郭秀君 馬廣奇

［摘要］隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)作為高收益行業(yè),具有資金投入量大、投資回收期長、開發(fā)周期長等一系列的特點(diǎn),這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)伴隨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究,采取一系列有效措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是房地產(chǎn)企業(yè)保持健康持續(xù)發(fā)展的前提,因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予高度重視。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

［中圖分類號(hào)］F29333［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策,對(duì)土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費(fèi),會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺(tái)了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大；國家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長等一系列特點(diǎn),在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,投資回報(bào)期比較長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報(bào),那么前期投入的資金也就白白浪費(fèi),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

31建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo),構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對(duì)企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。通過構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)給管理者提示,從而就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前的預(yù)測(cè)。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國的其他行業(yè)和國外的相同行業(yè)進(jìn)行借鑒,學(xué)習(xí)他們?cè)跇?gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn),以此為借鑒,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項(xiàng)目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能夠順利實(shí)施,這樣才有助于保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動(dòng)的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),吸引外部的債權(quán)人對(duì)其進(jìn)行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行貸款利率的分析,對(duì)銀行貸款利率提高可能帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè),提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對(duì)可能存在的利率風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行防范,同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風(fēng)險(xiǎn),可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號(hào),以便房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員可以及時(shí)有效的做好防范準(zhǔn)備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時(shí)候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因?yàn)楦?dòng)利率的合同很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響,浮動(dòng)利率隨時(shí)變動(dòng),更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風(fēng)險(xiǎn)。

34加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資金的管理,認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性,對(duì)資金的運(yùn)用要做好合適的計(jì)劃,避免鋪張浪費(fèi),避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢?。另?還要對(duì)資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,對(duì)資金的投資、營運(yùn)要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)對(duì)資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會(huì)影響到資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平也不會(huì)差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平可能會(huì)比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí),比如強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財(cái)務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員團(tuán)隊(duì),發(fā)揮團(tuán)隊(duì)集體的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該增強(qiáng)解決實(shí)際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí),提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價(jià)、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識(shí),這樣才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

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