祿曉龍+++劉陪生　成宏亮+++任健

摘 要：自我國(guó)實(shí)行住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，在繁榮經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策聯(lián)動(dòng)關(guān)系的實(shí)證分析，探析二者間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的制約因素，以期對(duì)增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控的針對(duì)性和有效性提供有益借鑒，并引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；貨幣政策；聯(lián)動(dòng)關(guān)系

中圖分類號(hào)：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2014（2）-0023-06

一、問(wèn)題的提出和相關(guān)文獻(xiàn)回顧

自1998年我國(guó)實(shí)行住房的貨幣化改革以來(lái)，一方面房地產(chǎn)的消費(fèi)需求得到了極大地釋放，另一方面，在政策的扶持下房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的日益繁榮，對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增加就業(yè)有著重要的促進(jìn)作用。但同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快也帶來(lái)了許多弊端：房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象盛行，資產(chǎn)泡沫日益顯現(xiàn)，住房更多是作為投資品被追逐，而其生活必需品的屬性沒(méi)有得到足夠重視。日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅和美國(guó)次貸危機(jī)等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)證明，過(guò)高的房?jī)r(jià)既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和社會(huì)的安定和諧。而近幾年部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)回調(diào)現(xiàn)象，除了經(jīng)濟(jì)下行的因素外，主要是限購(gòu)令和監(jiān)管部門對(duì)金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)等非經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控的結(jié)果。同時(shí)，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的重要地位和特殊性，作為國(guó)家進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控重要手段之一的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，不但關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且直接關(guān)系到價(jià)格穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)這三個(gè)貨幣政策主要目標(biāo)能否較好地實(shí)現(xiàn)。因此，深入研究貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控的針對(duì)性和有效性、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展等方面都有著重要意義。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者近年來(lái)對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系做了許多有意義的探索和研究，其中Chien等（2009）利用VEC模型分析了臺(tái)灣地區(qū)的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，指出貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格間存在雙向的負(fù)相關(guān)影響關(guān)系。Hilde等（2010）利用SVAR模型分析了房地產(chǎn)價(jià)格在挪威、瑞典和英國(guó)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用，指出房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣政策的反應(yīng)迅速，同時(shí)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化也很靈敏。Rangan等（2010）通過(guò)修正的VAR模型驗(yàn)證了貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，指出貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，而且貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有區(qū)際效應(yīng)。Xu等（2011）通過(guò)實(shí)證分析中國(guó)的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，指出貨幣政策是房地產(chǎn)價(jià)格漲跌背后的關(guān)鍵性驅(qū)動(dòng)因素。戴國(guó)強(qiáng)等（2009）利用SVAR模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證分析， 得出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)比較順暢，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效用和投資效用不顯著。李村璞（2011）通過(guò)實(shí)證分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和貨幣政策的非線性動(dòng)態(tài)關(guān)系，指出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在非對(duì)稱性影響，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣供應(yīng)量的彈性較小，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控單靠貨幣政策難以奏效。鄧國(guó)營(yíng)等（2012）構(gòu)建VAR模型實(shí)證研究了貨幣政策與資本流入兩種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，證實(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格受到貨幣政策影響強(qiáng)于資本流入影響，且信貸量對(duì)房?jī)r(jià)上漲有較強(qiáng)的推動(dòng)作用，而利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不明顯。本文試通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策的聯(lián)動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，探析二者之間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的制約因素，以期為優(yōu)化貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的針對(duì)性和有效性提供有益的借鑒。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策聯(lián)動(dòng)的途徑

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響貨幣政策的傳導(dǎo)途徑

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)貨幣政策的影響主要通過(guò)貨幣需求和利率兩個(gè)路徑。首先，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)貨幣需求的影響體現(xiàn)在三方面：一是財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲使人們的名義財(cái)富增加，貨幣需求量相應(yīng)增加；二是交易效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升使房地產(chǎn)交易量增加，增加了用于房地產(chǎn)交易的貨幣需求量增加；三是替代效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升使預(yù)期收益率增加，人們將增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，減少貨幣的持有，這將降低貨幣需求。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)利率的影響有三方面：一是對(duì)投資者的財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)及由此對(duì)未來(lái)的預(yù)期判斷，將使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的融資需求增加，從而導(dǎo)致利率的上升；二是對(duì)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款一般都是以房地產(chǎn)作為抵押品，房?jī)r(jià)的波動(dòng)將直接影響到抵押品的價(jià)值和貸款不良率的高低，進(jìn)而影響銀行對(duì)房地相關(guān)貸款的利率和規(guī)模。

