李學敬

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展快速，人們對房地產(chǎn)的投資熱情很高。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血脈”，資金鏈一旦斷裂，企業(yè)將無法維持生存。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款作為主要融資來源，而今年的銀行房貸緊縮政策讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，開拓多元化的融資渠道勢在必行。文章主要探討了當前房地產(chǎn)的融資方式，并在分析當前房地產(chǎn)金融環(huán)境的基礎上，提出了多元化的融資策略，希望推進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[關鍵詞]融資渠道；多元化；房地產(chǎn)企業(yè)

[中圖分類號]F29333 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）33-0146-02

1 問題的提出

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，是衡量一國發(fā)展水平的重要指標，性質十分特殊，因為它屬于“衣食住行”中的“住”，牽連著每一個社會人，房屋是每個人生活必不可少的需求。房地產(chǎn)行業(yè)正以更深刻的發(fā)展方式改變著人們的生活水平、消費理念、社會財富的分配與社會經(jīng)濟的發(fā)展。2010年房地產(chǎn)投資比重占GDP的1304%，2012年為135%，2013年已經(jīng)達到GDP的148%，這個比例相當?shù)母撸驗榧词乖诮?jīng)濟泡沫高峰時期，日本房地產(chǎn)投資占GDP的數(shù)值從未超過9%；在美國，2008年因“兩房”引發(fā)金融危機，這一數(shù)值也未超過6%，可見我國的房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位，但也可以看出房地產(chǎn)市場的泡沫有多么嚴重。

我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展低潮期，資金鏈緊繃，許多房地產(chǎn)公司不得不通過降價與大力度的促銷來回籠資金，即使這樣房地產(chǎn)企業(yè)的資金仍然十分緊張，銷售量下降。這主要歸咎于當前的宏觀經(jīng)營環(huán)境，后次債危機時代時期延長，美國信用等級下降，人民幣升值，而國內(nèi)雖然有中央投放4萬億元來刺激國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，但是也帶來了嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象。國內(nèi)外金融環(huán)境的變化引起一系列的連鎖反應，導致銀行貸款額度不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行獲得資金的渠道變得困難。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金一直過度依賴著銀行貸款單一的渠道，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就緊繃，發(fā)展緩慢。

近兩年，國家出臺一系列的政策針對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，不僅銀行貸款額度收緊，其他的發(fā)行債券、房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市、海外資金等渠道也受到法律的嚴格控制，房地產(chǎn)資金壓力巨大，有些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不得不退出市場，有些房地產(chǎn)公司被迫重組。而房地產(chǎn)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展下去，必須發(fā)展多元化的融資渠道，如此才能籌集足夠的資金支撐發(fā)展。加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是當務之急，平衡現(xiàn)有的各種房地產(chǎn)融資方式，需要拓寬更加多元化的投資渠道。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

房地產(chǎn)企業(yè)融資，簡單來說，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，采用各種方式、方法及工具為本企業(yè)融通資金的金融行為。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有兩種方式：

21 房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資方式

211 房地產(chǎn)銀行貸款

銀行貸款優(yōu)點在于利率低，成本低，且取得時間快，手續(xù)少，效率高；缺點則在于必須有抵押擔保，且一旦不能如期償還，則導致企業(yè)有信用污點，導致以后貸款困難，再有就是嚴格限定使用范圍，銀行監(jiān)控嚴密。

212 房地產(chǎn)債券融資

債券融資可以大規(guī)模發(fā)行，從而能籌集更大額的資金；對股東控制權是一種保證，債券持有人沒有股東會的表決權；可以增加公司與股東價值。但是缺點在于債券融資的實施條件非常嚴格，承擔著較高的財務風險，而且發(fā)行費用與時間都很長。

213 房地產(chǎn)企業(yè)信托融資

信托融資是指信托公司擔任房地產(chǎn)投資者角色，房地產(chǎn)企業(yè)將合法資金委托給信托公司，利用信托公司的專業(yè)功能獲取更多的資金來源，根據(jù)負債關系可以分為債務型信托、股權回購型信托、權益型信托等，這是今年比較流行的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)行方式較靈活，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的金融支持，綜合成本費用較低，不過實施起來有一定的局限性，比如購買者資格的限制，由于雙重征稅導致成本高，流動性低，房地產(chǎn)的運作也受到了信托公司的嚴格監(jiān)控。

214 其他債權式融資方式

主要有民間借貸與海外發(fā)債兩種，民間借貸是非常重要的資源，但是利率很高，導致成本非常高，一般只能適用于短期的資金不足；海外發(fā)債已經(jīng)在2010年被限制，防止“熱錢”的流入。

22 房地產(chǎn)企業(yè)的股權融資方式

房地產(chǎn)股權融資方式即公司發(fā)行股票來募集資金，一般時間長，無固定的還款期限，不必償還本金，這可以減輕公司的資金壓力，適用于長期發(fā)展的投資；沒有固定的利息額度，壓力小，籌資風險也較??；股票的預期收益會較高。房地產(chǎn)企業(yè)上市后會進行完善法人的治理結構與模式，采用現(xiàn)代化的企業(yè)管理方式，降低決策的風險。

這種方式同樣有其缺點，首先就是股權融資的資本成本通常很高，股東的控制權被新加的股東表決權而稀釋。股權融資受到國家法律更嚴格的控制，而且時間長，手續(xù)多，到最后還有發(fā)行失敗的風險。

以上是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，主要是圍繞債權和股權兩個方面展開，且每種方式各有利弊。股權融資是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力非常有效的方式，可以籌集大量的資金。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的動因分析

