王瑞豐，韋 恒

(北京聯(lián)合大學 商務學院，北京100025)

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎，是滿足居民日常生活需求的重要載體，加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展，對于改善民生、提高現(xiàn)代都市生活品質、滿足居民便利消費、創(chuàng)造宜居社區(qū)和構建和諧社會具有十分重要的意義。

朝陽區(qū)位于北京城區(qū)東部，面積470.8平方千米，常住人口354.5萬人，是北京市面積最大、人口最多的城區(qū)。探索研究朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，對于北京市乃至全國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，以及搞活流通、擴大消費、增加就業(yè)等發(fā)揮著至關重要的作用，也是朝陽提升區(qū)域綜合競爭力的迫切要求。

一、社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)，是以居住區(qū)及周邊居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)，是以滿足和促進居民綜合消費為目的的商業(yè)類型。

以承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同，社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為以下三種形式:(1)社區(qū)底商(此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口，服務人口在5 000人左右，商業(yè)服務網(wǎng)點數(shù)5個以上);(2)社區(qū)商業(yè)街(此類社區(qū)商業(yè)的服務對象主要是小區(qū)居民，也可延伸至社區(qū)外部分消費人群，服務人口一般為2～5萬人);(3)社區(qū)商業(yè)中心(此類社區(qū)商業(yè)的服務人口為3～4萬人，商業(yè)服務網(wǎng)點數(shù)在20個以上，具備購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能)。值得注意的是，社區(qū)商業(yè)的三種表現(xiàn)形式并非完全分離開來，有相當一部分項目的社區(qū)商業(yè)配套是多重形式的組合。

二、朝陽社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著朝陽區(qū)“科學發(fā)展，民生幸?！笨傮w發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施，朝陽區(qū)政府圍繞居民最息息相關的生活問題，加強政策投入和資金投入，全面提升公共服務水平。

圖1 朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)結構圖

(一)基礎業(yè)態(tài)總體覆蓋程度較高

截至2012年底，朝陽區(qū)本地與引進的各類服務基本社區(qū)的商鋪總量超過了11 000家，其中在工商部門注冊備案的商鋪數(shù)量為10 379家，知名的、規(guī)?；纳啼仈?shù)量則超過了4 000家。其中，餐飲店的覆蓋率最高，數(shù)量達到4 985家，所占比重為49.26%，占到整個業(yè)態(tài)總量的幾乎一半;其次為美容美發(fā)2 252家，所占比重22.26%，便民店1 629家，所占比重16.10%。由于居民對這三種業(yè)態(tài)的使用頻率相對較高，因此它們構成了朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的主要組成部分。另外，還涵蓋了菜場、再生資源回收、洗染店、家政等多種商業(yè)服務，各占據(jù)相對平均的比重，見圖1。因此，從整體上看，朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)架構基本成熟，實現(xiàn)了基礎商業(yè)服務項目全覆蓋，保證了居民日常生活所需。

(二)社區(qū)商業(yè)居民滿意度已呈現(xiàn)由量向質的重心轉移

2012年居民對朝陽社區(qū)商業(yè)服務體系的發(fā)展現(xiàn)狀認可度較低，總體居民滿意度不高。從業(yè)態(tài)來看，便利店、美容美發(fā)店的居民滿意度超過再生資源回收、早餐店、餐飲店與便民維修點等業(yè)態(tài)的居民滿意度。這主要是由于這些業(yè)態(tài)供應的缺乏和業(yè)態(tài)發(fā)展的不規(guī)范等問題，如大部分居民對早餐店與餐飲店的衛(wèi)生情況比較擔心，導致這些業(yè)態(tài)的滿意度水平較低。因此，朝陽區(qū)社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)的關注已由重量轉向為重質。

(三)社區(qū)商業(yè)基本生活便利服務圈半徑日漸縮短

原則上，社區(qū)商業(yè)服務的最大半徑為步行15分鐘，而有些業(yè)態(tài)已經在很大程度上實現(xiàn)了10分鐘甚至5分鐘的消費步行半徑。在朝陽區(qū)各類業(yè)態(tài)中，社區(qū)便利店的便利度最高，接近90%的居民可以在離家5分鐘的步行距離內進入便利店消費，非常方便。其次是社區(qū)的早餐店，有70.6%的居民在5分鐘內就可以買上早餐，86.4%的居民可以在步行10分鐘內買到早餐。但也有一些新興業(yè)態(tài)如便民維修、代收代繳、家政服務等，其便利程度相對較差。總體來講，朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的便利程度呈現(xiàn)出相對較高水平，基本生活便利服務圈半徑日漸縮短，這些業(yè)態(tài)的居民滿意度評價也較高。

