王丹丹

（齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，黑龍江齊齊哈爾 161006）

我國房地產(chǎn)政策對住房價(jià)格影響及調(diào)控措施研究

王丹丹

（齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，黑龍江齊齊哈爾 161006）

文章基于1999～2011年中國省級(jí)面板數(shù)據(jù)，分析了國家房地產(chǎn)宏觀政策對住房價(jià)格影響的長期趨勢和各省市房價(jià)短期波動(dòng)的差異，并在多方面因素上進(jìn)行綜合調(diào)控。以此為改進(jìn)與優(yōu)化取向，藉以防止房地產(chǎn)市場與房價(jià)的大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)政策；住房價(jià)格；協(xié)整；調(diào)控

0 引言

由于房地產(chǎn)市場吸引了大批資金注入，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“供需兩旺”的過熱現(xiàn)象。房價(jià)的過快上漲和市場的過熱潛伏著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，自2006年以來，國家不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度以給房地產(chǎn)市場“降溫”，國六條、限外令、限價(jià)房、加息、八部委聯(lián)合專項(xiàng)整治等一系列政策措施頻頻出臺(tái)。政策出臺(tái)的級(jí)別之高、密度之大、力度之烈、影響之遠(yuǎn)，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上前所未有，但即便如此，房價(jià)仍一直居高不下。因此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家齊聲呼吁警惕資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，建議出臺(tái)措施應(yīng)對解決。

國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策顯然離不開作為政策執(zhí)行者之一的地方政府的行為和利益，而地方政府從土地供應(yīng)中的主要收益是土地出讓金，現(xiàn)行土地出讓金制度在運(yùn)行過程中已經(jīng)暴露出明顯的缺陷——間接地推高了房價(jià)。本文以中國三十個(gè)省的住房市場數(shù)據(jù)為樣本，通過建立面板數(shù)據(jù)與模型，在不同維度上的考察，以便更好地控制個(gè)體的差異及其行為的動(dòng)態(tài)性。因此，筆者從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間歷史上形成的均衡關(guān)系及解釋模型，進(jìn)而計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格增長的理論值與實(shí)際值，分析國家調(diào)控政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。

1 數(shù)據(jù)來源

本文基于1999～2011年的房地產(chǎn)開發(fā)投資綜合年度數(shù)據(jù)（《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫》），并通過大量的換算及整理，以分析國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。這其中包括近幾年全國各省的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中有住宅商品房銷售價(jià)格（PH)、購置土地/完成開發(fā)土地面積（RPAC)、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行占比（PISI)、稅收占住宅商品房年度銷售比（RTS)、土地出讓金（LTE）、經(jīng)濟(jì)適用房新開發(fā)面積占年度新開工面積（RANC)。

表1 Hedonic模型估計(jì)結(jié)果

從表1可以看到，住宅商品房銷售價(jià)格、購置土地/完成開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行占比、稅收占住宅商品房年度銷售比、土地出讓金、經(jīng)濟(jì)適用房新開發(fā)面積占年度新開工面積及時(shí)間趨勢變量等對住宅銷售價(jià)格都具有顯著影響。以Hedonic模型為基礎(chǔ)，我們得到樣本所包含住宅的內(nèi)含價(jià)格，進(jìn)而得出住宅實(shí)際銷售價(jià)格與內(nèi)含價(jià)格的偏離度。就樣本總體均值而言，樣本實(shí)際銷售價(jià)格基本接近其內(nèi)含價(jià)格（僅高于內(nèi)含價(jià)格0.21個(gè)百分點(diǎn)）。但是，部分住宅實(shí)際價(jià)格相對于內(nèi)含價(jià)格的偏離程度較大，其中，折價(jià)最大的房屋銷售價(jià)格僅為內(nèi)含價(jià)格的50%，而溢價(jià)最高的住宅實(shí)際售價(jià)為內(nèi)含價(jià)格132%。

表2 商品房價(jià)格及其相應(yīng)決定變量的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

假定住宅商品房價(jià)格由土地出讓金、稅收、貸款、經(jīng)濟(jì)適用房等多種因素共同決定，故建立以下回歸模型：

式中，下標(biāo)i、t分別表示省份和年份，μi表示不隨時(shí)間變化未觀測到的個(gè)體特征。對上述變量進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下：

