[摘 要]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又稱先買(mǎi)權(quán)，是民商法中一項(xiàng)重要的制度，其作用在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天日益凸顯，而我國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的規(guī)定相對(duì)較少。文章重點(diǎn)探究如何界定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)，歸納優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形式要件，總結(jié)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律順位，探究?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律救濟(jì)問(wèn)題，以期完善我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；法律性質(zhì)；行使要件；法律順位；法律救濟(jì)

民法中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是一項(xiàng)有著悠久歷史的民事法律制度。無(wú)論是在中國(guó)古代還是在外國(guó)都有各種各樣的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這些優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)著眼于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)善良風(fēng)俗，具有深厚的社會(huì)基礎(chǔ)，成為一項(xiàng)在人們心里具有相當(dāng)法理依據(jù)和獨(dú)特價(jià)值的法律制度。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)風(fēng)俗的變遷，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度也日臻完善，但是其中仍然有很多問(wèn)題存在爭(zhēng)議，比如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使要件問(wèn)題等都亟待我們?nèi)ヌ接懞脱芯浚员愀玫赝晟苾?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，更好地服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。

一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)的界定

（一）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題中比較復(fù)雜的一個(gè)問(wèn)題，學(xué)者們各執(zhí)一詞，沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn)。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)的研究有利于我們更深刻理解優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以我們有必要進(jìn)一步探究?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)。

所謂性質(zhì)，就是一事物區(qū)別于他事物的本質(zhì)屬性，是事物的一般性與特殊性的辯證統(tǒng)一。對(duì)于性質(zhì)的研究往往需要確定一個(gè)參照物，比如對(duì)人的性質(zhì)的研究是相對(duì)于其他不同的事物有不同的性質(zhì)。[1]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)也需要一個(gè)界定的范圍。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)歸入到一定的類別之中，然后再?gòu)膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的自身為出發(fā)點(diǎn)，明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念、特征和實(shí)踐表現(xiàn)，進(jìn)而明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)。

因此，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題研究的前提是將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)歸入到什么類型的權(quán)利之中。確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的類型歸類之后，才能結(jié)合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的本身進(jìn)行自身的性質(zhì)研究。

（二）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)的學(xué)說(shuō)爭(zhēng)議

對(duì)于其性質(zhì)的界定歷來(lái)眾說(shuō)紛紜，主要集中為以下集中觀點(diǎn)：

1.期待權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為標(biāo)的物所有權(quán)人（即共有人、出租人等）未將標(biāo)的物出賣(mài)，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。[2]通說(shuō)認(rèn)為期待權(quán)乃指具備權(quán)利成立之部分要件，但尚未具備全部要件的權(quán)利狀態(tài)，與既得權(quán)（成立要件全部具備的權(quán)利）相對(duì)稱。據(jù)此看來(lái)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物之前僅僅是建立了基礎(chǔ)法律關(guān)系并沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的部分要件。所以期待權(quán)說(shuō)是不成立的。

2.形成權(quán)（附條件形成權(quán)）說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)論為法定或約定，性質(zhì)上皆屬形成權(quán)，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人得依一方的意思表示，形成以義務(wù)人和第三人買(mǎi)賣(mài)合同同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人（所有權(quán)人或出賣(mài)人）的承諾，不過(guò)此項(xiàng)權(quán)利附停止條件，須待義務(wù)人出賣(mài)標(biāo)的物與第三人時(shí)，才能行使。所謂形成權(quán)是指基于當(dāng)事人一方之意思，可以使現(xiàn)已成立之法律關(guān)系發(fā)生變化之權(quán)利。[3]形成權(quán)之主要功能，在于權(quán)利人得依其單方之意思表示，使已成立之法律關(guān)系之效力發(fā)生、變更或消滅。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人不能單方面就決定出賣(mài)標(biāo)的物的歸屬，只是擁有一項(xiàng)在出賣(mài)人出賣(mài)其標(biāo)的物時(shí)請(qǐng)求出賣(mài)人優(yōu)先與自己定立合同的請(qǐng)求權(quán)，因此并不屬于形成權(quán)。

