邱建輝

(華東師范大學(xué)商學(xué)院,上海200241)

我國(guó)旅游房地產(chǎn)研究方法述評(píng)與展望

邱建輝

(華東師范大學(xué)商學(xué)院,上海200241)

旅游房地產(chǎn)作為近年來(lái)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn),發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛。然而,旅游房地產(chǎn)并沒(méi)有引起學(xué)術(shù)界的足夠關(guān)注,研究成果(尤其是方法的運(yùn)用)非常有限。基于現(xiàn)有的文獻(xiàn)資料,對(duì)旅游房地產(chǎn)研究中方法的運(yùn)用做了系統(tǒng)綜述。介紹了國(guó)外旅游房地產(chǎn)(分時(shí)度假)研究中方法的運(yùn)用;從旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)投資、旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求及其他研究?jī)?nèi)容等五個(gè)方面對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)研究中所使用的方法進(jìn)行綜述;在總結(jié)國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法的基礎(chǔ)上,結(jié)合國(guó)外研究方法的運(yùn)用,提出未來(lái)我國(guó)旅游房地產(chǎn)研究方法運(yùn)用的方向。

旅游房地產(chǎn);分時(shí)度假;研究方法;研究綜述

引言

旅游房地產(chǎn)起源于20世紀(jì)初的法國(guó)地中海沿岸,在國(guó)外主要表現(xiàn)為以分時(shí)銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)模式的度假酒店或別墅,并逐漸形成了較為成熟的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。但國(guó)外并不真實(shí)存在“旅游房地產(chǎn)”這一概念,因此其對(duì)于旅游房地產(chǎn)的研究也主要集中在分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)。從20世紀(jì)八九十年代旅游房地產(chǎn)開(kāi)始在我國(guó)海南出現(xiàn)并迅速向內(nèi)陸傳播,發(fā)展至今,國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn),但是相對(duì)于實(shí)踐而言,我國(guó)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)的理論研究卻較為滯后,研究方法的運(yùn)用更是捉襟見(jiàn)肘。

在我國(guó),旅游房地產(chǎn)的研究還沒(méi)有引起學(xué)術(shù)界的足夠重視,但隨著旅游房地產(chǎn)實(shí)踐近年來(lái)的蓬勃發(fā)展,已經(jīng)有越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始關(guān)注這一領(lǐng)域。在此基礎(chǔ)上,皮佳倩、杜靖川[1]將我國(guó)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究分為3個(gè)階段:萌芽和引進(jìn)階段(80年代中期-1996年);本土化階段和復(fù)興階段(1997-2001年);提升階段(2002-2007)。同時(shí),由于旅游房地產(chǎn)理論研究的薄弱性,國(guó)內(nèi)對(duì)其基礎(chǔ)概念尚未有一致而清晰的認(rèn)識(shí),其術(shù)語(yǔ)存在稱(chēng)謂不統(tǒng)一、使用不準(zhǔn)確、定義不科學(xué)的現(xiàn)象[2]。王潔、黃華通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于旅游房地產(chǎn)概念和范疇的總結(jié),分別從廣義和狹義視角提出了我國(guó)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇,他們認(rèn)為旅游房地產(chǎn)應(yīng)該是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品和旅游氛圍為依托,以滿(mǎn)足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的,借助專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售渠道售賣(mài)給旅游者作為第二居所的住宅設(shè)施,并提出將旅游房地產(chǎn)分為“分時(shí)度假型”、“產(chǎn)權(quán)酒店型”或常規(guī)購(gòu)房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)(第二居所)這3類(lèi)。

