紀晶華 王超

自二零一二年效果類方案成本測算工作納入到新的成本管理制度以來，經(jīng)過兩年多的運行，招標前效果類項目成本管控工作已經(jīng)基本形成了標準動作并為業(yè)界所認可。招標前對成本的有效管控，也為項目實施階段成本管控打下了良好基礎。

但隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務范圍的進一步擴展，新業(yè)態(tài)、新項目層出不窮，二、三線城市項目逐漸增多，行業(yè)宏觀形勢也不斷發(fā)生變化，上述諸多因素就給成本管控工作增加了難度，也提出了更高的要求：

新的形式帶來了新的立面形式，復雜多變的立面增加了準確評估成本的難度；

新項目新人員，抓好招標前的成本管控工作的意識有待提高，同時對具體工作方法和要求的掌握仍待加強；

二三線城市項目的增多，導致銷售平均價格降低，從而增加了維持良好現(xiàn)金流的難度。同時受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，進一步降低成本成為大勢所趨，這也直接導致了新的建造標準中立面指標進一步下調(diào)，降低成本與保持立面效果之間的矛盾更加突出，對前期成本管控工作也提出了更高要求。

有鑒于此，我們特別梳理了招標前各階段立面成本管控的思路、管控要點及成果要求，在此與各位成本同事分享，希望能夠?qū)Ω黜椖苛⒚媲捌诔杀竟芸毓ぷ饔兴筮B萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成本控制部所裨益。

一、管控思路

對于招標前立面成本管控，必須樹立全程管控的觀念。設計方案是分階段逐步深化的，成本管控也必然隨著設計成果的深化而持續(xù)深入，立面方案確定前的成本測算只是管控工作的開始而不只結(jié)束。我們必須緊密結(jié)合各個設計階段，對各階段設計成果的成本進行有效復核與控制，如此才能確保實現(xiàn)我們的最終目標：將中標成本控制在建造標準范圍內(nèi)。

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目開發(fā)模塊化計劃中，外裝施工單位招標前，與立面相關的設計階段共有五個，對應五個模塊化節(jié)點：

這五個節(jié)點對應五個階段性設計成果，我們的成本管控工作就是抓住關鍵節(jié)點，對五個成果進行成本復核與控制。

因而我們的基本管控思路即是結(jié)合模塊化計劃節(jié)點，分階段復核成本，全過程管控成本。

二、分階段管控要點

1、立面方案確定及成果移交階段

此階段成本工作劃分為立面方案確定前的成本測算及方案確定后的成本復核兩個步驟。

1）立面方案確定前的成本測算

立面方案確定前的成本測算工作已納入集團管理制度，已經(jīng)形成了標準的測算流程及測算模板，各項目公司應按流程及模板執(zhí)行。

方案階段測算模板及說明文件包含以下六個：

立面方案成本測算規(guī)劃院移交資料標準及流程、立面方案成本測算（模板）、立面方案成本測算操作指引及模板使用說明、立面方案提疑模板、立面方案優(yōu)化措施說明示例、立面方案成本測算成果移交標準、流程及時限。

各項目公司按流程規(guī)定及模板要求開展測算工作，確保方案成本可控后方可上會及選定方案。

2）方案確定后的成本復核

應重點關注以下內(nèi)容：

1）注意復核移交方案是否經(jīng)測算；

2）與測算方案相比大面效果是否發(fā)生明顯變化。

若發(fā)生上述情況，須重新復核成本并反饋規(guī)劃院，如因上述因素造成成本超支，須與規(guī)劃院、方案單位等組會形成處理意見，并在方案深化設計階段落實。

此階段成本復核以方案確定前測算文件為基礎，根據(jù)方案的變化進行調(diào)整。

2、立面方案深化評審及會簽階段

此階段應要求規(guī)劃院在深化方案評審會前提前移交方案深化成果，并在成本復核時重點關注以下內(nèi)容：

1）與方案單位初步復核確定工程量；

2）檢查測算階段優(yōu)化措施是否落實，若未落實須要求規(guī)劃院提出替代優(yōu)化措施；

3）復核深化成果較移交方案的變化。

若因上述因素造成成本超支，須在方案深化評審會上形成具體優(yōu)化措施。

此階段成本復核以方案成果移交階段測算文件為基礎，根據(jù)方案的變化進行調(diào)整，但對于方案深化后材質(zhì)、做法等發(fā)生明顯變化或新增的項目，應依據(jù)方案階段測算模板進行組價分析和詢價以重新確定造價。

