楊諾 周鵬

我國是社會(huì)主義法制國家，依法治國是我國的基本國策。所謂依法治國，就是政府依照憲法和法律的規(guī)定，管理國家各項(xiàng)事務(wù)，管理政治、經(jīng)濟(jì)、文化事業(yè)，促進(jìn)各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。依法治國的精神反應(yīng)到經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域的要求就是，建立并完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系，形成合理的法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度，使市場(chǎng)機(jī)制在憲法和法律的框架內(nèi)高效運(yùn)行，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)水平的提高。2014年年末，國務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，為規(guī)范亂象叢生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，科學(xué)管理固定資產(chǎn)，邁出了重要的一步。但是，我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理剛剛起步，缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)。相反，鄰國日本在不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估方面已經(jīng)形成較為合理的法律制度體系，我們可以進(jìn)行研究，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記與評(píng)估，完善我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度。

一、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系的必要性

首先，我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要走社會(huì)主義道路。我國是工人階級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的，工農(nóng)聯(lián)盟為基礎(chǔ)的人民民主專政的社會(huì)主義國家。無論如何發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，始終要沿著社會(huì)主義道路前進(jìn)，方向不能走偏。因此，需要制定、完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，使其沿著社會(huì)主義方向發(fā)展。

其次，依法治國是我國的基本國策。國家管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也需要依法進(jìn)行。自黨的十六大提出全面落實(shí)依法治國的基本方略以來，我國不斷完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度，力求做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和評(píng)估立法是國家規(guī)范市場(chǎng)主體行為的重要措施，也是推進(jìn)依法治國基本方略在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的表現(xiàn)。

最后，通過建立完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，能夠促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。長(zhǎng)期以來，國家通過“看得見的手”管理我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在沒有法律制度的約束情況下，容易出現(xiàn)一些問題。同時(shí)，市場(chǎng)主體在沒有規(guī)則約束的情況下，也會(huì)出現(xiàn)破壞市場(chǎng)公平性及有效性的行為。只有完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系，才能使市場(chǎng)這只“看不見的手”發(fā)揮良性作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估法律在日本的發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估法律法規(guī)是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)主體行為的法律法規(guī)，在日本經(jīng)歷的多年的發(fā)展與完善。不動(dòng)產(chǎn)的登記和評(píng)估是征收不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收的前提和基礎(chǔ)。只有在明晰產(chǎn)權(quán)及價(jià)格的前提下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅種的征收。日本在戰(zhàn)后將西方的制度與本國情況相結(jié)合，將不動(dòng)產(chǎn)登記與評(píng)估規(guī)范化、制度化，使其在不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓等各個(gè)階段相關(guān)的稅收得以順利征收。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國家登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于國家不動(dòng)產(chǎn)登記薄的一項(xiàng)制度。不動(dòng)產(chǎn)登記既是國家行使權(quán)力進(jìn)行行政管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是一種個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理的民事行為。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，首先要具有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確、詳實(shí)地登記。近代以來，日本以《民法典》為基礎(chǔ)，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》為核心，建立起了一整套不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)體系。1899年，政府又頒布了新的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。新的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》對(duì)“舊登記法”進(jìn)行了完善，增加了法律條文。此后，新登記法經(jīng)歷了若干次修正，逐步修復(fù)其中漏洞。除此之外，日本還頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記法實(shí)施令》、《國土調(diào)查法》等相關(guān)法律法規(guī)配套執(zhí)行，是使日本的不動(dòng)產(chǎn)登記制度更加完善，更能適應(yīng)土地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

1868年明治維新以后，日本步入資本主義制度。封建土地貢奉制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而地租是明治政府稅收收入的重要組成部分。為了奠定國家財(cái)政的基礎(chǔ)，1873年日本發(fā)表“地租改正”的布告，改革日本的土地政策，對(duì)土地所有者征收相應(yīng)的地租，而土地價(jià)格就成為了征收地租的前提，由此推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度的出現(xiàn)。第二次世界大戰(zhàn)之后，日本評(píng)估機(jī)構(gòu)無序發(fā)展，評(píng)估人員水平參差不齊，導(dǎo)致了土地交易的混亂，公用土地征費(fèi)提高，土地價(jià)格大幅上漲。同時(shí)，日本在基于1950年《日本稅制報(bào)告》制定的夏普稅制改革中，取消了以土地、房屋租賃價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)的地租和房屋稅，改為市町村征收固定資產(chǎn)稅，其課稅標(biāo)準(zhǔn)為固定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。為了固定資產(chǎn)稅的需要，必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。為了解決這些問題，1963年日本政府通過了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》，將不動(dòng)產(chǎn)鑒定工作收歸政府統(tǒng)一管理。此后不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)界成立了不動(dòng)產(chǎn)鑒定協(xié)會(huì)及其他機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的事務(wù)。1964年3月，日本參考美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的理論和方法，制定《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》，成為日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了日本的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)。此后，政府多次修改該基準(zhǔn)，又頒布了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)注解》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法實(shí)施令》等配套法律，使得日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度日益完善。1969年，日本通過了《地價(jià)公示法》，這是日本地價(jià)公示制度的開端。1975年，日本《國土利用計(jì)劃法》開啟了都道府縣基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。此后，日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律經(jīng)過不斷地修訂，逐步確立了較為完整的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系。

由于有了完善的法律體系的保駕護(hù)航，政府規(guī)范管理，日本不動(dòng)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，創(chuàng)造了大量利稅，促進(jìn)了日本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估法律體系的建立和發(fā)展

我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)土地和建筑物相分離的登記制度，截至目前，我國尚未形成完整的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定零星出現(xiàn)在其他法律法規(guī)中，例如《物權(quán)法》《中華人民共和國城市住房管理法》等。最近國務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)管理法律制度的建立有著重要的影響。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的合法權(quán)益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開主體的推動(dòng)。只有建立登記制度，保護(hù)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，才能夠調(diào)動(dòng)主體的積極性，活躍不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

其次，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記評(píng)估之后，能夠增加不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的透明程度，提高市場(chǎng)的有效性。在完善的不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)估法律體系下，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上的信息更加完整，相關(guān)信息能夠在網(wǎng)上檢索到，大幅度避免因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而產(chǎn)生的欺詐行為，同時(shí)，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，使參與者一目了然，迅速做出判斷，同時(shí)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，省去中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)估法律體系的建立，為國家征收固定資產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅提供了便利?，F(xiàn)階段，我國對(duì)財(cái)產(chǎn)持有階段征收的稅負(fù)相對(duì)較少，依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，有利于我國改進(jìn)稅收結(jié)構(gòu)，增加利稅收入，促進(jìn)中央及地方財(cái)政體系的健康發(fā)展。

通過參考日本不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律體系的建設(shè)對(duì)其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，我們應(yīng)該意識(shí)到，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制化建設(shè)，對(duì)于堅(jiān)持社會(huì)主義制度，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，具有巨大的推動(dòng)作用。因此，我們應(yīng)該加快社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)步伐，規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速平穩(wěn)發(fā)展。（作者單位：河北大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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