馬文剛

不久前，看完《致青春》后走出影院的小潘，正在感嘆著當(dāng)年的一切都是那么的簡(jiǎn)單，什么就是什么，都是那么的專一。然而，當(dāng)穿著雅戈?duì)栆r衫的小潘走過(guò)名為“雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)”的高檔樓盤時(shí)，不禁一愣，雅戈?duì)柌皇亲鲆r衫的嗎？什么時(shí)候做起了房產(chǎn)？其實(shí)小潘不必詫異，2009年樓市火爆時(shí)，雅戈?duì)柸陌偃说牡禺a(chǎn)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造的利潤(rùn)，約為幾萬(wàn)工人支撐的服裝板塊利潤(rùn)的2.5倍?！伴_(kāi)辦千人大廠，不及老婆炒房”，成為了這一對(duì)比的真實(shí)寫照。

其實(shí)，不止是雅戈?duì)枺拇ㄩL(zhǎng)虹、武昌魚(yú)等上市公司都已涉足地產(chǎn)業(yè)。仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，很多傳統(tǒng)行業(yè)雖然能夠帶來(lái)大量的現(xiàn)金流，但由于利潤(rùn)率的問(wèn)題，使得仍然屬于暴利的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸扶正并成為了主業(yè)，尤其是現(xiàn)金相對(duì)更充沛的上市公司，青睞房地產(chǎn)也是一個(gè)必然。

“不務(wù)正業(yè)”的企業(yè)們

有一首名為《擋不住的風(fēng)情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱著并開(kāi)心地享受房地產(chǎn)帶來(lái)的“擋不住的風(fēng)情”。據(jù)2012年年報(bào)顯示，安徽水利、廈門鎢業(yè)，甚至“顧名思義”做調(diào)料的恒順醋業(yè)，各自在房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別達(dá)到了3.85億元、5.42億元和0.22億元。而對(duì)于恒順醋業(yè)而言，0.22億元可能得踏踏實(shí)實(shí)地賣掉一條“醋河”或是一小片“醋?！辈艜?huì)有這樣的利潤(rùn)。同樣，青島海爾、美的電器等上市公司，盡管自身不涉及地產(chǎn)，但其母集團(tuán)下屬的地產(chǎn)企業(yè)，如海爾地產(chǎn)、美的地產(chǎn)卻也是做得風(fēng)生水起。

更有甚者將房地產(chǎn)從副業(yè)迅速“扶正”，甚至逐步摒棄了原本發(fā)家的主業(yè)。主營(yíng)塑料管材業(yè)務(wù)的凱樂(lè)科技在2011年初嘗房地產(chǎn)甜頭后，開(kāi)始一發(fā)而不可收。據(jù)該公司公告稱，2011年房地產(chǎn)在總收入中占比為18%，而那時(shí)的塑料管材業(yè)規(guī)模還是地產(chǎn)業(yè)的3倍以上。然而，時(shí)隔一年，塑料管材業(yè)這個(gè)“老大”已比不上房地產(chǎn)這個(gè)“老二”了，該公司2012年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約10.15億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約2.78億元，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)收入中占比高達(dá)41%，而凱樂(lè)科技原本的主業(yè)塑料管材的營(yíng)業(yè)收入約9.46億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約1.46億元，在總收入中占比約為38%，房地產(chǎn)來(lái)了個(gè)完美的“逆襲”。

相比凱樂(lè)科技，沒(méi)有最驚人，只有更驚人。有些上市公司一入房地產(chǎn)便“不可自拔”，索性“走火入魔”變成了房地產(chǎn)企業(yè)。主營(yíng)原本是紡紗機(jī)械、化纖機(jī)械的市北高新，現(xiàn)在幾乎變?yōu)橐患曳科蟆?012年，該公司房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)收約2.08億元，利潤(rùn)為1.14億元，在整個(gè)收入中占比高達(dá)68%，幾乎實(shí)現(xiàn)了向房地產(chǎn)行業(yè)的“華麗轉(zhuǎn)身”。

無(wú)利怎會(huì)起大早

“當(dāng)前各類資本涌入地產(chǎn)業(yè)，根本原因在于中國(guó)仍處于巨大的城市化進(jìn)程中，購(gòu)房需求長(zhǎng)期呈現(xiàn)出一種爆發(fā)的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出較高的回報(bào)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院上海研究中心總經(jīng)理羅勇成表示，“在現(xiàn)在的大背景下，除去房地產(chǎn)，很少有穩(wěn)健的投資能夠有年化10%以上的利潤(rùn)，金融產(chǎn)品的收益可能更高，但其風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。”

正是高回報(bào)和高盈利能力成為了房地產(chǎn)吸納資本的指針。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)地產(chǎn)業(yè)的整體毛利率在30%至40%。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的暴利程度在上市公司對(duì)外公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中隱藏得很深。由于地產(chǎn)業(yè)實(shí)行類似于杠桿機(jī)制的資本金制度，加之近年來(lái)“野蠻生長(zhǎng)”的房地產(chǎn)基金，一同在助長(zhǎng)著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。假設(shè)一個(gè)預(yù)計(jì)投資額20億元的住宅項(xiàng)目，利潤(rùn)為5億元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為25%。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商往往只需拿出1/4的預(yù)計(jì)投資額，即5億元就可開(kāi)始啟動(dòng)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)的后期開(kāi)發(fā)商可開(kāi)始預(yù)售，通過(guò)不斷回籠的資金繼續(xù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，而不用再自掏腰包，那么項(xiàng)目的實(shí)際毛利潤(rùn)率已通過(guò)杠桿變?yōu)?00%（25%×4倍杠桿），而如果1/4的預(yù)計(jì)投資額繼續(xù)通過(guò)融資杠桿（通常年成本在18%～20%左右），即那些房地產(chǎn)基金們的助推，那么開(kāi)發(fā)商的實(shí)際毛利潤(rùn)率更是驚人，可能還得乘上5倍（20%×5）。

“就上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)的比例來(lái)看，20%的企業(yè)都從事這一行業(yè)，這一比例無(wú)疑是最高的，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)，能吸引各類資金這么大的關(guān)注?！蹦暇┳C券投資顧問(wèn)張進(jìn)表示，“房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)最快的行業(yè)，而家電和紡織服裝等傳統(tǒng)行業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)處于同質(zhì)化階段，無(wú)論是產(chǎn)品還是技術(shù)，在被市場(chǎng)認(rèn)可后，其他企業(yè)就會(huì)紛紛效仿，導(dǎo)致這些企業(yè)毛利率連連走低，因此也使得此類企業(yè)紛紛將閑散的資金投入到房地產(chǎn)之類的高利潤(rùn)行業(yè)中?！?/p>