作者簡(jiǎn)介：杜可（1989-），男，漢族，四川南充人，碩士研究生在讀，四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：土地資源管理。

摘要：近年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)老齡化問(wèn)題日益突出，人們對(duì)“養(yǎng)老”的關(guān)注推動(dòng)了養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)迅速發(fā)展。然而現(xiàn)階段融資難卻成為制約我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大瓶頸。本文通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析，并探析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資路徑選擇。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；融資現(xiàn)狀；新型融資方式

一、養(yǎng)老地產(chǎn)融資的內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)融資的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是近年來(lái)在我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后出現(xiàn)的新興地產(chǎn)類型，它是由某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)籌集資金，為以老年人為主的消費(fèi)群體建立的具有適老化設(shè)計(jì)特征的生活服務(wù)社區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)融資是指養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商通過(guò)各種方式籌集建設(shè)與運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金的過(guò)程。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)融資特點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)分類中的主題地產(chǎn)，所以其在融資方面也具有不同的特點(diǎn)：投資規(guī)模大：養(yǎng)老地產(chǎn)的投資除土地和基本建筑設(shè)施外，還包括養(yǎng)老設(shè)施的投資。養(yǎng)老設(shè)施不僅包括便于老年人生活的商業(yè)設(shè)施，而且還包括老年大學(xué)、活動(dòng)室等娛樂(lè)設(shè)施以及醫(yī)院和護(hù)理室等醫(yī)療設(shè)施。投資風(fēng)險(xiǎn)大：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從投資拿地、開工建設(shè)到建成達(dá)到入住交付標(biāo)準(zhǔn)一般需要大概三年時(shí)間，并且養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是以持有為主，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)出售解決資金問(wèn)題。除了投資回收期長(zhǎng)以外，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)難度大、老齡消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)可度低也推高了養(yǎng)老地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（一）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有融資路徑

1、銀行貸款融資：銀行貸款長(zhǎng)期以來(lái)都是各類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商首選的融資方式，因?yàn)槠淙谫Y成本相對(duì)較低且能夠通過(guò)抵押土地獲得較大額度貸款。但養(yǎng)老地產(chǎn)的情況卻有所不同，尤其是在以國(guó)家劃撥土地、非盈利性養(yǎng)老設(shè)施為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地不能抵押貸款，或貸款率低導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法通過(guò)最常用的資產(chǎn)抵押方式解決資金問(wèn)題；而一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目雖然通過(guò)招拍掛的方式拿地，與普通住宅用地?zé)o異，但也因“養(yǎng)老”之名而融資受挫。

2、保險(xiǎn)資金：近年來(lái)，我國(guó)保監(jiān)會(huì)大力推出一系列投資新政，放寬了對(duì)保險(xiǎn)公司利用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制。各大保險(xiǎn)公司均開始投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，保險(xiǎn)資金的注入對(duì)養(yǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極地助推作用，能夠在養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施建設(shè)方面提供充足的資金支持，從而保證了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)順利運(yùn)營(yíng)。

3、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金：房地產(chǎn)私募股權(quán)基金（Real Estate Private Equity，簡(jiǎn)稱REPE）已經(jīng)成為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的新型融資渠道。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是通過(guò)私募方式向資金實(shí)力雄厚、資本構(gòu)成質(zhì)量較高的機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者募集資金。REPE投資的特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，如果其投資的公司成功上市，其收益將十分可觀；但若其投資的公司破產(chǎn)，REPE將血本無(wú)歸。目前，一些專注于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的私募股權(quán)基金已開始募集或完成募集資金，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)尚處于發(fā)展的探索階段，所以REPE也將面臨相當(dāng)大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

1、傳統(tǒng)融資渠道受限，催生新型融資方式：雖然養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目同樣通過(guò)招拍掛拿到地塊，但因?yàn)楦L(zhǎng)的投資周期、更大的資金投入量，銀行資金對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)始終抱有謹(jǐn)慎態(tài)度，特別在當(dāng)前信貸整體緊縮的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)獲得銀行融資的空間很小。由于受到我國(guó)股市整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)上市方式進(jìn)行融資已經(jīng)變得越來(lái)越困難。加之目前我國(guó)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)相當(dāng)高，它們很難通過(guò)傳統(tǒng)途徑進(jìn)行融資。在目前形勢(shì)下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要開辟新型融資渠道，由國(guó)外引入到我國(guó)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金（REPE）和房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）擁有巨大的融資潛力，它們將在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資領(lǐng)域發(fā)揮愈發(fā)重要的作用。

