李柏文，田 里

旅游地產(chǎn)是指以旅游資源以及生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，滿足休閑度假或旅居置業(yè)需求，出售給游客或民眾的作為第二居所的住宅設(shè)施、休閑產(chǎn)品和物業(yè)管理，其主要業(yè)態(tài)包括所有權(quán)和使用權(quán)分離的分時度假地產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)旅游地產(chǎn)，以及一次性出售的永久性旅游置業(yè)。[注]王 潔，黃 華：《旅游房地產(chǎn)的概念與范疇辨析》，《旅游研究》2009年第1期。旅游地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的高級類型，是商業(yè)地產(chǎn)景觀化的結(jié)果，是旅游與地產(chǎn)高度融合、科技與文化高度互動的產(chǎn)物，[注]李 蘭，張祖群：《北京旅游地產(chǎn)的三個維度影響分析》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理》2012年第7期。屬于泛地產(chǎn)的概念，在更大程度上屬于泛城鎮(zhèn)化的范疇。

一、旅游地產(chǎn)生態(tài)問題的提出

旅游地產(chǎn)發(fā)端于歐洲，20世紀(jì)初，開發(fā)商沿地中海海岸開發(fā)海景別墅，吸引了大批歐美政府要員、貴族和富商的購買和入住，地中海成為當(dāng)時歐洲乃至世界的休閑度假中心。此后，阿爾卑斯山地區(qū)率先以分時銷售(time share/ vacation ownership)別墅度假村，標(biāo)志著歐洲旅游地產(chǎn)業(yè)的形成。此期間，歐洲學(xué)者對旅游地產(chǎn)的研究主要集中于對度假地的選址條件、建設(shè)規(guī)劃和運(yùn)營管理等微觀領(lǐng)域研究。20世紀(jì)70年代，由于美國泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，地產(chǎn)資金鏈斷裂，傳統(tǒng)地產(chǎn)處于破產(chǎn)的邊緣，為了盤活空置和閑置的地產(chǎn)，美國引入了歐洲時權(quán)酒店業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展。[注]1977年，美國95%以上的度假物業(yè)是由傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的。20世紀(jì)90年代以后，歐美大量的資本進(jìn)入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)服務(wù)、管理和交易日趨系統(tǒng)化和規(guī)范化。與此同時，亞洲的韓國、泰國、馬來西亞、新加坡等國家由于其優(yōu)質(zhì)的旅游資源和生態(tài)環(huán)境，吸引了大批國際金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、旅游投資管理機(jī)構(gòu)，這些地區(qū)的旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了快速而穩(wěn)健的發(fā)展。這個時期，旅游地產(chǎn)已形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，其對國民經(jīng)濟(jì)的影響力增大，產(chǎn)業(yè)地位凸顯，學(xué)者開始關(guān)注其對傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級價值及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型功能和作用的研究。

中國旅游地產(chǎn)起步于20世紀(jì)80年代末90年代初，1992年國務(wù)院批準(zhǔn)了12個國家級旅游度假區(qū)和地方政府批準(zhǔn)了100多個省級旅游度假區(qū)，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)業(yè)的初步形成。后經(jīng)過10年左右的蓄勢調(diào)整，21世紀(jì)初至今由于傳統(tǒng)地產(chǎn)、股市、制造業(yè)等行業(yè)投資利潤率降低，旅游地產(chǎn)成為資本流向的價值洼地，在資本流動性過剩的背景下，眾多傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將旅游地產(chǎn)作為今后的發(fā)展重點(diǎn)，推動旅游地產(chǎn)進(jìn)入了一個高速發(fā)展時期。至2011年，11.3%的中國房企專門從事了旅游地產(chǎn)的開發(fā)；59.8%以上的旅游管理企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)；旅游地產(chǎn)在一線城市地產(chǎn)的占比為13.6%，在二三線城市的占比更是高達(dá)71.4%。[注]中國指數(shù)研究院：《2011中國旅游地產(chǎn)新地標(biāo)研究報告》，第4頁；參見http://www.doc88.com/p-091909486830.html。2012年，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，中國百強(qiáng)房企中約1/3以上涉及旅游地產(chǎn)，全年預(yù)計投資額超10 000億元。[注]張曉蘭：《旅游地產(chǎn)現(xiàn)非理性繁榮》，《安家》2012年第7期。2013年，由于國家政策約束和人們對中國城鎮(zhèn)化的預(yù)期，旅游地產(chǎn)加快了“下一進(jìn)二”的戰(zhàn)略推進(jìn)，繼續(xù)向二三線城市擴(kuò)張，旅游地產(chǎn)幾乎成為“全民運(yùn)動”。20世紀(jì)末到21世紀(jì)初，學(xué)者們對旅游地產(chǎn)的研究又轉(zhuǎn)而開始關(guān)注自身的轉(zhuǎn)型升級問題(即旅游綜合體研究)和旅游地產(chǎn)過度發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等的負(fù)面影響問題。