3.物權(quán)或債權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)依其能否對(duì)抗第三人可分為物權(quán)性和債權(quán)性優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，無(wú)論法定或者約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都具有這兩種性質(zhì)不同的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。有三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有債權(quán)的效力。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)附隨于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，法律設(shè)定這種權(quán)利，只是對(duì)出賣(mài)人所附加的義務(wù)，應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的組成部分，其本質(zhì)是債權(quán)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有法定性，發(fā)生對(duì)抗第三人的效力；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)因其種類的不同，其性質(zhì)各異。我國(guó)學(xué)者之通說(shuō)為，從優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)關(guān)系決定其性質(zhì)，即基礎(chǔ)關(guān)系為物權(quán)關(guān)系的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性?；A(chǔ)關(guān)系是債權(quán)關(guān)系的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有債權(quán)性。如共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為物權(quán)性權(quán)利，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為債權(quán)性權(quán)利。其理由是：共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于共有關(guān)系而產(chǎn)生，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于租賃合同這一債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)取決于其基礎(chǔ)關(guān)系的性質(zhì)。 筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)擁有請(qǐng)求出賣(mài)人優(yōu)先與自己締約的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有物權(quán)的支配效力，不能簡(jiǎn)單地歸入物權(quán)之中。同時(shí)，我們也應(yīng)注意到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人是優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人的，這一點(diǎn)與債權(quán)的平等性是相違背的，所以也不能將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)簡(jiǎn)單地看為債權(quán)。

綜上，筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是期待權(quán)也不是形成權(quán)。對(duì)于物權(quán)與債權(quán)的爭(zhēng)論來(lái)說(shuō)，我國(guó)的通說(shuō)是比較合理的：區(qū)分優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)應(yīng)該看它的基礎(chǔ)法律關(guān)系是什么之后再具體確定。

二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使要件

法律設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的保護(hù)，而且也是對(duì)出賣(mài)人權(quán)利的一種限制，但這種限制不能以損害出賣(mài)人的利益為代價(jià)。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使也必須受到相應(yīng)的限制，這種限制體現(xiàn)在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利時(shí)必須符合必要的條件。

（一）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)質(zhì)要件

所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)質(zhì)要件是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能在同等條件下才能行使。這里所謂的同等條件是指先買(mǎi)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)條件和出賣(mài)人與第三人達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)條件相同，而不是以優(yōu)于第三人的購(gòu)買(mǎi)條件購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)法律對(duì)什么是同等條件沒(méi)有具體的規(guī)定，理論界和司法實(shí)務(wù)界有二種觀點(diǎn)：一是絕對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)人認(rèn)購(gòu)的條件與其他買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)的條件完全相同；二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)人的購(gòu)買(mǎi)條件與其他買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)條件大致相等便視為同等條件。相對(duì)同等說(shuō)又可分為二種情況。一是指價(jià)格條件相同；二是指價(jià)格條件和價(jià)款支付條件（主要指支付價(jià)款的時(shí)間、次數(shù)，不包括價(jià)款支付方式）相同。絕對(duì)同等說(shuō)的條件過(guò)于嚴(yán)格，現(xiàn)實(shí)中不易實(shí)現(xiàn)，所以這種觀點(diǎn)已被大多數(shù)人所拋棄。因?yàn)楹贤膬?nèi)容是較為復(fù)雜的，涉及到各種類型的條款，要求先買(mǎi)權(quán)人與出賣(mài)人之間訂立的合同與出賣(mài)人與第三人之間訂立的合同在內(nèi)容上完全一致是很困難的。并且，要求兩個(gè)合同內(nèi)容絕對(duì)一致也是沒(méi)有必要的。因?yàn)?，有些合同條款可能涉及到出賣(mài)人的重要利益，有些條款未必會(huì)影響到出賣(mài)人的利益。

筆者認(rèn)為，價(jià)格條件是“同等條件”中最基本、最核心的條件。同等條件首先要考慮的是價(jià)格條件同等。價(jià)格條件同等是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人與其他購(gòu)買(mǎi)人給定的購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的價(jià)款相同或等價(jià)。因?yàn)槌鲑u(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物主要是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益即獲得價(jià)款，所以將價(jià)款作為首先考慮的要件不會(huì)損害出賣(mài)人的利益，同時(shí)也符合公平原則。另外，價(jià)格條件標(biāo)準(zhǔn)客觀，具有可操作性。

