摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國家的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人民生活水平的提高都發(fā)揮著極其重要的作用，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關(guān)乎國計(jì)民生，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國住房價(jià)格不斷飆升，房價(jià)問題已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。因此，對(duì)我國住房價(jià)格理性發(fā)展的研究具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 重要產(chǎn)業(yè) 房價(jià) 理性發(fā)展

0 引言

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基本載體，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的一個(gè)重要有機(jī)成分，其產(chǎn)業(yè)鏈長直接或間接關(guān)聯(lián)著60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展健康與否，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較晚，嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是從上個(gè)世紀(jì)九十年代開始，至今也才二十來年的發(fā)展時(shí)間。1998年我國取消福利分房以來，房地產(chǎn)進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。我國的住房價(jià)格從此就一直處于上漲的趨勢(shì)。早些年，一些大城市住房價(jià)格上漲幅度較大并帶動(dòng)著小城市房價(jià)上漲，近幾年，漲勢(shì)不僅未見回落反而更加普遍和迅猛，除大城市外，中小城市甚至縣城的房價(jià)也紛紛飆升。隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高，越來越多的人望“房”生畏，而國家頻頻出臺(tái)宏觀調(diào)控政策卻沒有使房價(jià)明顯的回落。而我國居民平均工資卻不高，工資的漲幅還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)上漲的速度，房價(jià)收入比較高，住房價(jià)格不合理，房價(jià)問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)凸顯問題。那么究竟是什么原因使得房價(jià)為何如此畸高？誰在充當(dāng)房價(jià)飆漲的幕后推手？怎樣才能讓高房價(jià)回歸理性？研究我國房地產(chǎn)住房價(jià)格的影響因素，以及住房價(jià)格理性發(fā)展的對(duì)策是一件及其重要的事情，本文的意義正在于用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理揭示房價(jià)過快上漲的“內(nèi)幕”。下面本人從六個(gè)方面來論述我國房價(jià)不合理的原因。

1 人口城市化加速

我國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡且人口眾多的國家，人口將近13.4億，住房供不應(yīng)求。一方面，東西部地區(qū)發(fā)展不平衡，東南沿海地區(qū)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，醫(yī)療、教育、文化也較為先進(jìn)，大量的流動(dòng)人口涌入，在促進(jìn)了沿海城市的經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展的同時(shí)，也給這些城市造成了很大的住房壓力。同時(shí)，城市化加速也導(dǎo)致了城市人口的膨脹加劇了住房的需求，按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，是住房價(jià)格不合理的原因之一。

另一方面，城市本地人的購房壓力。由于城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)模不斷縮小。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高生活質(zhì)量。隨著生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分離出來，出現(xiàn)家庭小型化趨向，人們對(duì)住房的需求量也隨之增加。根據(jù)第六次全國人口普查顯示，2011年我國平均每個(gè)家庭的人口為3.10人，比2000年減少0.34人，家庭規(guī)模持續(xù)縮小。因此，城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)模不斷縮小，旺盛了購房需求，也是住房價(jià)格上漲的原因。

2 住房結(jié)構(gòu)不合理

理論上合理的住房結(jié)構(gòu)是由經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、高檔房和別墅組成。目前，我國住房結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀是中低價(jià)位及中小戶型住房供應(yīng)不足，一些城市普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔房積壓嚴(yán)重，中低價(jià)位住宅所占比例較小。國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來住房價(jià)格持續(xù)上漲的原因之一。原建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司體改法規(guī)司司長張?jiān)吮硎荆寒?dāng)前我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住房需求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重錯(cuò)位，房子越建越大，攀比成風(fēng)。在住宅供應(yīng)當(dāng)中，高價(jià)位、大套型占80%左右，而占社會(huì)近80%的中低收入家庭所需要的中低價(jià)位、中小套型的住宅只占20%。中低價(jià)位，中小套型住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求。

我國住房供需結(jié)構(gòu)不吻合，主要是供給結(jié)構(gòu)不合理。對(duì)房地產(chǎn)商來說，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤被規(guī)定在很低的范圍內(nèi)，他們更愿意開發(fā)價(jià)高利大的中高檔商品房；對(duì)政府來說，土地征用收入是地方政府最重要的財(cái)政來源之一，經(jīng)濟(jì)適用房的土地是政府劃撥或者低價(jià)征用，政府無法從中獲得土地收益，因此積極性不高。經(jīng)濟(jì)適用房既不符合房地產(chǎn)商的利益，也不能給當(dāng)?shù)卣畮硎找?，所以供給有限。而一座座高樓拔地而起，對(duì)政府評(píng)判政績來說，是最好的表現(xiàn)，良好的城市形象還可以促進(jìn)招商引資，加快城市的發(fā)展，所以保障房的開發(fā)力度不強(qiáng)。但形象工程必須在城市能夠承載的范圍內(nèi)，倘若建設(shè)出來的房子人們消費(fèi)不起，大量開發(fā)，成片空置，這種浮華是對(duì)土地、資金等資源的極大浪費(fèi)。

