李紅偉

摘 要 城市綜合體能夠提高城市空間和土地利用的效率，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，成為國(guó)內(nèi)城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造的重要手段。本文分析了湖州建設(shè)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，結(jié)合湖州實(shí)際提出了加快推進(jìn)其發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞 湖州 城市綜合體 對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F061.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市綜合體主要指將城市中的酒店、購(gòu)物、寫(xiě)字樓、休閑娛樂(lè)、生態(tài)公園、會(huì)展中心和高檔公寓等三項(xiàng)以上功能集合在一定區(qū)域范圍內(nèi)，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，是城市中各種功能復(fù)合、相互依存、互為價(jià)值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。城市綜合體在推動(dòng)城市功能升級(jí)、提升品牌形象、增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展等方面的作用日益顯現(xiàn)，為城市的管理和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者所青睞。

“十二五”時(shí)期是湖州推進(jìn)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市建設(shè)的戰(zhàn)略攻堅(jiān)期，把城市綜合體作為拓展城市發(fā)展空間，提高中心城市集聚和輻射帶動(dòng)能力有效抓手，實(shí)現(xiàn)湖州中心城市的跨越發(fā)展。

一、湖州城市綜合體的建設(shè)現(xiàn)狀

（一）開(kāi)發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

隨著中心城市發(fā)展空間的全面拓展，功能區(qū)塊建設(shè)不斷推進(jìn)，一批標(biāo)志性、復(fù)合型、多功能的城市綜合體建筑迅速崛起，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的靚麗名片。已建成愛(ài)山廣場(chǎng)、府廟文化休閑街區(qū)、嘉年華國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等一批各具特色的城市綜合體，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建成城市綜合體總建筑面積達(dá)到45萬(wàn)平方米，在建及規(guī)劃城市綜合體達(dá)190萬(wàn)平方米。如愛(ài)山廣場(chǎng)總建設(shè)面積達(dá)14.4萬(wàn)平方米，集休閑、購(gòu)物、餐飲、旅游于一體的大型城市綜合體，成為推動(dòng)城市核心商業(yè)區(qū)建設(shè)的重要引擎。同時(shí)，濱湖新區(qū)、康山新區(qū)、東部新區(qū)等新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，均加快推動(dòng)了城市綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（二）發(fā)展業(yè)態(tài)日趨多元。

依托中心城市良好的商貿(mào)基礎(chǔ)和龐大的消費(fèi)群體，在強(qiáng)化商業(yè)、購(gòu)物、文化、休閑等傳統(tǒng)城市綜合體建設(shè)的同時(shí)，著力創(chuàng)新發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)會(huì)展、行政辦公、研發(fā)咨詢、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等新興業(yè)態(tài)融合發(fā)展的高端城市綜合體。如東部新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園，總建筑面積約33萬(wàn)平方米，集總部經(jīng)濟(jì)、金融商務(wù)、科技創(chuàng)新、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等新興業(yè)態(tài)為一體，功能設(shè)施配套完善的東部新區(qū)商務(wù)核心區(qū)，為湖州特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供戰(zhàn)略支撐。

（三）主題特色日益顯現(xiàn)。

結(jié)合中心城市發(fā)展特色和文化內(nèi)涵等因素，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)實(shí)施一批富有濃郁江南風(fēng)情和歷史文化氣息的城市綜合體建筑，著力展示湖州山水清遠(yuǎn)和深厚歷史文化底蘊(yùn)的特色風(fēng)貌。如衣裳街歷史文化街區(qū)，經(jīng)過(guò)改造已經(jīng)成為集商貿(mào)服務(wù)、文化展示、休閑娛樂(lè)、旅游和居住等多種功能為一體，集中反映湖州清末民初傳統(tǒng)城市商業(yè)文化、傳統(tǒng)水鄉(xiāng)居住文化，提升了湖州城市綜合體開(kāi)發(fā)的歷史文化內(nèi)涵。東吳國(guó)際廣場(chǎng)，總建筑面積近40萬(wàn)平米，集高檔居住、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)等多功能于一體的現(xiàn)代化商務(wù)綜合體、城市新地標(biāo)，彰顯時(shí)代特色與活力，增強(qiáng)了中心城市的特色魅力。

（四）經(jīng)濟(jì)支撐不斷強(qiáng)化。

首先，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)給城市綜合體開(kāi)發(fā)提出了新的更高要求。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額703.87億元，比上年增長(zhǎng)15.4%；城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出分別達(dá)32987元和17188元，分別居長(zhǎng)三角16城市第12和第8位。其次，城市化拓展也大幅促進(jìn)了城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，湖州中心城市建成區(qū)面積增加到2012年的92平方公里，平均每年拓展3.8平方公里，城市化率達(dá)到60.3%，已處于城市化發(fā)展的高速發(fā)展階段，推動(dòng)了城市綜合體的大規(guī)模開(kāi)發(fā)。

二、湖州城市綜合體發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）同發(fā)展較快城市相比尚存在較大差距。