(四)新型業(yè)態(tài)需求傾向于提高生活品質

從朝陽區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的覆蓋情況與便利度來看，與朝陽區(qū)居民日常生活相關的購物、餐飲、洗衣、美容美發(fā)等基礎性服務已經實現(xiàn)了基本覆蓋。隨著城鎮(zhèn)化進程不斷加快，居民收入水平的穩(wěn)步提高，其消費能力和消費意愿顯著增強，在基礎業(yè)態(tài)以外，越來越多的居民希望在生活社區(qū)內增設電影院、銀行網(wǎng)點、健身中心、書店、娛樂休閑及運動場所等，表現(xiàn)了人們越來越注重生活品質和精神需求。

三、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的運行模式

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)具有多種運行模式，既反映出朝陽區(qū)社區(qū)經濟的發(fā)展進程，又表明朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的動態(tài)特征。

(一)街坊式社區(qū)商業(yè)

街坊式社區(qū)商業(yè)源自于老舊社區(qū)商業(yè)總量不足或業(yè)態(tài)結構不合理的情況下，部分居民將住宅改建為臨街門面房，自主經營或出租他人經營，逐漸成就鄰里街坊式的社區(qū)商業(yè)。街坊式社區(qū)商業(yè)是最原始的社區(qū)商業(yè)運行模式，門店相對固定，經營內容是日常生活消費的快捷性商品，多為夫妻店或家族店。朝陽區(qū)的街坊式社區(qū)商業(yè)在老舊小區(qū)內部占有相當?shù)谋壤欢ǔ潭壬蠌浹a了社區(qū)商業(yè)供應暫時性缺失和不足。

(二)社區(qū)底商

社區(qū)底商泛指以居民住宅的底層建筑作為商業(yè)服務設施，聚集多家商業(yè)網(wǎng)點，為社區(qū)居民提供基本的商品和服務。以開發(fā)商為主體建設的新型住宅為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了物質載體，住宅底層成為商業(yè)網(wǎng)點，且數(shù)量充足，臨街的社區(qū)底商由此而成。由于地產開發(fā)商只是將底商分別出租給不同的商戶，由商戶自主抉擇經營形式與內容，開發(fā)商只按合同約定收取租金，因此，涉及居民基本生活需求的業(yè)態(tài)形式因租金昂貴、無利經營或微利經營，很多或歇業(yè)或閑置。朝陽區(qū)的社區(qū)底商同樣是住宅環(huán)境變遷的伴生物，老舊小區(qū)改造以后出現(xiàn)的門面房成為底商，為社區(qū)居民日常生活提供了便利，同時也給社區(qū)環(huán)境帶來影響和干擾。未來社區(qū)底商應該與居民居住地有所間隔，趨向于集約化運行模式，逐漸過渡到商業(yè)街，直至形成社區(qū)商圈。

(三)社區(qū)商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)街源自于社區(qū)底商，對滿足居民的日常生活基本需求起到必要的補充。社區(qū)商業(yè)街形式不同、業(yè)態(tài)組合各異、購物環(huán)境相對簡約，提供基本生活商品，同時提供文化、休閑等多元化服務。朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)街一般地處新建社區(qū)或拆遷、改造社區(qū)，由社區(qū)底商自發(fā)形成，有菜市場、便利店、美容美發(fā)等傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，也有便民門診、教育培訓、金融服務等新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足了小區(qū)居民不同層次的消費需求。朝陽區(qū)未來社區(qū)商業(yè)街應該整潔有序、環(huán)境宜人、經營規(guī)范、服務優(yōu)質，其發(fā)展趨向于網(wǎng)絡化和特色化，從而形成社區(qū)商圈。

(四)一站式社區(qū)商業(yè)中心

一站式社區(qū)商業(yè)中心泛指地處高品質社區(qū)，依托社區(qū)居民多元化、便利性消費需求，源于土地稀缺、商業(yè)空間利益最大化的驅動，設置集“中心商業(yè)”與“社區(qū)商業(yè)”為一體的綜合性購物中心(俗稱社區(qū)shopping-mall)。一站式社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，節(jié)省了居民生活的時間成本，以高度集中的商業(yè)運行模式服務于本社區(qū)居民，并輻射毗鄰區(qū)域居民。朝陽區(qū)一站式社區(qū)商業(yè)中心設置在新建社區(qū)內人流集中的地區(qū)，服務居民約3～4萬人，集多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一身，具有購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能，其業(yè)態(tài)比較齊全、定位比較明確、商業(yè)服務內容與社區(qū)居民需求基本吻合，與社區(qū)內其他商業(yè)運行模式合理配合、相互補充，形成一定程度的良性競爭。一站式社區(qū)商業(yè)中心是專業(yè)、高效的商業(yè)運行模式，在社區(qū)經濟建設過程中發(fā)揮重要的作用，未來更加趨向于標準化的社區(qū)鄰里中心模式發(fā)展。