當(dāng)前我國整個(gè)住房市場(chǎng)雖然總量充足，但適合中低收入者的住宅產(chǎn)品嚴(yán)重不足，無法做到有效供給，住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重背離市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)失衡，旺盛的需求帶動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲。

3 土地資源稀缺

我國地少人多且人口分布不均衡，“五普”數(shù)據(jù)顯示，我國人口在東、中、西部地區(qū)分布情況為東4.9億人、中4.2億人、西3.6億人，而東、中、西部地區(qū)面積大小排序恰好倒置，依次為108.6萬平方公里、158.5萬平方公里和692.7萬平方公里，人口密度分別為452.3人/平方公里、262.2人/平方公里和51.3人/平方公里。由此可見，我國人口分布不均衡，東部地區(qū)人口是西部的8.8倍，而面積卻只有西部的七分之一，因此東部土地供應(yīng)相對(duì)緊張。另外，土地是稀缺資源，我國對(duì)土地實(shí)行的是“招拍掛”政策，價(jià)高者得，高地價(jià)導(dǎo)致高房價(jià)。社會(huì)主義革命勝利的一大成果就是把土地收歸全民所有，人民從此成為了土地的主人，這從根本上改變了土地私有給極少數(shù)人帶來巨大利益的局面。原則上說是廣大人民不僅從土地上獲得可居住的條件，而且還可分享土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的收益。但國家把土地拍賣給開發(fā)商，開發(fā)商開發(fā)后連房帶地的賣給人民，本質(zhì)上土地價(jià)格還是由老百姓買單，國家實(shí)際上是變相的把土地使用權(quán)賣給老百姓，而且最多七十年使用權(quán)，本身土地價(jià)格在房價(jià)比例中就占大部分，房價(jià)高，地價(jià)是罪魁禍?zhǔn)祝谕恋卣叻矫嬗胁豢赏菩兜呢?zé)任。簡(jiǎn)而言之，土地是稀缺不可再生資源，房地產(chǎn)對(duì)土地有極強(qiáng)的依賴性，當(dāng)土地需求增加時(shí)，土地供應(yīng)不能形成有效供給來實(shí)現(xiàn)平衡。導(dǎo)致房地產(chǎn)需求日趨緊張，使得房價(jià)上漲的壓力不斷增大，土地資源稀缺是我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的直接原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求且開發(fā)日趨激烈，導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)和地價(jià)兩者之間互相促進(jìn)，互推價(jià)格上漲。

4 投資投機(jī)性需求旺盛

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民的生活水平有了很大提高，投資的資金也就相對(duì)寬裕。但我國金融市場(chǎng)相對(duì)西方國家來說發(fā)展比較晚，證券投資的渠道相對(duì)較少，投資種類和數(shù)量都極其有限，還不能滿足投資者的投資需求。當(dāng)前，我國的股票市場(chǎng)長期處于熊市之中，而且股市還具有大起大落等特征，風(fēng)險(xiǎn)也較大，對(duì)投資者來說沒有長期投資的吸引力。而近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于欣欣向榮的局面，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升增加了投資者對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。加上商品房具有保值升值性，又不需要太強(qiáng)專業(yè)技術(shù)和管理能力，因此，房地產(chǎn)投資受到很多投資者的青睞。缺少很好的投資渠道是導(dǎo)致購房熱的重要原因，最后形成“投資投機(jī)性購房——房價(jià)上漲——投資投機(jī)性購房”的惡性循環(huán)模式。

值得一提的是很多傳統(tǒng)的民營企業(yè)也紛紛踏入房地產(chǎn)，原本在場(chǎng)外觀望的企業(yè)資金也紛紛進(jìn)場(chǎng)，比如格力、海爾、海信、康佳、TCL雅戈?duì)柕绕髽I(yè)都已經(jīng)進(jìn)軍房地產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示：一般的制造業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱衷打“價(jià)格戰(zhàn)”，利潤空間很小，利潤率只有3～5%，而一般的房地產(chǎn)業(yè)的毛利潤率都至少在30%以上。房地產(chǎn)利潤率是制造業(yè)10倍以上。如雅戈?duì)柋臼亲龇b，1992年雅戈?duì)栭_始進(jìn)軍房地產(chǎn)，2007年以14.76億元在杭州購的一塊地，成為杭州新地王，雅戈?duì)?010年上半年年度報(bào)表顯示雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)投資凈利潤就有16億元，利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)比生產(chǎn)服裝來的多。近幾年原材料的價(jià)格不斷上漲，勞動(dòng)力工資也在上漲，加上融資困難，利潤空間小，傳統(tǒng)企業(yè)面臨的壓力越來越大，為了尋求更大的生存空間，各行各業(yè)開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資越演越烈，房價(jià)越炒越高。

