摘 要： 2007年3月16日，歷時(shí)14年，8次審議的我國(guó)《物權(quán)法》終于出臺(tái)。其對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)作了詳細(xì)的規(guī)定。本文將從建設(shè)用地使用權(quán)制度概述，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)制度的反思等來(lái)探討和分析建設(shè)用地使用權(quán)制度存在的不足。

關(guān)鍵詞： 建設(shè)用地使用權(quán)制度 不足 反思

一、 建設(shè)用地使用權(quán)制度概述

建設(shè)用地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)是屬于用益物權(quán)的。

建設(shè)用地的取得的途徑，一是劃撥取得，二是出讓取得。劃撥取得是指國(guó)家通過(guò)行政手段撥付給用地單位用于公益目的的土地，具有行政性、無(wú)期限性、無(wú)償性和不可處分性四大特征。出讓取得是指用地單位通過(guò)和國(guó)家簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金而獲得的使用土地的權(quán)利。

建設(shè)用地的立體化是指建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

建設(shè)用地的特征。第一，建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國(guó)家所有的土地之上的物權(quán)。第二，建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他構(gòu)筑物為目的的權(quán)利。第三，建設(shè)用地使用權(quán)是使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。

二、建設(shè)用地使用權(quán)制度的反思

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定是從第一百三十五條至一百五十一條，一共有十七條。在這十七條的法律規(guī)定中，涉及了建設(shè)用地使用權(quán)的許多方面，但其也存在一定的不足。建設(shè)用地使用權(quán)制度有一些地方規(guī)定得并不十分明確，其還存在著一定有待完善和補(bǔ)充的空間。本文將從兩個(gè)方面探討和分析當(dāng)今我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度的不足。

（一）關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的自動(dòng)續(xù)期

我國(guó)當(dāng)今建設(shè)用地使用權(quán)關(guān)于住宅用地使用權(quán)屆滿后自動(dòng)續(xù)期存在著不足，并沒有對(duì)其做出明確地規(guī)定。在《物權(quán)法》的第一百四十九條中只規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@條規(guī)定看似簡(jiǎn)潔完整，但其存在著兩個(gè)有待完善的地方。

第一，此處說(shuō)自動(dòng)續(xù)期，但自動(dòng)續(xù)期是否要再收取出讓金，規(guī)定中并沒有說(shuō)明。其實(shí)對(duì)于這個(gè)問題，許多人都有自己的看法，有的認(rèn)為應(yīng)該收取出讓金，有的又認(rèn)為不應(yīng)該收取出讓金；有的認(rèn)為續(xù)期的出讓金應(yīng)有開發(fā)商來(lái)交，有的又認(rèn)為應(yīng)該由業(yè)主來(lái)交。就個(gè)人而言，本人認(rèn)為應(yīng)該交少量的出讓金。理由如下：首先，就中國(guó)的國(guó)情而言，我國(guó)的土地是屬于國(guó)家的，若住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期，而不用交一定的出讓金，就會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)可以無(wú)償自動(dòng)續(xù)期，那么國(guó)有土地所用權(quán)將被架空，所用權(quán)的屬性無(wú)從體現(xiàn)，而土地使用權(quán)卻取得了占有、使用、收益、支配（指土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓）的大權(quán)，這樣與所有制無(wú)異，那么將可能會(huì)導(dǎo)致土地的國(guó)有變?yōu)橥恋氐乃接械慕Y(jié)果。續(xù)期時(shí)交納少量的出讓金，可以提醒人們，我國(guó)的土地是國(guó)有的，而不是私有的，并且我國(guó)是社會(huì)主義的國(guó)家，從而也能體現(xiàn)出國(guó)家一定的地位。其次，認(rèn)為續(xù)期時(shí)出讓金是要交的，但并不是要交很多，只是需要象征性地交少量即可。這樣也是符合我們中華民族的傳統(tǒng)觀念。在中國(guó)傳統(tǒng)的觀念中，房屋不僅是安身立命之所，更是家庭中重要的不動(dòng)產(chǎn)。少量的出讓金不會(huì)給人民帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)，再加上可以自動(dòng)續(xù)期，使老百姓敢于買房，肯于買房，不必?fù)?dān)心到期后房屋被破壞，老無(wú)所居，也減少了對(duì)子孫后代的擔(dān)心。這樣就給老百姓吃了顆定心丸，使他們能夠安居樂業(yè)。因此續(xù)期時(shí)需要其交納少量的出讓金，老百姓也是能夠接受的。

第二，雖然法律規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)自動(dòng)續(xù)期的后房屋的使用期限并沒有明確地規(guī)定，是70年？是60年？還是其他？都沒有做明確的說(shuō)明。的確，對(duì)于這一問題是十分難規(guī)定的，將來(lái)的發(fā)展會(huì)怎樣，沒有人可以說(shuō)得清楚，也沒有人可以很準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。但盡管如此，關(guān)于自動(dòng)續(xù)期后房屋的續(xù)期時(shí)間仍是建設(shè)用地使用權(quán)制度的空白之處，是其存在的不足，需要我們的立法者不斷地根據(jù)百姓的利益，根據(jù)實(shí)際情況去補(bǔ)充和完善。

（二）關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)

在《物權(quán)法》的規(guī)定中，有如下兩條規(guī)定。第一百四十三條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话傥迨粭l規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！钡陉P(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定中，都沒有提到建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)的問題。隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化的不斷發(fā)展，這一問題的解決已刻不容緩。

我認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)自由流轉(zhuǎn)。理由如下：首先，我國(guó)農(nóng)村土地有其固有的特殊性。我國(guó)集體土地使用權(quán)的行使、處分，均與國(guó)家的農(nóng)業(yè)政策緊密相關(guān)。若允許集體土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，由于出讓收益遠(yuǎn)大于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，大量的耕地將會(huì)受到利益的驅(qū)使而被出讓，再將會(huì)使國(guó)家土地利用的整體規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)，也會(huì)沖擊國(guó)有土地市場(chǎng)。其次，集體土地使用權(quán)若可自由流轉(zhuǎn)，其將有可能會(huì)產(chǎn)生城市居民與農(nóng)民在土地上的不平等。因?yàn)檫@樣會(huì)使集體土地所有權(quán)真正成為與國(guó)有土地所有權(quán)并存的權(quán)能，使農(nóng)戶憑借集體土地所有權(quán)對(duì)集體土地?fù)碛杏览m(xù)的收益權(quán)。而城市居民對(duì)城市國(guó)有土地是沒有收益權(quán)的，這就有可能會(huì)使城市與農(nóng)村、城市居民與農(nóng)民之間產(chǎn)生新的矛盾，對(duì)我國(guó)土地制度帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)不利影響。

三、結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律之一?！段餀?quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度的規(guī)定，使老百姓對(duì)自己的住房問題吃了一顆定心丸。同時(shí)，其對(duì)于激發(fā)全社會(huì)的創(chuàng)造活力，全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度有許多好的方面，但同時(shí)我們也應(yīng)該看到其在自動(dòng)續(xù)期的細(xì)節(jié)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)等問題上也存在著一些不足之處，這些不足需要我們?cè)诮窈蟮膶?shí)踐中不斷補(bǔ)充和完善，需要經(jīng)過(guò)時(shí)間的檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)新的不足和問題，接著不斷改進(jìn)?？傊嘈沤窈笪覈?guó)的建設(shè)用地使用權(quán)制度會(huì)越來(lái)越完善，越來(lái)越維護(hù)人民的利益。

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