浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院 張明

我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境研究

浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院 張明

伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和建筑類企業(yè)工程項(xiàng)目管理的不斷優(yōu)化，中小城市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來(lái)，成為了新的投資熱點(diǎn)，受到一些地產(chǎn)企業(yè)的追捧。但是我國(guó)中小城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境和大城市、特大城市比較有著較為明顯的差異，也有著一些自身的特點(diǎn)。本文結(jié)合自身對(duì)于中小城市地產(chǎn)投資的理解，分析研究了目前我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資的環(huán)境。

中小城市 工程項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)投資 環(huán)境研究

相對(duì)于一線城市比較成熟的房地產(chǎn)投資環(huán)境來(lái)講，我國(guó)廣大的中小城市商業(yè)地產(chǎn)還處在剛剛起步的發(fā)展階段，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)速度的加快，中小城市房地產(chǎn)投資孕育了更多的機(jī)會(huì)，是目前很多房地產(chǎn)投資的重要方向。中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境和大城市、特大城市比較有著很大的差異，也有著一些獨(dú)特的特點(diǎn)，蘊(yùn)藏著很多的可以挖掘的市場(chǎng)潛力。本文結(jié)合自身的理解和研究，就目前中小城市的地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析研究。

1 我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要特點(diǎn)分析

1.1 人口狀況分析

中小城市的主要人口是行政區(qū)域內(nèi)的人口，人口的數(shù)量明顯要小于大城市。另外從人口流動(dòng)的情況來(lái)看，中小城市的高收入群體往往偏好向著更高的行政單位進(jìn)行遷移，這樣一來(lái)，使得中小城市的人口的數(shù)量以及高收入群體遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及大城市，這在一定程度上抑制了中小城市購(gòu)買能力的持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致中小城市區(qū)域內(nèi)購(gòu)買力水平的進(jìn)一步下降。流動(dòng)人口的數(shù)量是決定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)十分重要的因素，如一些比較著名的旅游城市，雖然本地固定的居民數(shù)量不多，但是由于大量的游客存在會(huì)使得其市場(chǎng)不斷地?cái)U(kuò)大。商務(wù)往來(lái)是決定流動(dòng)人口數(shù)量的一個(gè)十分重要的因素，中小城市和大城市比較，在商務(wù)往來(lái)和對(duì)外貿(mào)易方面差距比較大，流動(dòng)人口的數(shù)量相對(duì)比較少。本地居民少且購(gòu)買力不足，流動(dòng)人口不多是中小城市地產(chǎn)投資中所面臨的首要問(wèn)題。

1.2 城市規(guī)模分析

中小城市的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是城市的規(guī)模比較小，城區(qū)的面積不大，對(duì)于新城和新區(qū)在開(kāi)發(fā)速度方面和大型城市比較較為緩慢。實(shí)踐證明，新區(qū)和新城的開(kāi)發(fā)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展提供比較好的商業(yè)環(huán)境，制造更多的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。中小城市的一般是單個(gè)的中心城市，這使得中小城市的商業(yè)環(huán)境較為單一，在人口和政策相對(duì)較為穩(wěn)定的情況下，中小城市新的商圈很難快速地得到培養(yǎng)和發(fā)展，這也給中小城市的地產(chǎn)投資帶來(lái)很多問(wèn)題。城市的規(guī)模小，新的商圈形成的速度慢，這在很大程度上使得房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)缺乏，僅有的商業(yè)投資機(jī)會(huì)就會(huì)面臨更加激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪，無(wú)形中會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成一定的壓力。

