雷曉莉

摘要：廉租房政策是我國社會保障體系的重要組成部分，但廉租房建設(shè)主要依靠財政撥款，融資渠道單一使我國廉租房建設(shè)面臨資金瓶頸，廉租房供應遠遠不能滿足城鎮(zhèn)低收入群體的需要。因此，拓寬廉租房融資渠道，對于改善城鎮(zhèn)低收入者的住房問題并減輕政府財政負擔有著重要的意義。本文主要研究房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）在廉租房融資中的運用，對引入REITS的可行性和運作程序進行了分析。

關(guān)鍵詞：廉租房；融資；REITS

廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障體系的核心。

廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發(fā)與運作有著明顯的不同，然而也正是由于這種特點的存在，廉租房的開發(fā)與運作面臨新的困難。

一、廉租房融資現(xiàn)狀

為了解決我國低收入家庭住房問題，中央和各級地方政府推出了一系列加強廉租房建設(shè)的方式，已經(jīng)形成了財政預算安排、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益和社會捐贈等幾種建設(shè)資金來源，但是與所需資金相比，仍然存在很大的資金缺口。許多城市因無法落實資金而擱置廉租房計劃，資金緊張已成為制約廉租房制度建設(shè)的重要障礙之一。

全國用于廉租房建設(shè)的資金中，44.05%來自財政撥款，27.9%來自住房公積金增值收益，4.38%來自土地出讓凈收益，0.28%來自社會捐贈，剩余來自其他渠道。在這些資金來源中，政府財政預算安排占主要部分，由于融資渠道單一，金融手段在融資方式中沒有發(fā)揮作用，而一些發(fā)達國家早已將金融工具運用在廉租房的融資渠道中并取得了很好的效果。

最近兩年，為了緩解大規(guī)模建設(shè)廉租房的配套資金不足難題，包括福建、甘肅、河南等一些中西部地區(qū)開始探索廉租房“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策，即通過出售廉租房的部分產(chǎn)權(quán)回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設(shè)中。但中央政府關(guān)于廉租房的相關(guān)規(guī)定中，并未準許廉租房可以對外銷售，地方政府的此類做法已經(jīng)違背現(xiàn)行的政策規(guī)定?？梢?，我國廉租房的建設(shè)資金缺乏較為嚴重。

因此，我國廉租房的融資渠道必須不斷地創(chuàng)新。在我國廉租房現(xiàn)有的融資渠道中，金融機構(gòu)和社會資金還沒有發(fā)揮實質(zhì)性作用，所以我國可以借鑒國外經(jīng)驗，針對我國廉租房融資中沒有運用金融工具的現(xiàn)狀，大膽創(chuàng)新并充分利用可行的金融工具，使我國廉租房的融資渠道更加多元化，從而充分利用社會資金來解決廉租房建設(shè)資金不足的問題。

二、REITS融資模式與廉租房項目

（一）REITS融資模式簡介

香港證監(jiān)會在2003年8月1日公布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》中解釋道：“房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃，有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。房地產(chǎn)投資信托基金通過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)組成文件加以運用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)?！睆倪@個概念可以看出，REITS是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產(chǎn)本身的租金收入，是一個在設(shè)立之后可以再投資的發(fā)展平臺。

REITS具有以下幾個特征。首先，它是一種集體投資計劃，即可以公開募集資金，這樣就保證了募集到的資金規(guī)模較大，與房地產(chǎn)業(yè)的資金要求相匹配。其次，其收益來源主要是房地產(chǎn)的租金收入，相對比較穩(wěn)定且收益率高于銀行同期存款。再次，REITS 是一個長期性的金融工具，基金投資者可以得到長期的收益，可以提高公眾的投資積極性。最后，REITS在建立和實施過程中，有規(guī)范的法律制度要求，從而避免了制度性風險。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市場需求巨大。由于住宅成本的上升和整體市場價格的拉動，無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的數(shù)量在增加，需要租住政府提供的廉租房以緩解其住房問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合出臺《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，提出2009年至2011年，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。根據(jù)建設(shè)部門的摸底統(tǒng)計，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶。

2.廉租房REITS收益率能達到要求。一般REITS對收益率的要求是7%～8%。目前我國的廉租房收益率估算能達到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是劃撥的，造價低廉；第二，廉租房是由政府補貼租金的，也可以補給REITS；第三，廉租房不光是住房，它還有配套商業(yè)，因而如果租金不夠，可以拿商業(yè)補貼；第四，REITS一般都是免稅的，廉租房基金也可以實行免稅制度。

3.廉租房收益來自租金，符合REITS特征。REITS的一個特征是，它是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產(chǎn)本身的租金收入，而廉租房收益來自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的開展。