2、融資渠道狹窄，居民儲(chǔ)蓄率高：目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。與我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道狹窄形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)居高不下的居民儲(chǔ)蓄率，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2013年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)447602億元。一方面，我國(guó)社會(huì)保障制度的缺失使得民眾更傾向?qū)⒍嘤嗟姆e蓄存入銀行以起到社會(huì)保障作用；另一方面，我國(guó)居民缺乏可靠的投資渠道，投資意識(shí)普遍淡薄。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將利用適當(dāng)?shù)娜谫Y工具吸引城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款作為今后進(jìn)行融資的新方向。

3、政府優(yōu)惠政策出臺(tái)，激發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)融資需求：2013年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（一下簡(jiǎn)稱《意見》），在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，從完善投融資政策、土地供應(yīng)政策、稅收優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼支持政策、人才培養(yǎng)和就業(yè)政策、鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)六個(gè)方面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)今后的發(fā)展提出了一系列有針對(duì)性的政策措施。在我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后，我國(guó)政府經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)研和借鑒學(xué)習(xí)所公布的《意見》也彰顯了我國(guó)政府對(duì)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大力支持的態(tài)度。如果這些政策能夠最終得到落實(shí)，必將極大程度上緩解長(zhǎng)久以來(lái)困擾我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展所面臨的眾多問(wèn)題，此舉也將重新激發(fā)開發(fā)商的投資熱情，進(jìn)而產(chǎn)生出更多融資需求。

四、對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資的建議

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將在穩(wěn)步發(fā)展中求突破，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)投資將會(huì)有大幅增長(zhǎng)。建議在今后的養(yǎng)老地產(chǎn)融資體系中，加強(qiáng)完善以下幾個(gè)方面：

（一）建立合理的盈利模式，吸引更多投資

由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展的探索階段，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有建立起合理的盈利模式，致使大部分投資機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏投資信心。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成功的盈利模式，并結(jié)合自身特點(diǎn)建立合理的盈利模式?，F(xiàn)階段，我認(rèn)為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該采取“銷售+持有”模式，例如可將項(xiàng)目中的30%住宅產(chǎn)品進(jìn)行銷售，余下的70%為開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有，這樣既能緩解開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，又能夠讓開發(fā)企業(yè)通過(guò)提供增值服務(wù)獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擁有清晰合理的盈利模式后，也將自然而然獲得越來(lái)越多社會(huì)投資機(jī)構(gòu)的青睞。

（二）積極探索新型融資模式

目前，國(guó)外的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)和我國(guó)的一些專門投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資基金建立了合作關(guān)系，它們將自身的資金實(shí)力最大化對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行全方位的投資，這是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資的新嘗試。待我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)逐步發(fā)展，我們還可以學(xué)習(xí)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)等引入BOT（Build-Operate-Transfer，即“建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—移交”）和PFI（Private Finance Initiative，原意為“私人融資活動(dòng)”）融資模式，這些將政府與開發(fā)商聯(lián)系起來(lái)的先進(jìn)融資模式會(huì)極大促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）加大政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)扶持力度，出臺(tái)更多融資優(yōu)惠政策

政府扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是以一定的前提條件作為基礎(chǔ)，首先必須規(guī)范我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式?，F(xiàn)在由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式尚處于探索階段，政府在土地、財(cái)政等方面的優(yōu)惠政策被一些開發(fā)商所利用，它們名義上是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際卻是以養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子“圈地”、掙補(bǔ)貼。我國(guó)政府應(yīng)該制定一系列更加嚴(yán)格的規(guī)范措施來(lái)引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)朝著正確的方向發(fā)展，例如，可以就養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)該占多少建設(shè)比例，是否真正采用適老化設(shè)計(jì)等指標(biāo)做出硬性規(guī)定。在養(yǎng)老地產(chǎn)健康且規(guī)范發(fā)展的前提下，我建議我國(guó)政府應(yīng)該學(xué)習(xí)日本政府，在銀行貸款方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更多優(yōu)惠，可以采用低息、甚至無(wú)息貸款吸引更多資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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