1.3 消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力分析

中小城市的居民相比較大城市的居民來(lái)講，收入普遍比較低，這和大城市所能提供的發(fā)展機(jī)會(huì)和更多的投資就業(yè)服務(wù)有著一定的關(guān)系。當(dāng)然，大城市的居民也會(huì)面臨更大的生活壓力，大多數(shù)上班族在工作中都需要進(jìn)行外出就餐，這是由于其居住的場(chǎng)所和上班地點(diǎn)比較遠(yuǎn)，自己做飯的可能性比較小，但這在一定程度上推動(dòng)了大城市人流和物流的發(fā)展與壯大，進(jìn)而為新商圈的形成提供了可能，從更深層的方面來(lái)講，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)在大城市也就會(huì)越多一些。中小城市城市的規(guī)模小，城市居民的收入比較低，一些居民在上班的過(guò)程中習(xí)慣于在家就餐，人流物流的流動(dòng)不足，難以快速地形成新的商業(yè)中心，這使得中小城市房地產(chǎn)面臨的發(fā)展機(jī)會(huì)相對(duì)較少。

1.4 外部商家的進(jìn)入意向分析

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到的來(lái)自電子商務(wù)方面的沖擊越來(lái)越大，加上高額的租金和運(yùn)營(yíng)成本，使得一些商家在選擇目標(biāo)城市進(jìn)入的時(shí)候，所列支的指標(biāo)越來(lái)越細(xì)致，以便能夠最大限度地減少投資失誤，促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升。比如商圈的輻射范圍，人口的總量以及人口的密度等等，甚至還要查詢當(dāng)?shù)鼐用竦娜司芍涫杖?，而很多中小城市的基本條件都滿足不了國(guó)際品牌入駐這些條件。另外，一些國(guó)際品牌特別是奢侈品牌在選擇進(jìn)入城市的時(shí)候，根本就不會(huì)考慮中小城市，這使得地產(chǎn)投資可挖掘的機(jī)會(huì)點(diǎn)較少。法拉利在中國(guó)選擇經(jīng)銷商的時(shí)候大多也只考慮大型城市，至今還沒(méi)有在中國(guó)中小城市發(fā)展店面的意向，而大家所熟悉的沃爾瑪也只是在中國(guó)的大型城市和特大型城市設(shè)有店面，中小城市因?yàn)槌鞘幸?guī)模等方面原因暫時(shí)沒(méi)有被考慮入駐。外部商家進(jìn)入的意向較弱，在一定程度上反映了現(xiàn)階段中小城市的發(fā)展?fàn)顩r，從另一層面來(lái)看，也制約了中小城市今后一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展速度，是地產(chǎn)投資所需考慮的重要因素。

1.5 交通因素分析

大多數(shù)情況下，大中型城市都是交通的陸海空交通的重要樞紐，交通相比較中小城市來(lái)講更加的便利，如上海、北京、廣州就擁有國(guó)內(nèi)前三大機(jī)場(chǎng)，鐵路線路更是四通八達(dá)，交通的便利性一定程度上改變了商業(yè)體的可達(dá)性。而中小城市一般陸海空交通都不是特別的方便，有些中小城市沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，一些中小城市的高速路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)，這些都在一定程度上影響了地產(chǎn)投資的發(fā)展。

中小城市的地產(chǎn)投資過(guò)程中，要充分地考慮中小城市的這些特點(diǎn)，做好整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃等工作，以免對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成不利的影響，但也要看到中小城市未來(lái)發(fā)展的潛力和低成本投資現(xiàn)實(shí)，從投資回報(bào)的角度進(jìn)行探索。通過(guò)綜合分析，依據(jù)中小城市的特點(diǎn)選擇適合的地產(chǎn)投資方案，促進(jìn)中小城市地產(chǎn)投資的健康發(fā)展。

2 我國(guó)中小城市投資環(huán)境指標(biāo)的評(píng)價(jià)體系探討

在房地產(chǎn)投資環(huán)境中要考慮的問(wèn)題非常多，其投資環(huán)境更是一個(gè)復(fù)雜的多學(xué)科的交叉體系。城市的投資環(huán)境、城市競(jìng)爭(zhēng)力等都可能是房地產(chǎn)投資所需要考慮的因素。目前關(guān)于中小城市投資環(huán)境的指標(biāo)體系較為復(fù)雜，很多指標(biāo)需要適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，本文主要結(jié)合實(shí)踐，對(duì)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的指標(biāo)進(jìn)行研究，建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