2010年，蘇州出臺(tái)了《蘇州市商貿(mào)業(yè)提速升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃》，在已有12個(gè)城市綜合體的基礎(chǔ)上，提出3年內(nèi)再建25個(gè)城市綜合體。無(wú)錫市區(qū)目前在建26個(gè)城市綜合體，均在2015年底前全面竣工并投入使用。

相比之下，由于中心城市人口集聚程度不高，"人氣"不足，導(dǎo)致城市綜合體建設(shè)尚處于起步階段，在建及規(guī)劃城市綜合體項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)。雖然一些開(kāi)發(fā)商打出了城市綜合體的宣傳口號(hào)，但仍是以購(gòu)物為主，其它的功能僅是稍有所體現(xiàn)，真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目不多。湖州需要緊跟時(shí)代腳步，加大招商引資力度，加快建設(shè)發(fā)展速度。

（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)尚處于粗放式初級(jí)階段。

湖州城市綜合體建設(shè)仍以“地產(chǎn)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)休閑跟進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套”的商業(yè)化發(fā)展模式為主，單體規(guī)模在30萬(wàn)平方米以上的大型城市綜合體建筑群稀少。在土地資源高效利用、公共交通便捷銜接、功能集聚等方面建設(shè)相對(duì)滯后。

在發(fā)展業(yè)態(tài)上，由于湖州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)偏小，產(chǎn)業(yè)層次不高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍主要以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不快；商務(wù)會(huì)展、服務(wù)外包、科技信息、金融保險(xiǎn)、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展較為薄弱，導(dǎo)致涉及城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和功能升級(jí)的專業(yè)性、高端化、特色化的綜合體相對(duì)較少。

（三）缺乏具有前瞻性的規(guī)劃和政策支持。

2008年，無(wú)錫市頒布實(shí)施《關(guān)于加快推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)》，為加快推進(jìn)城市綜合體建設(shè)提出加快手續(xù)辦理、減免相關(guān)規(guī)費(fèi)等相關(guān)扶持政策。2011年，嘉興市編制了《嘉興市區(qū)城市綜合體和特色商業(yè)街規(guī)劃》，確定嘉興中心城區(qū)城市綜合體的空間布局、功能定位，進(jìn)行分片區(qū)指引。

湖州市至今沒(méi)有對(duì)城市綜合體進(jìn)行相關(guān)專題研究，尚沒(méi)有提出專門針對(duì)城市綜合體發(fā)展的政策及專項(xiàng)規(guī)劃編制，缺乏全市通盤(pán)考慮以及對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善。

（四）受行政因素干擾較多。

湖州市現(xiàn)有的城市總體規(guī)劃是2004年制定的，相對(duì)于近年來(lái)相對(duì)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，各城市分區(qū)在發(fā)展方向、主導(dǎo)功能定位和任務(wù)分工已經(jīng)跟不上發(fā)展形勢(shì)的需要。中心城市建設(shè)過(guò)程中還存在著行政意志占主導(dǎo)地位，行政包辦，長(zhǎng)官意志色彩較濃，各分區(qū)區(qū)域職能交叉、功能混雜等城市問(wèn)題突出。在城市綜合體建設(shè)中往往不考慮分區(qū)功能定位、市場(chǎng)容量和消費(fèi)水平等因素的影響，只考慮行政目的、政績(jī)工程，必然導(dǎo)致投資信心不足以及背離一部分市場(chǎng)需要，在日后的運(yùn)營(yíng)中易出現(xiàn)問(wèn)題。

三、加快推進(jìn)城市綜合體建設(shè)的若干建議

（一）開(kāi)拓視野，深化城市綜合體理念認(rèn)知。

1、政府高度重視。人均GDP達(dá)到10000美元，是城市綜合體達(dá)到成熟發(fā)展的階段?！笆濉睍r(shí)期是湖州中心城市人均 GDP 由 10000 美元向超過(guò) 15000美元邁進(jìn)的重要時(shí)期，發(fā)展城市綜合體條件已經(jīng)成熟。必須順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，以積極的姿態(tài)迎接城市綜合體時(shí)代。各級(jí)政府和部門要著眼于新型城市化的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方略，把加快城市綜合體建設(shè)作為新時(shí)期的戰(zhàn)略任務(wù)全力抓緊抓好，以新型城市化的理念加快推進(jìn)城市綜合體建設(shè)。

2、優(yōu)化投資軟環(huán)境。以開(kāi)放、高效、創(chuàng)新的理念努力營(yíng)造高度重視城市綜合體建設(shè)的社會(huì)輿論環(huán)境、體制機(jī)制環(huán)境、政策人才環(huán)境。加快涉及各級(jí)中心城區(qū)功能區(qū)塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的行政審批職能歸并，優(yōu)化行政服務(wù)環(huán)境，著力樹(shù)立和彰顯高效的政務(wù)服務(wù)理念。

（二）科學(xué)規(guī)劃，引領(lǐng)城市綜合體科學(xué)發(fā)展。

1、加強(qiáng)規(guī)劃編制。根據(jù)湖州市新一輪城市發(fā)展規(guī)劃，加快編制城市綜合體專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)方案等，為城市綜合體建設(shè)提供指導(dǎo)思路和發(fā)展方向，明確各階段開(kāi)發(fā)建設(shè)城市綜合體的數(shù)量規(guī)模、功能結(jié)構(gòu)和推進(jìn)時(shí)序。形成市域統(tǒng)籌的統(tǒng)一規(guī)劃布局、分級(jí)建設(shè)管理、各級(jí)政府責(zé)任到位的管理體制，實(shí)現(xiàn)城市綜合體規(guī)劃建設(shè)由各自為政向統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、科學(xué)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