研究表明，旅游地產(chǎn)對提升人類居住品質(zhì)、拓展地產(chǎn)領(lǐng)域、吸引外資、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)等具有顯著的效果，但同時旅游地產(chǎn)的過度發(fā)展對其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了替代和擠出效應(yīng)，扭曲了財富分配規(guī)律，造成財富過度集中和貧富分化等系列經(jīng)濟(jì)和社會問題。此外，不能逆轉(zhuǎn)卻不被當(dāng)前重視的是旅游地產(chǎn)的生態(tài)問題?？v觀國內(nèi)外旅游地產(chǎn)發(fā)展史，歐洲模式的主要特征是低密度小眾開發(fā)，東南亞模式的主要特征是高起點(diǎn)高水平開發(fā)，這兩種模式中地產(chǎn)和生態(tài)之間的問題處理得較好，生態(tài)風(fēng)險較小。中美旅游地產(chǎn)模式頗為相似，都是因先有傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的壞賬，而后轉(zhuǎn)型至旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)主要的歷史責(zé)任是為解決傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)的出路問題。因此，二者發(fā)展的特征都是資本充裕、擴(kuò)張沖動和建設(shè)盲動，走的是被動發(fā)展之路，出現(xiàn)了因過度開發(fā)而導(dǎo)致的非理性繁榮，并且由城市蔓延至郊區(qū)，乃至生態(tài)敏感地區(qū)，存在較大的生態(tài)風(fēng)險。

就中國而言，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)的核心業(yè)態(tài)。由于中國在發(fā)展過程中出現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境惡化，旅游地產(chǎn)特別是生態(tài)旅游地產(chǎn)成為人們心目中的理想地產(chǎn)模式，成為時下許多先富起來的中國民眾的第二居所。但目前其發(fā)展方式處于粗放式發(fā)展階段，而且往往選址于生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、生態(tài)敏感、生態(tài)環(huán)境容量較小的生態(tài)核心區(qū)域，其開發(fā)主要集中在擴(kuò)大接待規(guī)模和增加接待能力，建設(shè)了大量的旅游接待服務(wù)設(shè)施，甚至于以旅游地產(chǎn)名義圈占土地資源和旅游資源，[注]黃樹輝：《旅游地產(chǎn)開道 西雙版納透支未來十年》，《第一財經(jīng)日報》2012年5月11日。而罔顧土地節(jié)約、社區(qū)參與公平、環(huán)境容量合理和景觀風(fēng)貌保護(hù)，導(dǎo)致了全國大量生態(tài)服務(wù)功能價值相對較高的林地、草地、濕地、灘涂、水域等“生態(tài)地類”退變?yōu)橐话憬ㄔO(shè)用地類型。正如有學(xué)者所言，在旅游場域中，社會資本和經(jīng)濟(jì)資本通過駕馭文化資本而獲利，但作為文化資本的主人(社區(qū)即旅游地)卻因?yàn)檫@種單向度的開發(fā)而使自身的權(quán)益被忽略和傷害。[注]參見王維艷，明慶忠《社區(qū)響應(yīng)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的實(shí)踐邏輯與治理路徑——基于布爾迪厄的場域分析視角》，《云南師范大學(xué)學(xué)報》(哲學(xué)社會科學(xué)版)2013年第1期。旅游地產(chǎn)對生態(tài)影響的本質(zhì)就是其把城鎮(zhèn)化的觸角直接延伸到中國的生態(tài)核心區(qū)，把城市商業(yè)地產(chǎn)的模式直接導(dǎo)入到中國生態(tài)核心區(qū)域，生態(tài)用地被進(jìn)一步蠶食，這對中國最為核心的生態(tài)區(qū)域構(gòu)成最為直接的生態(tài)威脅，有可能導(dǎo)致全國最為核心的生態(tài)區(qū)域全線失守，釀成生態(tài)災(zāi)難，直接威脅到中國生態(tài)文明和美麗中國的建設(shè)。