(五)社區(qū)微型便民服務點(站)

社區(qū)微型便民服務點(站)泛指那些散落分布在老舊小區(qū)或新建小區(qū)，規(guī)模小、數(shù)量大，且流動性強的社區(qū)商業(yè)店鋪。社區(qū)微型便民服務點(站)的存在依托于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進程，伴隨居民區(qū)的拆遷改造，這些微型便民服務點(站)優(yōu)勝劣汰，競爭中的勝出者兼并、擴大，逐步進入社區(qū)連鎖便利店的運營行列。朝陽區(qū)的社區(qū)微型便民服務點(站)以菜市場、美容美發(fā)、洗衣店、再生資源回收等業(yè)態(tài)居多，廣泛分布在朝陽區(qū)的街區(qū)之內。無論社區(qū)經濟發(fā)展到何種程度、生活環(huán)境多么成熟，微型便民服務點(站)仍然具有生存空間，其“小、快、靈”的運營特征是社區(qū)商業(yè)“應急性、便利性”功能最好的注解，可以彌補不同層次社區(qū)居民多元化的消費需求。

(六)商務區(qū)商業(yè)

商務區(qū)商業(yè)泛指地處商務核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)。朝陽區(qū)以CBD商務區(qū)的社區(qū)商業(yè)為典型代表，例如SOHO現(xiàn)代城等。商務區(qū)商業(yè)的存在依托于商務環(huán)境，有別于居住區(qū)商業(yè)的運營特征:(1)大型連鎖零售商為主力業(yè)態(tài)形式，包括購物中心、專賣店、專業(yè)店、百貨店、商務型超市等，品牌林立、檔次較高。(2)購物中心數(shù)量最多，其中以休閑娛樂面積最大。(3)專賣店數(shù)量眾多，是僅次于購物中心的業(yè)態(tài)形式，以經營服裝、服飾為主，國內、國際一線連鎖品牌在此聚集。(4)超市便利店基本被國際連鎖品牌獨占。

四、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)存在的主要問題

(一)市場手段調節(jié)占主導地位，政府規(guī)劃和引導不足

隨著市場經濟和住宅商品化進程不斷深化，居住區(qū)商業(yè)服務設施由計劃配置逐步轉向市場配置。20世紀90年代后期，原有的住宅公建配套商業(yè)網(wǎng)點劃撥政策取消，商業(yè)設施主要由開發(fā)商以市場化手段配置。同時，與之相應的規(guī)劃引導手段相對滯后，在網(wǎng)點設置、規(guī)模、業(yè)態(tài)、結構等方面的規(guī)劃引導力度不足。社區(qū)商業(yè)建設和發(fā)展涉及規(guī)劃、建設、國土、工商、商務等多個政府部門，由于缺乏有效的溝通和協(xié)調工作機制，導致幾方面的問題:一是在前期規(guī)劃設計時未能征求行業(yè)主管部門對社區(qū)商業(yè)建設意見，缺少前期調查和智囊團隊支持，缺少有序規(guī)劃，存在供求規(guī)模與層次定位模糊等問題，單純依靠市場力量緩慢調整，致使社區(qū)商業(yè)開發(fā)過度與開發(fā)不足并存，造成社區(qū)商業(yè)同質化競爭激烈，供應相對缺失，難以形成規(guī)劃合理、結構均衡、競爭有序的社區(qū)商業(yè)體系。二是對原有配套商業(yè)設施改變使用性質監(jiān)督不到位，社區(qū)商業(yè)缺位以后沒有得到及時增補。三是商業(yè)地產規(guī)劃滯后，開發(fā)商的強勢作用致使社區(qū)商業(yè)供應市場動蕩。例如，望京街道的南湖綜合農貿市場是望京地區(qū)最大的農貿市場，品種齊全，檔次較高，尤其是韓國食材具有代表性，但是由于其規(guī)劃用地為居住用地，南湖市場與產權房首開集團實業(yè)公司的租賃合同到期，于2012年12月20日整體搬遷至東壩環(huán)鐵橋附近，給居民日常生活消費帶來諸多不便。