（二）貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的傳導(dǎo)途徑

貨幣政策主要是通過(guò)利率和貨幣供應(yīng)量?jī)蓚€(gè)工具變量，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響。首先，利率是本幣的價(jià)格，是貨幣政策的主要價(jià)格型變量調(diào)控工具，利率的變化將影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和銀行等市場(chǎng)交易主體的資金需求。房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債高杠桿行業(yè)，其主要運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于銀行貸款。非國(guó)有性質(zhì)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)利率的變化尤其敏感，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將通過(guò)提高房屋銷售價(jià)格來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本。而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率的上升，一方面由于其貸款購(gòu)房的成本上升降低了購(gòu)房的意愿，需求的減少會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成下行的壓力。另一方面，購(gòu)房者（尤其是投資者）如果可以將其貸款利率上升增加的資金成本通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的交易形式來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的話，勢(shì)必形成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的攀升。第三，利率釋放出的政策信號(hào)，將影響到購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。出于對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)不確定的擔(dān)心，購(gòu)房者持幣待購(gòu)或放棄購(gòu)房，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另外，由于銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，直接控制著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的融資渠道，監(jiān)管部門往往通過(guò)窗口指導(dǎo)的方式對(duì)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行干預(yù)，比如不允許銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率下浮，提高個(gè)人第二套住房的貸款利率等，從而達(dá)到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和價(jià)格的目的。

其次，貨幣供應(yīng)量的變化主要通過(guò)銀行信貸、利率、通貨膨脹等來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、再貸款和窗口指導(dǎo)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)控制貨幣供應(yīng)量時(shí)，會(huì)直接或間接影響到銀行內(nèi)部信貸政策和信貸規(guī)模，尤其是銀行會(huì)根據(jù)監(jiān)管部門的要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流和購(gòu)房者貸款造成較大的影響，從供給和需求雙重角度來(lái)影響房?jī)r(jià)；貨幣供給量的變化直接影響到資金市場(chǎng)的供給與需求，從而通過(guò)間接影響利率水平來(lái)影響房?jī)r(jià)；貨幣供應(yīng)量變化導(dǎo)致的通貨膨脹效應(yīng)也會(huì)影響到人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期和投資房產(chǎn)的選擇，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策聯(lián)動(dòng)關(guān)系的實(shí)證分析

（一）變量的選取和樣本數(shù)據(jù)說(shuō)明

貨幣政策的工具變量主要包括數(shù)量型工具和價(jià)格型工具兩類，其中數(shù)量型工具以貨幣供應(yīng)量為主，價(jià)格型變量工具一般以利率為主。根據(jù)研究目的及弗里德曼提出的單一規(guī)則（single rules）貨幣政策1，我們可選擇廣義貨幣供應(yīng)量的同比增長(zhǎng)率來(lái)作為數(shù)量型工具指標(biāo)，記為M2R；而價(jià)格型變量工具指標(biāo)，我們可相應(yīng)選擇對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各交易主體（房開(kāi)商、購(gòu)房者和銀行）影響較大的5年期貸款利率，用LR來(lái)表示。另外，房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)選取的是商品房平均銷售價(jià)格，用lnHP來(lái)表示。樣本數(shù)據(jù)的選取區(qū)間是1991至2012年，其中商品房平均銷售價(jià)格2和貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)率的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。利率的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于人民銀行網(wǎng)站，當(dāng)年如遇政策調(diào)整，則根據(jù)利率的政策調(diào)整時(shí)間和實(shí)際執(zhí)行時(shí)間進(jìn)行加權(quán)處理。

（二）數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

當(dāng)變量數(shù)據(jù)沒(méi)有做平穩(wěn)性檢驗(yàn)就貿(mào)然進(jìn)行線性回歸，將可能導(dǎo)致偽回歸，所以在構(gòu)造方程前需對(duì)變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。我們運(yùn)用Dickey和Fuller提出的ADF檢驗(yàn)方法，對(duì)lnHP、M2R、LR的原時(shí)間序列和一階差分進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，可知序列l(wèi)nHP、M2R和LR均服從一階單整。

