李英

[摘 要]建筑成本與農(nóng)村基本建設(shè)基礎(chǔ)配套工程是農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的重點問題。本文探討了農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的成本控制問題。

[關(guān)鍵詞]房屋開發(fā)；項目成本研究；增加房屋使用壽命

[中圖分類號]F752 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0131-02

三農(nóng)問題是影響當(dāng)今中國經(jīng)濟快速發(fā)展的重大問題，農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)是要大力發(fā)展農(nóng)村小城鎮(zhèn)，農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)決定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)在我國的現(xiàn)代化和城市化進程中具有獨特和不可替代的作用，因此，農(nóng)村小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展一直是近幾年來人們關(guān)注的熱點問題。

20世紀(jì)90年代，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，到目前已經(jīng)為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)由于其相關(guān)聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個重要組成部分，這些年來隨著農(nóng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)展建設(shè)也不斷向前發(fā)展，但由于農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起點低，農(nóng)村城鎮(zhèn)經(jīng)濟相對落后，使得農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于相對落后階段，另外，農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的不成熟，操作行為的不規(guī)范也使得先期的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在不少的問題，給小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展帶來了很多負面的影響。

農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) “工程經(jīng)濟成本控制”研究。通常大家所說的房地產(chǎn)開發(fā)商賣給老百姓房子知道多少錢一平方米，這一問題農(nóng)村老百姓更加關(guān)注，我通過多年的教學(xué)和實際工作，更加深刻理解建筑施工成本的重要作用性。本文重點分析了農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟成本控制問題進行了研究。

農(nóng)村開發(fā)建筑房屋建筑工程經(jīng)濟成本控制主要的是在項目的施工單位，在符合施工規(guī)范的條件下，保證施工質(zhì)量，進行工程經(jīng)濟成本控制。工程經(jīng)濟成本就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在項目開發(fā)，深度多元化發(fā)展，農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)對項目開發(fā)單位而言，工程經(jīng)濟成本的控制需要從建設(shè)期的決策階段、設(shè)計、 施工階段全過程來進行控制，我僅就施工階段，建設(shè)單位工程成本的控制做一闡述。

1 制定嚴密的合同條款

隨著我國小城鎮(zhèn)建設(shè)項目農(nóng)村小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)工程項目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經(jīng)濟危機還沒有恢復(fù)的經(jīng)濟情況下，實行嚴格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長：如設(shè)備安裝項目預(yù)算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設(shè)備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)測，在這一點上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗及合同條款。

2 結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本

作為開發(fā)單位的預(yù)算及合同施工管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確定工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預(yù)算，因此這些問題上就更需要多問、“多思考”，定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程施工現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下入孔檢查井每座多少報錢價？防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

3 做好市場材料及市場工藝價格，建立詢價體系

項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機構(gòu)公布的價格，與社會咨詢機構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關(guān)系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產(chǎn)品。

分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。

在農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟成本控制上，堅持科學(xué)發(fā)展觀，對農(nóng)村小城市房屋建筑開發(fā)項目控制做出基本判斷，并在小城市農(nóng)村住房管理發(fā)展建設(shè)項目中，提出了建設(shè)系統(tǒng)針對農(nóng)房小城市建設(shè)方面的具體開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟控制方案有效的監(jiān)查，把農(nóng)村小城市房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營有計劃，實施走產(chǎn)業(yè)化的道路，使小城城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)、房地產(chǎn)企業(yè)有效的發(fā)展。