王衛(wèi)

摘 要：近年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和快速上漲的房價引發(fā)了社會各界的關(guān)注。那么什么才是影響商品房價格的主要因素？本文通過實證研究，采用回歸分析的方法來進行分析，并以此為依據(jù)構(gòu)造房地產(chǎn)定價模型，從而找出引起房價波動的主要因素。

關(guān)鍵詞：房價；回歸分析；因素

一、引言

由于住房制度的改革和經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了幾個快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)也已經(jīng)一躍成為我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)。但是房地產(chǎn)離普通民眾的距離卻越來越遠，成為少數(shù)人才能買得起的奢侈品，這必然影響我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和和諧人文社會的構(gòu)建。因此，有必要分析影響我國房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，研究這些因素對于房價影響的大小以及它們之間的內(nèi)在關(guān)系，從而為實行合理并且有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供有力的依據(jù)。

對于房地產(chǎn)價格的影響因素的研究，眾多的學者在早期主要關(guān)注的是宏觀方面，分析著重于定性的分析[3]，但在近幾年也逐漸認識到定性分析中存在的缺陷，即無法直觀的反應重要因素的影響程度，從而開始運用定量分析來確定房地產(chǎn)價格的主要影響因素，并據(jù)此構(gòu)建房地產(chǎn)價格模型。

二、樣本與數(shù)據(jù)

本研究采用商品房本年銷售價格（YXSJG）這一指標來表示本年度商品房的價格。雖然影響商品房價格的因素很多，但是，根據(jù)相關(guān)理論研究成果和經(jīng)驗，影響商品房價格的主要因素應該與國民經(jīng)濟發(fā)展、投資水平和人民生活水平關(guān)系較大，因此我們選擇以下幾個方面來分析：1、地方經(jīng)濟的發(fā)展水平；2、房地產(chǎn)投資規(guī)模；三是房地產(chǎn)的供求關(guān)系；四是居民收入。這些都是宏觀分析中經(jīng)常用的經(jīng)濟指標，如果要把指標都量化，我們可以選擇城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等四個指標作為模型的自變量。本文采用來自國家統(tǒng)計局與杭州市統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫1999年到2011年13年的數(shù)據(jù)進行分析[2]，相關(guān)變量符號說明如表1所示：

三、實證分析

（一）多元線性回歸模型的建立

集合了相關(guān)數(shù)據(jù)，為了表示各影響因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。我們使用SPSS19對數(shù)據(jù)進行[4]分析和處理，最后準備使用多元線性回歸模型來表示數(shù)據(jù)間的關(guān)系：

各變量的含義與表1中相對應，β0到β4為模型回歸參數(shù)，ε為隨機干擾項或隨機誤差。

（二）回歸模型的檢驗

1.模型的擬合度檢驗

用spss對模型進行擬合度檢驗，可得R為0.982，R方為0.965，調(diào)整的R方在0.948，R和R方非常接近1，因此模型的擬合度非常好。

2.方差分析顯著性F檢驗

根據(jù)檢驗結(jié)果，F(xiàn)值為55.592而SIG值接近于零，遠小于0.05的顯著性水平，因此可以說明變量之間存在線性的關(guān)系，模型的顯著性檢驗可以通過。

3.變量的顯著性t檢驗

由檢驗結(jié)果知，模型參數(shù)中只有人均可支配收入的SIG值小于0.05，VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)人均GDP和銷售面積和商品房銷售價格呈負相關(guān)，這顯然不符合經(jīng)濟運行中的實際情況。因此可以確定，模型中幾個自變量之間肯定存在多重共線性。通過相關(guān)性檢驗觀察發(fā)現(xiàn)變量間的相關(guān)系數(shù)分別為0.966、0.973、0.968、和0.623，很接近1，這表明幾個變量間存在較強的共線性。

（三）多重共線性問題的解決以及回歸模型修正

解決多重共線性的方法一般有：數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計方法。

數(shù)據(jù)處理一般可以通過增加樣本量來解決，但是由于實行市場化的房地產(chǎn)制度的時間很短，房地產(chǎn)方面的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)量非常有限。因此比較可行的方法是采用統(tǒng)計方法來對回歸模型進行一定的修正。