旅游房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的滯后性嚴(yán)重制約了旅游房地產(chǎn)實(shí)踐的發(fā)展,缺乏創(chuàng)新理論(理念、模式、消費(fèi)者需求)的指導(dǎo)已成為我國(guó)旅游房地產(chǎn)實(shí)踐發(fā)展面臨的主要問(wèn)題之一。而方法作為研究的工具,其使用是否多元化是判斷該領(lǐng)域研究成熟與否的重要標(biāo)志。因此,本文在國(guó)內(nèi)外旅游房地產(chǎn)研究歷史的基礎(chǔ)上,暫時(shí)拋開(kāi)對(duì)其定義、特征等方面的詳細(xì)討論,而主要嘗試對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)中所使用的方法進(jìn)行系統(tǒng)綜述,以期對(duì)旅游房地產(chǎn)現(xiàn)有學(xué)術(shù)成果做一大致判斷。文章主要分為3個(gè)部分,第一部分主要介紹國(guó)外研究旅游房地產(chǎn)(分時(shí)度假)所使用的方法及集中的領(lǐng)域;第二部分主要闡述研究方法在我國(guó)旅游房地產(chǎn)理論研究中的運(yùn)用;第三部分為對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)理論研究中研究方法運(yùn)用的評(píng)論與展望。

一、國(guó)外旅游房地產(chǎn)(分時(shí)度假)研究方法綜述

在我國(guó),分時(shí)度假屬于旅游房地產(chǎn)的一部分,但在國(guó)外并沒(méi)有明確的提出旅游房地產(chǎn)這一概念,而是通常將其表述為分時(shí)度假或第二居所。目前國(guó)際上對(duì)分時(shí)度假還沒(méi)有形成統(tǒng)一的定義,比較流行的是來(lái)自于美國(guó)佛羅里達(dá)州的《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》和歐洲的《歐盟分時(shí)度假指令》,二者定義雖然有所差異,但是基本上都認(rèn)為分時(shí)度假是消費(fèi)者按照協(xié)約(協(xié)約有效期必須在3年以上)的規(guī)定提前支付所需的款項(xiàng)以獲得對(duì)某項(xiàng)房產(chǎn)未來(lái)的住宿權(quán)利,并且消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的每年在某處設(shè)施住宿的時(shí)間不能低于一周。

國(guó)外對(duì)于分時(shí)度假的理論研究較早,已經(jīng)形成了相對(duì)完整的理論系統(tǒng),在研究方法的使用上也較為多樣,研究視角呈現(xiàn)多元化特征。從文獻(xiàn)整理情況來(lái)看,國(guó)外對(duì)分時(shí)度假研究中方法的使用主要集中在分時(shí)度假消費(fèi)者需求、分時(shí)度假企業(yè)、分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展三方面,并均已形成較為成熟的研究方法體系。

從分時(shí)度假消費(fèi)者需求角度來(lái)看,John C. Crotts等[3]采取問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)分時(shí)度假購(gòu)買(mǎi)者的特征、購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)等不同方面進(jìn)行分析,認(rèn)為目前購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者多數(shù)為受過(guò)良好教育、家庭富足并擁有多處房產(chǎn)的群體,同時(shí)還指出空巢老人市場(chǎng)具有很大的潛力;Beverley Sparks等[4]通過(guò)對(duì)購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者進(jìn)行郵寄式問(wèn)卷調(diào)查,綜合運(yùn)用相關(guān)分析、單因素方差檢驗(yàn)等計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法,從顧客價(jià)值角度分析了顧客從購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品中所獲得的價(jià)值及其排序與消費(fèi)者滿(mǎn)意度之間的關(guān)系。

從企業(yè)視角來(lái)看,Robert Woods等[5]通過(guò)對(duì)分時(shí)度假企業(yè)銷(xiāo)售管理者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,并進(jìn)行描述性分析后發(fā)現(xiàn)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)是一個(gè)“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)”導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè),其營(yíng)銷(xiāo)成本占銷(xiāo)售成本比例較高,同時(shí)還對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品線(xiàn)上和線(xiàn)下銷(xiāo)售及加強(qiáng)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)等提出了相應(yīng)建議,是國(guó)外較早采用定量研究方法對(duì)分時(shí)度假企業(yè)進(jìn)行研究的文獻(xiàn);Catherine Mbidde Nabawanuka等[6]基于企業(yè)年報(bào)和CRSP數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)分析,分別以企業(yè)價(jià)值、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、凈資產(chǎn)收益率(ROE)為因變量,以分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)等級(jí)、公司規(guī)模及公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)為自變量,同時(shí)引入虛擬變量構(gòu)建出多元回歸模型,研究結(jié)果認(rèn)為分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)與企業(yè)價(jià)值呈倒U形關(guān)系,與凈資產(chǎn)收益率(ROE)呈U形關(guān)系,而與風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)。從分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況來(lái)看,Adrian H.Pryce[7]通過(guò)對(duì)全世界排名前40的分時(shí)度假企業(yè)市場(chǎng)占有份額(1994-1998年)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析,認(rèn)為分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)在全球逐漸呈現(xiàn)出合并與集聚化趨勢(shì)。

