張賢慧

（江漢大學(xué) 商學(xué)院，湖北 武漢430056）

一、抑制房地產(chǎn)投機政策的理論基礎(chǔ)

隨著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，但諸多的房地產(chǎn)投機行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投機是推高房價，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原兇，如迪拜因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的債務(wù)危機、美國因房地產(chǎn)的次級貸款危機進(jìn)而引發(fā)的全球金融危機，都表明過度的房地產(chǎn)投機行為對房地產(chǎn)市場乃至整個國家的經(jīng)濟(jì)造成的危害非常巨大。因此制定和實施有力的抑制房地產(chǎn)投機的政策至關(guān)重要。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家皮爾斯認(rèn)為，投機是在價格或匯率發(fā)生變化時，通過買進(jìn)或賣出來賺取利潤。［1］由此可見，房地產(chǎn)投機并不關(guān)注房產(chǎn)自身的使用價值，而是從房地產(chǎn)價格的變動中獲得利潤，因此我們不能簡單地將房地產(chǎn)投機等同于日常理解的投機倒把行為，在應(yīng)對房地產(chǎn)投機時不能簡單地運用一般應(yīng)對投機的措施，而是要根據(jù)房地產(chǎn)投機的特點及其本質(zhì)來采取相應(yīng)的措施。

當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度時，房地產(chǎn)投機就會出現(xiàn)。房地產(chǎn)投機早已在世界各國尤其是發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)中存在。事實上，房地產(chǎn)投機既有負(fù)面效應(yīng)，也有其正面效應(yīng)。一定程度的房地產(chǎn)投機能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，但過度的投機則會導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱，致使部門經(jīng)濟(jì)甚至國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向錯誤的發(fā)展方向，給社會帶來重大的損失。世界各國在應(yīng)對房地產(chǎn)投機時，都根據(jù)本國國情采取了相應(yīng)的抑制政策，縱觀這些政策不難發(fā)現(xiàn)，抑制房地產(chǎn)投機主要是從兩個方面來采取措施，即房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。

1.供給

從房地產(chǎn)供給方面抑制房地產(chǎn)投機的主要做法是增加住房供應(yīng)量和調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。其原理是隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，導(dǎo)致對住房需求的急劇增加，供需的不平衡導(dǎo)致房價上漲，進(jìn)而助長了房地產(chǎn)投機。因而增加住房供給能在一定程度上起到平抑房價、抑制房地產(chǎn)投機的作用。

增加住房供應(yīng)量有直接和間接兩種方式，直接增加住房供應(yīng)量的做法是加大對保障性住房的供應(yīng)量。新加坡就是通過不斷增加組屋的供應(yīng)量來解決居民住房短缺，達(dá)到防止房價過快上漲的目的。［2］而日本在房地產(chǎn)泡沫破滅的前夕，也是希望通過增加住房供給，加大對住房金融公庫資金的提供來達(dá)到平抑房價、抑制房地產(chǎn)投機的目的。［3］

間接增加住房供應(yīng)量的主要做法是增加土地供給。郝益東［4］認(rèn)為，增加土地供給，尤其是增加居住用地的供給，是解決住房供需矛盾的關(guān)鍵，可以從兩個方面來入手：一是合理規(guī)劃城市用地結(jié)構(gòu)，確定居住用地優(yōu)先供應(yīng)的原則；二是調(diào)整用地布局，鼓勵占地多的工業(yè)項目向西部資源富集區(qū)轉(zhuǎn)移。

2.需求

從房地產(chǎn)需求方面抑制房地產(chǎn)投機主要是通過稅收、金融、法律等政策來增加投機的成本，減少投機利益，從而達(dá)到抑制投機性需求的目的。稅收政策是通過在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征收重稅來擠壓投機者的利潤空間，使其無利可圖，從而達(dá)到抑制房產(chǎn)投機的目的。金融政策主要是通過提高存款準(zhǔn)備金率及貸款利率，減少信貸額度等做法來增加購房投機者的成本，從而起到抑制房地產(chǎn)投機的作用。法律政策主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介、購房者等與房地產(chǎn)市場活動相關(guān)人員的行為起到規(guī)范作用。健全房地產(chǎn)法律體系，能為抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為提供法律上的依據(jù)，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

