劉利平

（鹽城師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)法政學(xué)院，江蘇 鹽城224051）

中共十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指出：“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)?！边@既為我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了方向，也對(duì)制約我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)諸多障礙的破解提出了明確要求。當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅造成了政府公信、法律權(quán)威、民生幸福等方面的負(fù)面影響，而且直接影響著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)以及農(nóng)村合法取得的土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，成為新型城鎮(zhèn)化背景下無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和法律難題，已經(jīng)到了非解決不可的地步，如不破解這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和法律難題，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化就會(huì)成為一句空話。所以，探究有效解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的法律對(duì)策，對(duì)于切實(shí)推行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，真正營(yíng)造廣大農(nóng)民的福祉至關(guān)重要。

一、新型城鎮(zhèn)化背景下解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的迫切性

小產(chǎn)權(quán)房是指“在農(nóng)民集體所有的土地上所建用于居住的房屋”［1］，由于這些房屋沒(méi)有依法取得政府部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)，不擁有法定的產(chǎn)權(quán)，因而被稱之為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是一個(gè)典型的中國(guó)式問(wèn)題，其成因是中國(guó)獨(dú)特的城鄉(xiāng)二元土地制度，究其本質(zhì)是集體土地在非農(nóng)化過(guò)程中增值利益分配問(wèn)題。目前的集體土地開(kāi)發(fā)模式固然合法，但從利益分配的角度而言卻不盡合理，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)正是對(duì)原有利益分配格局的突破［2］。我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，必須對(duì)原有利益分配格局造成突破的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題作出積極回應(yīng)。

首先，從法治國(guó)家建設(shè)的角度看，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)演變成一個(gè)考驗(yàn)中國(guó)法治進(jìn)程和效果的問(wèn)題?？陀^而言，“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果”［3］。當(dāng)前，雖然《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》為小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決指明了方向，但現(xiàn)行法律仍對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度，政府部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)的政策一直嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和交易，司法機(jī)關(guān)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易合同的效力也做出了明確的否定性裁決，不過(guò)，這一切并未能阻止小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)和交易的火爆。這種狀況客觀反映了當(dāng)下中國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上業(yè)已形成的法律無(wú)奈和政府尷尬，政府的威信和司法公信力在這里受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。“小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)規(guī)制的體制綜合征，深刻折射出社會(huì)轉(zhuǎn)型期法律的缺失或不適，觸及到集體土地產(chǎn)權(quán)、公民遷徙與住房權(quán)利、行政公權(quán)行使等憲政問(wèn)題，陷入了既要重申和維護(hù)行政公權(quán)的權(quán)威性與行政措施的有效性，又無(wú)法可依、違法難究、重典嚴(yán)禁而屢禁不止的憲政困局?！保?］小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)成為宏觀上考驗(yàn)中國(guó)法治進(jìn)程和效果的“晴雨表”。

其次，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求不相適應(yīng)。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。需要特別指出的是，新型城鎮(zhèn)化中“新”的本質(zhì)和關(guān)鍵含義是要推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，必須防止為城鎮(zhèn)化而城鎮(zhèn)化，發(fā)展城鎮(zhèn)的目的必須以人為本，要確立為人服務(wù)的宗旨。所以，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求一切工作必須圍繞人來(lái)展開(kāi)，要樹(shù)立牢固的人本思想，創(chuàng)造良好的人本環(huán)境，形成良好的人本氣氛，產(chǎn)生良好的為人服務(wù)的功能。安居才能樂(lè)業(yè)，如果在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)了相當(dāng)比例的小產(chǎn)權(quán)房，房主的權(quán)利處于不確定狀態(tài)，政府的管理處于名存實(shí)亡狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓處于地下無(wú)序狀態(tài)，顯然這些都與新型城鎮(zhèn)化的要求背道而馳。