從表2中可以看出，PH在5%顯著性水平下接受原假設(shè)，即存在面板單位根；RPAC在5%顯著性水平Breitung-stat.檢驗(yàn)下拒接原假設(shè)，存在單位根。在同質(zhì)單位根的情況下，即各省采用相同的系數(shù)，從一階差分結(jié)果可知，Levin,LinChut*、ADF-Fisher Chi-square、PP-Fisher Chi-square和HadriZ-stat.檢驗(yàn)方法所得的結(jié)果一致，即所有變量都是一階單整平穩(wěn)序列。

2 協(xié)整檢驗(yàn)和模型的建立

利用Engle-Granger兩步檢驗(yàn)協(xié)整關(guān)系時(shí)，第一步對各省的lnPHit、lnRPACit、lnPISIit、lnRTSit、lnLTEit和lnRANCit進(jìn)行回歸，在不考慮滯后影響的假設(shè)條件下，設(shè)回歸模型形式如下：

從回歸結(jié)果看，房價(jià)長期模型的解釋力較好，R2為0.805，RPAC、RTS、LTE和RANC表現(xiàn)顯著，表明國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間有著協(xié)整關(guān)系，即在商品住房的銷售過程中，國家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策、法規(guī)與房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著長期穩(wěn)定的關(guān)系。

表3 30個(gè)省市住房價(jià)格對數(shù)長期方程

3 房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀政策的影響關(guān)系模型

房地產(chǎn)銷售價(jià)格與房地產(chǎn)政策影響因素的固定效應(yīng)模型為：

采用1999～2011年的各變量面板數(shù)據(jù)，并通過最小二乘自回歸模型進(jìn)行回歸分析，得到以下結(jié)果（表4）：

加權(quán)統(tǒng)計(jì)R-squared 0.850053 Mean depedent var 5.015217 Adjusted R-squared 0.8600021 S.D.depedent var 2.333042 S.E.of regression 0.1014731 Sum squared resid 2.361247 F-statistic 44.572541 Durbin-Watson stat 1.067846 Prob(F-statistic)0.000000未加權(quán)統(tǒng)計(jì)R-squared Sum squared resid 0.814573 2.440324 Mean depedent var Durbin-Watson stat 3.340477 0.702411

模型（4）的AdjustedR-squared系數(shù)達(dá)0.85，這說明模型的擬合優(yōu)度比較高，說明了國家宏觀政策對房價(jià)的調(diào)控作用明顯。在國家宏觀調(diào)控的壓力下，也促使一些房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注公租房、經(jīng)適房等保障性住房的建設(shè)。這在增大住房供給的同時(shí)，減少了房地產(chǎn)的過度炒作，使房價(jià)在平穩(wěn)中有序回歸，在一個(gè)側(cè)面也降低了銀行等金融機(jī)構(gòu)的違約風(fēng)險(xiǎn)。至于是否會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的房價(jià)調(diào)控措施，還需建立在對當(dāng)前調(diào)控效果充分評(píng)估的基礎(chǔ)上。如果目前出臺(tái)更加激烈的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)二次探底。所以，當(dāng)前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中央此前出臺(tái)的各項(xiàng)政策，保證各地方政府落實(shí)到位，從而發(fā)揮調(diào)控政策對房價(jià)的抑制作用。同時(shí)，以房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行為基本目標(biāo)，來調(diào)控房地產(chǎn)市場。一方面通過公租房建設(shè)，構(gòu)建“市場+保障”的雙軌制住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”分層調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)；另一方面在房產(chǎn)稅的征收上，除了對增量的獨(dú)棟商品住宅進(jìn)行征稅外，還要對存量獨(dú)棟商品住宅進(jìn)行征稅。這樣一來，就有力限制了高檔商品住房的過度擴(kuò)張和投機(jī)需求，促使一些房地產(chǎn)企業(yè)向中端市場轉(zhuǎn)移。

