陳娟++馬笑笑

【摘 要】 我國(guó)2006年出臺(tái)的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將以投資為目的的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)作為“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)計(jì)量，并且引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。文章統(tǒng)計(jì)了目前我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況，結(jié)合世茂股份對(duì)采用公允計(jì)量模式給企業(yè)帶來(lái)的影響進(jìn)行了案例分析，探討限制或阻礙上市公司采用公允計(jì)量模式的內(nèi)外部因素，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財(cái)政部于2006年2月發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大

公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

2.公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。

（二）企業(yè)內(nèi)部因素

1.增加企業(yè)估值成本

對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。

而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。

2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

3.影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。

同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地一、引言

財(cái)政部于2006年2月發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大

公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

（2）公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

（1）增加企業(yè)估值成本

對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。

而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

（3）影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。

同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營(yíng)的能力。又因?yàn)樵摴镜靥廃S金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場(chǎng)、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢(shì)于一身，滿足了其走向國(guó)際市場(chǎng)的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個(gè)科目，并選擇了成本計(jì)量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。

通過(guò)世茂股份的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場(chǎng)環(huán)境。由于具有較好的市場(chǎng)條件，因此客觀上公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的基礎(chǔ)。同時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)使公司的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等指標(biāo)得到更加客觀、真實(shí)的反映。這對(duì)投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價(jià)值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價(jià)值判斷和決策，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計(jì)公允價(jià)值，并區(qū)別不同種類(lèi)的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價(jià)格?？偟脑瓌t是，對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，若公司自身?yè)碛薪灰變r(jià)格，就以該公司提交的同一時(shí)期房產(chǎn)出售價(jià)格或房產(chǎn)的上報(bào)價(jià)格作為估值基礎(chǔ)；如果沒(méi)有確定的交易價(jià)格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點(diǎn)的廣泛市場(chǎng)調(diào)查。

下面逐項(xiàng)分析采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量后對(duì)世茂股份相關(guān)會(huì)計(jì)科目的影響。

第一，對(duì)成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司等發(fā)生的支出。具體來(lái)講，在確定公允價(jià)值時(shí)，由于世茂股份首次采用公允價(jià)值計(jì)量模式，還沒(méi)有找到適合自己的定價(jià)系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場(chǎng)上尋找有關(guān)類(lèi)似的房地產(chǎn)定價(jià)信息，這必然增加獲取公允價(jià)值的成本，同時(shí)不同市場(chǎng)中介提供的定價(jià)信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時(shí)必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有被公開(kāi)，那么公司得到信息的方式只能是通過(guò)繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會(huì)造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估和披露，這些都增加了成本。

第二，對(duì)折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。公司在2009年更改會(huì)計(jì)政策后，對(duì)2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計(jì)提的管理費(fèi)用1 019 737.92元，調(diào)增由于計(jì)提折舊減少的利潤(rùn)1 019 737.92元。此后也不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，減少了管理費(fèi)用，增加了利潤(rùn)，削弱了費(fèi)用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會(huì)承擔(dān)更多的稅負(fù)。

第三，對(duì)稅收的影響。從對(duì)折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項(xiàng)目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會(huì)計(jì)上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益增加，利潤(rùn)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，由于稅法上對(duì)此類(lèi)收益不予確認(rèn)，不會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實(shí)現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時(shí)納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。

第四，對(duì)利潤(rùn)的影響。由于首次實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對(duì)于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計(jì)量模式的變更必然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤(rùn)組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會(huì)計(jì)政策當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過(guò)50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤(rùn)總額10%的比例。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價(jià)幅度將成為凈利潤(rùn)波動(dòng)的最主要因素。近年來(lái)，我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價(jià)值變動(dòng)而引起的公允價(jià)值變動(dòng)損益的變化，從而給企業(yè)利潤(rùn)造成不小的波動(dòng)。

第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類(lèi)說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011（8）：18-20.

[3] 劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011（8）：8-15.

第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍。可以看出，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類(lèi)說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[2] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011（8）：18-20.

[3] 劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011（8）：8-15.

第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類(lèi)說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[2] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011（8）：18-20.

[3] 劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011（8）：8-15.