二、中國旅游地產(chǎn)生態(tài)風(fēng)險表征

(一)選址生態(tài)核心區(qū)

核心生態(tài)區(qū)的生態(tài)資源是中國的稀缺資源和不可再生資源，中國每萬人擁有0.00013 平方公里的國家級或省級風(fēng)景名勝區(qū)，而美國每萬人擁有國家公園11.3平方公里(還不計州立公園)。[注]薛 暉，吳必虎：《旅游地產(chǎn)“內(nèi)經(jīng)”》，《中國房地產(chǎn)報》2010年11月8日。我國的旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)城市商業(yè)地產(chǎn)相比，其核心手段是充分利用了這些稀缺的生態(tài)資源和環(huán)境價值，即盡量靠近甚至侵入旅游資源或旅游景區(qū)內(nèi)部。多數(shù)旅游地產(chǎn)選址于中國生態(tài)環(huán)境優(yōu)良且脆弱區(qū)域，甚至偏愛自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)等國家禁止或限制開發(fā)的生態(tài)功能區(qū)，這使得房地產(chǎn)與生態(tài)環(huán)境成為傍生關(guān)系。[注]巨 鵬，王學(xué)峰等：《景觀房產(chǎn)研究——背景、現(xiàn)狀與未來》，《旅游學(xué)刊》2002年第1期。其中，2011年，湖濱型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比重為44.3%，濱海型旅游地產(chǎn)的比重為28.6%，而山岳型旅游地產(chǎn)的比重為27.9%。[注]中國指數(shù)研究院：《2011年全國旅游地產(chǎn)樣本分析》，《中國房地產(chǎn)市場》2011年第9期。旅游地產(chǎn)選址于這些核心生態(tài)區(qū)，改變了生態(tài)用地屬性，極大地降低了生態(tài)區(qū)對全社會的生態(tài)服務(wù)功能。因此，旅游地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化屬性和選址區(qū)的生態(tài)屬性構(gòu)成了旅游地產(chǎn)發(fā)展中的一對幾乎不可調(diào)和的矛盾。協(xié)調(diào)好這一矛盾是管控旅游地產(chǎn)生態(tài)風(fēng)險的關(guān)鍵所在。

(二)旅游地產(chǎn)用地規(guī)模偏大

旅游地產(chǎn)根據(jù)其主導(dǎo)功能分為景區(qū)型地產(chǎn)、商務(wù)型地產(chǎn)、度假型地產(chǎn)和住宅型地產(chǎn)四大類型，會產(chǎn)生設(shè)施用地、建筑用地和道路用地等多種用地需求。由于旅游地產(chǎn)選址相對遠(yuǎn)離城市，初始地價較低，為了打造旅游地產(chǎn)的特色和抬高土地未來價值，其投資規(guī)模、投資量不斷加大，占地往往從幾百畝到幾平方公里，甚至幾十平方公里，投資額從幾十億元到數(shù)百億元不等，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，幾乎達(dá)到了狂熱的地步。2011年，中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目平均占地面積約400萬平方米，用地規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)，其中占地面積超過500萬平方米的項(xiàng)目占到了17.9%；2012年，中國旅游地產(chǎn)全年用地面積總量達(dá)到了112 000萬平方米。[注]中國指數(shù)研究院：《2011年全國旅游地產(chǎn)樣本分析》，《中國房地產(chǎn)市場》2011年第9期。為了提高旅游地產(chǎn)的可進(jìn)入性及其市場價值，還要配套以道路為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，這些配套用地規(guī)模甚至超過旅游地產(chǎn)本身用地規(guī)模?！暗禺a(chǎn)進(jìn)山、地產(chǎn)入湖、地產(chǎn)入林、地產(chǎn)入濕地”等不科學(xué)的旅游地產(chǎn)開發(fā)方式和土地利用方式，極大地改變和破壞了生態(tài)原始的植物群落生態(tài)系統(tǒng)，使中國的生態(tài)區(qū)破碎化，生態(tài)用地面積退化，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境功能影響指數(shù)和旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指數(shù)下降。以珠海為例，2011年珠海市旅游用地總面積達(dá)12 673公頃，是1988年的79.2倍，旅游建設(shè)用地面積增加了106.72倍，且主要分布于生態(tài)非適宜區(qū)內(nèi)。[注]趙瑩雪：《珠海市旅游用地生態(tài)環(huán)境影響研究》，《熱帶地理》2012年第4期。而素有“千湖之省”美譽(yù)的湖北省，現(xiàn)存湖泊面積只及20世紀(jì)50年代的34%，這些消失的湖泊中不少是房地產(chǎn)對湖泊的侵占。地產(chǎn)商如此熱衷于“上山下?！备懵糜蔚禺a(chǎn)，其最根本的動力還是圈地圈錢，而罔顧生態(tài)成本和生態(tài)風(fēng)險。因此，追求土地面積最大化和土地利用最大化是開發(fā)商的根本利益所在，限制規(guī)劃范圍和建筑面積是管控旅游地產(chǎn)生態(tài)風(fēng)險的紅線。