通過(guò)對(duì)國(guó)外有關(guān)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)研究方法的文獻(xiàn)整理分析,發(fā)現(xiàn)國(guó)外對(duì)分時(shí)度假研究所采用的方法主要呈現(xiàn)以下3個(gè)特征:一是研究方法的運(yùn)用領(lǐng)域較為廣泛,研究體系相對(duì)成熟;二是研究方法的運(yùn)用多是基于數(shù)據(jù)的分析,有可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源(如調(diào)查問(wèn)卷、企業(yè)年報(bào)等);三是在國(guó)外分時(shí)度假涉及研究方法的文獻(xiàn)中,相對(duì)較為重視對(duì)消費(fèi)者需求的研究。

二、國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法綜述

(一)研究概況

本文以“萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)”及“中國(guó)知網(wǎng)CNKI”為搜索引擎,以“旅游房地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索,截止到2012年8月,共搜索到旅游房地產(chǎn)相關(guān)文獻(xiàn)130篇,其中涉及研究方法的文章共有30篇(見(jiàn)表1)。從表1中的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),目前我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究還主要停留在理論闡述階段,運(yùn)用研究方法的文獻(xiàn)數(shù)量相對(duì)較少。但從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,近年來(lái)有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì),這說(shuō)明旅游房地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越引起學(xué)術(shù)界的關(guān)注。

表1 旅游房地產(chǎn)研究涉及研究方法的文章各年數(shù)量

通過(guò)對(duì)這30篇文獻(xiàn)進(jìn)行整理、分析,發(fā)現(xiàn)涉及研究方法的文章所研究的內(nèi)容主要集中在5個(gè)方面。一是關(guān)于旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)(相關(guān)文獻(xiàn)11篇),主要是通過(guò)構(gòu)建指標(biāo)體系對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析;二是對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的研究(相關(guān)文獻(xiàn)7篇),主要通過(guò)借鑒其他學(xué)科較為成熟的相關(guān)理論與方法來(lái)分析旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題;三是對(duì)旅游房地產(chǎn)投資的分析(相關(guān)文獻(xiàn)4篇),主要采用定量研究方法對(duì)旅游房地產(chǎn)的投資價(jià)值、環(huán)境及決策進(jìn)行研究;四是對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求的研究(相關(guān)文獻(xiàn)3篇),主要分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿、購(gòu)買(mǎi)力等;五是對(duì)其他問(wèn)題的研究(相關(guān)文獻(xiàn)5篇),包括旅游房地產(chǎn)的空間分布、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效、旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)內(nèi)容。

(二)“旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”研究方法述評(píng)

在“旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”相關(guān)文獻(xiàn)研究中,涉及到研究方法的文章主要可分為3類(lèi):一是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件:主要通過(guò)構(gòu)建旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,然后運(yùn)用相關(guān)評(píng)價(jià)方法對(duì)某一區(qū)域或某一模式的開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行綜合評(píng)價(jià);二是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn):主要通過(guò)對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析,構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型;三是其他研究?jī)?nèi)容:主要是運(yùn)用其他學(xué)科相對(duì)成熟的研究理論對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行探討并提出相應(yīng)對(duì)策。

1.旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件

旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件,離不開(kāi)對(duì)其影響因素的分析。通過(guò)相應(yīng)的文獻(xiàn)整理分析,發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件研究主要采用構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建來(lái)源于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可量化的影響因素),然后運(yùn)用相關(guān)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)?；诓煌难芯恳暯?評(píng)價(jià)的內(nèi)容不同,指標(biāo)的選取也會(huì)有所差異(見(jiàn)表2),但最終大多采用層次分析法對(duì)其進(jìn)行權(quán)重的衡量。

表2 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件相關(guān)研究方法統(tǒng)計(jì)表