4.國際和國內(nèi)經(jīng)驗可借鑒。香港發(fā)行的第一支REITS——領(lǐng)匯基金，主要經(jīng)營廉租房和廉租房下面的商場物業(yè)和出租車位，收益率達到6.7%，政府由此收回了當初的投資。此外，美國的179個REITS中有一些也是通過經(jīng)營廉租房獲利。

5.我國開展廉租房REITS具備了一定的基礎(chǔ)和能力。近年來，中國一些信托投資公司以多種形式為房地產(chǎn)投資及管理的各個階段提供融資，推出了我國內(nèi)地在功能上接近房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品，這些對設(shè)立廉租房REITS具有借鑒作用并積累了一定的經(jīng)驗。國內(nèi)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、基金上市發(fā)行服務機構(gòu)，也已具備為廉租房REITS提供專業(yè)服務的能力。

三、廉租房REITS運作流程設(shè)計

（一）組織形式的選擇

按照不同的方式分類，REITS的組織形式可分為公司型和契約型、開放型和封閉型。

1.公司型與契約型的選擇。依據(jù)法律地位的不同，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種。契約型依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立和運作，公司型依《公司法》成立，具有法人資格。

公司型和契約型REITS各有優(yōu)點和缺點，我國REITS選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發(fā)，綜合考慮。本人認為，我國的REITS應首選契約型的組織形式，原因如下。（1）目前不適合發(fā)展公司型REITS。實踐中，目前我國基金主要集中在證券業(yè)，并且都是契約型基金，公司型基金在我國立法和實踐中沒有得到認可，所以公司型REITS的實踐條件不成熟。因此，為了更快地推出REITS，應選擇契約型的組織形式。（2）契約型REITS優(yōu)勢明顯。公司型基金的缺點非常明顯。一是公司型基金沒有專門的基金保管機構(gòu)，使得股東權(quán)益難以得到保護；二是具有雙重稅收負擔（公司所得稅和股東分紅個人所得稅）。而契約型基金有專門的基金保管機構(gòu)負責基金資產(chǎn)的保管和處置，基金收益可得到法律保護，這符合房地產(chǎn)投資基金風險低的特點，此外契約型基金不需繳公司所得稅，可提高基金收益。

2.開放型與封閉型的選擇。按基金的受益憑證可否贖回，REITS可分為開放型和封閉型。本人認為，廉租房REITS應該選擇封閉型，投資者只能轉(zhuǎn)讓持有的股份，不能贖回。因為廉租房建設(shè)是一種長期投資，發(fā)行REITS是為了籌集到大量的資金滿足廉租房建設(shè)的需要，封閉式基金不能隨時被贖回，其募集得到的資金可全部用于廉租房建設(shè)，這樣便可以滿足廉租房長期的投資需要。但為了REITS更好地發(fā)展、不斷地吸納優(yōu)質(zhì)物業(yè)，REITS成立一段時期之后，還應賦予其隨市場具體情況進行增發(fā)的功能。

（二）結(jié)構(gòu)的組建

廉租房REITS融資的基本思路如下。（1）委托人，基金發(fā)起人。某一資產(chǎn)機構(gòu)或政府作為REITS的發(fā)起人，通過整合或收購適宜的物業(yè)，如二手房、空置房或合適的商品房等，把這些物業(yè)打包上市發(fā)行REITS并將募集的資金交付給受托人進行管理和處置，得到的收益給基金投資人進行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式組建。受托人是符合一定條件的銀行，或者上述銀行的附屬信托公司。受托人的主要職責是定期公布REITS的執(zhí)行情況；監(jiān)督投資管理人是否按照信托文件的約定和受益人大會決議運作信托資產(chǎn)；對投資管理人進行選定、委任和更換。（3）投資人，信托受益憑證的持有者。公眾、機構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者通過認購REITS基金單位成為受益憑證持有人。投資人依法享有基金收益分配權(quán)、REITS運作情況監(jiān)督權(quán)、公開的REITS業(yè)務及財務狀況資料的查詢和獲取權(quán)；并具有權(quán)出席或委派代表出席受益人大會行使表決權(quán)，但同時承擔相關(guān)運作風險。（4）投資管理人，負責代表受托人管理REITS資產(chǎn)，其職能與基金經(jīng)理人類似。其在受托人授權(quán)范圍內(nèi)管理和運用REITS資產(chǎn)，對信REITS資產(chǎn)進行具體投資組合和管理，如圖1。

（三）收益及分配

REITS的收入來源主要包括：廉租房的租金收入；政府給予的各項稅收減免，如免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，還可以借鑒國外實施的低收入返稅政策；政府補貼和廉租房下面的商場物業(yè)和車位的高租金收入。REITS所得各項收入扣除成本、費用及相關(guān)稅費等支出后，原則上將90%收益向受益人分配。

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（作者單位：四川外語學院重慶南方翻譯學院管理學院）