[摘 要]《物權(quán)法》于2007年10月1日施行，該法第七十四條首次從法律層面對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬作出了規(guī)定，為完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度奠定了基礎(chǔ)。但是由于該條規(guī)定的原則性較強(qiáng)，可操作性較弱，仍然存在需要完善的空間，文章試從各方爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題加以剖析探討，以期對(duì)《物權(quán)法》第七十四條的正確適用和解決小區(qū)車位、車庫(kù)糾紛有所裨益。

[關(guān)鍵詞]《物權(quán)法》；車位、車庫(kù)類型；約定

一、現(xiàn)行《物權(quán)法》及司法解釋的有關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！笨梢?jiàn)立法者關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬與利用有以下基本立場(chǎng)：1.區(qū)分了車庫(kù)與（占用小區(qū)公共場(chǎng)地的）地面停車場(chǎng)并規(guī)定了不同的歸屬原則；2.采用了法定共有和約定共有兩種形式相結(jié)合的方式對(duì)停車位問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定；3.對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位、車庫(kù)的出售或出租施加了必要的限制，即應(yīng)當(dāng)首先滿足（本小區(qū)）業(yè)主的需要。但該規(guī)定除了明確占用業(yè)主共有“道路”的地面車位歸屬業(yè)主共有外，對(duì)于占用業(yè)主共有的“其他場(chǎng)地”屬于業(yè)主共有的車位、車庫(kù)包括哪些，哪些車位、車庫(kù)可以約定歸屬，如何約定、約定不明或沒(méi)有約定的情形如何處置等問(wèn)題均語(yǔ)焉不詳。

在《物權(quán)法》實(shí)施兩年后，最高人民法院出臺(tái)了兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。其中《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！钡谖鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！钡诹鶙l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！辈浑y看出，“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”只是進(jìn)一步明確了《物權(quán)法》中已明確的三個(gè)立場(chǎng)，而并沒(méi)有對(duì)實(shí)際操作中出現(xiàn)的種種問(wèn)題起到定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

二、各方爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題剖析

（一）《物權(quán)法》對(duì)車位、車庫(kù)類型的歸屬問(wèn)題尚未明確

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，但在實(shí)踐中其他類型的車位、車庫(kù)是否歸屬業(yè)主共有，《物權(quán)法》并未明確，給法律解釋留下了彈性空間。根據(jù)“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”的規(guī)定，專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三點(diǎn)：1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分：2.具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。構(gòu)造上的獨(dú)立性，即各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開(kāi)，可與建筑物其他部分完全隔離。使用上的獨(dú)立性，主要是指根據(jù)建筑物的用途是否構(gòu)成為某種目的而獨(dú)立利用的單位，判斷依據(jù)主要是有無(wú)直接的出入口和內(nèi)部專用設(shè)備。能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，即是法律上的獨(dú)立性，通常只有專有部分能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)客體。[1]以下從小區(qū)車位、車庫(kù)的幾種類型來(lái)做簡(jiǎn)要分析。

一是地面車位，是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，一般以劃線分割方式標(biāo)明，在地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施，其不滿足專有權(quán)的構(gòu)造上和使用上獨(dú)立的要求，不能成為專有權(quán)的客體，只能成為共有權(quán)的客體。在建筑術(shù)語(yǔ)中，反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)概念是建筑面積容積率。只有參加建筑面積容積率計(jì)算的建筑物才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。而根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條和第十六條規(guī)定，未計(jì)入容積率的建筑物不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。所以其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑所有權(quán)人即小區(qū)全部或部分業(yè)主共有。

二是樓房首層架空層車位，是指將區(qū)分所有建筑物地面上的第一層架空而設(shè)置的車位，多為開(kāi)放式設(shè)計(jì)，僅由承重柱梁構(gòu)成，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，雖然其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性，但在我國(guó)的法律實(shí)踐中首層架空層停車位的建筑面積不計(jì)入建筑容積率，因此同地面車位一樣，應(yīng)為小區(qū)全部或部分業(yè)主共有。

