葛素文

[摘 要]房價持續(xù)上漲，增長幅度與經(jīng)濟發(fā)展不相適應，與居民收入水平不相協(xié)調(diào)，政府出臺相關(guān)調(diào)控政策，但效果并不明顯。

[關(guān)鍵詞]房價持續(xù)上漲；原因；緊迫性；對策和建議

[中圖分類號]F2933 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）33-0144-02

1 房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1998年我國房地產(chǎn)市場全面改革，房屋交易走向市場，福利分房制度退出歷史舞臺，商品房作為一種新興產(chǎn)品進入人們視線，許多人的買房夢想變?yōu)楝F(xiàn)實，居民需求也驟然擴大，房地產(chǎn)市場的火熱同時拉開序幕，房價不斷增長，甚至連續(xù)幾年持續(xù)上漲，且在政府政策調(diào)控下仍未得到遏制，房價問題成為全社會關(guān)注的焦點。

2 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》2004—2013年。

以上圖可以看出，2003—2012年十年間房價環(huán)比漲幅依次為148%、10%、145%、16%、0、225%、94%、47%、69%，2009年漲幅最高，房價呈現(xiàn)明顯上升趨勢，政府必須盡快出臺措施加以調(diào)控。

21 房地產(chǎn)投資逐年加大

房地產(chǎn)開發(fā)投資由2003年4005527億元增長到2012年的35881977億元，是2003年的79倍；全社會固定資產(chǎn)投資額由2003年的5556661億元增長到2012年的37469470億元，是2003年的57倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資由2003年的72%達到2012年的95%，增長23個百分點。

22 商品房銷售面積、銷售額持續(xù)增長

2012年商品房銷售面積11130365萬平方米，是2003年3371763萬平方米的33倍。其中住宅由2977885萬平方米增長到9846751萬平方米；銷售額由2003年的795566億元達到2012年的6445579億元。

23 房地產(chǎn)開發(fā)面積不斷擴大

全國房地產(chǎn)施工面積由2003年的117526萬平方米，上升到2012年的57341752萬平方米，增長20%，開發(fā)規(guī)模逐年擴大。

3 房價持續(xù)上漲的原因分析

31 住房制度改革促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展

1998年國務(wù)院頒布《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知和1999年中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸》的指導意見之后，房地產(chǎn)市場迅速活躍起來，舊體制壓抑下的購房需求爆發(fā)出來，房屋交易市場呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。當需求量增加，供給量不能相應增加時，房屋價格必然呈現(xiàn)上升趨勢。

32 居民收入水平提高，住宅檔次需求加大

我國長期以來幾代人共同居住的生活方式隨著社會的進步和人民生活觀念的轉(zhuǎn)變已不能滿足人們需求，家庭規(guī)模要求縮小，住房條件要求改善，居民收入水平提高，對住房的環(huán)境、質(zhì)量有了更高的要求，原有的兩居室逐漸擴大到三居室、三室一廳、三室二廳甚至四室二廳、樓中樓等房屋結(jié)構(gòu)需求。開發(fā)商建設(shè)的步伐遠遠滿足不了人們購房的需求，進而引起房價上漲。

33 土地政策的變化對房地產(chǎn)市場起到催化劑的作用

房屋成本包括土地成本、土地開發(fā)前期費用、建筑成本和基礎(chǔ)設(shè)施配套費用等。土地實行公開招標、公開拍賣的形式，使地方政府有了土地壟斷的權(quán)力，強化了政府征地、拆遷的行為。由于土地不可再生這一特性，大量土地進行城市建設(shè)，土地資源越來越匱乏，導致土地出售價格在招拍掛的過程中一路攀升，土地價格的上漲推動房價的提高，同時土地價格在房地產(chǎn)成本中所占比重較大，對房價的影響較為深遠。迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)推動著相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，使得原材料價格上漲，建筑材料成本和勞動力成本都有所上漲，房產(chǎn)商為了追求利益必然會轉(zhuǎn)稼到消費者手中，形成惡性循環(huán)，房價持續(xù)上漲。

34 購房動機造成房源供不應求

構(gòu)成買房的三種動機：居住、投資（出租）、投機（低買高賣賺取利潤）、預期心理（貨幣貶值）。受中國傳統(tǒng)思想觀念的禁錮，有房才有家的感覺，造成房子非買不可的心理；商品房投資利潤大，租房人群的高比例，投資房源獲得房租收入，購買多套房來增加收入，造成房屋供不應求的局面；部分開發(fā)商為了追求利潤的最大化，利用國家的扶持政策，自買自賣，假按揭，變現(xiàn)利潤；開發(fā)商貸款建房，炒房者貸款倒房推動房價上漲；房產(chǎn)商刻意營造“熱銷”氛圍，找“房托兒”來瘋狂購買，造成房源看好的假象，進而擾亂了消費者的理性思維，誤導了消費者的投資需求；經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，居民收入水平提高，房子現(xiàn)在不買，將來購買更加困難的心理預期。