(三)城市化路徑依賴

隨著地產(chǎn)商對生態(tài)核心區(qū)的大量財富投資，他們以資本換土地，獲得了開發(fā)權(quán)和話語權(quán)。但大多數(shù)地產(chǎn)商缺乏生態(tài)旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，他們把城市地產(chǎn)的思維和開發(fā)模式生硬地植入到旅游地產(chǎn)中來，把旅游地產(chǎn)等同于商業(yè)地產(chǎn)，形成旅游地產(chǎn)對城市化商業(yè)地產(chǎn)的路徑依賴。2012年4 月，國家旅游局警告已審批的12 個國家旅游度假區(qū)，要警惕房地產(chǎn)侵占度假區(qū)的現(xiàn)象，防止景區(qū)城鎮(zhèn)化趨勢。一旦形成城市化路徑依賴，人們在旅游地產(chǎn)區(qū)的候鳥式低密度景區(qū)生活模式會轉(zhuǎn)變?yōu)槎ň邮礁呙芏鹊纳鐓^(qū)生活模式。城市化的多功能價值取向會導(dǎo)致大量的商業(yè)配套建設(shè)，同時也帶來穩(wěn)定的常住人口及其持久的生活和消費(fèi)，這將直接導(dǎo)致生態(tài)核心區(qū)的城市化發(fā)展。2011年，中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中復(fù)合了“旅游、商業(yè)、商務(wù)、度假、居住”中3種以上功能的項(xiàng)目的比例高達(dá)73.5%，一些項(xiàng)目甚至復(fù)合了高爾夫等高污染或高耗能活動。[注]中國指數(shù)研究院：《2011年全國旅游地產(chǎn)樣本分析》，《中國房地產(chǎn)市場》2011年第9期。因此，旅游地產(chǎn)的附加功能越少，其生態(tài)功能就會越強(qiáng)，城市化程度就越小。

(四)美麗生態(tài)代價

生態(tài)核心區(qū)的美麗資本和生態(tài)價值吸引了資本的關(guān)注和人類的貪念，招致了來自外部的對其自身的破壞性力量而傷了自己，這就是美麗生態(tài)代價。有例為證，英國倫敦濕地中心因?yàn)槠鋬?yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，其中9%的面積用來開發(fā)高級住宅，并獲得了高達(dá)1 100萬英鎊的收益。[注]駱林川：《城市濕地公園建設(shè)的研究》，大連理工大學(xué)博士學(xué)位論文，2009年。同樣的情形出現(xiàn)在國內(nèi)，杭州西溪濕地、南京秦淮河、西安浐灞新區(qū)、北京潮白河等周邊濕地的恢復(fù)，拉升了周邊地價，引致旅游地產(chǎn)大量入侵。中國未來 10 年將有500 萬個家庭或個人購買旅游房產(chǎn)，這將形成約2 500 億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。[注]洛 濤：《旅游地產(chǎn)五大問題不容忽視》，《經(jīng)濟(jì)參考報》2007年6月13日。在旅游地產(chǎn)模式中，旅游的投資回報特征是“慢出慢進(jìn)”，而地產(chǎn)部分則是“快出快進(jìn)”，出于利益沖動，開發(fā)商會有意依附生態(tài)資源，這招致了對生態(tài)核心區(qū)的生態(tài)損害。[注]張曉蘭：《旅游地產(chǎn)現(xiàn)非理性繁榮》，《安家》2012年第7期。另一方面，旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者往往具有較高支付能力，其消費(fèi)模式、消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平高于傳統(tǒng)地產(chǎn)，具有高能耗、高消費(fèi)和超前性等非生態(tài)行為特征。[注]李 蘭，張祖群：《北京旅游地產(chǎn)的三個維度影響分析》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理》2012年第7期。這無疑都也將對生態(tài)核心區(qū)帶來顛覆性的破壞。因此，喚醒國人的生態(tài)意識，宣傳生態(tài)保護(hù)知識，形成生態(tài)保護(hù)習(xí)慣和提高生態(tài)保護(hù)能力，對保護(hù)旅游地產(chǎn)的生態(tài)具有基礎(chǔ)性作用。