英國的房地產(chǎn)投機氣氛不濃厚，其根本原因在于英國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)都征收重稅，從而起到了抑制房地產(chǎn)投機的目的。［5］而韓國主要是通過提高資本累進(jìn)資本增值稅率來達(dá)到抑制房產(chǎn)投機的目的。［6］

嚴(yán)防金融過度支持是遏制投機、平抑房價的重要措施之一。英國在降低投機性購房需求方面主要是通過提高貸款利率，增加貸款成本，增大購房者還本付息的壓力來達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機的目的。［7］

新加坡和德國是典型用法律來保障住房、抑制炒房的國家。新加坡出臺了若干部以組屋為核心的法律以此達(dá)到規(guī)范組屋的建設(shè)和分配的目的；德國則以《住宅建筑法Ⅰ、Ⅱ》為核心加以十多部房地產(chǎn)相關(guān)法來達(dá)到限制房地產(chǎn)投機的目的。［8］

二、基于中、英、新、德四國抑制房地產(chǎn)投機政策的比較分析

對比國外抑制房地產(chǎn)投機的政策不難發(fā)現(xiàn)，大部分的政策措施都集中在稅收、金融、法律以及保障性住房等方面。我國在應(yīng)對房地產(chǎn)投機時也分別在這幾個方面采取了措施，而德國、英國以及新加坡分別是利用稅收、金融、法律、保障性住房政策來抑制房地產(chǎn)投機的典型。

1.利用稅收政策抑制房地產(chǎn)投機

英國是利用稅收政策來抑制房地產(chǎn)投機的典型國家之一。英國主要是在房屋交易環(huán)節(jié)設(shè)置了交易印花稅和資本增值稅。交易印花稅是根據(jù)房屋價格分級征稅，居民購買17.5萬鎊到25萬鎊的房產(chǎn)須按房價的1%納稅；購買25萬到50萬英鎊以及50萬英鎊以上價格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購買沒有達(dá)到17.5萬英鎊的房屋則無須征稅。在房屋保有環(huán)節(jié)，英國設(shè)置了不動產(chǎn)稅，同時還對贈與或繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，如對價值超過32.5萬英鎊的上述財產(chǎn)，繳納遺產(chǎn)稅的稅率高達(dá)40%。英國還對出租房屋的屋主征收所得稅，如個人出租房產(chǎn)所獲收入超過每年規(guī)定的免稅額（6745鎊），就要繳納收入所得稅，稅率按收入多少分20%、40%兩檔。英國在最近幾年將資本增值稅率、遺產(chǎn)稅率以及所得稅率的最高上限都提高到了40%，對于不動產(chǎn)稅也在逐年提高。

德國在房屋交易環(huán)節(jié)也設(shè)置了多個稅種，在德國買賣房屋必須繳納交易稅、不動產(chǎn)稅（根據(jù)房屋所評估的價值來征稅）以及差價盈利稅（根據(jù)賣價和買價的差價來征稅）。在德國，出租房屋也同樣要繳納個人所得稅，最高可達(dá)到出租收入的45%。［9］

新加坡在房產(chǎn)稅上主要是征收賣方印花稅、不動產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，印花稅征稅對象是出售擁有房產(chǎn)權(quán)四年以下的房屋時要繳納的賣方印花稅，稅率最高可達(dá)到16%。［10］

我國主要是通過嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍來抑制投機投資性購房行為。2013年2月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（俗稱新“國五條”）［11］明確指出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。該稅收政策的出臺，目的在于遏制投資、投機性購房行為。

2.利用金融政策抑制房地產(chǎn)投機

為了放緩從2001年開始的上漲的房價，英國政府提高了個人抵押貸款利率。通過增加購房抵押貸款的成本，來增大購房者還本付息的壓力，從而有效遏制購房特別是投資投機購房的需求。在短短兩年的時間里，英國將原有的抵押貸款利率（3.5%）提高了一點二個百分點。

德國的住房金融政策是實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。只要居民在儲蓄銀行擁有相應(yīng)的存款，就可以在這家銀行辦理貸款，貸款額度視存款額而定，并且這種貸款利率低于市場利率，且實行的是固定利率制。在德國，買房儲蓄貸款可以占到房貸總額的一半。德國的這種將儲蓄和貸款結(jié)合起來的住房金融模式有以下幾點好處：

