邱醒杰 付明珍 宣潔

摘要：一國公民的購房意愿以及其購房行為反映了該國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，和國家的經(jīng)濟現(xiàn)狀。同時，居民購房意愿與其婚姻、工作和年收入密切相關。在總結現(xiàn)有文獻的基礎上，利用二元logit模型，對濟南市不同收入階層的市民進行問卷調查，并根據(jù)模型的參數(shù)結果進行了數(shù)據(jù)整合，并最后得出結論和政策建議。

關鍵詞：二元logit模型 購房意愿 濟南

一、引言及調研區(qū)域概況

我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重大，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場化的進行對于拉動國民經(jīng)濟有著重要的作用。近年來，房價飛速增長，購房難的現(xiàn)象已然成為了亟待解決的社會熱點。由于近些年房價的上漲速度遠高于收入的增長速度，廣大中低收入市民以自己的收入來購買房屋的能力在逐漸下降。通過研究影響市民購房意愿的影響因素，對政府政策制定和開發(fā)商建設規(guī)劃有重要的借鑒意義。購房者家庭特征因素對購房需求和選擇有著重要影響，本文將根據(jù)對濟南市民的調研數(shù)據(jù)運用logit回歸模型分析家庭特征因素對購房需求的影響。

就影響因素而言，根據(jù)以往研究大致可以分為家庭特征因素、住宅特征因素、宏觀政策因素、心理因素。由于數(shù)據(jù)獲取有限性，本研究僅考慮家庭特征因素對購房意愿的影響，選取婚姻狀況、年齡、個人年收入、工作狀況四個變量作為影響購房需求的自變量進行分析。所有數(shù)據(jù)來自于山東大學（威海）SRTP“中低收入者購房意愿及能力”科研團隊于2012年八月在濟南開展的問卷調查。我們對選取變量的影響結果做出如下預測：已婚、年齡越高、收入越高、工作越穩(wěn)定的居民更有意愿購買住房。

二、實證分析

1、logit模型

當因變量是一個分類變量而不是連續(xù)變量時，線性回歸不再適用。從以往的研究來看，購房需求選擇的實證分析主要使用logit模型和probit模型，當因變量是名義變量時，Logit和Probit沒有本質的區(qū)別，一般情況下可以換用。二者區(qū)別在于采用的分布函數(shù)不同，前者假設隨機變量服從邏輯概率分布，而后者假設隨機變量服從正態(tài)分布。本文選擇logit模型進行分析，研究的因變量為“是否有意愿購買住房”，分為“是”和“否”兩類，用“1”和“0”表示。

將事件發(fā)生的概率標注為P（yi=1 xi）=pi，我們將得到下列l(wèi)ogistic回歸模型：

將odds取自然對數(shù)得到一個線性函數(shù)，即得到logit模型形式：

2、樣本與數(shù)據(jù)

本次調研對象為濟南市區(qū)居民，調研對象采用隨機抽樣，兼顧各個年齡階層的市區(qū)居民，在深入小區(qū)調研以外，團隊成員在濟南的汽車站、廣場、超市等人流量大的地區(qū)發(fā)放了分卷?？傆嫲l(fā)放150份問卷，回收問卷135份，剔除存在數(shù)據(jù)缺失的問卷，獲得有效問卷105份。

樣本平均年齡33.49歲；現(xiàn)階段有意愿購房的有66人，占總體樣本的62.9%；沒有意愿購房的有39人，占總體樣本的37.1%；已婚48人，站總體樣本的45.7%；未婚57人，占總體樣本54.3%。

在個人年收入方面，根據(jù)濟南廉租房申請標準，我們將個人年收入30000元以下的定位低收入，30000元～70000元定為中收入，將70000元以上定為高收入。

在年齡方面，由于調查問卷中年齡的調查采用的填寫式而非區(qū)間選擇式，為達到研究目的，我們選擇年齡的離差作為研究變量，當對象年齡大于平均年齡時為正值，當對象年齡小于平均年齡時為負值。

在工作狀況方面，我們按照工作穩(wěn)定性的遞增分為無工作、個體戶、企業(yè)工人、公務員和其他

具體操作定義如表一：

本文對濟南市購房意愿的logit模型做出如下設定：

其中P代表選擇購房的概率；X1代表婚姻狀況；X2代表年收入；X3代表工作狀況；X4代表年齡離差。

3、模型估計

本文使用用spss19.0進行了二元logit回歸，采用向前Wald逐步回歸法，模型估計具體結果見表二。根據(jù)模型回歸結果可以得出，婚姻情況、個人年收入、工作狀況這三個變量對購房意愿有顯著影響（0.05水平上顯著），而年齡離差的顯著性為0.451，對居民購房意愿沒有顯著影響。

（1）婚姻狀況。是否結婚的回歸系數(shù)為負，已婚的居民相比于未婚的居民購房意愿較低。這與我們的預測不符合。據(jù)統(tǒng)計顯示，在中國以婚房作為購房目的的比例很大，不同于西方國家，中國一貫有結婚購置新房的傳統(tǒng)習俗，因此我們推斷可能是由于已婚的居民在結婚時就已經(jīng)擁有了自己的住房，因此現(xiàn)階段沒有再次購房的打算。

（2）個人年收入。個人年收入的回歸系數(shù)為正，年收入越高購房意愿越高。收入較低的居民往往無法承擔高昂的房價，進而選擇租房、入住宿舍、與父母同住，而沒有意愿購買住房。

（3）工作狀況。工作穩(wěn)定性的回歸系數(shù)為正，則居民的工作穩(wěn)定性越高，其購房意愿越大。現(xiàn)階段購房付款的主要方式是按揭貸款，工作穩(wěn)定性高，每月收入及時平穩(wěn)的居民（如政府工作人員、教師、醫(yī)生），在申請和償還住房貸款方面擁有更高的信用和便利，相對于收入不穩(wěn)定的工作壓力較小，因而更有意愿借助貸款方式購買住房。

三、 結論與政策建議

從以上的數(shù)據(jù)和模型分析，我們可以看出，濟南市市民的購房意愿與其婚姻、工作和年收入有著密切的關系：市民在新婚時會購置新房，所以已婚市民其購房意愿較弱；工作穩(wěn)定以及收入高的市民的購房意愿較高。針對不同人群的購房意愿，政府部門應著眼于增加住宅的有效供給，滿足普通市民的購房需求，實行積極的宏觀調控，抑制房地產(chǎn)投機需求。與此同時要通過適當?shù)氖袌稣叨糁品績r的增長速度，確保房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。由于穩(wěn)定工作和收入提高對居民的購房意愿有正的影響，政府部門應調整就業(yè)結構，實施積極的就業(yè)政策，確保居民有穩(wěn)定的工作，提高居民整體收入水平，保持房地產(chǎn)市場的良性需求。針對低收入人群，政府部門應該不斷完善廉租住房制度與經(jīng)適房建設，擴大廉租住房的覆蓋面，增加經(jīng)濟適用房建設比例，保證其價格水平和戶型設計符合低收入者的消費能力，嚴格執(zhí)行申請標準，改善分配不公、供給不足、設計不合理的現(xiàn)狀。從居民自身的角度來講，要樹立正確的住房消費觀念，避免盲目跟從和攀比，根據(jù)自身的家庭特點和消費能力選擇租購住房，并積極向政府有關部門提出相關建議。

參考文獻：

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