張翠芝

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟體系的重要組成部分，它的穩(wěn)定與發(fā)展關乎國計民生。本文搜集了2000年～2011年的相關數(shù)據(jù)，利用多元線性回歸方法研究了貴州省城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資三方因素對該地區(qū)商品房平均價格的影響。最后得出結(jié)論并提出幾點建議。

關鍵詞：多元線性回歸；商品房價格；影響因素

一、商品房綜述

自1998年起，我國城鎮(zhèn)住房加快了市場化的進程，房地產(chǎn)業(yè)相繼獲得了快速發(fā)展。與此同時商品房價格也不斷攀升，雖然中國采取了一系列政策對房價進行調(diào)控，但效果甚微。

1.商品房的概念

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設開發(fā)后出售的住宅、辦公等商業(yè)用房及其配套建筑物。

2.商品房價格的影響因素

商品房作為一種商品，它的價格是由需求、供給決定的。

3.其他影響因素

除了供給和需求之外，還有一些因素會影響商品房的價格。宏觀上有如經(jīng)濟因素，社會因素，行政和政治因素。微觀上就有中國政策，貨幣供應量，CPI，居民可支配收入，房地產(chǎn)投資額等。

二、貴州省商品房的價格分析

本部分采用最小二乘法，先建立模型，后進行假設檢驗，多重共線性的判斷，異方差性的判斷，自相關性的判斷。其中，假設檢驗運用了擬合優(yōu)度檢驗、T檢驗、F檢驗；旨在說明貴州省商品房的價格幾乎是不受房地產(chǎn)開發(fā)投資額 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資和城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響的，也就是說貴州省的房價是很溫和的。

（一）模型的選擇與應用

為了更好地解釋經(jīng)濟現(xiàn)象，本文選用多元線性回歸模型進行分析，所選指標包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入，并搜集了2000年到2011年的相關數(shù)據(jù)進行研究。

1.建立理論模型

（二）模型統(tǒng)計學檢驗

擬合優(yōu)度檢驗：根據(jù)回歸結(jié)果，模型的可決系數(shù)0.989954，表明因變量商品房平均價格的變動中有98.9954%是由于自變量引起的。因解釋變量為多元，使用調(diào)整的擬合優(yōu)度，以消除解釋變量對擬合優(yōu)度的影響。修正的可決系數(shù)為=0.986187>0.8，模型對其的擬合很好。

（三）結(jié) 論

通過以上分析可以知道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際需求總投資額以及城鎮(zhèn)居民可支配收入對貴州省商品房價格幾乎死沒有影響的，那究竟是什么原因可以讓貴州省的房價持續(xù)保持這么溫和呢？

三、啟示

對于房價居高不下，大部分人是無力承受的，尤其是在一線城市工作和生活的人們，相比之下，貴州卻是一個很適合居住的城市，那么貴州省溫和的商品房價格給我們什么啟示呢？

1）強有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)貴州省統(tǒng)計局最新消息，在房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，貴州房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年1-11月累計中，自6月份以來累計增速呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢。我們都知道談商品房價格問題，房地產(chǎn)的投資額是不得不提的一個因素，也就是說各地區(qū)出臺政策的時候有必要執(zhí)行強有力的房地產(chǎn)投資政策。

2）嚴格執(zhí)行的貴州省房改政策。2010年政府又開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，9月29號出臺了“國五條”，要求三套房和外地購房全部停發(fā)房貸；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。期間也有間斷地提出一些調(diào)控政策，可是效果卻甚微，我們都知道做永遠比說難，紙上談兵是沒有用的，需要落實到實處這些政策才能發(fā)揮作用，才能改變根本性的問題，我們都知道貴州省今年年初時掀起的離婚風波就是跟該省實施的政策有關，可是出現(xiàn)問題后貴州省就緊隨出臺了相應的管理政策給大家一個清晰的解釋以避免類似的問題發(fā)生，所以說問題的存在并不可怕，可怕的是我們治標二不能治本。

3）加強市場秩序監(jiān)管。持續(xù)長效的房地產(chǎn)稽查和督察制度的建立和完善，將有助于房地產(chǎn)市場管理體系的切實加強，并逐步在房地產(chǎn)領域建立起一套決策、執(zhí)行、稽查和監(jiān)督相協(xié)調(diào)的新體制。（作者單位：貴州財經(jīng)大學）

參考文獻

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[2]《計量經(jīng)濟學基礎》達摩達爾N古扎拉蒂，唐C波特

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