黃德亮 孫修禮

（1.青島中聯(lián)盈地集團有限公司，山東 青島 266061；2. 青島農(nóng)業(yè)大學，山東 青島 266109）

1 引言

隨著社會與經(jīng)濟的發(fā)展，以商業(yè)為用途的商業(yè)房地產(chǎn)越來越多。商業(yè)房地產(chǎn)的形式有多種，諸如購物中心、步行街主題商場、大賣場、商業(yè)街、酒店旅館、專業(yè)市場、批發(fā)市場、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)項目的投資相對巨大，其存在的價值已經(jīng)不僅僅是簡單的商業(yè)配套，而是能夠?qū)Ξ數(shù)馗鞣矫娈a(chǎn)生巨大影響的物業(yè)類型，例如經(jīng)濟發(fā)展、社會環(huán)境以及社會穩(wěn)定等。從目前情況看，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體來說不太成熟，很多不懂商業(yè)經(jīng)營的開發(fā)商造成了很多不成功的商業(yè)項目。簽于上述情況，在商業(yè)項目中引入一套科學、系統(tǒng)、完善的投資風險評價體系，客觀評價商業(yè)房地產(chǎn)投資風險，能夠提高商業(yè)房地產(chǎn)的投資效益，進而建立繁榮協(xié)調(diào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場。

2 商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險因素

在開發(fā)過程中，商業(yè)房地產(chǎn)引起風險的因素有很多，其后果嚴重程度也各不相同，遺漏主要因素或者完全不考慮風險因素，風險分析就沒有意義；若全盤考慮每個風險因素，會使分析問題復雜化，而且也是非理智的。因此應該抓住主要矛盾，對風險進行客觀識別分級。通過風險識別，合理縮小風險因素的不確定性，找出影響風險的主要因素，能夠為項目開發(fā)商提供合適風險對策減小損失。商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險從宏觀看大體包含經(jīng)濟風險和社會風險[1]。

2.1 經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險因素主要與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關，可以分為以下幾類：

（1）市場供求風險

由于商業(yè)房地產(chǎn)價值通常比較大，其很大程度受供求影響，商業(yè)房地產(chǎn)項目所承擔的供求風險比一般項目要大很多。目前我國市場供需不平衡導致商業(yè)房地產(chǎn)損失比較嚴重，表現(xiàn)形式為存在較高的空置率。

（2）融資風險

由于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商融資過程中自有資金較少，通常主要依賴銀行貸款，當銀行貸款利率提高會給開發(fā)商帶來更高的融資成本。我國目前的國內(nèi)資本市場發(fā)展不充分，房地產(chǎn)證券化在操作性上還不夠成熟，發(fā)展緩慢，融資渠道單一狹窄。

（3）地價風險

隨著一個個“地王的”出現(xiàn)，土地價格節(jié)節(jié)攀高。地價的提高會給開發(fā)商帶來更多的開發(fā)成本，增加商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本，提高商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場價格。

（4）流動性和變現(xiàn)風險

商品實體不能流動是商業(yè)房地產(chǎn)的特點，因此投入的資本被限定在一個固定的地方，同時商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，交易成本高，以上因素都影響將商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)性。若出現(xiàn)投資者急需資金時的情況，交易往往無法快速完成，投資者只能等待或低價賣出，大大影響收益水平。

（5）國民經(jīng)濟變化風險

商業(yè)房地產(chǎn)市場的活躍程度受國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況影響。經(jīng)濟發(fā)達會使得商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮；經(jīng)濟停滯則會導致商業(yè)房地產(chǎn)市場蕭條。由于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)時間長，各種因素使得商業(yè)房地產(chǎn)項目對經(jīng)濟發(fā)展狀況的敏感性具有滯后性，從而給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商帶來損失。

（6）自然與政治風險

自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、地震風險、塌方風險、氣溫風險等。自然風險發(fā)生的概率一般比較小，但是一旦發(fā)生就會造成較大損失。由于項目所在國的政治條件發(fā)生變化而帶來的風險是政治風險。商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形勢息息相關，在很大程度上受到政府政策的影響。

（7）管理風險和內(nèi)部決策風險

管理風險和內(nèi)部決策風險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營管理不善或者策劃、決策失誤從而導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)。

（8）開發(fā)商自身經(jīng)營能力的風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅要求過硬的經(jīng)營能力諸如土地獲取能力、項目控制能力、風險控制能力，還特別要求商業(yè)房地產(chǎn)商具有商業(yè)經(jīng)營的技術能力和管理經(jīng)驗。

2.2 社會風險

由于人文社會環(huán)境因素的變化對商業(yè)地產(chǎn)商項目的影響帶來損失的是社會風險。城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展因素等是商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要社會風險因素。

（1）城市規(guī)劃風險

由于政府對城市商業(yè)場所布局規(guī)劃不合理，從而給商業(yè)房地產(chǎn)帶來經(jīng)濟損失，此類風險屬于城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃的變動對以下商業(yè)房地產(chǎn)的價值均會產(chǎn)生影響：已經(jīng)建成的、建設中的、將要建設的。容積率變化、建筑密度變化、用途的相容性三方面是城市規(guī)劃對商業(yè)房地產(chǎn)的主要影響。