2.旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

雖然旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)踐中至關(guān)重要,但目前學(xué)術(shù)界對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究還比較少,比較有代表性的如丁少華[11]在充分分析區(qū)域旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上,通過(guò)構(gòu)建區(qū)域旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,并運(yùn)用因子分析法對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià);劉睿[12]通過(guò)對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的分析(準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)、公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)),運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)矩陣模型①對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序,認(rèn)為選址風(fēng)險(xiǎn)是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中最值得關(guān)注的因素。

3.旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中其他研究?jī)?nèi)容

總體來(lái)說(shuō),旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件與風(fēng)險(xiǎn)的研究較多采用具有針對(duì)性的定量研究方法,而其他大多數(shù)的研究則是借鑒其他領(lǐng)域相對(duì)成熟的理論成果對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行探索。如郝彥蘋(píng)[13]、申小芳(2011)[14]、陳淑媛[15]均以SWOT分析法分別對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的選擇、貴州旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及莆田媽祖文化旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析;黎興強(qiáng)[16]在永續(xù)棱錐模型的基礎(chǔ)上,構(gòu)建出包容性發(fā)展棱錐模型,并提出后現(xiàn)代旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該遵循的“底—圖”原則。

(三)“旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”研究方法述評(píng)

對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的研究是進(jìn)行其他相關(guān)研究的基石,厘清旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的來(lái)龍去脈及發(fā)展軌跡有助于我們進(jìn)一步探究其產(chǎn)業(yè)本質(zhì)及發(fā)展趨勢(shì)?？傮w來(lái)看,我國(guó)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的研究大致經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)來(lái)源研究[15]——產(chǎn)業(yè)融合研究[16-17]——產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究[18-20]這3個(gè)階段(見(jiàn)表3)。從表3我們可以看出,目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的研究大多停留在借鑒其他學(xué)科較為成熟理論的階段,且大多數(shù)為定性研究,尚未形成針對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論或研究方法。

(四)“旅游房地產(chǎn)投資”研究方法述評(píng)

一般來(lái)說(shuō),旅游房地產(chǎn)投資金額巨大、開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng),存在一定的風(fēng)險(xiǎn),因此,對(duì)旅游房地產(chǎn)投資價(jià)值、環(huán)境、決策等相關(guān)要素的研究就顯得十分必要。從文獻(xiàn)整理情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)投資的研究主要基于企業(yè)投資視角。如殷潔[23]從投資價(jià)值角度,通過(guò)構(gòu)建投資評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)評(píng)價(jià)法對(duì)旅游房地產(chǎn)(酒店式公寓)的投資價(jià)值進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià);王恒言[24]基于旅游房地產(chǎn)投資環(huán)境視角,運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)旅游房地產(chǎn)的投資環(huán)境指標(biāo)進(jìn)行篩選并構(gòu)建了包含25個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,最后運(yùn)用因子分析法得出陜西省10個(gè)地級(jí)市旅游房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分及排名;黃俊與郭強(qiáng)[25]通過(guò)德?tīng)柗品ê蛯哟畏治龇?gòu)建出三亞旅游度假公寓投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法建立評(píng)價(jià)模型并進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià);馬勇和王宏坤[26]則基于全價(jià)值鏈這個(gè)新視角,對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的全價(jià)值鏈構(gòu)成進(jìn)行分析,進(jìn)而總結(jié)出我國(guó)旅游房地產(chǎn)的五大投資策略。

從現(xiàn)有研究文獻(xiàn)可以看出,目前,國(guó)內(nèi)對(duì)于旅游房地產(chǎn)投資的研究多采用構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)這一研究方法,并且多基于企業(yè)投資視角。而旅游房地產(chǎn)作為兼具居住和個(gè)人投資雙重功能的產(chǎn)品,消費(fèi)者投資也不容忽視,在以后旅游房地產(chǎn)投資研究中應(yīng)該給予必要的關(guān)注。

(五)“旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求”研究方法述評(píng)

旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求是構(gòu)成旅游房地產(chǎn)研究的重要組成部分,但是由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)剛剛興起,消費(fèi)者對(duì)其還保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度,消費(fèi)者市場(chǎng)還沒(méi)有成熟起來(lái),相關(guān)研究數(shù)據(jù)的難以獲得,大大增加了研究的難度。目前來(lái)看,國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求研究中運(yùn)用研究方法的文章僅有3篇。王宛飛[27]通過(guò)對(duì)分時(shí)度假消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查,以是否購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品作為因變量,運(yùn)用logistic分析方法對(duì)我國(guó)分時(shí)度假消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿進(jìn)行了研究,認(rèn)為我國(guó)分時(shí)度假市場(chǎng)的主要目標(biāo)人群為高收入、高旅游消費(fèi)群體;隨后,單文君[28]運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型(SEM)構(gòu)造出旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者感知與消費(fèi)者最終購(gòu)買(mǎi)行為的影響模型,并對(duì)它們之間一系列相互依賴(lài)的多重關(guān)系與內(nèi)在作用結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析;而付海燕等[29]在分析影響區(qū)域旅游房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力因素的基礎(chǔ)上,運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法對(duì)浙江各地級(jí)市的旅游房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行分析,研究結(jié)果認(rèn)為杭州有著最強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力,但整體來(lái)說(shuō),浙江旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力并不是很強(qiáng),而潛在購(gòu)買(mǎi)力則相對(duì)較強(qiáng)。

總體來(lái)說(shuō),國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求的研究多從購(gòu)買(mǎi)意愿、購(gòu)買(mǎi)力入手,缺乏確切數(shù)據(jù)支撐的實(shí)證性研究,這與我國(guó)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)不成熟密切相關(guān)。同時(shí),從文獻(xiàn)數(shù)量上來(lái)看,目前我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的研究還比較欠缺,應(yīng)該成為以后旅游房地產(chǎn)研究重點(diǎn)關(guān)注的命題。

(六)“旅游房地產(chǎn)其他研究?jī)?nèi)容”研究方法述評(píng)

在涉及研究方法的文獻(xiàn)中,除對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)、投資與消費(fèi)者需求等主流內(nèi)容進(jìn)行研究之外,國(guó)內(nèi)學(xué)者還對(duì)旅游房地產(chǎn)中的住宅地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效、旅游房地產(chǎn)空間分布及旅游房地產(chǎn)(景區(qū)休閑度假房地產(chǎn))價(jià)值分?jǐn)傔M(jìn)行了探討。(見(jiàn)表4)

表3 旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)研究理論、方法統(tǒng)計(jì)表

表4 “旅游房地產(chǎn)其他研究?jī)?nèi)容”相關(guān)研究理論、方法統(tǒng)計(jì)表

三、結(jié)論及展望

(一)結(jié)論

總體來(lái)看,國(guó)外學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)(分時(shí)度假)的研究主要從分時(shí)度假消費(fèi)者(需求)、分時(shí)度假企業(yè)(供給)及分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)3個(gè)角度展開(kāi),其方法體系相對(duì)較為成熟。而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究主要從旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)投資、旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者需求及其他研究?jī)?nèi)容5個(gè)方面展開(kāi),雖然研究?jī)?nèi)容較為廣泛,但其方法的運(yùn)用卻缺乏一定的系統(tǒng)性,還不足以支撐起各研究領(lǐng)域的主體內(nèi)容。從旅游房地產(chǎn)研究采用的方法來(lái)看,國(guó)外學(xué)者多傾向于采用問(wèn)卷調(diào)查形式進(jìn)行實(shí)證性分析,而國(guó)內(nèi)學(xué)者大多借鑒其他領(lǐng)域的研究理論或方法對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行研究,并以定性研究為主,缺乏計(jì)量分析(見(jiàn)表5)。

表5 旅游房地產(chǎn)研究理論、方法統(tǒng)計(jì)表

(二)展望

旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展尚不成熟,需要?jiǎng)?chuàng)新理論及方法的指導(dǎo)。從研究?jī)?nèi)容方面來(lái)說(shuō),本文認(rèn)為在以后的研究中以下兩個(gè)方面應(yīng)該得到不斷加強(qiáng)或改善:①與國(guó)外相比,我國(guó)對(duì)需求層面的旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者研究(消費(fèi)者需求動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力、消費(fèi)者評(píng)價(jià)等)較少,應(yīng)該得到相應(yīng)的重視;②從旅游房地產(chǎn)現(xiàn)有研究文獻(xiàn)來(lái)看,運(yùn)用方法的文章中涉及的研究?jī)?nèi)容較為廣泛,這與從事旅游房地產(chǎn)研究學(xué)者學(xué)科背景的復(fù)雜性密切相關(guān),但大多數(shù)學(xué)者的研究大多囿于本學(xué)科范圍內(nèi),缺乏跨學(xué)科視角研究,在以后的研究中希望這一現(xiàn)象能夠得到改善。