4 結(jié)論

2011年，我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率為5.61%，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率為18.94%，商品房銷售總額占GDP的比例為12.90%。2011年，我國GDP增長9.2%，其中商品房銷售拉動(dòng)1.25個(gè)百分點(diǎn)；如果以2011年的全國商品房銷售均價(jià)和銷售面積為基準(zhǔn)，當(dāng)房價(jià)下降40%時(shí)，商品房銷售總額將下降至31740億元，對GDP的拉動(dòng)降低到0.79個(gè)百分點(diǎn)，降低了0.54個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，房價(jià)的大幅下跌將導(dǎo)致GDP重大波動(dòng)，對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。促進(jìn)房價(jià)有序調(diào)控，既不使之過快上漲，又不使之發(fā)生大幅下跌進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊，是擺在學(xué)界和政策制定者面前的一個(gè)難題。為此，筆者提出以下建議：

第一，進(jìn)一步加強(qiáng)需求管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。強(qiáng)調(diào)住房的居住性功能，弱化住房的投資性功能，限制投資性住房需求，嚴(yán)格抵制投機(jī)性住房需求。具體表現(xiàn)在對于不同的住房需求主體實(shí)行包括首付比例和利率在內(nèi)的差別化信貸政策；通過房地產(chǎn)稅制改革，提高住房持有階段的稅收水平，進(jìn)而提高投資者的投資成本；對投機(jī)投資性需求要繼續(xù)實(shí)施一段時(shí)間的限購限貸措施，以期為市場化的配套措施的出臺(tái)和實(shí)施爭取時(shí)間。加快普通商品房建設(shè)，尤其是中小戶型的普通商品房建設(shè)，大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，分流一部分市場需求。例如2006年提出的“90/70”政策，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目70%以上，它一方面可以支持普通置業(yè)者買房，突顯了住房商品屬性的回歸，另一方面，通過本文研究，我們也看到了，由于小戶型更多地反映了剛性需求，因此對價(jià)格變動(dòng)最敏感。對于這類物業(yè)而言，價(jià)格能夠更好地調(diào)節(jié)供需平衡，這對于維護(hù)樓市穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著非常重要的作用。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，嘗試改變開發(fā)策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尋求銷售方面的突破。在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，普遍出現(xiàn)了銷售業(yè)績不佳，資金回籠慢和銷售周期長等問題，一些項(xiàng)目甚至處于停工狀態(tài)，一些企業(yè)最終虧損轉(zhuǎn)手或倒閉。在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，面對這些困難，房地產(chǎn)眼下最現(xiàn)實(shí)的問題就是“現(xiàn)金為王”，如何根據(jù)需求的特點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品，如何根據(jù)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)特點(diǎn)，實(shí)施靈活的包括降價(jià)讓利在內(nèi)的促銷策略，盡快回籠資金，以防資金鏈斷裂，是生存的重點(diǎn)。應(yīng)該看到，政府的宏觀調(diào)控政策雖然在短期內(nèi)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定負(fù)面影響和抑制作用，但是從長遠(yuǎn)來看，是為了國民經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)、健康和穩(wěn)定地發(fā)展。只有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康地發(fā)展。

第三，結(jié)合房產(chǎn)稅的推進(jìn)，加快深化財(cái)稅體制改革。為了保障國家宏觀調(diào)控的成果和提高國家宏觀調(diào)控的成效，地方政府的利益不能夠長期地被忽視。地方政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的困境在于一是對土地收入和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收入的依賴，二是缺乏保障性住房建設(shè)的資金。要盡早全面開征房產(chǎn)稅，并且開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，以此配合房產(chǎn)稅的征收，增加地方政府財(cái)政收入的來源。稅制的改革，對于調(diào)控房價(jià)在短期內(nèi)起到的作用應(yīng)該說是有限的，但是，從長遠(yuǎn)來看，既是進(jìn)一步完善財(cái)稅制度的需要，對于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的收益預(yù)期，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，以及調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置也能起到一定的積極作用。

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F293

A

1002-6487（2013）14-0130-03

2012年黑龍江省教育廳項(xiàng)目

王丹丹（1981-），女，黑龍江齊齊哈爾人，碩士，講師，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)。

（責(zé)任編輯/易永生）