（1）為中低收入家庭提供購房資金來源，同時較低的貸款利率也緩解了其還貸的壓力。中低收入人群購房問題的解決，能夠減少房地產(chǎn)投機的市場空間。

（2）購房需求的增大促使市場對房屋供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶動了與住房相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（3）德國對所有房貸都實行固定利率制，其儲蓄貸款利率固定不變，商業(yè)性的抵押貸款固定利率期限平均為11.5年。這種長期的房貸利率能夠抵抗金融市場上任何波動，是房貸市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。

新加坡的金融住房政策同德國有點類似，德國實行的儲蓄貸款，新加坡實行的是公積金貸款。德國的儲蓄是自愿的，而新加坡是強制員工將一定的工資存入到指定的機構(gòu)。在新加坡，居民可以憑借公積金在銀行進(jìn)行住房貸款。公積金貸款也是幫助中低收入人群解決購房難的途徑之一。

我國在金融政策上抑制房地產(chǎn)投機主要采取的措施是嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)落實對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。如北京規(guī)定購房者使用公積金貸款或從北京市商業(yè)銀行申請貸款購買第二套房時，首付款不低于7成。

對比四國的金融政策不難發(fā)現(xiàn)，英國與我國在抑制房地產(chǎn)投機時所采取的金融措施是類似的，即在房地產(chǎn)投機出現(xiàn)之后，都是通過提高貸款利率來抑制房地產(chǎn)投機，屬于事后控制。而新加坡與德國則屬于事前控制，其金融住房政策的實施預(yù)防了利用信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投機。

3.利用法律政策抑制房地產(chǎn)投機

在英國，單住宅法而言，就有六部。分別在1957、1969、1974、1980和1988年出臺的住宅法，可以看出隨著本國房地產(chǎn)的發(fā)展，英國在不斷地完善其住宅法。

在德國，與房地產(chǎn)有關(guān)的法律就有十多部，其中《住宅建筑法Ⅰ、Ⅱ》是住宅建設(shè)的核心法律。該法規(guī)定開發(fā)商必須建造滿足各個階層需求的房屋，具體包括住房面積、房屋設(shè)施、購買力或租金，都需要分層次來滿足不同階層的需求。為了規(guī)范開發(fā)商和房產(chǎn)中介商的市場行為，德國還出臺了《房產(chǎn)管理法》、《經(jīng)營法》以及《中介及開發(fā)商法》。

與住房環(huán)保性能相關(guān)的法律在德國的法律體系中也是可以查到的，其包括《節(jié)能法》、《保暖法》、《隔聲法》等。同時德國也出臺了多套有關(guān)房價管理的法律，例如《房租價格法》就是一部以保護(hù)租房者利益為重點的法律，《財產(chǎn)估價法》是一部全面規(guī)范估價人員的職責(zé)和工作程序以及收費標(biāo)準(zhǔn)的法律。在德國，房地產(chǎn)價格管理還可以參照《民典法》、《刑法》、《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果房價超過指導(dǎo)價、評估價等法律認(rèn)定的價格，將會受到重額罰款和刑事處罰。

新加坡的住宅分為組屋和商品住宅里兩個板塊。為保障組屋和商品房的建設(shè)，新加坡也出臺了很多相關(guān)的法律。例如為保障組屋的建設(shè)以及抑制組屋投機，新加坡出臺了《建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》以及《特別物產(chǎn)法》等。新加坡的法律將組屋明確定位為以自住為主，并對組屋的申請、退租等都作了明確的規(guī)定。

我國為了抑制房地產(chǎn)投機在法律方面采取的措施主要是：保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及住房用地供應(yīng)計劃完成率偏低的城市，進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計劃的比例。通過采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。

通過對比發(fā)現(xiàn)，除我國之外，其它三國都有住宅基本法，且房地產(chǎn)法律體系相對的比較健全和完善。而我國由于房地產(chǎn)發(fā)展的時間都短于其它三國，其住房法在統(tǒng)一性、全面性等方面仍存在較多問題，已不能適用于我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)。

4.利用保障性住房抑制房地產(chǎn)投機

英國政府與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許房屋產(chǎn)權(quán)的一半由購房者自己購買，剩下的一半分別由政府、銀行分擔(dān)，即“部分產(chǎn)權(quán)”購房計劃，這在一定的程度上減輕了中低收入人群的購房資金的壓力。