2.1 地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

就中小城市房地產(chǎn)投資來(lái)講，研究一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要需要考慮本地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額以及恩格爾系數(shù)，外商投資額也是值得關(guān)注的重要因素，這能夠在一定程度上反映該地區(qū)的投資意向。

2.2 市場(chǎng)指標(biāo)

市場(chǎng)指標(biāo)的范疇十分的廣泛，在這里本文僅研究影響中小城市房地產(chǎn)投資相關(guān)的一些因素。住宅開(kāi)發(fā)投資的完成額、零售批發(fā)住宿餐飲人員的投資比例以及批發(fā)零售的貿(mào)易企業(yè)的數(shù)量，這些指標(biāo)在一定程度上反映了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)上經(jīng)濟(jì)的活躍程度以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，住宅投資開(kāi)發(fā)的完成額則能夠反映出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的需求狀況。

2.3 交通和區(qū)位指標(biāo)

人均道路面積、每萬(wàn)人擁有的出租車量，每萬(wàn)人擁有的公共汽車數(shù)量，每萬(wàn)人擁有私家車數(shù)量，市場(chǎng)的主要輻射范圍，以及未來(lái)幾年內(nèi)的交通建設(shè)發(fā)展計(jì)劃等。

2.4 社會(huì)生活指標(biāo)

人均年末存款數(shù)額、人口密度、城市化率、人均工資、人口總數(shù)。社會(huì)生活指標(biāo)是影響房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)，在實(shí)際的應(yīng)用中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地研究，為在中小城市的房地產(chǎn)投資做好前期的全面準(zhǔn)備工作。

以上列舉的指標(biāo)在對(duì)中小城市房地產(chǎn)的投資中都有著十分重要的意義。但值得注意的是，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資過(guò)程中，反應(yīng)市場(chǎng)容量的指標(biāo)和反應(yīng)區(qū)位市場(chǎng)輻射范圍的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)給予重視。限額以上批發(fā)零售企業(yè)能夠在一定程度上反映出整個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展程度和外來(lái)人口進(jìn)入的主要阻礙因素。而餐飲、住宿人員的從業(yè)比例，能夠在一定程度上反映整個(gè)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮程度，如果這個(gè)比例明顯低于全國(guó)平均比例，則說(shuō)明本地房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度不高，還有比較大的發(fā)展空間。住宅投資完成額則能夠在一定程度上反映出本地市場(chǎng)房地產(chǎn)的成熟度。一般情況下，住宅開(kāi)發(fā)都先于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，住宅市場(chǎng)的繁榮則會(huì)有效地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐進(jìn)一步加快，中小城市的住宅開(kāi)發(fā)正在經(jīng)歷著新區(qū)化和郊區(qū)化的發(fā)展過(guò)程，大量的樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)會(huì)形成新的機(jī)會(huì)，這有利于商業(yè)地產(chǎn)和其他配套的跟進(jìn)，進(jìn)而促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3 我國(guó)中小城市地產(chǎn)投資的評(píng)價(jià)方法探討