5 貨幣貶值，開發(fā)成本上漲

人民幣與國民經(jīng)濟(jì)是有密切關(guān)聯(lián)的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民幣不斷貶值。改革開放到現(xiàn)在，人民幣貶值到原來的1/100，以前在飯館吃碗面就0.15元錢，坐公交車就幾分錢，現(xiàn)在吃碗面要6～7元，公交也至少1元，都漲了幾十倍有的甚至上百倍，以前的平均工資是十幾元，現(xiàn)在2000元至3000元，工資漲了至少100倍，從商品價(jià)值規(guī)律來講，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，房地產(chǎn)作為商品，也遵守價(jià)值規(guī)律，因此價(jià)格上漲是必然，這是價(jià)值規(guī)律決定的，貨幣貶值，不可能指望房價(jià)反而下降，這點(diǎn)，必須認(rèn)清。在采取有力措施遏制住房價(jià)格不合理上漲之前，我們必須明確地認(rèn)識(shí)到，國家遏制房價(jià)不合理上漲并不等于不允許房價(jià)上漲。就目前情況看，我國的房價(jià)上漲具有一定的客觀性，所以，國家只能是遏制違背客觀的不合理上漲，而不能違背客觀遏制房價(jià)上漲。

貨幣貶值，通貨膨脹，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然也會(huì)上漲。所以高房價(jià)在一定程度上是貨幣貶值引起的。

6 人民幣升值，外資涌入

我國政府為了打壓房價(jià)過快上漲，對(duì)銀行貸款政策收很緊，而房地產(chǎn)開發(fā)的資金絕大部分來自銀行貸款，這就增加房地產(chǎn)開發(fā)的難度，部分開發(fā)商就把國際游資當(dāng)救命稻草。外資利用開發(fā)商渴望資金的迫切心理，投入大量資金與開發(fā)商合作，一定程度上推動(dòng)了我國住房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。近年來，國際游資云集香港，流入我國大陸，豪賭人民幣升值。人民幣升值、大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為房價(jià)高漲的原因之一。如1985年日本簽訂《廣場(chǎng)協(xié)議》后，日元升值成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的主要原因之一。1985年～1990年間日元大幅升值，1985年的時(shí)候1美元可以兌換260日元，到90年代初，1美元可以兌換79.5日元。日元大幅升值，大量資金涌入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，日本地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲了4倍多，并最終醞釀成了日本巨大房地產(chǎn)泡沫。20世紀(jì)90年代之后，游資大規(guī)模退出導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌，房地產(chǎn)泡沫最終破滅，日本不動(dòng)產(chǎn)整體跌幅達(dá)到了75%。我國臺(tái)灣地區(qū)在臺(tái)幣升值后同樣經(jīng)歷了由房價(jià)暴漲到暴跌的過程，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重?fù)p害。

熱錢投資中國的房地產(chǎn)，可以獲得房地產(chǎn)升值和人民幣升值所帶來的雙重收益。所以房地產(chǎn)是國際熱錢所鐘愛的一種重要投資渠道。因此，我國的外匯政策是否合理，最終會(huì)反應(yīng)到房地產(chǎn)上，若沒有掌握好升值幅度，國外資金大舉進(jìn)入，對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)影響很大，不僅僅是助漲房價(jià)，也將影響到進(jìn)出口貿(mào)易。

由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相關(guān)法律法規(guī)和稅收制度還不完善，近年來房地產(chǎn)炒的火熱，政府雖然頻頻出臺(tái)政策，但收效甚微，顯得有點(diǎn)措手不及。要控制高房價(jià)，必須從我國國情出發(fā)，從多方面入手，層層打壓，才能有希望讓我國住房價(jià)格回歸理性。

參考文獻(xiàn)：

[1]余建源.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新論[M].上海：上海人民出版社，2009（9）：77-78.

[2]初建宇.借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)我國經(jīng)適用房的社會(huì)保障作用[M].河北理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），第7卷第4期.

[3]李劍閣，任興洲.中國房改現(xiàn)狀與前景[M].北京：中國發(fā)展出版社，2007（9）：4-5.

[4]黃石松，陳紅梅.房價(jià)之謎[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009（5）：87-88.

[5]廖昊萌.我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響研究[D].華中科大碩士論文，2008（8）：3-4.

作者簡(jiǎn)介：羅娥櫻（1987-），女，侗族，貴州錦屏人，畢業(yè)于福建工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，現(xiàn)就職貴州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，教師，助教，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)。