（三）變量間的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)上，我們選擇的是Johansen檢驗(yàn)方法，因?yàn)橄鄬?duì)E-G兩步法，其對(duì)兩個(gè)及以上變量間協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)結(jié)果更完整和精確。同時(shí)，由于Johansen檢驗(yàn)比原序列的最大滯后期數(shù)要小1，故此時(shí)協(xié)整的滯后區(qū)間應(yīng)該為（1，1）。通過(guò)對(duì)lnHP、M2R和LR序列的曲線圖分析，可知變量的序列基本沒(méi)有確定性趨勢(shì)。對(duì)于協(xié)整方程的形式有無(wú)截距和線性趨勢(shì)，可分兩種情況檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果參見(jiàn)表2。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，在兩種情況下變量間都至少存在2個(gè)協(xié)整關(guān)系，因此可以建立VAR模型。

（四）構(gòu)建VAR模型

根據(jù)以上變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果，我們以平穩(wěn)序列l(wèi)nHp、M2R和LR作為變量來(lái)構(gòu)建VAR模型，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策間的關(guān)系。

1、滯后期的選擇

結(jié)合SC準(zhǔn)則 、AIC信息準(zhǔn)則，由表3可知SC準(zhǔn)則、AIC信息準(zhǔn)則均選擇滯后期為2，所以模型的滯后期選擇為2。

2.建立VAR模型

根據(jù)上述檢驗(yàn)結(jié)果，構(gòu)建以lnHp、M2R和LR為變量的VAR（2）模型，如下：

1nHP■M2R■LR■=0.40.530.15+0.85 0.3 0.920.02 0.61 1.660.03 0.05 0.371nHP■M2R■△LR■+0.1 0.22 -1.89-0.07 0.21 -1.83-0.05 0.18 -0.121nHP■M2R■LRt-2

三個(gè)VAR模型方程的可決系數(shù)分別為R2= 0.98、0.82、0.96，說(shuō)明方程的擬合度較高。我們?cè)龠M(jìn)行特征根檢驗(yàn)來(lái)看模型的穩(wěn)定性（見(jiàn)圖1），結(jié)果顯示所有特征根都在單位圓內(nèi)，沒(méi)有數(shù)值大于1的特征根，是一個(gè)平穩(wěn)的系統(tǒng)，符合向量自回歸模型建模要求。另外，從方程不同滯后期的系數(shù)綜合來(lái)看，貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)更大一些，而房?jī)r(jià)對(duì)利率的影響則相對(duì)更大一些。

（五）Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

我們可根據(jù)時(shí)間序列變量間的Granger因果關(guān)系（causal relationship）檢驗(yàn)方法，對(duì)序列l(wèi)nHP和M2R、LR進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，來(lái)驗(yàn)證房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果表明， lnHP與M2R間不存在Granger因果關(guān)系。而lnHP與LR間存在單向的Granger因果關(guān)系，其中利率對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)幾乎沒(méi)有影響，而房?jī)r(jià)對(duì)利率有一定程度的影響。

（六）沖擊反應(yīng)分析和方差分解

1、沖擊反應(yīng)分析。我們用M2R和LR的變動(dòng)對(duì)lnHP沖擊，及l(fā)nHP的變動(dòng)對(duì)M2R和LR的沖擊，來(lái)進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果如下：

（1）首先分析M2R和LR的變動(dòng)對(duì)lnHP的沖擊，由脈沖響應(yīng)函數(shù)圖2可見(jiàn)，給予M2R、和LR一個(gè)正的沖擊時(shí)，會(huì)使得lnHp有正向或負(fù)向波動(dòng)，這種影響一直持續(xù)到10期以后，說(shuō)明貨幣政策的變動(dòng)會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變動(dòng)。而且可以看出，相對(duì)利率來(lái)說(shuō)，貨幣供應(yīng)量M2R對(duì)房?jī)r(jià)lnHP的影響更大一些。

（2）再分析lnHP的變動(dòng)對(duì)M2R和LR的沖擊影響，由脈沖響應(yīng)函數(shù)圖3可見(jiàn)，給予lnHP一個(gè)正的沖擊時(shí)，對(duì)M2R和LR造成正向或負(fù)向波動(dòng)的影響，這種影響一直持續(xù)到10期以后，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)貨幣政策也有一定的影響。而且從圖中可以看出，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)lnHP對(duì)利率LR的沖擊影響相對(duì)更大一些。