價(jià)格條件在“同等條件”中是首要的、第一位的，只有價(jià)格條件相同，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人才能行使先買(mǎi)權(quán)。但是為了真正做到公平合理，在價(jià)格條件相同的前提下，還必須考慮一些其他的特殊因素：（1）出賣(mài)人與第三人在合同中約定第三人必須履行從給付義務(wù)時(shí)，如果從給付義務(wù)能以價(jià)金代替，可以行使先買(mǎi)權(quán)，但無(wú)此從給付，與第三人的合同亦能成立的，對(duì)此種從給付的約定不予考慮；（2）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人對(duì)出賣(mài)人出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)只有部分先買(mǎi)權(quán)時(shí)，如果先買(mǎi)權(quán)人愿意購(gòu)買(mǎi)全部出賣(mài)財(cái)產(chǎn)的則應(yīng)當(dāng)允許。如果先買(mǎi)權(quán)人只愿意購(gòu)買(mǎi)先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物，則以不損害出賣(mài)人的利益為前提；[4]（3）出賣(mài)人允許第三人延期付款的，如果先買(mǎi)權(quán)人對(duì)延期付款的價(jià)金提供擔(dān)保的，先買(mǎi)權(quán)人可以行使先買(mǎi)權(quán)。

（二）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)效要件

所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)效要件是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要在一定期限內(nèi)行使。為了保障正常的商品流通秩序，保護(hù)出賣(mài)人的合法權(quán)益，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在規(guī)定的期限內(nèi)行使。

對(duì)于先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)該在什么期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定。國(guó)外的立法卻規(guī)定得比較明確。法國(guó)民法規(guī)定：自收到通知之日起1個(gè)月內(nèi)行使。德國(guó)民法規(guī)定：土地的先買(mǎi)權(quán)在收到通知后2個(gè)月內(nèi)行使，其他標(biāo)的物的先買(mǎi)權(quán)在收到通知后1個(gè)星期內(nèi)行使。瑞士民法規(guī)定：先買(mǎi)權(quán)人知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起3個(gè)月內(nèi)行使。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限，既不能過(guò)長(zhǎng)，又不能太短。期限過(guò)長(zhǎng)，商業(yè)機(jī)會(huì)稍縱即逝，不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益。期限過(guò)短，會(huì)使先買(mǎi)權(quán)人缺乏必要的考慮和準(zhǔn)備時(shí)間。權(quán)衡利弊，我國(guó)立法可作出如下規(guī)定：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)自先買(mǎi)權(quán)人收到通知之日起2個(gè)月內(nèi)行使，愈期，先買(mǎi)權(quán)不得行使。

（三）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形式要件

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)以一定的方式行使，否則，義務(wù)人無(wú)法知道先買(mǎi)權(quán)人是否行使先買(mǎi)權(quán)。對(duì)于應(yīng)該以什么方式行使先買(mǎi)權(quán)，我國(guó)法律沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。筆者認(rèn)為出賣(mài)人在出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)應(yīng)該向優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人發(fā)出通知。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人如果要行使先買(mǎi)權(quán)應(yīng)該在接到通知后做出相應(yīng)的意思表示。假如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在接到通知后超過(guò)兩個(gè)月不作任何表示則推定先買(mǎi)權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形式要件是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意思表示。

（四）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的禁止性要件

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上是一種民事特權(quán)。因此，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的設(shè)置必須嚴(yán)謹(jǐn)慎重。一般來(lái)說(shuō)在下列情形下應(yīng)該禁止行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第一，購(gòu)買(mǎi)主體特殊。在國(guó)家征收或財(cái)產(chǎn)的出售有利于社會(huì)公共利益時(shí)，不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二，法律關(guān)系特殊。

首先，在拍賣(mài)、招標(biāo)、互易法律關(guān)系中，不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。拍賣(mài)時(shí)是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，國(guó)外立法規(guī)定不一。法國(guó)、瑞士民法規(guī)定可以行使；德國(guó)民法禁止行使；而意大利、日本民法沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為，在拍賣(mài)時(shí)，應(yīng)該禁止行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)樵谂馁u(mài)時(shí)，標(biāo)的物應(yīng)為出價(jià)最高者購(gòu)得，如果允許行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則會(huì)違背拍賣(mài)的規(guī)則，會(huì)造成競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)即使提出最優(yōu)條件，也會(huì)因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使而不能買(mǎi)得，這樣一來(lái)，就會(huì)造成較少有人參加竟買(mǎi)，從而侵害了出賣(mài)人的利益。所以在招標(biāo)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得行使是合理的。