通過逐步回歸后發(fā)現(xiàn)，相關(guān)變量中只有城鎮(zhèn)人均可支配收入與商品房銷售價格表現(xiàn)了良好的正相關(guān)性，并且通過了相關(guān)的檢驗。分別如下表所示：綜合SIG值，F(xiàn)值，VIF值都符合檢驗通過的標準。

根據(jù)經(jīng)驗，商品房銷售價格與銷售面積之間肯定有關(guān)聯(lián)而且一般呈正相關(guān)，只是這里由于樣本數(shù)據(jù)太少導致其檢驗不顯著，其他變量的不顯著則比較好理解。

繼續(xù)分別以（城鎮(zhèn)人均可支配收入XRJSR，商品房本年銷售面積XXSMJ）以及（城鎮(zhèn)人均可支配收入XRJSR，房地產(chǎn)開發(fā)投資額XKFTZ），為自變量做分析查看其T檢驗結(jié)果如下：

我們發(fā)現(xiàn)當以城鎮(zhèn)人均可支配收入XRJSR，商品房本年銷售面積XXSMJ以及城鎮(zhèn)人均可支配收入XRJSR，房地產(chǎn)開發(fā)投資額XKFTZ為自變量時，各參數(shù)（SIG，VIF<10，R值）也能勉強通過顯著性檢驗。

再分別觀察其p-p圖以及散點圖可見各數(shù)據(jù)點在基準線上下均勻波動，因此可以認為數(shù)據(jù)的殘差可以滿足多元回歸線性模型的要求。

綜合分析可以得出以下結(jié)論即商品房銷售價格和人均可支配收入有關(guān)，并且銷售價格隨著人均可支配收入的增加而有所上漲。這一點符合預期，但是模型當中其他幾個指標均不同程度的遇到了檢驗不通過的情況。但是，根據(jù)經(jīng)驗判斷，房屋銷售價格應當與商品房銷售面積有一定的關(guān)聯(lián)性，只是由于樣本數(shù)據(jù)不足，或者由于國家在房地產(chǎn)方面的行政政策的影響導致檢驗結(jié)果不顯著，通過去除其他幾個變量，重新建立多遠線性回歸模型：

YXSJG=-1974.543+0.465XRJSR-0.180XXSMJ

研究中限于數(shù)據(jù)的原因，對房價有影響的其他因素尚未引入模型，如土地價格、貸款利率、其他相關(guān)政策等。

四、結(jié)論與啟示

通過得到的回歸模型可以看出，在影響商品房價格YXSJG的各種因素中，人均可支配收入XRJSR和商品房銷售面積XXSMJ對杭州房價的影響較大，這個結(jié)論符合經(jīng)濟學上對房價影響因素的一般推斷，同時也比較符合杭州市的實際情況。由于城市的不斷擴張，近年來杭州進行了一系列城市改造，其中包括城中村的大規(guī)模拆遷和更新，這個改造釋放了大量的市場需求，加劇了房地產(chǎn)市場供需失衡的狀況。另外，政府收入增長計劃，杭州市居民人均可支配收入也隨之大幅增加。在這兩個因素的互相推動下，杭州市商品房價格不斷上漲，市場供不應求，住房需求拉動的價格上漲遠遠超過供給推動。

除了銷售面積，從模型上看，人均可支配收入對房價也有重要影響。杭州是浙江省會，浙江省經(jīng)濟中心，再加上杭州是中國著名旅游城市，高收入人群聚集。幾個方面構(gòu)成了杭州房價上漲的宏觀經(jīng)濟基本面的支撐。房價的上漲同步于經(jīng)濟社會的告訴增長，如果從購買人群分類的角度來看，由于購買力的存在，杭州市商品房價格上漲并未脫離居民實際支付能力，商品住宅價格上漲有人均可支配收入快速增長的支撐。2000年以來，杭州市人均可支配收入的增長速度與商品住宅價格的上漲速度相差并不遠。因此，可以認為杭州市商品房價格上漲是合理的，既然人均可支配收入持續(xù)上漲，那么除非國家通過行政干預，市場條件下杭州的房價在近期內(nèi)是不會驟然下跌的。盡管整體上杭州市居民可用于購買住房的支付水平有所提高，但是單位家庭的收入能力大小不同。收入高的家庭可以負擔得起房價的上漲，但是低收入者的收入未必可以跟上房價上漲的節(jié)奏，在越來越高的商品房價格面前，這部分人群的房地產(chǎn)支付水平是在相對下降的，其購買的機會客觀上來說是越來越小的，并且這個差距還在進一步擴大中。