三是地下車位、車庫(kù)，是指利用業(yè)主區(qū)分所有建筑物所在的土地的地下空間所建造的停車位，內(nèi)部設(shè)有若干劃線編號(hào)且沒(méi)有墻壁隔離。此種類型有的是利用人防工程改造而成的，本身四周是封閉的，形成一定的空間，符合構(gòu)造上的獨(dú)立性要求，且具有獨(dú)立的出入口和出入車道，具有使用上的獨(dú)立性，不應(yīng)屬于小區(qū)的公共設(shè)施，因此以約定的方式來(lái)確定地下車位的所有權(quán)較為合理。但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有效的計(jì)算規(guī)則，在計(jì)算建筑容積率時(shí)，地下室的面積不計(jì)入建筑面積，半地下室在室外地面以上的部分高度不超過(guò)1米的不計(jì)，超過(guò)的按比例計(jì)算。在我國(guó)的規(guī)劃實(shí)踐中，地下車位、車庫(kù)的建筑面積一般不計(jì)入建筑容積率。因?yàn)槿莘e率越高，開(kāi)發(fā)商須繳納的相關(guān)報(bào)建費(fèi)用越多，從而降低其建造地下車位、車庫(kù)的積極性。另外，由于地下車位、車庫(kù)建造在地下這一特殊的地理位置，即使不計(jì)入容積率，在建筑總面積實(shí)際增加的情形下，也不會(huì)影響到地面上建筑物的密集度，進(jìn)而影響居住的舒適度等。但從法律上來(lái)看，地下車位、車庫(kù)不計(jì)入容積率也并不意味著沒(méi)有合法的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下設(shè)立，這就為地下車位、車庫(kù)取得單獨(dú)的建設(shè)用地使用權(quán)提供了法律依據(jù)，進(jìn)而根據(jù)“房地產(chǎn)權(quán)一致”的原則，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商就可以保留其所有權(quán)。[2]《物權(quán)法》摒棄了《物權(quán)法（草案）》中原有的業(yè)主所有說(shuō)，但并未對(duì)地下車位、車庫(kù)的歸屬單獨(dú)說(shuō)明，回避了這一問(wèn)題，“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”也并沒(méi)有予以明確，成為司法實(shí)踐不一致的根源。

四是獨(dú)立車庫(kù)，是指在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫(kù)門與外界空間隔離的具有專用性的停車位，四周范圍明確，具有構(gòu)造和功能上的獨(dú)立性，可以獨(dú)立加以利用。同時(shí)，獨(dú)立車庫(kù)依法可以辦理相關(guān)登記手續(xù)，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，符合法律上的獨(dú)立性要求，因此可以作為專有部分。[3]

（二）《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定過(guò)于模糊

《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，這一規(guī)定過(guò)于原則和粗糙，缺乏可操作性，給司法實(shí)踐中當(dāng)事人以及法律工作者如何理解和應(yīng)用帶來(lái)一定的困惑。學(xué)術(shù)界對(duì)于本條規(guī)定中的“首先滿足”眾說(shuō)紛紜。有人認(rèn)為，其屬于“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的一種，有人認(rèn)為屬于優(yōu)先使用權(quán)，還有人認(rèn)為“首先”不等于“優(yōu)先”，優(yōu)先指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得，“首先”則沒(méi)有此條件限制。[4]在“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。如果開(kāi)發(fā)商已按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例，將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，開(kāi)發(fā)商就符合物權(quán)法第七十四條第一款“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。因此對(duì)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”應(yīng)作廣義的理解，不限于優(yōu)先購(gòu)買或優(yōu)先使用，但是一般觀念上認(rèn)為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須是在同等條件下，開(kāi)發(fā)商為了多獲利，可以輕易引用“同等條件”而將車位出讓給業(yè)主以外的人或以此相要挾來(lái)讓業(yè)主被迫承受高價(jià)，這樣立法者希望通過(guò)“首先滿足業(yè)主的需要”保護(hù)業(yè)主利益的目的就很容易落空。[5]