(二)組織化程度不高，尚未形成統(tǒng)籌推進、規(guī)范有序的發(fā)展模式

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基于多元的房產來源，具有多種運行模式，商戶根據(jù)自身對市場的預測決定其經營范圍，自主選擇經營商品與服務形式。新興建設街區(qū)的商業(yè)用房多為住宅樓的底層商鋪，開發(fā)商一般只售(租)不管，承租商自主經營，轉讓轉租、空閑擱置現(xiàn)象突出。由于缺乏規(guī)范管理，其環(huán)境污染、治安混亂、噪聲擾民等問題比較嚴重，居民與商戶之間矛盾迭起，如望京街道的大西洋新城數(shù)年來多次發(fā)生居民與商戶的沖突事件。傳統(tǒng)成熟街道的社區(qū)商業(yè)多是沿街為市，小區(qū)內遍布零散商鋪、流動攤點，私搭亂建、無照經營現(xiàn)象突出。由于缺乏標準化管理，其粗放式經營方式無形中給合法商戶增加了經營成本，規(guī)范化經營、品牌連鎖經營的商業(yè)因成本價格因素，難以進入到社區(qū)商業(yè)的供應序列，一定程度上出現(xiàn)了“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象?？傊?guī)范化、標準化管理缺失，減緩了社區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展進程，個體商戶不可能立足于“大社區(qū)、大組團”理念，對社區(qū)商業(yè)進行功能定位和整體開發(fā)。

(三)集約化經營水平不高，連鎖品牌進社區(qū)面臨諸多困難

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)結構復雜、業(yè)態(tài)眾多、形式迥然不同，經過多年積累，聚集了一定供應力量、形成了一定的發(fā)展規(guī)模，其中超市(便利店)、餐飲等領域出現(xiàn)了一批連鎖發(fā)展的優(yōu)質企業(yè)。但是菜市場(站)、再生資源回收等業(yè)態(tài)多年來一直處于粗放經營的狀態(tài)，顯現(xiàn)“小、散、雜”的經營特征，缺乏龍頭企業(yè)的帶動，沒有形成品牌連鎖經營態(tài)勢。集約化經營水平不高、市場集中度較低，一方面使得從事社區(qū)商業(yè)的商戶市場抗風險能力薄弱，無法用規(guī)模利潤抵補高額商鋪租金，門店倒閉時有發(fā)生，經營內容經常轉換，給居民日常消費帶來不便;另一方面使得社區(qū)商業(yè)的供應質量與朝陽區(qū)經濟發(fā)展相脫節(jié)，與社區(qū)居民日益增長的生活水平不匹配，相對制約了社區(qū)居民生活品質的提升。

(四)經營理念落后，持久經營和共贏意識缺失

社區(qū)商業(yè)經營理念是指在開發(fā)、經營社區(qū)商業(yè)過程中，處理投資者、經營者、消費者各方利益之時所持有的觀點與態(tài)度。社區(qū)商業(yè)運營屬于市場行為，在行業(yè)發(fā)展進程中，供應商基于趨利動機，過度考慮資本積累的速度和效益，往往忽視社區(qū)商業(yè)的公益性、便利性、商住協(xié)調性、文化融合性等經營特征。雖然一些從事社區(qū)商業(yè)的商戶將公益事務作為提升自身形象、招攬客源的手段，如開展一些與社區(qū)居民聯(lián)誼、舉辦節(jié)日慶典等活動，但是這些公益行為大多名不副實，仍然抱定“股東利益至上”意志，為社區(qū)居民提供實質性、實惠性的服務偏少。究其原因:一是沒有將自身定位于微利行業(yè)(早餐、洗浴、維修等)，意識不到需要通過商品的薄利多銷與持久性服務賺取利潤。二是缺乏與社區(qū)共生共榮、雙邊共贏的觀點，從而不能將社區(qū)商業(yè)與社區(qū)文化相互融合，調配商品組合、提供特色服務項目;不能將商業(yè)活動與公益行為有機結合，促進社區(qū)人際交往，增強經營口碑效應，提升社區(qū)商業(yè)的“友鄰形象”。

(五)信息服務能力落后，電子商務等新興手段貢獻度有待提升

1.缺乏高效的信息服務平臺，信息服務功能單一

目前，政府主導或參與建立的96156等信息化服務平臺服務功能相對單一，主要面向社區(qū)居民提供單向的信息發(fā)布服務，例如，政策發(fā)布、政務服務、疑難反饋、政策咨詢與解讀、便民服務信息查詢等，且存在時效性差、信息不豐富等缺點。平臺服務形式單一，信息量少，用戶體驗差，不能滿足社區(qū)居民多樣化的商品和服務需求，導致社區(qū)居民對平臺的認可度與忠誠度低，參與度差，用戶對平臺的實際使用效率不高。平臺沒有搭建起社區(qū)商戶與居民之間直接的信息傳遞、互動機制，無法實現(xiàn)信息的深度共享。