德國的房地產(chǎn)市場非常特殊，租房的人比買房的多。據(jù)統(tǒng)計，德國的租賃住房率達(dá)到了58%，而自有住房率僅為42%。德國發(fā)達(dá)的租賃市場使得本國居民有穩(wěn)定的房子可以居住。這一切得益于德國政府對修建租住房屋所采取的鼓勵保障政策，同時德國政府還對租房者提供資金補貼，讓低收入家庭也能獲得合適的住房，補貼資金的來源由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。

新加坡在二戰(zhàn)后出現(xiàn)了住房短缺的問題。為緩解住房短缺，預(yù)防市場投機，新加坡堅持以政府分配為主市場出售為輔的原則，大力推行組屋計劃。組屋即由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房，住戶目標(biāo)主要是新加坡本國人，國外買家在新加坡只能購買公寓（豪宅），不能涉及組屋和別墅。新加坡組屋類似于中國的經(jīng)濟(jì)適用房、香港的公屋、澳門的社會房屋、臺灣的民國住宅。其由政府統(tǒng)一修建，統(tǒng)一定價，且以低價出售或出租給中低收入人群居住。在新加坡并不是所有的新加坡居民都可以申請組屋，該國法律對組屋申請人的資格審查做了明確的規(guī)定，其包括公民權(quán)、私有房產(chǎn)情況、家庭收入情況。新加坡的組屋計劃基本上保證了80%的新加坡人民能夠擁有自己的住房。

我國為了增加住房供給，抑制房地投機，正在逐步落實城鎮(zhèn)保障性安居工程，抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造；積極推進(jìn)非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造，并強化規(guī)劃統(tǒng)籌，加強分配管理。

各國抑制房地產(chǎn)投機政策的差異如表1所示。

表1 各國抑制房地產(chǎn)投機政策比較Tab.1 Policies of supressing real estate in other countries

三、當(dāng)前我國抑制房地產(chǎn)投機政策存在的不足

通過對中國、英國、新加坡、德國等四國的比較分析發(fā)現(xiàn)，我國與其它三國在利用稅收、金融、法律及保障性住房等政策手段來抑制房地產(chǎn)投機，是存在著差別和不足的，具體表現(xiàn)在：

1.稅收政策

我國雖然實行差別征稅，但現(xiàn)有的兩個房產(chǎn)稅試點上海和重慶的做法并不值得提倡。上海的房產(chǎn)稅針對新購房而重慶僅針對高端房屋征稅，范圍有限，無法有效控制房價過快上漲。反觀英國，其資本增值稅率最高可達(dá)到40%，不動產(chǎn)稅率超過5%；新加坡及德國的房產(chǎn)稅率最高也可達(dá)到兩位數(shù)。

我國在稅制上也存在著很多漏洞和缺陷，具體表現(xiàn)為，在抑制房產(chǎn)投機上沒有像德國和英國在交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、出租、遺產(chǎn)方面做很詳細(xì)的征稅規(guī)定。這導(dǎo)致我國利用稅收政策來抑制房產(chǎn)投機從實質(zhì)上來說并沒有取得多大效果。

2.金融政策

我國在應(yīng)對投機時主要是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，即通過縮緊各大銀行的資金存余來抑制利用銀行資金的房產(chǎn)投機。但這樣做的效果并不大，當(dāng)銀行的可利用資金減少時，為追求利潤最大化，銀行會將可利用的大部分資金放貸給投資收益率最高的行業(yè)，而房地產(chǎn)剛好符合這一特點。而那些資金充裕，實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)更是各大銀行的首選對象，那些規(guī)模小，資金實力不足的小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開發(fā)資金短缺的危機，從而導(dǎo)致了很多開發(fā)項目被推遲或取消。住房供應(yīng)量的減少，進(jìn)一步加劇了住房供需的矛盾，房價進(jìn)一步上升，投機越演越烈。

銀行的可貸資金減少，對消費者購房也帶來了不便。當(dāng)銀行的可貸資金減少時，對個人住房抵押貸款的門檻就會設(shè)置得更高，而貸款利率的提高進(jìn)一步的增加了中低收入階層購買自住用房的難度。