從研究方法視角來(lái)看,未來(lái)的研究有以下幾個(gè)地方值得注意:①總體來(lái)看,方法在現(xiàn)有研究文獻(xiàn)中的使用較少,涉及到方法運(yùn)用的文章僅占總量的23%,對(duì)旅游房地產(chǎn)研究方法的運(yùn)用首先應(yīng)該在數(shù)量上取得突破;②旅游房地產(chǎn)研究?jī)?nèi)容雖然廣泛,但方法運(yùn)用較為單一,缺乏方法的綜合性運(yùn)用,未來(lái)的研究應(yīng)充分重視這一點(diǎn);③旅游房地產(chǎn)現(xiàn)有研究中方法的使用主要以定性為主,缺乏定量的實(shí)證性分析,其中定性研究大多采取“拿來(lái)主義”,借鑒其他學(xué)科相對(duì)成熟的理論或方法來(lái)研究旅游房地產(chǎn)的問(wèn)題,缺乏針對(duì)性,以后的研究應(yīng)盡量避免這種“移花接木”式的理論嫁接,找出真正適合我國(guó)旅游房地產(chǎn)研究的理論或方法。

四、結(jié)束語(yǔ)

雖然旅游房地產(chǎn)近年來(lái)在業(yè)界受到旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的極大關(guān)注,但學(xué)術(shù)界的重視程度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展與國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控,我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為新興的投資熱點(diǎn),越來(lái)越多擁有不同學(xué)科背景的研究者也開(kāi)始密切關(guān)注這一新興業(yè)態(tài)。但總體來(lái)說(shuō),我國(guó)學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究范圍雖然很廣,但大都還不成體系,且方法的運(yùn)用較少、缺乏一定的針對(duì)性,無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)今我國(guó)旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展的需要。“中國(guó)旅游房地產(chǎn)爆發(fā)式發(fā)展”與“國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究成果(尤其是方法的運(yùn)用)匱乏”的雙重作用促進(jìn)了本篇綜述的完成,希望本篇綜述能起到拋磚引玉的作用,將更多研究目光集聚到旅游房地產(chǎn)研究方法的使用上。

注釋:

①風(fēng)險(xiǎn)矩陣模型最早運(yùn)用于軍事領(lǐng)域,是指在確定風(fēng)險(xiǎn)影響等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性等級(jí)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用Borda序值法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序,從而得出最為關(guān)鍵的影響因素。

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Tourism Real Estate Research Methods:Current Issues and Prospects

Qiu Jianhui
(Department of Tourism,School of Business,East China Normal University,Shanghai 200241,China)

As the focus of tourism and real estate in recent years,tourism real estate has experienced a very rapid development. However,tourism real estate hasn’t aroused enough concern among academic community.Research about it,especially the use of the methods,is very limited.Based on the existing literature,this article tries to make a systematic review of the use of the methods in the context of tourism real estate.The paper is mainly composed of three parts.The first section describes the use of methods in foreign tourism real estate(timesharing)research.The second part summarizes the methods used in the study of tourism real estate from five areas:tourism real estate development,tourism real estate industry,tourism real estate investment,tourism real estate consumer demand and other research.Finally,after summarizing both domestic and foreign tourism real estate research methods,the paper propose some directions for future research on tourism real estate research methods.

tourism real estate;timesharing;research methods;research review

F592

A

1674-3784(2013)04-0064-07

[責(zé)任編輯:呂觀(guān)盛]

2013-03-21

邱建輝(1989-),男,河南駐馬店人,華東師范大學(xué)商學(xué)院碩士研究生,研究方向:旅游資源開(kāi)發(fā)與規(guī)劃。