2.缺乏成熟的電子商務平臺，商務服務模式簡單

一方面，早期的社區(qū)商業(yè)電子商務平臺以簡單的B2C實體商品交易為主，著眼于在線交易的簡單達成，對支付、配送、安全以及用戶體驗等問題考慮不夠，針對服務商品的電子商務交易模式也沒有開展起來。另一方面，社區(qū)內現(xiàn)有的電子商務平臺未能充分利用現(xiàn)有信息技術的優(yōu)勢來提高社區(qū)商業(yè)服務平臺的綜合信息化水平和服務效率，例如物聯(lián)網(wǎng)技術(智能傳感器、射頻識別、RFID、二維碼等)、移動計算與移動支付技術、地理位置服務(LBS)等先進技術未能在社區(qū)商業(yè)領域得到普及，現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)企業(yè)提供的各類服務停留在解決社區(qū)居民單一、短期的日常需求上，缺乏利用信息化手段、電子商務平臺及組合的商業(yè)模式來向社區(qū)居民提供長期性、綜合化、個性化、定制化、便捷化的綜合服務。

3.缺乏社區(qū)商戶聯(lián)盟網(wǎng)絡，服務質量較低

由于社區(qū)商業(yè)電子商務及信息化平臺建設不完善，缺乏對商戶的吸引力，致使平臺上的商戶比較零散，未形成業(yè)態(tài)內或業(yè)態(tài)間的商戶聯(lián)盟網(wǎng)絡，降低了商戶服務質量。具體體現(xiàn)為:社區(qū)商戶提供的商品及服務一般是與附近社區(qū)居民的日常生活息息相關，而社區(qū)商戶一般規(guī)模比較小、提供的商品種類較少、庫存較少、服務單一，當發(fā)生缺貨、斷貨或者人員有事不能提供服務的情況時，會造成對這些商家有一定依賴性的居民生活的極大不便;而一些社區(qū)商家不清楚周邊居民的實際需要盲目進貨或提供服務，會造成慘痛的損失。因此，使社區(qū)商戶能夠在自身利益最大化的前提下為社區(qū)居民提供最大的便捷實現(xiàn)雙贏，恰恰是社區(qū)商業(yè)進行電子商務的初衷。

五、構筑新的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式與格局

(一)總體目標

力爭通過五年左右時間，進一步完善覆蓋城鄉(xiāng)、功能合理的生活性服務業(yè)發(fā)展格局，不斷提高生活性服務業(yè)的供給能力;使朝陽社區(qū)生活性服務業(yè)行為規(guī)范文明，服務更加便利，運行高效有序，行業(yè)面貌明顯改善，行業(yè)服務質量和規(guī)范經營水平顯著提升，達到并保持全國領先水平。

1.推進社區(qū)商業(yè)組織化，企業(yè)連鎖化率達到50%左右，實現(xiàn)社區(qū)生活服務基本全覆蓋，培育一批龍頭企業(yè)。

2.推動社區(qū)商業(yè)品牌化，培育60個左右企業(yè)品牌和服務品牌。

3.推動社區(qū)商業(yè)地產優(yōu)質化，引進、培育10家優(yōu)質的商業(yè)地產開發(fā)商，重點發(fā)展集購物、休閑、娛樂于一體的一站式社區(qū)商業(yè)綜合體。

4.推動社區(qū)商業(yè)規(guī)范化，形成一支高素質的從業(yè)人員隊伍，人員培訓率達到80%左右。

(二)發(fā)展模式

要促進社區(qū)商業(yè)穩(wěn)健良性發(fā)展，合理有效規(guī)劃社區(qū)商業(yè)，明確負責規(guī)劃的主體是關鍵。朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，應形成區(qū)級統(tǒng)籌，街(鄉(xiāng))為主體，社區(qū)為依托的社區(qū)商業(yè)發(fā)展格局，并通過實施網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)向便利、規(guī)范、優(yōu)質的方向發(fā)展。區(qū)級統(tǒng)籌規(guī)劃可使區(qū)域商業(yè)的規(guī)模、形態(tài)、業(yè)態(tài)等特征與區(qū)域社會事業(yè)和經濟發(fā)展的需求緊密結合，規(guī)劃的重點在于合理劃分區(qū)域商業(yè)層級，根據(jù)全區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢，明確區(qū)域商業(yè)中心的布點和規(guī)模設置。街(鄉(xiāng))為主體，社區(qū)為依托，可以確保社區(qū)商業(yè)的布局和設置符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道經濟發(fā)展規(guī)劃和當?shù)鼐用竦膶嶋H需求。