德國和新加坡在金融方面抑制房產(chǎn)投機，主要是以降低普通購房者的貸款門檻，從而解決中低收入人群的購房問題為出發(fā)點來進(jìn)行的。無論是德國的儲蓄貸款模式還是新加坡的公積金貸款模式，其目的都是為了解決中低收入階層購房資金不足的問題。我國雖然也有住房公積金貸款，但審批時間長、手續(xù)復(fù)雜且對申請的資格要求非常的嚴(yán)格，因而，我國的住房公積金貸款制度并不能作為解決我國中低收入人群購房問題的主要手段。

3.法律體系

我國雖然也出臺了一些關(guān)于房產(chǎn)方面的法律法規(guī)，但我國住房法在統(tǒng)一性、全面性等方面仍存在較多問題，已不能適用于我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)?？偟膩碚f，我國的住房法律體系還夠健全，沒能達(dá)到德國對房產(chǎn)中涉及的每個主體都有相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范其市場行為。

4.保障性住房

我國在保障性住房建設(shè)方面做了諸多努力，如2010年國務(wù)院部署全國共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶；2011年將保障性安居工程建設(shè)任務(wù)提高至1000萬套；而2012年則將建設(shè)任務(wù)調(diào)整至700萬套。其目的是通過增加保障性住房的供給來緩解市場對商品房的需求，起到抑制房地產(chǎn)投機的作用。但要想完成“十二五”期間3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)，將面臨巨大的資金壓力。此外，我國的住房保障目前尚處于“實踐先行、立法滯后”的階段，目前直接規(guī)范住房保障的主要是國務(wù)院文件，部門規(guī)章和地方立法。保障房規(guī)劃計劃的合理性、政府部門間在保障房申請審核上的溝通合作、利用稅收及其他優(yōu)惠政策鼓勵社會資金參與保障房建設(shè)，這些亟須制度創(chuàng)新，沒有更高層級的立法，是無法實現(xiàn)的。

四、政策建議

我國在應(yīng)對房產(chǎn)投機時，主要是通過提高貸款利率，提高第二套、第三套首付比例，增加保障性住房供給來抑制房地產(chǎn)投機的。但具體效果尚未明朗，我國目前房地產(chǎn)投機依然盛行，房價依舊處于高位，針對這種現(xiàn)狀給出以下幾條建議：

1.對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)征收重稅

征收房產(chǎn)稅似乎很早就開始在討論，但至今為止只是在上海、重慶等幾個城市試點，并沒有大范圍地開始推廣實施。事實上，房產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投機的作用是非常有限的，在房地產(chǎn)市場炙熱的狀態(tài)下，向投機者征收1%-3%的房產(chǎn)稅與倒賣房產(chǎn)所獲得的高額利益根本無法相比。因而想要通過稅收來達(dá)到抑制房產(chǎn)投機的目的，還是要從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)著手。德國和英國的實踐證明就是最好的范例。

在征稅方面可以嘗試征收資本增值稅，可以規(guī)定，居民除了出售自己唯一的住宅時不需要繳納資本增值稅外，出售第二套、第三套甚至更多的都要繳納高額的資本增值稅，至于具體的稅率這要視我國國情而定，但不能偏離抑制房產(chǎn)投機的宗旨。對于房產(chǎn)保有方面可以考慮征收房產(chǎn)空置稅，理由是我國住房空置率一直居高不下，甚至已接近或超過了國際警戒線規(guī)定的10%。征收房產(chǎn)空置稅可以仿造一些國家依靠物業(yè)管理部門按照水、電、氣的使用量來判斷征收的額度。

2.完善金融體制，實行金融創(chuàng)新

資金是投機的根本保證，要想抑制房地產(chǎn)投機，控制投機資金的來源是關(guān)鍵。我國的投機資金的來源主要有兩個方面：一是來源國外的投機資金；二是國內(nèi)投機資金，國內(nèi)的主要來源是銀行貸款。目前我國應(yīng)對利用銀行貸款進(jìn)行投機的調(diào)控手段主要是通過貸款利率和銀行信貸抑制房產(chǎn)投機的。而這兩種措施都是一把雙刃劍，一方面在一定程度上加大了投機成本，抑制了投機需求；另一方面提高了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的貸款門檻，增大了中低收入人群的購房難度。