雖然通過以上分析我們可以知道杭州市商品房價格上漲與居民人均可支配收入的上漲的確有著重要的額關(guān)聯(lián)。[5]但是很多時候人們在關(guān)注房產(chǎn)價格與人均可支配收入的時候會發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)價格的上漲速度有時遠遠快于自己收入的增長，從而得出房價與人均可支配收入無關(guān)的結(jié)論。其實房價的上漲不僅僅由于人均可支配收入的增長，同樣也收其他多方面因素的影響，單憑一個計量模型無法囊獲所有影響房地產(chǎn)價格的因素，這些因素可能包括以下幾個方面：

（1）需求拉動，對高檔住宅的需求拉高了商品房平均銷售價格，使得住房平均價格上揚。

（2）成本推動，來自建材的漲價、土地取得成本增加、樓盤綠化和外立面品質(zhì)等的提升三個方面，杭州一些地區(qū)出現(xiàn)了樓面價格高于在售房產(chǎn)價格的情況，某些樓盤的開發(fā)成本中樓面地價已經(jīng)占到50%以上。另外，由于鋼材、水泥價格的快速上漲，也帶動了房價的上漲。

（3）房地產(chǎn)具有保值增值的特性，尤其是在通貨膨脹的預期下，人們對購買房地產(chǎn)趨之若鶩。盡管超過實際能力，很多人還是準備購買房產(chǎn)，甚至很多人存在投機的思想。

通過以上分析，我們可以看出，居民人均可支配收入對于房地產(chǎn)價格的確定的確有影響，但是影響卻非常有限。這樣就導致了在簡單的計量分析中，我們無法找出房地產(chǎn)價格變化的真正原因。

國外的市場經(jīng)濟發(fā)展遠早于我國，其房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也已經(jīng)歷經(jīng)多輪經(jīng)濟危機。其實踐早已表明，房地產(chǎn)經(jīng)濟的過分泡沫化不利于市場經(jīng)濟的良好發(fā)展，在引起可能的通貨膨脹的同時還可能帶來對經(jīng)濟發(fā)展不利的多方面影響。例如，房地產(chǎn)的過熱可能促使人們進行過度的儲蓄以進行購房準備，從而抑制消費經(jīng)濟的正常發(fā)展。過熱的房地產(chǎn)市場可能使熱錢加速流入，增加系統(tǒng)性金融風險并且造成局部投資過熱，如水泥、鋼材等行業(yè)的無序擴張。因此，為了防止經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動，政府必須進行嚴格的宏觀調(diào)控政策，引導正確的經(jīng)濟發(fā)展和投資方向，控制房地產(chǎn)開發(fā)，用好限購限貸政策，在此基礎上大力推廣經(jīng)濟適用房、廉租房等住房保障制度，盡快完善房地產(chǎn)供求體系。（作者單位：云南財經(jīng)大學財政與經(jīng)濟學院）

參考文獻：

[1] 杭州市統(tǒng)計局.杭州統(tǒng)計年鑒[Z].北京：中國統(tǒng)計出版社2012.

[2] 國家統(tǒng)計局.中國城市統(tǒng)計年鑒[Z].北京：中國統(tǒng)計出版社，2011.

[3] 李子奈，潘文卿.計量經(jīng)濟學（第三版）[M].北京：高等教育出版社，2010.

[4] 薛薇.Spss統(tǒng)計分析方法及應用（第二版）[M].北京：電子工業(yè)出版社，2009.

[5] 劉紀輝.基于多元線性回歸分析房地產(chǎn)價格的影響因素[J].湖北工業(yè)大學學報，2008，23（4）.