再次，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)的重要障礙。新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)定位于堅(jiān)持以人為本，以新型工業(yè)化為動(dòng)力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動(dòng)城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化，必須形成城鄉(xiāng)互補(bǔ)的良好格局。但是，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為城鄉(xiāng)互補(bǔ)良好格局中的“腸梗阻”。改革開(kāi)放30多年來(lái)，雖然城市空間不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化率逐年提高，然而空間城市化與人口城市化并未同步發(fā)展，中國(guó)存在著數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工，從表面上看，他們屬于“城市人”，但農(nóng)村戶籍將他們擋在了享受城市化成果之外，實(shí)質(zhì)上他們屬于被城鎮(zhèn)化、偽城鎮(zhèn)化人群，并不能享受新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的紅利。更為主要的是，作為農(nóng)民最重要資產(chǎn)的土地和土地上的房屋，“不能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得與城鎮(zhèn)土地和房屋的同等對(duì)待，這就嚴(yán)重限制了農(nóng)民的融資渠道，將他們的發(fā)展限制在了狹小的農(nóng)村地帶，缺少了資金的注入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展自然也就趨于緩慢”［5］。這決定了要實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，既要防止小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成為沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)和挑戰(zhàn)房地產(chǎn)法律制度的洪水猛獸，更要探討如何通過(guò)“合法化”途徑，以商品化的方式切實(shí)解決已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

二、解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的立法和司法障礙

1.解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的立法障礙。從立法層面看，農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁令事實(shí)上已經(jīng)成為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題無(wú)法解決的法律障礙。小產(chǎn)權(quán)房之所以“合法化”之路不通，主要的法律障礙包括：我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定，“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”；第63條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；2008年1月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。

可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅僅是“房”的問(wèn)題，更主要的是一個(gè)“土地”的問(wèn)題，是一個(gè)是否允許集體土地自由向城市流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。我們需要反思的是，法律上限制農(nóng)村土地用途與處分的法律規(guī)則是否有其正當(dāng)性？在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌階段，土地價(jià)值日益增長(zhǎng)，在誰(shuí)與誰(shuí)之間以及如何分配土地增長(zhǎng)利益，是解決小產(chǎn)權(quán)房的核心所在［6］。我國(guó)立法禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)際上并未能阻止“小產(chǎn)權(quán)房”交易的火爆，很顯然，我國(guó)立法秉承的農(nóng)村集體土地用途管制理念面臨著正當(dāng)性危機(jī)。雖然我國(guó)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策短期內(nèi)的高壓態(tài)勢(shì)可能強(qiáng)化該政策的執(zhí)行，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，該政策將陷于無(wú)效的尷尬局面，從而不得不作出重大調(diào)整［7］。所以，從我國(guó)推行的新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)看，要改變上述被扭曲和異化了的現(xiàn)象，就必須從根本上清除導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題難以破解的立法障礙。

2.解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的司法障礙。從司法層面看，小產(chǎn)權(quán)房交易合同在司法程序中被一律認(rèn)定為無(wú)效，從表面上看這是小產(chǎn)權(quán)房違法交易遭到了司法機(jī)關(guān)的嚴(yán)厲懲罰，但是，這種“全盤(pán)否決”的做法事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題得到有效解決的障礙。2010年4月30日最高人民法院《關(guān)于劉三海與李代國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案請(qǐng)示的復(fù)函》認(rèn)為，“農(nóng)村房屋（含宅基地）買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”。該復(fù)函的發(fā)布，直接否定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的法律效力。從具體案件來(lái)看，北京市第二中級(jí)人民法院判決的“馬海濤訴李玉蘭房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛”認(rèn)定，“小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由在于農(nóng)民反悔，畫(huà)家李玉蘭可另行主張賠償，北京二中院認(rèn)為造成合同無(wú)效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無(wú)效是自一開(kāi)始就無(wú)效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力?？梢?jiàn)，法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，所以做出折中的判決，但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威”［8］。

事實(shí)上，司法機(jī)關(guān)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力否定的理由并不充分。從法理上看，從來(lái)就不存在絕對(duì)不能由產(chǎn)權(quán)人自主處置的物權(quán)。依據(jù)我國(guó)《憲法》第10條的規(guī)定，并未限定只有國(guó)有土地使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓，而且，《物權(quán)法》第153條雖然沒(méi)有對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行直接規(guī)定，但是規(guī)定了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。