1.新建社區(qū)發(fā)展一站式社區(qū)商業(yè)中心

新建社區(qū)起點高，制約少，是社區(qū)商業(yè)布局的關鍵階段。強化政府在規(guī)劃階段的介入力度，必要時可聘請專家組建智囊團隊，引導開發(fā)商依據(jù)社區(qū)規(guī)模的大小、檔次，居民的收入水平、職業(yè)特征等進行合理規(guī)劃。新興城鎮(zhèn)、大型社區(qū)建議以一站式社區(qū)商業(yè)中心為發(fā)展模式，中小型居住社區(qū)可以社區(qū)商業(yè)街為重點建設類型。

社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)購物中心是購物中心的一種類型，適合于大型新建社區(qū)，指位于居民住宅區(qū)附近，為社區(qū)居民提供日常生活消費所需的多業(yè)態(tài)經營、多功能服務、實行統(tǒng)一管理的大型綜合性商業(yè)組織形式。它的經營方式可以概括為:統(tǒng)一招商、租賃經營、業(yè)態(tài)組合、功能互補、集中管理、整體促銷。社區(qū)購物中心集購物、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求;社區(qū)購物中心融合了各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務設施，能滿足消費者一站式購物的需要;購物中心實施集約化的經營管理，成本低，商業(yè)帶動效應強，容易凝聚人氣，是現(xiàn)代商業(yè)的一種較好的形式。一般來說，它的總面積在3～12萬平方米之間，由1～2家骨干店(大專業(yè)店)和幾十家多種業(yè)態(tài)店(專業(yè)店、折扣店等)組成，經營以零售、餐飲、生活便利服務為主，兼文化娛樂、健身功能。服務對象是附近住宅居民，輻射商圈3～6千米，服務人口數(shù)大約10～20萬人。

社區(qū)商業(yè)街橫式比較適合中小型新建社區(qū)。由于其居民收入以中高為主，小區(qū)商業(yè)消費水平也均以中高檔為主，消費需求呈現(xiàn)多樣化的特點，所以除了設置便民利民商業(yè)網(wǎng)點，還應有集購物、餐飲、零售藥品、服務、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)設施。社區(qū)商業(yè)街模式一般以“大型綜合超市+百貨店十便利店+其他組合”模式出現(xiàn)，以大型綜合超市、現(xiàn)代百貨店作為主力業(yè)態(tài)，重點發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房、書店等便民利民商業(yè)網(wǎng)點，形成集購物、餐飲、零售、服務、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)群。社區(qū)商業(yè)街輻射半徑一般在1～1.5千米，服務人口5～7萬人左右，建筑規(guī)模在2～3萬平方米。

2.老舊(改造)社區(qū)努力提升商業(yè)檔次、完善服務功能

老舊(改造)社區(qū)，商業(yè)配套一般可以滿足當時居民消費的需要，但是現(xiàn)有商業(yè)服務設施的規(guī)模、服務檔次和功能組合越來越不能滿足居民日益增長的消費需求和期望。因此，老舊(改造)社區(qū)商業(yè)形態(tài)，主要管理手段是因勢利導、規(guī)范經營、提升層級。可重點考慮“社區(qū)底商”模式。社區(qū)底商模式的網(wǎng)點鑲嵌在居民住宅之中，以“便利店+其他組合”模式為主，由“服務”和“餐飲”擔當主要角色，一些服務類的配套也以美容美發(fā)、健身娛樂、商務票務、洗衣服務等為主。這種以便利店為主力業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)組合模式，替代了傳統(tǒng)社區(qū)中原有副食店、菜市場的功能，經營的商品基本以生鮮食品、生活必需品等大眾型商品為主，與超市相互補充，為周邊居民提供全方面的服務。此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口，服務人口在5 000人左右，商業(yè)服務網(wǎng)點數(shù)5個以上。

此外，可利用市政基礎設施改造進程，結合地域、人口、區(qū)位、組織結構和文化背景等因素，運用規(guī)劃、政策、標準等手段，整合原有沿街商業(yè)的商業(yè)面積，優(yōu)化配置，合理布局，引進優(yōu)質運營商和零售商，逐步形成業(yè)態(tài)完善、功能齊全的特色商業(yè)街或一站式購物中心，滿足社區(qū)居民購物、服務、休閑、娛樂等綜合性需求。

3.商務社區(qū)提高商務集聚能力和商業(yè)配套質量

朝陽的商務社區(qū)，以CBD最為典型。商務社區(qū)商業(yè)建設應以產業(yè)關聯(lián)為依據(jù)，衍生出一批具有分工協(xié)作關系的關聯(lián)商業(yè)，形成集群的經濟功能。根據(jù)商務社區(qū)功能定位，可重點發(fā)展大型購物中心等零售業(yè)和休閑娛樂產業(yè)，還應注重綜合發(fā)展其他各類服務業(yè)和配套服務業(yè)，如小型零售產業(yè)、專業(yè)店、餐飲、娛樂、健身、酒吧、旅游、休閑等。為提高商業(yè)集聚能力與商業(yè)配套質量，應努力建立以電子商務平臺為主體的各類信息網(wǎng)絡平臺，以市場規(guī)律配置各類資源要素，為商業(yè)集群成長提供優(yōu)質服務，從而增強產業(yè)集群對消費者的吸引力和區(qū)域競爭力。