（三）約定的主體不明晰

關(guān)于約定的主體，在《物權(quán)法》第七十四條第二款中的表述為“當(dāng)事人”，對(duì)此，學(xué)者們有不同理解。有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，而不能是業(yè)主之間；[6]有人認(rèn)為約定的主體既包括開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，也包括業(yè)主之間。[7]筆者認(rèn)為，“當(dāng)事人”主要是指開(kāi)發(fā)商和業(yè)主。業(yè)主通過(guò)與開(kāi)發(fā)商之間的約定取得獨(dú)立車庫(kù)的所有權(quán)。業(yè)主之間關(guān)于獨(dú)立車庫(kù)權(quán)利歸屬的約定，不屬于小區(qū)車位、車庫(kù)的約定取得方式，而是小區(qū)車位、車庫(kù)的二級(jí)市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)讓行為。在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬時(shí)，是與全體業(yè)主約定，還是與部分業(yè)主約定？有人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人分別約定，并不能解決所有的車位、車庫(kù)歸屬問(wèn)題。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和某個(gè)購(gòu)房人之間的約定，并不能約束其他的還沒(méi)有簽約的區(qū)分所有人。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主能夠通過(guò)約定方式確定擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的車位、車庫(kù)，是開(kāi)發(fā)商對(duì)其初始所有權(quán)的處分行為。因此，開(kāi)發(fā)商可以與個(gè)別業(yè)主約定小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬。

（四）沒(méi)有約定或約定不明時(shí)的車位、車庫(kù)歸屬未涉及

《物權(quán)法》第七十四條第二款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫(kù)歸屬交由當(dāng)事人約定，但是沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定情況下的歸屬。《物權(quán)法（草案）》第三、四、五、六審稿都規(guī)定：沒(méi)有約定或者約定不明確時(shí)，車庫(kù)的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。物權(quán)法在制定過(guò)程中關(guān)于車庫(kù)歸屬問(wèn)題理論上一直存在重大爭(zhēng)議，起草者對(duì)待此問(wèn)題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺(tái)的《物權(quán)法》選擇了由當(dāng)事人約定，但是只要有約定就有可能存在約定不明或沒(méi)有約定的情形，現(xiàn)實(shí)生活中的大量糾紛正佐證了這一點(diǎn)，在這種情形下，立法者的立場(chǎng)甚為重要，但是《物權(quán)法》卻回避了這一問(wèn)題，不能不說(shuō)是一大遺憾。那么，何謂沒(méi)有約定和約定不明？車位、車庫(kù)的歸屬?zèng)]有約定或約定不明時(shí)該如何處理？

所謂“沒(méi)有約定”，是指開(kāi)發(fā)商與業(yè)主根本沒(méi)有就車庫(kù)、車位的歸屬進(jìn)行協(xié)商約定或者約定無(wú)效。所謂“約定不明”，是指開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就車庫(kù)、車位的歸屬有約定，但由于種種原因?qū)w屬的約定是不明確的。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主就車庫(kù)的歸屬進(jìn)行約定時(shí)，部分業(yè)主同意開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)，部分業(yè)主不同意開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)，或者開(kāi)發(fā)商與部分業(yè)主約定保留所有權(quán)，與部分業(yè)主約定放棄所有權(quán)，都屬約定不明。因?yàn)檐噹?kù)是獨(dú)立物，開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)所有權(quán)的保留必須是整體的。但需注意的是，如果開(kāi)發(fā)商與單個(gè)業(yè)主分別就車位、車庫(kù)的歸屬進(jìn)行約定，部分業(yè)主購(gòu)買了車位、車庫(kù)，部分業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買車位、車庫(kù)，則不能認(rèn)為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫(kù)歸屬的約定不明，也不能認(rèn)為就車位、車庫(kù)的約定不明。從《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定來(lái)看，車位、車庫(kù)是獨(dú)立物，作為獨(dú)立的交易客體，購(gòu)買了車位、車庫(kù)的業(yè)主取得了其所有權(quán)，尚未處分的車位、車庫(kù)的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于整個(gè)車位、車庫(kù)，則由其所有權(quán)人區(qū)分所有。