35 城鎮(zhèn)化進程拉動住房需求

國家實行加快實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展促進經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展同時也推動城市建設(shè)，城市建設(shè)導致資源短缺，資源短缺造成價格上升；同時城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口大量流動，人口膨脹住房需求加大。建筑成本提高，住房需求加大必然導致房價上漲。

4 控制房價的緊迫性

41 中低收入人群生活更加貧困

這是最明顯的問題，也是最迫切需要解決的問題。隨著房價上漲，房租也隨之快速提高，不買房，也租不起房，即使是借款繳納首付，也會背負20～30年的按揭貸款，成為“房奴”，給經(jīng)濟生活造成很大的壓力。

42 貧富差距逐漸拉大

普通民眾貸款買房為了解決居住問題，他們節(jié)衣縮食，變得貧困；中層人群為了買房生活質(zhì)量下降；而另一部分富裕人群購買多套房屋用來出租、出賣，帶來巨大的財富，變得更加富有。貧富差距的擴大影響社會的穩(wěn)定。

43 經(jīng)濟發(fā)展扭曲

房地產(chǎn)投資利潤大，稅收高，在全年稅收收入中占據(jù)主導地位；“土地財政”收入來源主要依賴土地收入，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等多元化縮小發(fā)展空間，對經(jīng)濟的均衡、持續(xù)發(fā)展不利。

44 房價上漲對經(jīng)濟發(fā)展的不利

房價上漲是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，但房價不可能一直無休止地漲下去，如果有一天突然爆跌，面臨的將是一系列經(jīng)濟問題和社會安定問題。因此，國家制定有效的調(diào)控政策迫在眉睫。

45 房價上漲對金融信貸蘊含風險

房屋投資者和投機者大多采取銀行按揭貸款以獲得收益，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅下跌，銀行將遭受巨大的損失?？刂品績r上漲應盡量采取軟著陸。

5 緩解房價上漲的對策和建議

51 加大保障房和廉租房的建設(shè)

造成住房供不應求的非正常因素是一部分人利用國家貸款買房優(yōu)惠政策，用于二次轉(zhuǎn)移或出租獲得投資收益。這就需要政府加大保障房的建設(shè)力度，低價出售，降低無房者的購買門檻，堅決杜絕有房者的購買，讓低收入人群能夠真正感受到保障房面向困難居民；同時加緊廉租房的建設(shè)，沒有購房能力的居民能夠切實租到房、租得起房，杜絕有購房能力的不去購房，長期占用國家公共設(shè)施。

52 加大土地資源的管理力度，加快財稅體制改革步伐

政府應制定一套行之有效的管理體制，嚴格控制建筑用地的審批制度，加強土地資源的監(jiān)管，加強“土地財政”的監(jiān)管，把土地收入和房屋銷售收入納入政績考核，兩項收入在全年財政收入的比重要嚴格控制，并要列為專戶管理，土地收入要全額上繳財政用于保障房和廉租房的建設(shè)，房地產(chǎn)的稅收收入要用于調(diào)控房價，而且要加強督促檢查控制房價政策的執(zhí)行情況，加大對開發(fā)商的違規(guī)處罰力度，同時各級銀行要加強房地產(chǎn)貸款的資格審查。

53 征收房產(chǎn)稅及改革居民戶口本內(nèi)容

按人均土地面積計算，超出部分上稅，必須年年上繳，不管買了多大的房子，買了幾套房子，稅率按階梯式征收，房子套數(shù)越多、面積越大，征收稅率就越高；同時取消二套房的貸款政策，防止倒房者的泛濫。戶口本的唯一性，避免多處辦理戶口本，內(nèi)容應增加居民住房情況，居民在辦理購房、貸款等相關(guān)事宜時要加以核對，而且城市住房要和農(nóng)村宅基地結(jié)合起來，農(nóng)村有住房而在城里買房的，要先出售農(nóng)村住房，否則征收房產(chǎn)稅，建立城市住房和農(nóng)村住房聯(lián)網(wǎng)信息，以免多頭占用土地資源。

6 結(jié) 論

調(diào)控房價成為目前中國經(jīng)濟面臨的重要課題，抑制房價過快上漲任重道遠，需要各方面力量的協(xié)同合作，要從源頭抓起，從根本上解決問題，國家應出臺長效的政策加以調(diào)控，只有房價穩(wěn)定了，社會安定了，經(jīng)濟才會健康發(fā)展。

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