具體來說，CBD商務社區(qū)商業(yè)可通過發(fā)展“一河、兩線、四點”來提高商業(yè)集聚的程度?！耙缓印?，即通惠河商業(yè)游廊，應結合商業(yè)、旅游、休閑、娛樂等方面綜合規(guī)劃開發(fā)通惠河商業(yè)游廊?！皟删€”，即東三環(huán)沿線的商業(yè)帶和沿地鐵八通線的商業(yè)帶。東三環(huán)商業(yè)帶以國貿中心、財富中心、嘉里中心、京廣中心和央視為主要節(jié)點，兼具滿足商務辦公和過境中轉客流的服務功能，以辦公用品和中高檔商品、旅游商品為主;另外，中高檔餐飲業(yè)也在“兩線”商業(yè)帶上有著必然的發(fā)展趨勢。地鐵八通線沿線特別是地下商業(yè)主要是滿足過境中轉客流需要、以中檔商品和日常生活用品的消費為主?！八狞c”，即國貿中心區(qū)域——以名牌專賣店為主，以商務交往需求和高檔產品為主;CBD核心區(qū)域——以高檔專賣店為主，商業(yè)需求的主要范圍是商務交往、文化、時尚、旅游等;賽特中心區(qū)域——包括賽特中心、貴友大廈、友誼商店、秀水市場等，以中高檔綜合百貨店和涉外商品店為主;藍島大廈區(qū)域——以中檔綜合百貨、綜合性超市為主。

4.特殊地區(qū)因地制宜，完善商業(yè)配套設施

外籍人士居住的國際化社區(qū)，富裕階層為主的高檔公寓，其消費價值觀和行為模式具有貴族化傾向，追求品質和綠色安全，崇尚安寧舒適、高尚尊貴的消費環(huán)境，傾向個性化、國際化的高端商業(yè)服務。因此，對于該地區(qū)的社區(qū)商業(yè)，應根據(jù)需求，遵循適度集中的原則，建設公寓區(qū)商業(yè)中心，可以一家中型綜合超市和一家生鮮超市為主體，大力發(fā)展24小時連鎖便利店、西餐、酒吧、咖啡廳、健身、休閑、私立醫(yī)院、家政服務等服務業(yè)態(tài)，設置一定比例的高級專用會所，并多采用網(wǎng)絡、電話定貨、上門送貨等方式，不斷提升服務水平。

對于少數(shù)民族、知識分子、弱勢群體等不同群體聚居地區(qū)，應在其社區(qū)因地制宜開辦符合其生活習慣、生活特點的商業(yè)服務網(wǎng)點，如幼兒園、餐飲、書店、醫(yī)療機構、文化娛樂等，提供個性化商品和服務，不斷豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，提高服務質量。

六、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的保障措施

(一)拓寬社區(qū)商業(yè)融資渠道，促進企業(yè)調整升級

拓寬社區(qū)商業(yè)投融資渠道，增加企業(yè)造血功能，逐步解決企業(yè)經營成本高、自身積累難、自主發(fā)展慢等難題。鼓勵企業(yè)通過建立多元化股權結構，以兼并、重組、上市等方式快速擴張;建立生活性服務業(yè)發(fā)展投資基金，由政府出資并吸收社會投資，委托專業(yè)管理機構管理或成立投資基金公司，對符合條件的企業(yè)進行股權投資;建立生活性服務業(yè)發(fā)展銀行貸款基金，政府出資并委托商業(yè)銀行按一定比例配套放大，優(yōu)先貸款支持符合條件的企業(yè)。

(二)健全社區(qū)商業(yè)財政支持系統(tǒng)，引領供應商做大做強

在服務業(yè)發(fā)展資金中設立生活性服務業(yè)發(fā)展扶持資金，擴大社區(qū)商業(yè)的支持范圍和力度，優(yōu)先保障涉及民生、促進產業(yè)結構調整項目，培育大型龍頭企業(yè)，支持企業(yè)通過連鎖經營、品牌建設、規(guī)范服務在社區(qū)商業(yè)領域中做大做強，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)供應商的規(guī)模效益。