其次，在贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承法律關(guān)系中不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榈谌私邮苜?zèng)與、遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)或繼承人在繼承遺產(chǎn)時(shí)不需支付對(duì)價(jià)，所以不存在同等條件，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的條件不具備。

第三，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓?！兜聡?guó)民法典》第514條規(guī)定：“除另有其他規(guī)定外，先買(mǎi)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，亦不得移轉(zhuǎn)于先買(mǎi)權(quán)人的繼承人?！薄度鹗棵穹ǖ洹返?81條第（3）項(xiàng)規(guī)定：“法定先買(mǎi)權(quán)既不能繼承，亦不能轉(zhuǎn)讓?！眱?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在于特定的法律關(guān)系中，脫離特定的法律關(guān)系，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)。因此筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)既不能繼承，亦不能轉(zhuǎn)讓。[5]

三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律順位

同一個(gè)物上存在數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)該如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，我國(guó)法律上并沒(méi)有明確的規(guī)定，學(xué)者的意見(jiàn)也不統(tǒng)一。筆者認(rèn)為在發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突時(shí)，應(yīng)該按以下一般的原則解決：（1）法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于約定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（2）數(shù)個(gè)法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并存時(shí)，公示在先的優(yōu)先。若都未公示則用益關(guān)系優(yōu)先于共有關(guān)系。（3）數(shù)個(gè)約定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并存時(shí)，有預(yù)告登記者優(yōu)先。如果都沒(méi)有預(yù)告登記則由出賣(mài)人決定。（4）前一個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人放棄法律順位時(shí)后一優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人順位遞進(jìn)。在共有中，當(dāng)幾個(gè)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位應(yīng)該按照共有人所占的份額來(lái)決定。

四、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律救濟(jì)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：出租人未履行通知義務(wù)出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但是從最高人民法院2009年《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下面簡(jiǎn)稱租賃合同解釋）第21條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！爆F(xiàn)在我國(guó)立法對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的唯一法律救濟(jì)措施就是《租賃合同解釋》第21條。然而這一規(guī)定起不到保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的作用。承租人最想要的是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)到房屋的所有權(quán)，而不是因此而造成的損失。再者，這種損害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損失本身就存在界定上的困難。

為了切實(shí)保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，我國(guó)立法應(yīng)對(duì)如何保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的措施予以完善，使之更具有操作性和實(shí)用性。法律應(yīng)規(guī)定，出賣(mài)人不履行通知義務(wù)或采取其他方式侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，擅自將財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷出賣(mài)人與第三人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，在人民法院撤銷出賣(mài)人與第三人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的同時(shí)，出賣(mài)人與先買(mǎi)權(quán)人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系即成立，但第三人善意、有償取得標(biāo)的物的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的利益。值得注意的是，這種撤銷權(quán)不僅法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人享有，而且約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具備物權(quán)性時(shí)，其先買(mǎi)權(quán)人也應(yīng)具有此項(xiàng)權(quán)利。最后，對(duì)于善意第三人取得標(biāo)的物時(shí)給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人造成的損失應(yīng)該按照如下原則賠償：一是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利而造成的實(shí)際損失；二是第三人善意取得先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物之后，先買(mǎi)權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要，而購(gòu)買(mǎi)同類財(cái)產(chǎn)所多支付的費(fèi)用。承擔(dān)賠償責(zé)任的主體因該是出賣(mài)人，但是在出賣(mài)人與第三人惡意串通時(shí)賠償責(zé)任應(yīng)該由二者承擔(dān)連帶責(zé)任。

雖然優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是民法中一個(gè)微小的制度，但其自身仍有許多復(fù)雜的問(wèn)題值得去研究，并且對(duì)社會(huì)生活有重要的影響。目前我國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的保護(hù)并不全面，筆者期待優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法能逐步完善，更好地服務(wù)于日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)。

[參考文獻(xiàn)]

[1]徐尚豪，單明.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究[M].中國(guó)法制出版社，2006.

[2]王利明.物權(quán)法研究[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社2005年版。

[3]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].（第一冊(cè)）.中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.

[4]張馳.關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的若干法律問(wèn)題探討[J].

[5]曹艷芝.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干問(wèn)題研究[J].

[作者簡(jiǎn)介]臧洋，天津市薊縣人民檢察院科員。