三、中國旅游地產(chǎn)生態(tài)風(fēng)險防控

(一)倡導(dǎo)生態(tài)導(dǎo)向，減少附加功能

美國學(xué)者Honachefsky(1994，1999)認(rèn)為，由于開發(fā)商將土地的經(jīng)濟(jì)價值優(yōu)先于生態(tài)價值，導(dǎo)致了美國旅游地產(chǎn)無序蔓延，并對周邊生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生破壞。為此，我們必須實(shí)施一種生態(tài)導(dǎo)向下區(qū)域保護(hù)發(fā)展模式。[注]葉玉瑤，張虹鷗等：《“生態(tài)導(dǎo)向”的城市空間結(jié)構(gòu)研究綜述》，《城市規(guī)劃》2008年第5期。生態(tài)導(dǎo)向發(fā)展思想的核心是生態(tài)優(yōu)先原則，包括生態(tài)規(guī)律、生態(tài)資本和生態(tài)效益優(yōu)先三個層面，強(qiáng)調(diào)人類經(jīng)濟(jì)活動的生態(tài)合理性優(yōu)先于經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的合理性，建立起以生態(tài)資本保值增值為基礎(chǔ)的綠色經(jīng)濟(jì)體系。[注]劉思華：《劉思華可持續(xù)經(jīng)濟(jì)文集》，北京：中國財經(jīng)出版社，2007年，第19頁。

生態(tài)導(dǎo)向下旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)遵循大地倫理發(fā)展觀，強(qiáng)調(diào)生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用以及旅游產(chǎn)品和活動的生態(tài)化設(shè)計三大原則，盡量減少旅游地產(chǎn)附加功能，配套設(shè)施減量化和簡約化，追求原生態(tài)，形成“大旅游+小地產(chǎn)”互惠共生生態(tài)開發(fā)格局。[注]上海五合智庫：《旅游+地產(chǎn)的“捆綁價值”》，《招商周刊》2007年第18期。其中，生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用是生態(tài)導(dǎo)向的關(guān)鍵，對旅游地產(chǎn)而言，首先重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展生態(tài)住宅，能源自給，減少能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量。比如，利用光伏技術(shù)，建設(shè)太陽能屋頂或墻壁。其次，利用非常規(guī)交通進(jìn)入方式，減少大面積的交通用地。比如，開發(fā)航空進(jìn)入景區(qū)，減少景區(qū)道路的開發(fā)量。

(二)控制生態(tài)總量，劃定生態(tài)紅線

控制生態(tài)總量也就是要求旅游地產(chǎn)在侵占生態(tài)植被的同時，在異地恢復(fù)或再造同等面積的同類型生態(tài)植被。房地產(chǎn)企業(yè)既可以自己恢復(fù)或再造植被，也可以委托第三方進(jìn)行，同時由非政府生態(tài)環(huán)保組織來監(jiān)管。在此基礎(chǔ)上，完善生態(tài)立法，未來應(yīng)當(dāng)建立生態(tài)損害訴訟制度和生態(tài)損害社會化救濟(jì)制度。在能夠確定責(zé)任人的情況下，通過具體的生態(tài)損害訴訟的途徑追究其損害賠償責(zé)任；而在無法確定責(zé)任人時，國家應(yīng)該積極鼓勵設(shè)立環(huán)境責(zé)任保險、生態(tài)填補(bǔ)基金和財務(wù)保證等社會化制度來分擔(dān)對生態(tài)所造成的損害。

政府在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，根據(jù)生態(tài)環(huán)境容量、生態(tài)景觀和開發(fā)現(xiàn)狀等因素，劃定保障區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)可持續(xù)發(fā)展的基本紅線，并嚴(yán)格執(zhí)行。在這一方面，云南省玉溪市對撫仙湖的管理有成功的經(jīng)驗(yàn)，玉溪市為對撫仙湖保護(hù)范圍、水的利用、保護(hù)措施和地產(chǎn)用地比例劃定了“四條紅線”，其中保護(hù)范圍規(guī)定為最高蓄水位沿地表向外水平延伸110米范圍，而單個項(xiàng)目的地產(chǎn)用地面積不得超過規(guī)劃面積的25%。[注]潘姝含：《保護(hù)撫仙湖，玉溪將堅(jiān)守四條紅線》，《云南經(jīng)濟(jì)日報》2013年7月2日。