（2）區(qū)域發(fā)展風險

如果商業(yè)地產(chǎn)項目周圍環(huán)境的房地產(chǎn)項目發(fā)生變化，會影響到該項目的價格和價值，甚至會給開發(fā)商帶來損失。近鄰地區(qū)發(fā)展風險和類似地區(qū)發(fā)展風險是區(qū)域發(fā)展風險主要體現(xiàn)的兩個方面。與特定的房地產(chǎn)項目所在的區(qū)域相類似的其他區(qū)域稱之為近鄰地區(qū)。類似地區(qū)經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)存在兩面性，一方面可能形成區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢互補，協(xié)同發(fā)展，共同繁榮，另一方面，也有可能將購買力分散，從而使得項目的競爭力下降。

3 風險防范

需要考慮商業(yè)運營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與一般房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別。投資者的理性選擇是商業(yè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展所必需的，同時商業(yè)代理、開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)、商業(yè)管理公司的成熟運作等都是保證市場健康發(fā)展的要素。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，商業(yè)運營風險和經(jīng)濟風險可從以下方面防范[2]。

3.1 運營風險防范

（1）樹立正確開發(fā)理念：投資靠商業(yè)運營

與通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)不同的是商業(yè)地產(chǎn)所追求的是未來的升值潛力，而并非現(xiàn)值。依靠商業(yè)運營來增值是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應該樹立的正確理念，不僅破土動工前要經(jīng)過定向規(guī)劃、定位等幾個階段，而且還要通過一系列的商業(yè)運作使地產(chǎn)在建筑工程完工之后獲得升值。建筑工程的完工不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的終結，而僅僅是新階段的開始，后期的商業(yè)開發(fā)和運作能使地產(chǎn)獲得更大升值。

（2）商業(yè)策劃先于項目動工

項目的商業(yè)策劃是否可行是國際上對一個風險投資項目的首要考察，另外市場是否可觀以及技術上是否先進也是考察因素。既然商業(yè)運營決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成敗，那么看商業(yè)運營是否科學合理是開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的考察論證的首要主體。

（3）進行充分的市場調(diào)查分析，做出科學的項目決策

通過充分科學的市場調(diào)查可以獲得客觀詳盡的信息，從而將不確定性降至最低，對商業(yè)地產(chǎn)投資過程中的風險能起到較好的控制作用。

（4）項目“定位”小，城市“規(guī)劃”大

城市規(guī)劃旨在塑造城市總體設想，為城市的總體發(fā)展目標服務，有益于城市的發(fā)展。一般來說，城市規(guī)劃會合理布局商業(yè)地產(chǎn)，協(xié)調(diào)好各方關系，主要包括城市中心商業(yè)、城市近郊商業(yè)及社區(qū)等各方關系。項目定位應該服從于城市規(guī)劃。

（5）針對不同的目標消費群體，選擇正確的商業(yè)業(yè)態(tài)

對整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關重要的選擇是商業(yè)業(yè)態(tài)，如果業(yè)態(tài)規(guī)劃良好，那么就可以形成良性循環(huán)，起到內(nèi)部造血作用。在任何一個商圈內(nèi)，每一家商鋪都相輔相成，都有著共同的特點，即一方面因為消化固有的客源而成為其他商鋪的競爭者，另一方面在吸引新客源的同時也在為其他商鋪貢獻人氣。

（6）樹立商業(yè)品牌，統(tǒng)一物業(yè)及招商管理

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)品牌運營的最終目標是建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。經(jīng)營單位是松散的，消費形態(tài)是多樣的，實現(xiàn)商業(yè)品牌的精髓是將上述的松散經(jīng)營單位和多種消費形態(tài)統(tǒng)一起來，使其具有相同的經(jīng)營主題和信息平臺。

3.2 經(jīng)濟風險的防范

（1）重視通貨膨脹影響，規(guī)避市場供求風險

開發(fā)商多采用預售或預租的方式以期降低投資成本，減小金融風險，提高資金的周轉(zhuǎn)速度，但開發(fā)商獲得的收益會因為通貨膨脹的影響而減損，即未來的實際價值會減小，實際購買力相對降低。為了減小通貨膨脹影響，不僅商業(yè)地產(chǎn)投資的方案評價需要在考慮通脹的基礎上進行，而且開發(fā)商應著眼于整個項目周期，理智投資。

（2）爭取較低的所得稅率

減少通脹對投資凈現(xiàn)值減損的有效措施之一是爭取較低的所得稅率，房地產(chǎn)投資項目的實際凈現(xiàn)值因為通貨膨脹而減少，減少幅度也與所得稅率成正比。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)應選擇好的地段

雖然隨著通脹的發(fā)生，房地產(chǎn)的租金和售價可以上漲，但是地段越好房地產(chǎn)租金和售價上漲的幅度就越大。地段越好，因為其具有潛力巨大的提價能力而使得防范通脹的作用越強。

（4）加強資金變現(xiàn)風險的控制

抵押風險是資金變現(xiàn)風險的主要表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)抵押方式是安全系數(shù)較高的貸款擔保方式之一，要保證抵押貸款能夠有效規(guī)避償付風險。

4 結語

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，發(fā)展進一步規(guī)范，市場的風險性會更大。加強風險管理是在這個高風險的商業(yè)房地產(chǎn)市場中立于不敗之地的必然選擇，風險管理的前提是科學有效的風險分析?？茖W分析風險，加強風險管理是我國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

[1]謝亞偉.工程項目風險管理與保險[M].北京:清華大學出版社出版社,2009.

[2]叢培經(jīng).工程項目管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006.