2、增強(qiáng)規(guī)劃科學(xué)性。一是增強(qiáng)規(guī)劃前瞻性?？茖W(xué)處理好當(dāng)前發(fā)展與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、城市功能布局與城市運(yùn)行成本等重大關(guān)系問(wèn)題，使規(guī)劃具有更強(qiáng)的前瞻性。二是增強(qiáng)規(guī)劃協(xié)調(diào)性。城市綜合體專項(xiàng)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃相統(tǒng)籌，確保無(wú)縫對(duì)接。三是強(qiáng)化規(guī)劃的嚴(yán)肅性。進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的法定性、嚴(yán)肅性和延續(xù)性，切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的綜合調(diào)控和龍頭指導(dǎo)作用，堅(jiān)決避免建設(shè)的盲目性和隨意性。

3、抓好單體項(xiàng)目策劃。重點(diǎn)研究每個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的目標(biāo)定位、總體布局、功能組合、交通組織、建設(shè)時(shí)序和開(kāi)發(fā)模式，合理規(guī)劃各種業(yè)態(tài)比例構(gòu)成，搞好城市景觀風(fēng)貌控制，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)城市綜合體功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)的最優(yōu)組合，為開(kāi)發(fā)建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。

（三）統(tǒng)籌發(fā)展，彰顯城市綜合體特色定位。

1、優(yōu)化功能布局。結(jié)合我市重點(diǎn)工程、核心區(qū)有機(jī)更新、新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)等重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場(chǎng)需求，突破拘泥于商貿(mào)商務(wù)、生活服務(wù)功能集成的傳統(tǒng)視野，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合。有針對(duì)性的打造一批理念前瞻、注重創(chuàng)意、突出區(qū)域特點(diǎn)的旅游城、商貿(mào)城、商務(wù)城、金融城、奧體城、交通城等主業(yè)突出的引導(dǎo)符合城市肌理文脈的城市綜合體。

2、彰顯城市個(gè)性特色。與“山水清遠(yuǎn)、清麗宜居”的城市特色、文化內(nèi)涵塑造有機(jī)結(jié)合，以自然山水為背景，以歷史發(fā)展為脈絡(luò)，以景觀工程為切入點(diǎn)，做足做透山水、文化這篇文章，注重歷史文化挖掘保護(hù)和利用，增強(qiáng)城市魅力、吸引力和文化凝聚力，以特色取勝，打造獨(dú)具湖州特色的資源特色型城市綜合體。

（四）出臺(tái)政策，加大城市綜合體扶持力度。

1、創(chuàng)新政策扶持。盡快制定出臺(tái)符合湖州實(shí)際的《關(guān)于推進(jìn)城市綜合體建設(shè)的若干意見(jiàn)》等一系列綜合配套政策，就城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的如土地出讓、信貸支持、稅收優(yōu)惠、政務(wù)服務(wù)、配套費(fèi)用、人才引進(jìn)等方面給予政策支持。

2、創(chuàng)新建設(shè)投資機(jī)制。逐步建立和完善健康的投融資引導(dǎo)機(jī)制，拓寬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金來(lái)源渠道，形成多元化開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。大力推進(jìn)銀企合作，降低企業(yè)融資門檻，適當(dāng)給予優(yōu)惠及減免措施。充分發(fā)揮浙商、湖商資本充足的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)社會(huì)資本參與城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

（五）暢通城市，助推城市綜合體快速發(fā)展。

1、暢通道路交通。加快城市快速內(nèi)環(huán)線、城市外環(huán)線建設(shè)，整合南太湖城市帶大交通體系規(guī)劃和布局行為。大力發(fā)展公共交通，加快發(fā)展大運(yùn)量、快速度的快速公交系統(tǒng)，在城市綜合體周邊設(shè)置公交專用道。著力完善公交運(yùn)營(yíng)環(huán)境，提高公交服務(wù)質(zhì)量，堅(jiān)持以公共交通引導(dǎo)人們合理的出行方式，形成城市客運(yùn)交通主格局。

2、適時(shí)啟動(dòng)市域軌道交通建設(shè)。加快推進(jìn)市域軌道交通建設(shè)，研究城市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃與建設(shè)以及與周邊銜接等有關(guān)問(wèn)題，積極爭(zhēng)取浙江省城際軌道交通網(wǎng)加密涉及湖州的項(xiàng)目。要把擬建的城市綜合體開(kāi)發(fā)與未來(lái)湖州市域軌道交通建設(shè)結(jié)合起來(lái)，統(tǒng)籌規(guī)劃地上、地下空間，完善軌道交通和城市綜合體之間的對(duì)接。

（作者：湖州市發(fā)展規(guī)劃研究院，碩士，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：區(qū)域規(guī)劃研究）