(三)建構(gòu)利益聯(lián)盟，防止買空賣空

建構(gòu)三個層次的利益聯(lián)盟，打造中國生態(tài)核心區(qū)的防火墻：首先，要建構(gòu)旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的利益聯(lián)盟，旅游業(yè)需要借助地產(chǎn)業(yè)獲得資本和利潤空間，地產(chǎn)業(yè)也需借助旅游業(yè)提升品質(zhì)和獲得市場，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生利益的共同點(diǎn)，對生態(tài)的破壞反而會降低地產(chǎn)的整體價值。[注]洛 濤：《旅游地產(chǎn)五大問題不容忽視》，《經(jīng)濟(jì)參考報》2007年6月13日。其次，針對目前旅游地產(chǎn)的開發(fā)存在“以犧牲環(huán)境利益、生態(tài)利益換取經(jīng)濟(jì)利益、忽視居民利益”的傾向，必須建構(gòu)旅游地產(chǎn)商、政府、居民和生態(tài)系統(tǒng)之間的利益聯(lián)盟，樹立旅游地產(chǎn)是“以保護(hù)為先，以旅游為主導(dǎo)，地產(chǎn)服務(wù)旅游”的價值共生關(guān)系。最后，針對地產(chǎn)商多為外來投資者和資本的逐利本性，[注]2011年，中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目外來投資者的占比高達(dá)63.4%。參見中國指數(shù)研究院《中國旅游地產(chǎn)新地標(biāo)研究報告》，http://www.doc88.com/p-091909486830.html。為平衡東道主和投資商的利益，需要拓展各種途徑，[注]李明華，張經(jīng)輝：《自然保護(hù)區(qū)公眾參與制度研究》，載中國法學(xué)會環(huán)境資源法學(xué)研究會《資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)與環(huán)境資源法的熱點(diǎn)問題研究——2006年全國環(huán)境資源法學(xué)研討會論文集(三)》(未出版)，2006年，第760～766頁。提高東道主的參與能力，減少旅游經(jīng)濟(jì)漏損，保證本地的旅游收入能夠反哺本地生態(tài)建設(shè)。

總體來看，旅游地產(chǎn)的投資回報來源于三個方面：一是銷售收入，二是酒店、會展中心的經(jīng)營性收入，三是景區(qū)景觀收入。但目前中國大多數(shù)旅游地產(chǎn)以銷售為主，即便配套酒店、休閑設(shè)施，營造休閑度假氛圍和環(huán)境，其最終的目的還是為了更好地銷售房產(chǎn)，真正的贏利點(diǎn)還是地產(chǎn)。國內(nèi)最著名的華僑城模式也依然沒有實(shí)現(xiàn)以旅游收入為支撐的盈利模式，其真正的贏利點(diǎn)也是配套住宅銷售收入。因此，旅游地產(chǎn)一定要嚴(yán)防市場炒作，杜絕開發(fā)商買空賣空的行為，減少制造旅游地產(chǎn)泡沫和旅游地產(chǎn)的非理性繁榮。為此，可以借鑒撫仙湖經(jīng)驗(yàn)，要求旅游地產(chǎn)商持有一定的自營比例，防止買空賣空。

四、結(jié) 語

旅游地產(chǎn)生態(tài)問題關(guān)系到中國生態(tài)文明和美麗中國的建設(shè)，關(guān)系到代際生態(tài)福利公平和可持續(xù)發(fā)展，是中國發(fā)展的戰(zhàn)略問題；而旅游地產(chǎn)僅僅關(guān)系到國民住宿改善問題，不構(gòu)成戰(zhàn)略問題。因此，二者的重要性顯然不對等，我們決不能犧牲生態(tài)核心區(qū)的生態(tài)價值和生態(tài)資產(chǎn)換取國民對住宿改善這一享樂型需求。旅游地產(chǎn)惟有在生態(tài)保護(hù)優(yōu)先，甚至有利于促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的前提下來發(fā)展，才能走向科學(xué)發(fā)展之路。可喜的是，十八屆三中全會針對生態(tài)核心區(qū)提出了建設(shè)國家公園體系的構(gòu)想，屆時將有望為中國生態(tài)核心區(qū)的保護(hù)建構(gòu)堅(jiān)實(shí)的防火墻。