(三)減輕企業(yè)稅費負擔，保障供應商可持續(xù)發(fā)展

配合中央有關部委、北京市開展減輕生活性服務業(yè)稅費負擔的工作。研究探索對一些事關民生的服務企業(yè)，根據(jù)其保障民生、安置就業(yè)和承擔公益的情況，給予獎勵和稅費返還等優(yōu)惠政策。

(四)提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員工作待遇和社會認同感

依據(jù)朝陽區(qū)人力資源和社會保障政策，提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員，特別是高端人才的工作待遇和社會地位。開展從業(yè)人員的職業(yè)教育培訓和職業(yè)資格認定，建立順暢的職業(yè)發(fā)展通道。積極開展行業(yè)先進人物的評選活動，樹立典型，做好勞動模范、青年文明號等榮譽稱號的推選工作。加大對先進人物的宣傳力度，提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員的工作積極性和社會認知度。

(五)兼顧社區(qū)商業(yè)公益效用，強化社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置

將社區(qū)商業(yè)納入社區(qū)配套服務體系，合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)服務設施，特別是新建社區(qū)要按照一定比例配套規(guī)劃建設。鼓勵街道(鄉(xiāng))、社區(qū)通過回購、回租等方式，掌控一部分商業(yè)用房，優(yōu)先用于早餐店、菜店等居民生活必備的服務網(wǎng)點。鼓勵在社區(qū)設置相對集中的社區(qū)商業(yè)服務中心，引導各類生活性服務品牌連鎖企業(yè)打捆進入，集成早餐、家政、美容美發(fā)、洗染以及社區(qū)菜市場、便利店購物、繳費、快遞等日常生活服務功能，為居民提供集約化、便利化的生活服務。

(六)推動社區(qū)商業(yè)協(xié)會建設

行業(yè)協(xié)會在服務質量的提升、加強業(yè)態(tài)之間聯(lián)系、增強社區(qū)商業(yè)對居民吸引力等方面發(fā)揮重要作用。因此，應該加強社區(qū)商業(yè)協(xié)會的組織建設，理順政府與協(xié)會、協(xié)會與供應商的關系，引導商戶加入?yún)f(xié)會，以獲取社區(qū)商業(yè)知識，掌握服務技能，提升服務質量，從根本上滿足社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)的需求?？梢苑植煌瑯I(yè)態(tài)或關聯(lián)業(yè)態(tài)，定期或不定期舉辦各種商品或服務展銷會、商業(yè)研討會等，在維護商業(yè)秘密的前提下，交流信息、分享知識。社區(qū)商業(yè)供應商借助于集群內信息溝通的便捷性，使社區(qū)商業(yè)先進理念、運營經驗、營銷策略等迅速外溢，促進社區(qū)商業(yè)管理技術、運營技術、服務技術的創(chuàng)新和擴散。

(七)建立社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計制度

建立適應社區(qū)商業(yè)發(fā)展需要的統(tǒng)計評價體系，設置社區(qū)商業(yè)典型企業(yè)名錄，做到底數(shù)清、情況明、數(shù)字準，提高社區(qū)商業(yè)科學化管理的水平。支持行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)發(fā)展的調查研究，及時反映行業(yè)動態(tài)，有關部門定期做好社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計工作，注重統(tǒng)計結果的運用，為政府宏觀決策和社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供依據(jù)。

(八)推進社區(qū)商業(yè)標準化發(fā)展

面對社區(qū)商業(yè)不同發(fā)展環(huán)境，針對社區(qū)商業(yè)不同發(fā)展模式，因地制宜建立社區(qū)商業(yè)標準化體系。貫徹落實商務部《關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見》中確定的社區(qū)商業(yè)示范標準，根據(jù)不同區(qū)域的發(fā)展水平，分別設置基礎性社區(qū)商業(yè)的配套標準和發(fā)展型社區(qū)商業(yè)的配套標準，做到社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結構、服務設施與區(qū)域經濟發(fā)展水平相適應，與社區(qū)發(fā)展規(guī)劃相一致，與周邊項目發(fā)展現(xiàn)狀相結合，既滿足社區(qū)居民需求，又避免重復建設浪費。

［1］曹正進.大力發(fā)展首都社區(qū)商業(yè)的動力探析［J］.北京工商大學學報:社會科學版，2011，(3).

［2］辛 寧.北京城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2008，(5).

［3］何 駿.我國城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式研究［J］.北京工商大學學報:社會科學版，2008，(3).

［4］蔡新春.我國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題和對策研究——以寶山區(qū)為例［D］.上海復旦大學碩士論文，2011.

［5］周 銳.北京社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景研究［D］.北京:首都經濟貿易大學碩士學位論文，2007.

［6］孫 旭.北京市舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究［D］.北京:首都經濟貿易大學碩士學位論文，2007.