3、立面初設及主材設計封樣移交階段

此階段應要求規(guī)劃院在初設方案評審會前提前移交方案初設成果及主材封樣情況說明，并在成本復核時重點關注以下內(nèi)容：

1）與方案單位復核確定工程量；

2）跟蹤優(yōu)化措施或替代措施落實情況；

3）復核初設成果較深化方案成果變化；

4）立面主要材質(zhì)、特殊效果材質(zhì)、特殊造型單元須封樣。

若由于上述因素造成成本超支或主材封樣不滿足要求，須與規(guī)劃院、方案單位等組會形成處理意見，并在一版施工圖設計階段予以落實。

此階段成本復核以深化方案階段測算文件為基礎，根據(jù)方案的變化進行調(diào)整，但對于方案深化后材質(zhì)、做法等發(fā)生明顯變化或新增的項目，應依據(jù)方案階段測算模板進行組價分析和詢價以重新確定造價。

4、幕墻一版施工圖報審階段

此階段應要求一版施工圖設計單位在一版施工圖設計前期提前提供大面及特殊造型節(jié)點做法、特殊材質(zhì)規(guī)格指標，經(jīng)規(guī)劃院及項目公司設計部確認后，提前交成本部復核成本，并在成本復核時重點關注以下內(nèi)容：

1）與施工圖設計單位共同按招標清單深度復核確定工程量；

2）提前復核大面、特殊造型及立面配合夜景照明方案等的節(jié)點做法；

3）特殊材料根據(jù)確定的規(guī)格指標，咨詢廠家，落實具體做法可行性及價格。

若由于上述因素造成成本超支或可行性存疑，須與規(guī)劃院、方案單位及一版施工圖設計單位等組會形成處理意見，并在一版施工圖落實前解決。

此階段成本復核工作須前置，在一版施工圖設計前期即應開展，提前發(fā)現(xiàn)問題，提前優(yōu)化解決。測算時須按招標清單深度計量計價，主要項目須按圖計算含量進行綜合單價分析，不得直接采用其它項目單價，同時須注意方案階段測算模板在本階段已不再適用。

5、幕墻一版施工圖審核移交階段

此階段規(guī)劃院對項目公司上報的一版施工圖提出審核意見，進行成本復核時重點關注以下內(nèi)容：

1）各專業(yè)審圖意見對成本的影響；

2）跟進審圖意見、優(yōu)化措施落實入招標圖紙情況。

若由于上述因素造成成本超支，須與規(guī)劃院、方案單位及一版施工圖設計單位等組會形成處理意見，并在招標前落實解決。

綜上所述，各階段的成本管控工作環(huán)環(huán)相扣，各項目公司應保持成本復核工作的連續(xù)性，下一階段的管控工作應以上一階段工作成果為基礎，每個階段均應形成具體工作成果并對下階段工作的提出明確指導意見。

同時在各階段的成本復核及優(yōu)化工作中，應注意根據(jù)不同階段的特點抓住重點，有針對性的開展工作。方案確定、深化方案、初設方案三個階段屬于嚴格意義的方案階段，應重點關注效果——立面造型、材質(zhì)及配比，優(yōu)化應主要針對上述內(nèi)容進行。一版施工圖設計屬于將效果轉(zhuǎn)為實施圖紙的階段，應重點關注實施——具體材料配置、節(jié)點做法等，在確保實現(xiàn)方案立面效果的前提下，采用最優(yōu)實施做法。

從方案確定至招標前之間的各階段是連續(xù)控制成本的過程，應根據(jù)設計各階段性成果復核成本并連續(xù)優(yōu)化控制，全稱管控，抓住重點，直至完成招標實現(xiàn)中標成本可控。（作者單位：1.長春工業(yè)大學；2.長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司）