對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬?zèng)]有約定或約定不明時(shí)，是否應(yīng)歸業(yè)主共有？對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠通過(guò)出售、附贈(zèng)等方式將車位、車庫(kù)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主的前提必定是其對(duì)該車位、車庫(kù)享有所有權(quán)，否則是無(wú)權(quán)處分。而無(wú)權(quán)處分時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，其處分的只能是業(yè)主共有的車位、車庫(kù)，此時(shí)應(yīng)依法明確車位、車庫(kù)歸業(yè)主共有，而不是根據(jù)“沒(méi)有約定或約定不明，推定歸業(yè)主共有”。既然車位、車庫(kù)的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，則是否同住宅房屋所有權(quán)一并處分車位、車庫(kù)的所有權(quán)以及如何處分，開(kāi)發(fā)商完全有自由的決定權(quán)，對(duì)此法律應(yīng)予以尊重和保護(hù)。反之，如果規(guī)定沒(méi)有約定或約定不明的車位、車庫(kù)一概歸業(yè)主共有，就如同出賣人與買受人就標(biāo)的物出賣與否沒(méi)有約定或約定不明時(shí)歸買受人所有一樣，有悖法理。而且，也不可能達(dá)到保護(hù)業(yè)主利益的目的。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商完全可以借助其強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，在格式合同中明確增加一條“保留車位、車庫(kù)的所有權(quán)”，從而讓其成為一紙颶文?？梢?jiàn)，《物權(quán)法》未規(guī)定沒(méi)有約定或者約定不明確時(shí)，車庫(kù)、車位屬于業(yè)主共有，是順理成章之事。對(duì)于車位、車庫(kù)的歸屬如果沒(méi)有約定或約定

不明的，可以直接根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定進(jìn)行解決。實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商出售、附贈(zèng)給業(yè)主的車位、車庫(kù)無(wú)非有兩種情形：一種是其擁有所有權(quán)的車位、車庫(kù)；另一種是法定屬于業(yè)主共有的車位、車庫(kù)。無(wú)論是哪種情形，在沒(méi)有約定時(shí)，兩種結(jié)果非常明確，開(kāi)發(fā)商對(duì)車位、車庫(kù)有獨(dú)立的土地使用權(quán)，可以取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，則屬于開(kāi)發(fā)商所有；車位、車庫(kù)沒(méi)有計(jì)入容積率，沒(méi)有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，沒(méi)有獨(dú)立土地使用權(quán)的，則法定屬于業(yè)主共有。對(duì)于開(kāi)發(fā)商有所有權(quán)的車庫(kù)的歸屬約定不明的，應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商，但由此給業(yè)主造成損害的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定辦理。

三、小結(jié)

《物權(quán)法》的頒布實(shí)施有利于明確物的歸屬，預(yù)防和減少物權(quán)糾紛，從一定程度上解決了因立法滯后所導(dǎo)致關(guān)于車位、車庫(kù)歸屬爭(zhēng)議的問(wèn)題，意義重大。但其在適用過(guò)程中仍然存在亟待澄清的問(wèn)題。本文以小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬問(wèn)題為核心，結(jié)合《物權(quán)法》第七十四條以及“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋”，剖析了各方爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。在確定車位、車庫(kù)歸屬的時(shí)候，首先應(yīng)當(dāng)確定所屬類型，結(jié)合恰當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)劃分權(quán)屬，同時(shí)要正確理解法條的內(nèi)涵，以期不斷完善我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，達(dá)到正確適用《物權(quán)法》的目的。

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[作者簡(jiǎn)介]謝聞婕，女，福建福鼎人，福建省船舶工業(yè)集團(tuán)公司副主任科員。