健全金融體制，加強政府對金融業(yè)的監(jiān)管，實行金融創(chuàng)新是控制投機資金的重要手段。健全金融體制主要表現(xiàn)在：一是加大對房地產(chǎn)放貸對象的審查力度。一旦發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)企業(yè)利用貸款進(jìn)行房產(chǎn)投機，立刻取消其貸款資格且將其拉入黑名單，在一定的年限內(nèi)將其排除在可貸款對象的名單之外。二是各大銀行之間應(yīng)建立信息共享系統(tǒng)，防止企業(yè)和個人多家貸款，超過其貸款額度；降低銀行壞賬的風(fēng)險。

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、消費者大都只能通過銀行貸款這一種渠道進(jìn)行融資，而小型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者在嚴(yán)格的信貸政策下，融資更是難上加難。針對這種狀況，應(yīng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加其融資能力。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金是一個不錯的選擇，房產(chǎn)投資基金是最近幾年發(fā)展起來的一種融資渠道。房產(chǎn)投資基金不僅能優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，有助于房地產(chǎn)向一個更加健康、良好的方向發(fā)展，同時還能抑制投機炒房。房產(chǎn)基金有助于吸引民間投資者將資金投入到房地產(chǎn)的上游，通過給開發(fā)商注資的形式來增加住房供給。這樣不僅緩解了住房供需矛盾，也引導(dǎo)了民間資金的理性投資。

3.完善我國房地產(chǎn)的相關(guān)法律體系

我國現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)的專門法律主要是《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》。由于出臺年限比較早，因而對于房地產(chǎn)市場上新出現(xiàn)的一些問題存在著空白，比如在對房產(chǎn)投機治理方面就缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。以上兩法只對房產(chǎn)企業(yè)的投機行為作了規(guī)定，而對房產(chǎn)中介及個人行為規(guī)范很少。這一點應(yīng)向德國學(xué)習(xí)，應(yīng)出臺針對個人和房產(chǎn)中介的法律，對二者的市場行為起到規(guī)范作用，為打擊和抑制房地產(chǎn)投機提供法律上的依據(jù)。

除了出臺新的法律之外，為了使房地產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、有序發(fā)展，還應(yīng)不斷地完善《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》。對于物業(yè)管理、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)權(quán)屬登記、房屋拆遷都應(yīng)不斷地補充和修訂，更好地為不斷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。

4.借鑒國外成功經(jīng)驗，健全我國保障性住房體系

我國的保障性住房面臨的最大難題就是資金不足，新加坡在解決保障性住房資金上為我國提供了借鑒和參考。新加坡解決組屋資金有一部分是通過商品房來實現(xiàn)的。在新加坡是不打壓商品房價格的，因而新加坡的商品房價格都非常之高，且居住的大部分都是海外的富翁們。不打壓高價的商品房究其原因是開發(fā)商在建造和銷售高價房產(chǎn)的同時，政府也會得到一筆相當(dāng)可觀的收入，而這筆收入就是組屋的資金來源之一。

要想保障性住房能夠持續(xù)發(fā)展下去，建立長期穩(wěn)定的資金投入機制是非常必要的?？梢試L試建立一個以政府持續(xù)投資為依托，以資本運作為手段的投融資機制，設(shè)立一個專門針對保障性住房資金的投資管理機構(gòu)，為保障性住房提供資金的支持。

此外，加快住房保障立法，通過立法改變現(xiàn)有住房保障制度中一些不合理的規(guī)則，建立長效機制，已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)。

5.規(guī)范政府行為，避免對GDP的盲目崇拜

無論是從供給還是從需求采取措施來遏制投機，其針對的對象都是市場人員。抑制投機的一個重要方面還在于逐步降低政府對土地財政的依賴。地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的過渡依賴更加加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，有些地方政府甚至成了被土地綁架的政府，這也是中央宏觀調(diào)控收效甚微的重要原因之一。

為了避免各級地方政府對GDP政績的盲目崇拜，應(yīng)改革地方政府的政績考核評價體系，GDP并不能代表全部，應(yīng)將保障性住房建設(shè)、房價收入比、房價上漲速度等房地產(chǎn)發(fā)展中的民生指標(biāo)也納入到政績考核的體系中。科學(xué)而又客觀的政績考核體系的建立，嚴(yán)格約束地方政府及其官員的行政權(quán)力，是國家宏觀調(diào)控能得到有效落實的關(guān)鍵。

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