孟閃

[摘要]在理解房地產(chǎn)價(jià)格概念及構(gòu)成的基礎(chǔ)上，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，以及壟斷對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；壟斷

[中圖分類號(hào)]F293.33[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）29-0142-02

1房地產(chǎn)價(jià)格的概念

房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格。土地不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格具有雙元性。一方面，土地物質(zhì)，即土地本身或者說土地中純自然的部分，具有特殊的價(jià)值——土地資源價(jià)值；另一方面，人們開發(fā)利用土地過程中投入的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，具有與一般商品同等性質(zhì)的——?jiǎng)趧?dòng)價(jià)值。所以，房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和土地資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)。

2房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

房地產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備3個(gè)條件：有用性、稀缺性、有效需求，三者共同作用產(chǎn)生價(jià)格。

（1）有用性在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值，房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會(huì)花錢去購買或者租賃房地產(chǎn)，從而房地產(chǎn)也不會(huì)有價(jià)格。

（2）稀缺性是相對(duì)缺乏，一種物品如果數(shù)量豐富，能隨時(shí)隨地自由取用，比如空氣，盡管對(duì)人們至關(guān)重要也不會(huì)有價(jià)格，因此，只有有用并稀缺，人們才肯付出代價(jià)去獲得并使用它。

（3）有效需求是指人們不但愿意購買而且有能力購買，只有需要而無支付能力，或者雖然有支付能力但不需要，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能實(shí)現(xiàn)價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多因素相互作用的結(jié)果。

3影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素

一般因素是影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)因素、行政因素、人口因素、社會(huì)因素、國際因素等。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)越好，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金明顯增加，房?jī)r(jià)上漲的可能性就越大。

（2）貨幣供應(yīng)量。我國金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持，貨幣供應(yīng)量會(huì)影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模。同時(shí)，個(gè)人住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購買能力，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

（3）利率的高低。房地產(chǎn)本身是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，開發(fā)商的資產(chǎn)大部分是通過債務(wù)融資獲得的，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)相對(duì)而言是比較有保證的，開發(fā)商就會(huì)有相對(duì)可觀的收益，因此貸款利率的高低勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)的定價(jià)。同樣，存款利率的高低也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求，央行多次調(diào)低利率使實(shí)際活期存款利率接近于負(fù)值，這意味著消費(fèi)者沒有必要再把銀行存款作為一種投資手段，應(yīng)選擇收益率比較有保證的投資品種，而房地產(chǎn)投資就為消費(fèi)者提供了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。

（4）人民生活水平。居民可支配收入決定了其實(shí)際購買能力，進(jìn)而決定了居民住房消費(fèi)能力，城鎮(zhèn)居民改善居住水平的愿望、可支配收入的增加刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（5）消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)期，消費(fèi)者會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會(huì)有更多的消費(fèi)者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大；在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)期，消費(fèi)者則會(huì)產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會(huì)使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少。

（6）土地制度與土地價(jià)格。土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響非常大，如嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓土地的土地政策，可能使地租、地價(jià)根本不存在，而在允許地價(jià)存在的制度中，科學(xué)合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投資者的積極性，形成合理的土地價(jià)格。地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成，其走勢(shì)直接影響著房?jī)r(jià)，隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，尤其是隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地資源日漸稀缺，土地出讓價(jià)格大幅上漲，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

（7）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、特別是規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、建筑高度等指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如在城市郊區(qū)，由于只能做農(nóng)業(yè)用途，地價(jià)必然很低，而一旦被征收，政府允許改變用途，地價(jià)則會(huì)成倍上漲。

（8）人口因素。房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。人口數(shù)量增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。如果一個(gè)地區(qū)居民素質(zhì)低，秩序欠佳，人們不愿居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。家庭規(guī)模變化，家庭小型化，導(dǎo)致住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

此外，國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突、區(qū)域政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)等，以及交易主體的心理因素、房地產(chǎn)周圍的環(huán)境因素等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

4影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素和個(gè)別因素

地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有決定性的影響。

（1）繁華程度。商業(yè)集聚的經(jīng)濟(jì)效益主要源于單項(xiàng)交易活動(dòng)的費(fèi)用降低，交易費(fèi)用的降低導(dǎo)致了中心商業(yè)區(qū)的形成，商業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，房地產(chǎn)的使用效益越高，價(jià)格相應(yīng)越高。

（2）交通條件。區(qū)域的道路通達(dá)程度、公共交通的便捷程度以及對(duì)外交通的便利程度等交通條件良好時(shí)，房地產(chǎn)的使用效益較高，價(jià)格也高。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施。區(qū)域的生活設(shè)施和公用設(shè)施，如供電、供熱、供氣等設(shè)施，教育、醫(yī)療、商業(yè)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，與居民的正常生活和工作密切相關(guān)，設(shè)施齊備、服務(wù)等級(jí)高的房地產(chǎn)，價(jià)格也比較高。

個(gè)別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。如土地的位置、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、土地面積和形狀、日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害等，又如房屋的外觀形象、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、樓層、朝向、建造年代等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有較大的影響。

5壟斷與房地產(chǎn)價(jià)格形成

2001年開始推廣實(shí)施的土地儲(chǔ)備制度和2002年實(shí)施的土地招拍掛制度，決定了我國土地市場(chǎng)的賣方壟斷特征。

在被壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，假定政府以不變成本提供土地，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)形成土地的價(jià)格，利用土地建造單位住房，對(duì)住房定價(jià)。在壟斷市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)上升會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤(rùn)，毫無疑問，他們會(huì)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿Α?/p>

如果開發(fā)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。但由于住宅的折舊期很長(zhǎng)，因此，折舊成本對(duì)住宅銷售的影響并不大。當(dāng)住宅完工之后，開發(fā)商將一部分住宅的價(jià)格盡可能標(biāo)得高一些，以此來推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。提高空置率成了房地產(chǎn)開發(fā)商增加利潤(rùn)的一個(gè)手段?？梢姡灰康禺a(chǎn)商有控制房?jī)r(jià)的能力，哪怕利率和土地價(jià)格提得再高，他們還是很容易就把這些負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍會(huì)給地方政府帶來更高的收入，各地方政府的財(cái)政收入很大一部分來自賣地所得資金及稅收，用這筆資金來支持區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)漲價(jià)。

6結(jié)論

通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素的分析，可見，目前的高房?jī)r(jià)是多種因素共同作用產(chǎn)生的結(jié)果，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用無法改變，只有不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)牽制區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控。

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