◇吳麗清

自中國實施以市場為導向的住房供給制度以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)價格也由于各種因素的存在而不斷上升。房地產(chǎn)泡沫開始顯現(xiàn)，雖然近年來國家已經(jīng)針對愈演愈烈的房地產(chǎn)價格虛高，先后采取了調(diào)整利率、貸款政策以及行政審批等各種宏觀調(diào)控手段進行干預，但是收效甚微，在這種情況下開征物業(yè)稅對調(diào)整房價具有重要意義，國家可以通過征收物業(yè)稅在影響房價的各種因素上發(fā)揮作用，從而對房價產(chǎn)生影響。

一、物業(yè)稅及其相關(guān)研究

1.物業(yè)稅的介紹

物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)稅或者不動產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或者保有人每年都按照物業(yè)評估價值繳付一定的稅款。中國目前的房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅。若按照征稅環(huán)節(jié)的不同可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)、保有、轉(zhuǎn)讓以及出租四個環(huán)節(jié)征收的稅收。不過除了交易環(huán)節(jié)中由購房者支付的契稅、印花稅外，其余稅費則是先由開發(fā)商投資時先墊付，然后再分攤到房價。

2.物業(yè)稅的相關(guān)研究

中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展、房價虛高加劇以來，對物業(yè)稅的研究不斷升溫，國內(nèi)不少經(jīng)濟學家、學者都對物業(yè)稅開征的影響進行了分析。國外的學者主要是研究物業(yè)稅與租金之間的關(guān)系，如英國學者Sibley研究發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅稅率的改變會引起卡姆登和威斯敏斯特物業(yè)需求的減少并導致住房租金的降低。而Crosby和Keogh通過研究1986～1987年諾丁漢零售業(yè)租金的重新評估對市場的影響發(fā)現(xiàn)稅收和租金的聯(lián)系不是很大。由美國的McDonald從事的研究采用259個芝加哥的物業(yè)信息來估計物業(yè)稅對商業(yè)物業(yè)租金的影響，發(fā)現(xiàn)物業(yè)所有者能將45%的物業(yè)稅通過提高租金的方式轉(zhuǎn)嫁給租戶。因此物業(yè)稅的最終影響范圍在所有者和租戶之間相對是平等的。

二、房價的影響因素分析

造成房價過快、大幅度上漲的原因很多，房價上漲是多方因素共同作用的結(jié)果。首先，西方經(jīng)濟學認為，商品的價格是由供求決定的，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品理應(yīng)受到此規(guī)律的影響。當供過于求，房價下跌，供不應(yīng)求，則房價上升。

其次，消費者心理預期的影響也是不容忽視的。支撐房價的一個很重要因素就是消費者信心。消費者的心理預期會對消費者的消費行為產(chǎn)生影響。

再次，房地產(chǎn)投資和投機行為也能在不同程度上影響房價。房地產(chǎn)投資會增加對房產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn)供給不變的情況下，房價將會上升。

三、物業(yè)稅開征對房價的影響分析

物業(yè)稅是市場經(jīng)濟體制下，國家調(diào)整房地產(chǎn)價格，防止房地產(chǎn)泡沫的重要經(jīng)濟杠桿。開征這種稅種，主要涉及各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、投資者等社會經(jīng)濟主體的行為決策，從而影響房價。

1.物業(yè)稅對房地產(chǎn)供給方的影響

物業(yè)稅出臺后，由于地價和稅費分70年交，也就意味著地價和相關(guān)稅費在銷售時只需要先交納1/70，那么成本會下降98.57%。所以物業(yè)稅的開征會大大減少開發(fā)商在前期啟動資金，部分有實力的房地產(chǎn)企業(yè)可能不需要向銀行貸款，原來的房地產(chǎn)開發(fā)商也由于成本的降低擴大房地產(chǎn)的供給。

2.物業(yè)稅開征對房地產(chǎn)投資者的影響

由于當前中國房地產(chǎn)稅制還處于“輕保有，重流通”的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資者通過低價買入，然后坐等房產(chǎn)升值再高價賣出，結(jié)果導致房地產(chǎn)價格上升。但是物業(yè)稅將增加房地產(chǎn)持有人在物業(yè)持有期間的成本，從而防止房地產(chǎn)投資過熱，減緩當前房地產(chǎn)價格增長速度，促進合理的房地產(chǎn)價格形成。

3.物業(yè)稅對房地產(chǎn)投機者的影響

房地產(chǎn)投機實質(zhì)是一種追求高利潤的短期投資，如同房地產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)投機者利用如今房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅賦較低的特點，低價買入，通過炒作在短期內(nèi)使房價上漲，然后高價位賣出，從而獲取投機性收益。根據(jù)理性泡沫理論，投資者是通過囤積資產(chǎn)，期待未來資產(chǎn)價格上漲，從而獲得更多利潤。

4.物業(yè)稅對消費者的影響

對于消費者而言，物業(yè)稅的開征能夠有效地降低消費者的購房門檻，消費者的一次性購房支出降低，部分減輕了購房者的支出壓力。

5.物業(yè)稅對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

根據(jù)理性經(jīng)濟人假設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利潤最大化，會選擇利潤空間大的房地產(chǎn)進行開發(fā)。

6.物業(yè)稅對政府的影響

在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，物業(yè)稅在整個國家稅收構(gòu)成中占有較大的比重。物業(yè)稅、所得稅和增值稅被稱為三大主力稅種，是政府財政資金的支柱性來源，特別是在美國，物業(yè)稅一般占地方財政收入的50%～80%。

四、基本結(jié)論

綜合上述分析結(jié)果，可以看出物業(yè)稅是一個涉及諸多領(lǐng)域的復雜稅種，它對房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、投機者、消費者、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和政府都在不同程度上產(chǎn)生影響，從而間接影響房價。為了更好地穩(wěn)定房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場，我國應(yīng)該從具體國情出發(fā)，借鑒各國征收物業(yè)稅的經(jīng)驗，不斷完善我國的稅制，在有條件的城市逐步實施物業(yè)稅，然后推廣到全國，利用物業(yè)稅的綜合影響調(diào)整房價，從而使房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展。

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