2、方差分解檢驗(yàn)。lnHP、M2R和LR三個(gè)變量的方差分解檢驗(yàn)結(jié)果如表5， lnHP和 M2R、LR序列變量的相互貢獻(xiàn)度均為正，其中M2R相較LR對(duì)lnHp的貢獻(xiàn)率更大一些，即貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響更大一些，這與脈沖響應(yīng)的分析結(jié)果是一致的。而在lnHp 對(duì)M2R、LR的貢獻(xiàn)度中， lnHp對(duì)LR的貢獻(xiàn)率逐步在增長(zhǎng)，到第9期以后就超過(guò)了lnHp對(duì)M2R的貢獻(xiàn)率，這說(shuō)明在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)貸款利率的影響更大一些，這與脈沖響應(yīng)的分析結(jié)果也是相同的。

（七）建立向量誤差修正模型（VEC）

上述分析可知， lnHP、M2R和LR序列之間存在著協(xié)整關(guān)系，因此我們可構(gòu)造包括誤差修正項(xiàng)作為回歸變量的向量誤差修正模型，以反映變量之間的長(zhǎng)期和短期均衡關(guān)系，具體的VEC模型如下：

（1）誤差修正模型

△1nHP■△M2R■△LR■=0.090.01-0.01+-0.470.02-0.1ecm■+-0.06 -0.59 0.31-0.22 0.22 0.96 0.04 -0.09 -0.27△1nHP■△M2R■△LRt-1

（2）誤差修正項(xiàng)ecm■為0時(shí)，變量間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系如下：

1nHP■=-6.54-1.79*M2R■-0.87*LR■

由以上建立的VEC模型可知，lnHP、M2R、LR序列相互之間的影響和作用很弱，貨幣供應(yīng)量M2R的變動(dòng)和貸款利率LR的變動(dòng)與房?jī)r(jià)的波動(dòng)lnHP呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和貸款利率增加（或減少）時(shí)，房?jī)r(jià)下降（或上漲）。

四、主要結(jié)論及政策建議

通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策聯(lián)動(dòng)關(guān)系的實(shí)證分析，說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策間存在著較弱的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。其中協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)、沖擊反應(yīng)分析和方差分解均驗(yàn)證了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和貨幣政策間存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，但是二者間的聯(lián)動(dòng)程度太弱，以至于在Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)中不能完全得出二者之間存在因果關(guān)系的結(jié)論。

實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果是與現(xiàn)實(shí)情況基本相符的。首先，由于地方政府把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)其給予很大的政策扶持，甚至通過(guò)干預(yù)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為來(lái)支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的融資。再加上國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)了的較大比例，銀行信貸對(duì)國(guó)有企業(yè)的偏好，使得國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)總能以較低的價(jià)格融資，缺乏對(duì)利率變化的敏感性，從而使得貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較弱。其次，由于我國(guó)住房貸款利率上下浮動(dòng)幅度被嚴(yán)格管制，其借貸的成本往往主要取決于房屋本身的總價(jià)。過(guò)高的房?jī)r(jià)和房產(chǎn)投機(jī)行為盛行，使得購(gòu)房者更關(guān)注房屋總價(jià)和首付款比例，而對(duì)利率同樣缺乏敏感性，貨幣政策對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為的影響同樣較弱。再次，貨幣政策是對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，政策目標(biāo)較多，其決策到執(zhí)行的過(guò)程也較長(zhǎng)，而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)速度較快，政策的時(shí)滯性使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)貨幣政策的影響在短期內(nèi)較弱。筆者認(rèn)為，只有繼續(xù)優(yōu)化貨幣政策的調(diào)控機(jī)制、轉(zhuǎn)變地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式、推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革、深化包括房地產(chǎn)和銀行在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)改革，多措并舉，以增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控的宏微觀基礎(chǔ)，才能實(shí)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的有效調(diào)控。

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The Empirical Analysis on the Correlation between the Fluctuation of Real Estate Price and Monetary Policy

LU Xiaolong LIU Peisheng1 CHENG Hongliang REN Jian2

（1School of Economics of Yunnan University， Kunming Yunan 650091

2Yulin Municipal Sub-branch PBC， Yulin Shaanxi 719000）

Abstract： Since the monetization reform of housing， the real estate price has risen rapidly. When it boosts the economic prosperity， it also brings a series of social and economic problems. Through the empirical analysis on the correlation between the fluctuation of real estate price and monetary policy， the paper analyzes the restriction factors of the relationship between them in order to provide useful reference to enhancing the pertinence and effectiveness of the monetary policy， and guide the benign development of the real estate industry， and promote the sustainable and healthy development of Chinas economy.

Keywords： real estate price； monetary policy； correlation

責(zé)任編輯、校對(duì)：楊振峰