我國目前房地產(chǎn)融資主要依靠債權融資方式，這種高比例的債權融資，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了高負債率。主要依靠銀行貸款為主要融資渠道，帶來了較高的金融風險。整體來說我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還是很窄的，如果不拓寬融資渠道，勢必會帶來更高的金融風險，更高的融資成本，導致企業(yè)發(fā)展舉步維艱。

31 金融政策的改變

銀行貸款容易受到國家金融信貸政策的影響，而國家金融調(diào)控政策每年都在變，特別是關于信貸方面的政策變化很大。國家在嚴格控制房地產(chǎn)市場，銀行也會根據(jù)國家的房地產(chǎn)政策而收緊或放松，一旦開發(fā)商過度依賴于銀行融資，當房貸處于收緊政策時，財務風險與投資風險都變得很大，而且很有可能導致整個資金鏈的斷裂。另外我國關于房地產(chǎn)融資的相關法律法規(guī)還不盡完善，許多地方性法規(guī)自相矛盾，缺乏協(xié)調(diào)性與一致性，在實際融資過程中法律法規(guī)的缺失增加了操作的難度。在先進的成熟的國家中，市場機制完善，房地產(chǎn)的融資完全依靠市場手段來調(diào)節(jié)并發(fā)揮充分的作用。而我國政府干預仍然較強，比如說“限購政策”等，并不符合市場規(guī)律，也就不能充分發(fā)展房地產(chǎn)融資的功能。

32 銀行貸款收緊

進入2014年，根據(jù)最新的房貸數(shù)據(jù)顯示，房貸政策有緊無松，根據(jù)選取的35個城市樣本來看，其中有25個城市有停止貸款的現(xiàn)象，占據(jù)7成，這個比例創(chuàng)最近3年的新高。這些停貸銀行里，中小商業(yè)銀行是主體，例如廣發(fā)銀行、中信銀行等。在貸款利率方面，之前的85折優(yōu)惠已經(jīng)銷聲匿跡，絕大多數(shù)銀行都恢復基準利率，有的銀行已經(jīng)在基準利率基礎上上浮10%～20%。同時出于風險的考慮，對房地產(chǎn)相關貸款的審批更加嚴格，審批手續(xù)更加復雜，即使是未婚單身人士的第一套房子，也必須追加一名親屬或者未婚對象作為共同還款人，共同負責還貸，由此全國目前房貸市場正在上演著“失血荒”。與此同時，公積金的貸款額度也在收緊。

4 房地產(chǎn)多元化融資的途徑

房地產(chǎn)企業(yè)要及時了解和學習國家的金融政策，要認識到過度依賴銀行貸款可能產(chǎn)生的財務風險，要更新自身企業(yè)的運營理念，多探討其他的融資渠道，讓房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本實現(xiàn)無縫隙的銜接，而實現(xiàn)多元化的融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的必然途徑。

41 房地產(chǎn)企業(yè)自身要提高企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)融資中房地產(chǎn)企業(yè)作為融資的發(fā)起者，必須首先加強自身的競爭力，如此才能吸引更多的資金。①企業(yè)要擴大企業(yè)規(guī)模，如此才能降低融資成本，提高市場占有的份額，企業(yè)才有發(fā)展的空間；②企業(yè)要完善財務管理，加強企業(yè)信息的透明度；③企業(yè)要盡最大努力降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，高負債率可能帶來高風險的隱患，因此適當?shù)囊越祪r來回籠資金也是獲取資金的一種手段；④建立有效合理的股權激勵和監(jiān)督約束機制，重點是減少代理成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運營效率；⑤建立科學的資本運營機制，有了資金必須會恰到好處的使用，在進行房地產(chǎn)項目選擇時要謹慎，并且要在法律允許范圍內(nèi)加強融資渠道的創(chuàng)新與發(fā)展。

42 創(chuàng)新多元化的融資渠道

421 增加房地產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品種類

房地產(chǎn)一級市場融資除了銀行信貸，主要還有房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要多擴展后兩種融資產(chǎn)品，特別是房地產(chǎn)信托基金，將會大大提高房地產(chǎn)的融資能力。房地產(chǎn)信托投資基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，可以使房地產(chǎn)投資小額化、動產(chǎn)化、簡單化；具有較高的流動性；產(chǎn)品收益和分紅相對穩(wěn)定，同時又具有一定的成長性；能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構。完善房地產(chǎn)信托基金具有如此多的優(yōu)點，可以吸引更多的投資者購買，從而籌集更多的資金。

422 借鑒國外先進國家的房地產(chǎn)融資模式

美國、新加坡、德國等國家的房地產(chǎn)金融市場比較成熟，可以借鑒其發(fā)展經(jīng)驗，將其運用到國內(nèi)房地產(chǎn)融資二級市場的建立，進而拓展融資渠道。例如美國的房地產(chǎn)信托基金模式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，提供多種方式的資金供給，使得融資供求雙方選擇空間增大。新加坡的典型公積金形式，政府采取行政干預，要求所有受薪人員按一定比例將收入存入公積金賬戶，?？顚Ｓ糜诰用褡≌M支出的一種住宅金融類型。德國的政府扶持模式，提倡居民存款置房對于房地產(chǎn)公司提供一定范圍內(nèi)的稅費優(yōu)惠，這種形式可以利用到中國的保障房建設中。這些先進的模式可以為我國借鑒所用，并根據(jù)我國國情發(fā)展出本土化的融資渠道與方式。

參考文獻：

秦京拓展房地產(chǎn)信托融資渠道[J]中國房地產(chǎn)信息，2010（6）：62-65.