可見(jiàn)，《物權(quán)法》并未限制集體土地流轉(zhuǎn)，從這個(gè)意義上說(shuō)，符合《土地利用規(guī)劃》和《城市建設(shè)規(guī)劃》的小產(chǎn)權(quán)房并不違法。而依據(jù)《土地管理法》第43條和第63條等法律法規(guī)對(duì)其加以禁止則涉嫌“違憲”，諸如1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，2007年建設(shè)部發(fā)布的禁止小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示等規(guī)則都沒(méi)有達(dá)到行政法規(guī)的層級(jí)，在司法上并不能構(gòu)成小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。在司法上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的全面否定不但“底氣不足”，事實(shí)上也成效甚微，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)范圍內(nèi)呈“燎原之勢(shì)”既反映了法律的尷尬，也損害了政府的權(quán)威。如果在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中對(duì)這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性估計(jì)不足，企圖以司法否定的方式簡(jiǎn)單化地解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，不但難以奏效，而且事實(shí)上會(huì)導(dǎo)致司法不能反映經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大勢(shì)和民生幸福的渴求，背離司法追求實(shí)質(zhì)公平正義的“自然法”宗旨，導(dǎo)致“公平正義的最后一道防線”失去功能，“一刀切”的司法會(huì)因此異化成小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題獲得有效解決的障礙。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的立法和司法對(duì)策

1.在立法上，明確農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題作為我國(guó)特定土地制度所導(dǎo)致的特殊現(xiàn)象，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)日益加快的背景下，破解這一難題需要兼顧多方利益，由多方面、多部門(mén)、多途徑、多手段協(xié)同進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)明確“推進(jìn)土地制度的正式規(guī)則替代非正式規(guī)則，是制度變遷的趨向之一”［9］。從制度供給層面對(duì)國(guó)有土地和集體土地賦予平等的權(quán)利，才是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的治本之策。農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁令事實(shí)上已經(jīng)成為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題無(wú)法解決的法律障礙，因此，解除農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)禁令的立法操作應(yīng)進(jìn)入快車(chē)道。從操作層面看，必須區(qū)別不同類(lèi)型，有條件地放開(kāi)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，積極采取務(wù)實(shí)措施解決新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

具體而言，對(duì)農(nóng)民利用宅基地建造的房屋，必須以物盡其用和發(fā)揮效能為原則，從立法上賦予農(nóng)民自由處分權(quán)，在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，不過(guò)，如果向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人進(jìn)行流轉(zhuǎn)，則購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民利用宅基地建造的房屋必須首先繳納土地使用費(fèi)；對(duì)于事先通過(guò)審批的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為職工集資建造的住宅，在尊重企業(yè)內(nèi)部成員優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提下，法律不應(yīng)當(dāng)限制其自由流通；對(duì)于未經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)許可，擅自利用建設(shè)用地建造的小產(chǎn)權(quán)房，可以考慮在追究相應(yīng)法律責(zé)任的基礎(chǔ)上，給予補(bǔ)辦手續(xù)，賦予其合法身份，并附以一定的前提條件允許其自由流轉(zhuǎn)；對(duì)于違反我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，在耕地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)一律定性為違法建設(shè)，堅(jiān)決予以禁止。

2.區(qū)別不同類(lèi)型，解決小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利證書(shū)問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房?jī)H有鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)或村委會(huì)頒發(fā)的權(quán)利證書(shū)，盡管不具有法定效力，但小產(chǎn)權(quán)房交易雙方都認(rèn)為，作為一級(jí)人民政府或法定基層自治組織發(fā)出的證書(shū)具有事實(shí)上的效力，正是由于交易雙方對(duì)此做了事實(shí)上的認(rèn)定，才促成了小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和火爆。很顯然，這種非法的權(quán)利證書(shū)的流行，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的過(guò)程中不可避免地成為“滾雪球”式的社會(huì)隱患。雖然有人主張不給小產(chǎn)權(quán)房以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可以考慮賦予其動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但筆者認(rèn)為，在明顯屬于不動(dòng)產(chǎn)的土地和房屋上賦予動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不僅有悖于法理，而且以動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的承認(rèn)方式規(guī)避“登記”這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，在邏輯上也是矛盾和沖突的，很顯然，這種方法不能用于解決小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利證書(shū)問(wèn)題。所以，區(qū)別不同類(lèi)型，賦予小產(chǎn)權(quán)房法定的權(quán)利證書(shū)才是解決小產(chǎn)權(quán)房交易“權(quán)利虛行”問(wèn)題的關(guān)鍵。

