)當(dāng)予以肯定。

14退出機(jī)制征繳收益,限制出讓

從退出機(jī)制來看,經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、自住型商品房有各自特點。保障房的退出機(jī)制,就是指正在使用國家保障性住房的個人或者家庭,當(dāng)其收入、資產(chǎn)或其他條件不再符合相應(yīng)保障的條件時,責(zé)令其對房屋進(jìn)行騰退的機(jī)制。

自住型商品房為了保護(hù)剛需購房的申請者,限制投機(jī)需求,《自住型商品房意見》規(guī)定了退出機(jī)制：五年內(nèi)不得上市；五年后轉(zhuǎn)讓的,按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。在二手房交易市場中,同地段的住房雖然在小區(qū)品質(zhì)上會有所不同,但在價格上差異并不會太大。這就使得投機(jī)客對投資自住型商品房的興趣大大降低,保證了更多迫切需要解決住房問題的“夾心層”申購者能夠享受到政策的傾斜。

2可能存在的問題

21對北京市房價的調(diào)控效用還有待觀察

2013年10月底北京市住建委發(fā)布自住型商品房政策時宣布計劃于2013年推出2萬套,2014年計劃推出5萬套。而2013年北京市新建純商品住宅網(wǎng)簽80392套。由此可見,北京市自住型商品房的供應(yīng)量并不小,已直逼純商品住房的年成交量。眾所周知,北京市近年來商品房價格的快速上漲,供不應(yīng)求一直是主要原因之一。短期來看,7萬套自住型商品房的推出增加了住宅供應(yīng),在一定程度上將緩解緊張的供求關(guān)系,讓市場預(yù)期趨于理性,在短期將會拉低商品房平均價格。但長期來看,配建的自住型商品房成本又會被開發(fā)商分?jǐn)傆诩兩虡I(yè)項目,尤其是當(dāng)利潤被限制時,開發(fā)商必須通過快速開發(fā)和銷售才會實現(xiàn)保本和盈利,其財務(wù)成本就會顯著增加。甚至在政策影響下,開發(fā)商不滿利潤被攤薄而減少純商品房的供應(yīng),反而會抬高房價。因此對于房價的拉低作用,仍舊有待觀察。

22政策能否真正解決“夾心層”的住房問題

北京作為首都又是特大型城市,人口壓力大,廣大中等收入階層無力負(fù)擔(dān)商品房。這其中很大一部分是外來的年輕白領(lǐng),如果他們最終逃離了北京,人才也就流失了。自住型商品房申購人群中并沒有像經(jīng)濟(jì)適用房和限價房一樣只限北京市戶籍家庭,而首次對外地戶籍放開這一點值得肯定。但是自住型商品房到底應(yīng)該推出多少萬套才能將廣大“夾心層”基本覆蓋,還應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)計推斷,科學(xué)的制訂合理供應(yīng)計劃。

23是否能完全阻止投資客的準(zhǔn)入

無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是限價商品房,現(xiàn)有監(jiān)管體制都存在著一定的局限性,造成退出機(jī)制運行不暢。比如不能持續(xù)的監(jiān)督保障房的使用狀況導(dǎo)致出現(xiàn)很多使用者改變房屋用途或者出借出售給了他人的現(xiàn)象；不能持續(xù)的準(zhǔn)確衡量使用者的收入水平,造成高收入者通過隱瞞真實收入騙取保障房資格,造成不公與資源浪費；懲罰力度不夠,不能震懾到違反規(guī)定的使用者。在現(xiàn)有規(guī)定中,未經(jīng)許可出租出售經(jīng)濟(jì)適用房和限價房者只收回或者補(bǔ)交與商品房的價格差,并不承擔(dān)任何罰款或者法律責(zé)任。

24征收三成差價相關(guān)規(guī)定模糊

《自住型商品房意見》中規(guī)定：“購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款?！痹趯嶋H執(zhí)行過程中,“同地段商品住房”并不明確。具體為“同地段”的范圍不明確；“商品住房”是單指新房,二手房,還是各種檔次的所有商品房做加權(quán)平均？也并不明確,相關(guān)配套政策還有待補(bǔ)充。

3政策建議

31嚴(yán)格禁止一切非自住用途

為保證自住型商品房能夠公平公正、高效率的分配給真正需要的“夾心層”群體,就要在退出機(jī)制的設(shè)計和審核上嚴(yán)格禁止投機(jī)投資需求的滲入。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制包括空置、出租等任何改變自住用途的行為,這需要相關(guān)部門持續(xù)的監(jiān)察自住型商品房的使用狀況；其次在退出機(jī)制中必須禁止以牟利為目的的轉(zhuǎn)讓。雖然規(guī)定了五年后轉(zhuǎn)讓繳納三成的差價,但如果北京市房價以較快速度上漲,投資客還是有很大的盈利空間。在《自住型商品房意見》中,缺少相關(guān)懲罰的條款。三成的差價仍然較低,應(yīng)當(dāng)再調(diào)高至閑置資本不愿意進(jìn)入的閾值或者把五年的禁市期延長至更久。

32建立房屋使用狀況跟蹤調(diào)查機(jī)制

為保證自住型商品房在分配環(huán)節(jié)的公平,除了嚴(yán)格審核申購人各項資格外,還應(yīng)當(dāng)在房屋使用后長期進(jìn)行使用狀況的跟蹤監(jiān)察,發(fā)現(xiàn)弄虛作假,騙購,出租等行為的解除購房合同,承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任。具體可以采取定期與不定期的入戶調(diào)查,查電表水表,鄰里舉報等措施準(zhǔn)確把握房屋使用狀況。

33完善自住型商品房法律法規(guī),加大對違規(guī)者懲罰力度自住型商品房剛推出不久,相關(guān)規(guī)定還只停留在意見階段。應(yīng)盡快制定自住型商品房管理條例,對于自住型商品房的各項規(guī)定通過立法形式確定下來。并對在自住型商品房的申購、使用和退出環(huán)節(jié)當(dāng)中出現(xiàn)的欺騙行為,按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處理,對于情節(jié)較為嚴(yán)重的,還要追究其刑事責(zé)任。通過加強(qiáng)對違法者的懲罰力度,才能保證自住型商品房政策的有效貫徹實施,為公平性提供保證。

34自住型商品房政策應(yīng)當(dāng)長期堅持下去并不斷完善

北京市當(dāng)初推出經(jīng)濟(jì)適用房和限價房就是為了解決社會“夾心層”的住房問題。但是實踐證明解決一個“夾心層”就會出現(xiàn)另一個“夾心層”,在多層次住房供應(yīng)體系之間也會有上下都照顧不到的情況。只有自住型商品房長期化、常態(tài)化、規(guī)?；耐瞥鱿氯?并配合一些短效政策和盤活存量房市場和租房市場的政策,比如房產(chǎn)稅的適時推出引導(dǎo)增量、盤活存量,才算從根本上加大住房供應(yīng)。

4結(jié)論

總體來看,北京自住型商品房對經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的一些弊端做出了修正,將會解決一部分中等收入家庭的剛性需求。北京市自住型商品房政策剛剛起步,在實際運行過程中將會暴露出哪些問題還有待繼續(xù)觀察。

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［基金項目］首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生科技創(chuàng)新資助項目。