3.1 中小城市地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?/h3>

在一般評(píng)價(jià)的指標(biāo)中收入支出比和商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)于社會(huì)零售品的消費(fèi)總額荷載量能夠在一定程度上反映出該地區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α＿@兩個(gè)指標(biāo)從不同的角度揭示中小城市的發(fā)展空間。商服人員人均負(fù)荷主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)人員所登記的社會(huì)零售品的消費(fèi)總額的額度。一般來(lái)講，使得中小城市的商服人員人均負(fù)荷遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市的平均水平的原因主要是該城市是區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)服務(wù)中心，其商貿(mào)服務(wù)業(yè)輻射的范圍比較大，這使得該城市的商貿(mào)人員的人均負(fù)荷量要高于其他地區(qū)。另外一個(gè)原因就是本地區(qū)人口的消費(fèi)欲望很強(qiáng)，但是缺少商業(yè)服務(wù)的基本設(shè)施和足夠的人員。城市人均投資和收入比能夠從另一個(gè)角度反映出中小城市未來(lái)的投資潛力。如一個(gè)中小城市的人均收入排名靠前，而人均支出較為靠后，這在一定程度上能夠反映出這類城市的房地產(chǎn)投資還較為落后，城市的人均存款數(shù)額可能較多，且居民所具備的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，只是還沒(méi)有能夠轉(zhuǎn)換為實(shí)際的市場(chǎng)購(gòu)買力，換句話說(shuō)，這類城市居民的消費(fèi)觀念還比較保守，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，則有著比較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.2 中小城市地產(chǎn)的發(fā)展類型分析

中小城市地產(chǎn)的發(fā)展類型可以依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)水平、城市居民的自身消費(fèi)水平以及距離中心城市的遠(yuǎn)近來(lái)進(jìn)行衡量。如果一個(gè)中小城市居住的人口比較多，且消費(fèi)的意愿比較強(qiáng)，則很有可能形成一定的商業(yè)市場(chǎng)容量，有發(fā)展成為地區(qū)商業(yè)副中心的潛力，比如長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇錫常。如果一個(gè)城市距離區(qū)域內(nèi)的核心城市比較遠(yuǎn)，從商圈的理論來(lái)分析，其城市的市場(chǎng)輻射范圍也會(huì)得到拓寬，所以也比較容易形成區(qū)域的次級(jí)商業(yè)中心，如處在關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的寶雞市離西安市較遠(yuǎn)，但卻發(fā)展成為了陜西省第二大城市，在區(qū)域內(nèi)有著一定的影響力。通過(guò)對(duì)這些因素的分析和定位，可以研究哪些城市能夠成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)副中心，哪些城市市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)輻射范圍比較小，短期內(nèi)沒(méi)有長(zhǎng)足的發(fā)展。對(duì)這些因素的分析、比較、判別，對(duì)于深化房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)，提升房地產(chǎn)投資的效率都有著十分積極的作用。

3.3 綜合評(píng)級(jí)

綜合評(píng)價(jià)主要是對(duì)影響中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的所有指標(biāo)進(jìn)行考量，通過(guò)數(shù)據(jù)處理分析出我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的投資得分和排名。目前較為常用的城市環(huán)境評(píng)價(jià)的方法有因子分析法、層次分析法以及主成分的分析法等，這些方法各有優(yōu)劣，在實(shí)際的應(yīng)用中建議采取多種方法綜合分析，將定性和定量進(jìn)行相互的結(jié)合，但更為重要的是實(shí)際進(jìn)行考察，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，不一定投資環(huán)境得分高的城市就一定適合進(jìn)行投資，相反，得分低的城市也不見(jiàn)得沒(méi)有機(jī)會(huì)，這些都要進(jìn)行綜合考慮和權(quán)衡。

4 結(jié)語(yǔ)

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化速度的不斷加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中小城市以其獨(dú)特的魅力正在吸引著各行各業(yè)的關(guān)注，其中房地產(chǎn)投資更是各方聚集的焦點(diǎn)。但中小城市的投資環(huán)境和大型城市、特大型城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境有著比較大的差異，從人口數(shù)量到居民收入都有著一定的特殊性，在中小城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資要結(jié)合這些特點(diǎn)分析研究相關(guān)的地產(chǎn)投資指標(biāo)，做出科學(xué)的決策，促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提升。而從中小城市本身而言，也應(yīng)該突出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，提升本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和質(zhì)量，增加居民可支配收入，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，改善投資環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，為外部投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

[1] 許媛,南靈.陜西省各城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)研究[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),2010(05).

[2] 周飛,陳士銀,吳雪彪.珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2009(12).

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1005-5800(2013)09(c)-171-02