當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》的要求，加快改革步伐，建立獨(dú)立的在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房法定產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，在相關(guān)法律未作徹底修改以前，以此作為我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房“合法化”的過(guò)渡手段。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快的形勢(shì)下，只有建立獨(dú)立的農(nóng)村集體土地和房屋產(chǎn)權(quán)登記交易系統(tǒng)，才能對(duì)建設(shè)在集體土地上的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并加強(qiáng)交易監(jiān)管，才能防止新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)和交易的失控。而且，這樣的登記制度設(shè)計(jì)還會(huì)推動(dòng)土地市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，土地由寡頭供應(yīng)變成多頭供應(yīng)，形成了競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，隨著兩種土地不平等性的消失，在市場(chǎng)調(diào)控下，國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格將有望降低，城市商品房?jī)r(jià)格將隨之下降，產(chǎn)權(quán)房與商品房之間的價(jià)格差距將逐漸縮小，變成僅僅地理位置的差別［10］。

3.確立肯定小產(chǎn)權(quán)房交易合同效力的原則。在明確小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)條件和相關(guān)權(quán)利證書(shū)獲得條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)這些條件賦予小產(chǎn)權(quán)房合法地位是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)和要求的必然指向。前文述及，除了在耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房外，其他各種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房都應(yīng)根據(jù)條件的不同，在其付出相應(yīng)的“代價(jià)”后，逐步加以合法化。相應(yīng)地，司法機(jī)關(guān)在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房交易合同的效力時(shí)，除了涉及在耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房交易合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效外，其他各種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房交易合同都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，對(duì)于違反約定方應(yīng)根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房合法化需要滿足的“條件”，讓其承擔(dān)小產(chǎn)權(quán)房合法化進(jìn)程中的“代價(jià)”，這不僅會(huì)使小產(chǎn)權(quán)房交易有序，也會(huì)使交易各方責(zé)任明確。

綜上所述，新型城鎮(zhèn)化背景下解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》的要求，通過(guò)立法，加快對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度改革的步伐，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和這些土地之上的建筑物物權(quán)的平等保護(hù)，除了在耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堅(jiān)決加以禁止外，通過(guò)明確的條件和程序盡快賦予小產(chǎn)權(quán)房合法化，以司法程序確認(rèn)符合條件的小產(chǎn)權(quán)房交易合同的效力，區(qū)別不同類(lèi)型，賦予小產(chǎn)權(quán)房法定的權(quán)利證書(shū)。這不僅會(huì)讓廣大農(nóng)民切實(shí)享受到“改革紅利”，再次從土地上獲取“財(cái)產(chǎn)性收益”，而且對(duì)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，極大地促進(jìn)生產(chǎn)力的進(jìn)一步解放，作用巨大、意義深遠(yuǎn)。

［1］吳愛(ài)輝.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下“小產(chǎn)權(quán)房”法律調(diào)控研究——以成都市為例［J］.西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版，2014（3）：94－98.

［2］任輝.利益衡量視角下“小產(chǎn)權(quán)房”的出路探究［J］.西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（1）：51－57.

［3］劉曉霞.“小產(chǎn)權(quán)房”面臨的法律難題及其破解［J］.法學(xué)雜志，2012（5）：61－65.

［4］程浩.小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)規(guī)制的憲政分析［J］.深圳大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版，2013（5）：81－92.

［5］李集合，王歡.宅基地流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題研究——以宅基地使用權(quán)繼承和“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題為切入點(diǎn)［J］.政法學(xué)刊，2013（6）：83－87.

［6］王洪亮.小產(chǎn)權(quán)房與集體土地利益歸屬論［J］.清華法學(xué)，2009（5）：31－42.

［7］徐偉，何平.“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)行規(guī)制政策之成因、演進(jìn)及有效性探析［J］.理論導(dǎo)刊，2014（1）：25－28.

［8］李佳穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑［J］.河北法學(xué)，2009（8）：130－133.

［9］李永東.“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題及其背后土地制度問(wèn)題的初步探索——基于社會(huì)演化的視角［J］.北京社會(huì)科學(xué)，2013（1）：56－61.

［10］楊海靜.小產(chǎn)權(quán)房拷問(wèn)《物權(quán)法》［J］.河北法學(xué)，2009（7）：194－197.