倪慧穎

摘要：多變的房地產(chǎn)行業(yè)牽動著無數(shù)人的心，影響房價主要有四部分因素：供給因素、需求因素、結(jié)構(gòu)因素、制度因素。其中供給因素包括：中國土地制度、銀行信貸、通貨膨脹。需求因素包括：人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)、住房的剛性需求。結(jié)構(gòu)性因素包括：結(jié)構(gòu)性矛盾、貧富差距、城鄉(xiāng)二元制、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。制度因素包括：稅收制度、財政政策、獨(dú)生子女政策、出口外匯、調(diào)控的外部性等等，本文就其中幾個因素點(diǎn)進(jìn)行房價的概要分析。

關(guān)鍵詞：房價；中國經(jīng)濟(jì)制度；政府調(diào)控；供給；剛性需求結(jié)構(gòu)

我們國家的房價，從98年的房地產(chǎn)市場化體制的變革后，一直穩(wěn)穩(wěn)不斷的上漲。然而，令人驚訝的是，自2005年以后，我國的房價迅速上升，超過以往同期。隨著網(wǎng)絡(luò)熱語“蝸居”“蟻族”的走紅，各路專家又對房價的研究產(chǎn)生了濃厚的興趣，從近來的趨勢來看，各種限購令雖相繼發(fā)布，但是房價仍然居高不下，“房”患于未然已經(jīng)不僅僅是一句玩笑，那對于中國高房價的原因，也是眾說紛紜，這里我也想和大家一起分析下究竟是什么推動著中國的房價呢？

根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)原理，供求關(guān)系直接影響物價。房價也是一樣，供大于求，房價就降低；供不應(yīng)求，房地產(chǎn)商就哄抬房價，房價上漲。而影響供求的主要因素有：房地產(chǎn)商的策略以及投機(jī)者的囤房；農(nóng)村人口大量涌入城市買房；過快的人口增長率。房地產(chǎn)商與買房者的博弈等等，這都直接關(guān)系到房價。

1：我國的國有的、集體所有的土地制度

地方政府可以壟斷城市的土地供給是因為國家規(guī)定城市土地必須國有化。政府想要保持壟斷高價就必須限制土地的供給。這種土地制度的結(jié)果，一是人為制造短缺，這便給投機(jī)的人制造機(jī)會并減少住房供給；二是增加了房子的成本，這便縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開發(fā)的資金。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會制造高房價和住房難

由于我國供房地產(chǎn)使用的居住地不斷減少，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系，這使得土地供求發(fā)生很大的差距，供求關(guān)系很緊張。這樣的供求缺口使得未來的房價會不斷的高速上漲，這是導(dǎo)致我國住房價格不斷上升的主要原因。因我國人均土地資源有限，使得房地產(chǎn)土地資源的有限，而我國政府對土地資源的的嚴(yán)格管控，讓土地的使用成本迅速提高，住房用地的土地成本的的增加導(dǎo)致了我國住房的高房價，資源有限但需求無限這也是帶動土地價格持續(xù)上升的原因。地價的提高促進(jìn)房價的提高，而房價的提高也同樣帶動的地價的提高，這兩種價格的相互激勵作用，令這兩個房、地的價格都迅速上升

2：銀行信貸的容易

據(jù)資料顯示，2010年的前三個季度，開發(fā)商的貸款竟然就有6000億。而大家知道2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎？是5980個億，貸款連年走高，也就是說，開發(fā)商現(xiàn)在根本就不差錢！我們將會繼續(xù)看到開發(fā)商囤地、捂盤惜售的現(xiàn)象。

成本低且可獲得性高的各種資金。我國的房地產(chǎn)業(yè)無論是土地儲備和土地開發(fā)，無論從流動性或從消費(fèi)者的角度來看，資金來源的建設(shè)者，大部分的整個過程所需的資金來源于銀行貸款，占比達(dá)到近80%的總房地產(chǎn)基金。連續(xù)八次降息1998以來在我國，名義利率至歷史最低水平。另一方面，對于房地產(chǎn)行業(yè)，盲目投資的商人。另一方面對購房者來說，投機(jī)性需求增加

3：通貨膨脹、建筑成本上升

在房地產(chǎn)行業(yè)過度的低利率鼓勵盲目投資開發(fā)商，引發(fā)了鋼鐵的盲目發(fā)展，水泥等行業(yè)，生產(chǎn)建筑材料的價格一直居高不下，建筑鋼材價格高，和其他建筑材料，如水泥和玻璃，價格也在整體上升的趨勢，建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格。建設(shè)用地成本，材料成本，勞動力成本，資本成本和管理成本等，也隨著不斷提高的市場，他們也將影響住宅價格的提高

4：對住房的剛性需求

人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲?；谖覈叭硕嗟厣伲硕喾可俚摹被緡?，從而在客觀上導(dǎo)致了我國整體房價的不斷上漲。隨著我國城市化率的逐步提高，人們對住房的剛性需求不斷加大。供少需多，房價自然一路走高。目前來看，購房的有三類人：一類是貧窮人的自然購房需求，第二類是中產(chǎn)階級的投機(jī)購房。第三類則是富人的奢侈享受型購房。

5：結(jié)構(gòu)性矛盾未能解決。

住房不僅具有性質(zhì)的消費(fèi)，但也有福利保障與投資的屬性，即三重屬性。在制度轉(zhuǎn)型過程中，市場的替代方案從舊到新的，我們對住宅的商品屬性過于集中，安全屬性的認(rèn)識不足和潛在的投資效益。隨著改革的深化，收入差距逐漸擴(kuò)大，住房保障和投資屬性逐漸顯露。住宅三級特性相對應(yīng)的需要不能在房間里的變化對市場形成同一種原始的設(shè)計，供電方式相同種類，相同類型的符合政策。當(dāng)住房供應(yīng)沒有相應(yīng)的分化，但在企業(yè)追求利潤的時候，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，一方面為投機(jī)其出色表現(xiàn)，導(dǎo)致房價上漲超出低消費(fèi)能力和中等收入的人，另一方面，缺少住房，等讓最廣大的中低收入家庭的感覺房價。

6：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理

商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。廉租房供給不足會導(dǎo)致商品房需求剛性，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經(jīng)濟(jì)上還是從精神上來說都不劃算的高價商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會高價買房然后高價出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價或住房難，根本的還是廉租房供應(yīng)不足。

最后我想說，如果我們指望有一天可以把瘋狂的房價鎖進(jìn)籠子里，我們就必須先把種種傲慢的權(quán)力鎖進(jìn)籠子里去。中國特色的發(fā)展道路，中國的工業(yè)化進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)中國特色。目前的問題是發(fā)展中的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展問題，應(yīng)在發(fā)展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場也將不斷規(guī)范，人們將更加合理的住房消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸成熟。而且無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，在經(jīng)歷過幾次房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)市場波動以后，都應(yīng)該對市場變化的認(rèn)識更加趨于理性。理性的做出自己的選擇！（作者單位：河南師范大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]黃靜，屠梅曾. 基于非平穩(wěn)面板計量的中國城市房價與地價關(guān)系實證分析[J]. 研究2009，（7） ： 13 - 19.

[2]周京奎. 城市地價波動對房地產(chǎn)業(yè)的影響——1999 — 2005年中國20城市的實證分析[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2006，（7） ： 1 - 7.

[3]建設(shè)部政策研究中心課題組.怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢[J].中國房地信息，2004（12）

[4]趙海成.我國貨幣匯率與房地產(chǎn)關(guān)系跟蹤研究[J].東岳叢論，2004（6）：59-63